1、,西安公寓市场分析,大众对公寓的理解与认识,问题: 你觉得什么是公寓?它和住宅有什么区别?,公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子,王小姐26岁,保险公司职员,公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用, 公寓可以包月,价格比酒店优惠.,张先生29岁,报社记者,席小姐32岁,地产销售,公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,而住宅是 指大社区,注重配套的成熟社区;,曹先生35岁,教师,公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!,为什么大家的答案千奇百怪,究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位,或是公寓的概念牙根就被颠覆或混淆了什么是公寓? -让我们先
2、来追根剖底的认识一下它!,晕,晕,晕,PART 1,PART 2,PART 3,西安公寓市场分析-基础剖析,1,2,3,典型案例分析,公寓与住宅对比分析,目 录,PART 1:西安公寓市场分析,1,服务式公寓,建筑综合体中的酒店式公寓,2,5,公寓,酒店式公寓,商住式公寓,3,4,名词解释: 能容许多人家居住的房屋，多为楼房， 房间成套，设备较好。 旧时租期较长、房租论月计算的旅馆， 住宿的人多半是谋事或求学的。,经我方实地调研及考察后,得出了确切的公寓定义,细解:公寓是商业地产投资中最广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，就要先了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇。这一概念是指拥有一个以上
3、居住单位，或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓。,公寓的细分,汤耗子(town house),单元公寓屋(condo),股东屋(co-op),出租屋(apartment),拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费,个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权,拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。,公寓的分类,出租型(rentaled ),自住型（o
4、wner- occupied）,混合型（mixed）,以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓,我们称之为condo或co-op。condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而co-op的单位使用者，相当于公司的股份持有人。,有一部分为商业用的办公室、 店铺、医生诊所等，另一部分 为condo或co-op寓所单位。,服务式公寓,从传统意义来讲，服务式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。主要特点包括：较大的空间、设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、及比较个人的环境和家居化的家俱。相对来说，酒店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及
5、休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。服务式公寓主要针对居住市场中的较长期居民。虽然没有特定标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人，长期在外的经营管理者以及正在放长假的家庭。从投资角度看来，服务式公寓比酒店优越的地方有:较低的建筑成本、较短的安顿时期、较高和较稳的入住率及较低的经费。,酒店式公寓,SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自
6、由的使用权。酒店式商务式公寓这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5 A级的办公场所。,酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。,酒店式公寓,属于住宅的一种类型，可租可售,一般提供的服务接近酒店时则出租，当服务只比住宅
7、的物业管理稍好时则出售。 酒店式服务公寓依据开发商的资金实力、市场情况、管理水平，一般有全出售、全出租或售租结合三种营销手法，如北京大都出售而上海大都出租。对于西安这种商贸流动人口不太贫乏的城市来说，服务水平、收费标准等都需根据具体目标客户而定。,商住式公寓,商住公寓，又叫商务公寓；顾名思义就是既能办商务又可居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗祢。商住公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所，它一般除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。产品也由以前的做商住两用的普
8、通住宅发展到有较强商务功能的SOHO，再发展到户型可以多种分割的STUDlO。,商住式公寓,建筑综合体的概念建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体.建筑综合体的优势（1）各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形 成“城中城”的经营方式；（2）各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长， 从而使建筑获得良好的经济效益。,以住宅立项，享受住宅按揭，配套、外立面、结构却以写字楼来做，其结果是让小型公司来进
9、驻。,商住式公寓,在大城市里，这样的公司会有很多，它们一般租在商贸中心区附近的居民住宅里办公，由于办公氛围不浓，企业形象也不好，所以它们是需要一个单价偏向住宅，配套形象又偏向写字楼的房屋来办公。商务公寓的出现便满足了这些公司的需求。开发前提1、商务公寓所在的区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区的民房有优 势和有特色，而价格方面又不可接近于该地段的写字楼价格。2、当地政府允许公司在住宅物业注册办公，而消防等部门又不会过多干涉。,PART 2:典型案例分析,Part 1：万达国际公寓,公 寓,Part 2：陆港国际公寓,Part 3：假日国际公寓,Part 4：鼎盛国际公寓,Part 5：华
10、威国际公寓,Part 6：蓝山国际公寓,Part 7：南门国际,Part 8：巧克力公寓,1,万达国际公寓,西安万达商业广场有限公司,西安万达商业广场有限公司,公寓、写字楼、国际品牌百货、世界级连锁超市、五星级影城、大型电玩城、数码城、电器连锁、KTV、高档主题餐厅、三万平米商业步行街、特色美食街、中外时尚餐饮,公寓已基本售磬，目前在售写字楼,公寓,公寓,项目基本概况,商业步行街,嘉元策划机构,产品总结,项目周边城市配套设施齐全，交通便捷； 板式高层设计，但楼间距狭窄； 时尚的外立面设计，但景观绿化少； 自身配套也有一定优势，预建成又一综合商业娱乐标志； 营销已跳出区域，决战城市；,户型分析：
11、 一室一厨一卫 建筑面积：29.24平米 功能完善，布局合理，空间紧凑； 独立厨房，品质性高；,2,陆港国际公寓,西安丹尼尔房地产开发有限公司,目前剩余公寓约30于套，面积为50-60平米；普通住宅400余套，面积为：32-115平米，,公寓,公寓,商铺,项目基本概况,精装样板间,产品总结, 现代仿古的建筑外观，不适宜现代时尚消费者的首选公寓风格； 40年的土地年限； 现代简约的装修风格，装修风格单一； 销售战线长，压力大；问题多；,户型分析： 一室一厨一卫 建筑面积：45平米 各主要功能分区明显； 开放式卫生间设计，时尚气息强烈； 户型方正合理，实用；,3,假日国际公寓,西安万业房地产开发有
12、限公司,公寓,目前认购期，销售良好,项目基本概况,两室,一室,户型分析,户型分析,产品总结, 区位优势明显，处于城市中央 交通便捷，商业配套完善 沉稳、大气的装修风格 使用性能差，商务气息浓郁 容积率过大，达到7.59 内部认购期，销售状况良好 采用高开式营销模式,户型分析： 两室一厨一卫 建筑面积：50平米左右 商务公寓气氛浓郁 客房式的空间布局，酒店感强于住宅感 布局紧凑，分区明确,户型分析： 一室一厨一卫 建筑面积：35平米左右 该户型的通风性及采光性较好 简约式的设计风格，没有太多空间浪费,4,鼎盛国际公寓,陕西鼎盛房地产开发有限公司,公寓,前期认购（诚意金1000元）,项目基本概况,
13、产品总结, 清爽简约的外立面设计，是聚焦的关键 项目所在地区域价值不高 项目目前手续不全 底商的销售是该项目最大的问题,户型分析：两室一厅一卫 建筑面积：83.87平米 动静分离，功能分区 空间利用率高 卧室方正，人性化设计,5,华威国际公寓,项目基本概况,香港宝聚龙酒店管理公司，物业费：1.96元（不含电梯费）,目前商铺部分已经全部售罄。现阶段销售住宅主力户型为65.57平米、64.75平米100余套纯东纯西9层以上房源，现阶段5500元每平米,陕西华威房地产开发有限公司,地面1-3层70000平方米为室内商业步行街，进驻主力百货店；4-5层46000平方米作为餐饮、娱乐、休闲、文化等功能空
14、间；6层以上100000平方米为星级酒店及高档公寓。,公寓,产品总结, 地段优势明显 公寓的建筑形式较为落后，不够新颖 40年的土地年限是项目销售的最大问题 “水产市场”的头衔给人以抵御心理,户型分析：一室一厅一卫 建筑面积：38.27平米 户型布局合理 进深大，通透性不好 户型方正，便于物品摆放,6,蓝山国际公寓,项目基本概况,陕西旭邦置业公司,该项目已售罄,公寓,户型分析：一室一厅一卫 建筑面积：45平米 入户有门厅，私密性好 进深大，采光通风不好 功能分区不好,产品总结, 项目从投入期到售罄共8个月的时间 采用低开高走的销售模式 是公寓里绿化率较高的住宅项目 整个项目以小户型为主导,7,
15、南门国际,项目基本概况,公寓,2栋33层高层由公寓、商业、恒温泳池、健身俱乐部组成 总套数：1172套,现阶段销售主力房源50平米一室厅，位于15层与21层，其中东、西向较多,云峰置业,酒店大堂,恒温泳池,珠江投资,南门广场,产品总结, 地理位置优越，夹杂在难得了两大商 圈之间 时尚品质的外立面建筑给人以奢华感 规范超大的酒店式大堂设计 实用的完美配套附属,户型分析：两室一厅一卫 建筑面积：72平米 开间大，南北通透 套内有柱子和拐角，不宜家具摆放 入户门有门厅，私密性好,8,巧克力公寓,项目基本概况,项目基本概况,公寓,公寓（实体）,产品总结, 是城东区经典的公寓建筑 大面积绿化为公寓品质增
16、值 棱角分明的建筑外立面给人以商 住楼的暗示,户型分析：一室一厅一卫 建筑面积：83.87平米 时尚复式 功能分区，动静分离 户型通透，采光充足,户型分析：两室一厅一卫 建筑面积：86平米 该户型灵动性强 采光充足 区域划分明确,公寓项目系列表,公寓项目系列表,公寓项目系列表, 小结 ,地段优势,从以上项目可以看出:大部分公寓所在区域均属繁华闹市区,主要集中在 城市中心位置和办公聚集区;,地段优势,配套稀缺,销售形式,交房标准,大部分公寓的精致服务配套都并不存在,只是保障有最基本的公共需求,绿化(10%)园林等景观设施更是少之甚少.,与真正国际公寓的出租形式相比,西安的公寓均以销售形式推出.,
17、大部分高档的所谓公寓还是以精装修为交房标准,大众也比较接受.,概念混淆,西安现有的大部分所谓的公寓根本不具备最起码的公寓标准,仅以公寓为名并不具实际意义,混淆了大众观点.所以让人搞不清与住宅的差别.,西安目前纯公寓项目虽然越来越多,但都不能引起关注,关键是配套档次跟不上,并不具备宣传中的口号标准;但是夹杂在多物业形态的大型商业住宅中的公寓却配套相对完善,也相对备受推崇.,项目规模,户型配比,客户群体,价格,西安市场上的公寓基本都是小体量的开发，占地面积很小，主要以一 栋到两栋为主；,公寓主要以小户型为主，基本区间都在25-70之间，也会配有部分大中户型，但所占比例很小；,公寓基本上都是以年轻人
18、（24-38岁）为购买主力军，年龄段没有住宅（25-60岁）哪么广泛；,悲哀的是本在大众心中价格应该昂贵的公寓却与住宅价格相当,PART 3:公寓与住宅对比分析,住宅,公寓,公寓和住宅的主要区别,公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套；而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套。但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了.,在西方发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。在国内，像北京、上海等海归人士较
19、多的城市，便有不少带有“公寓”、“国际公寓” 字样的楼盘，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词，而与出租、出售形式无关。,归根结底消费者告诉我们:在他们眼里公寓与住宅没有区别;市场告诉我们:在西安的“公寓”只是住宅的代名词;公寓速效的销售业绩告诉我们:叫公寓的住宅确实比没有起 这个代号的住宅卖得快;那么，作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？ 最适宜的才是最好的！,公 寓,住 宅, 是繁华闹市区的首选 面积集中在30-80平方米 外观采用时尚现代型建筑 采用精装修标准 卖住宅的价格 超大容积率，超小
20、绿化率 借用周边生活配套，自身配 套优势缺乏 无景观资源 客群以年轻人为主 公寓的称谓，住宅的形式 户型格局单一, 社区规模大，生活配套成熟 高端产品郊区化 超大绿化率，合理容积率 户型面积区间较大 景观资源丰富 适宜客群范围较广 社区档次品质化 户型格局多样化 开发周期长 底商销售滞缓 物业类型综合化,社区服务趋于公寓化,宣传形式趋于住宅化,公寓剖析,目前西安市场上的公寓类型有酒店式公寓：高新水晶岛商务型公寓：新一代国际公寓，假日国际公寓公寓式住宅：蓝山国际公寓、巧克力公寓特点消费者心里没有公寓的概念，对他们来说公寓只是一个楼盘的名称，相当于住宅的代名词,公寓市场混乱分不清公寓和住宅的差别:
21、大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值;公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。,我们所要分析的公寓是区别于一般住宅的，大部分以出租为主，在功能和定位上明显不同于一般住宅。但这类公寓所占的住宅市场份额很小，但却是一个走向成熟的房地产市场所应兼备的类型，对分布在全国各城市的开发商同行来说，拓展市场眼界，区分概念，明确各种公寓的定位和功能，找出所在城市的市场需求和空白，领先一步占领市场，才能在开发泛滥的地产时代占领一席高地！,市场所真正需求的公寓类型,根据目前市场上公寓的形式,可以得出:,要开发真正的公寓
22、市场：真正先进的公寓市场还未被开启! 要做真正的服务式公寓：要做就做到最好,最全方位的服务! 尝试从未在西安实用的传统公寓模式! 要创新,不要随波逐流-不要和他们一样把住宅当公寓; 完善西安现有的公寓配套设施：使绿化景观资源不再象西安 现有的公寓那样稀缺(10%),小公寓作出大住宅的气势! 要卖出最贵的独创式公寓：打破公寓与住宅价格相当的尴尬局面.,【观点】,住宅剖析,【观点】西安楼市价格下行并不现实,西安住宅市场现状目前西安的高档住宅社区在以“造城”为标准，要求品质化，规模超大化，物业类型综合化，郊区化及配套完善化等；市场空缺在繁华商区没有配套完善，品质尊贵，时尚前卫的新型高档社区住宅！甚至在二环以内的社区中找不出略带景观资源的住宅！要造城也不再在郊区造，而是在享受现有配套的基础上再造创新大盘！,在那个稀缺的位置做什么才能吸引眼球？怎样做才能赚钱？怎么规划最为合理？是否注重绿化？要不要景观？分几期开发？,现在遇到的问题是？,THE END!,
