1、第二章 资产评估的基本方法,第一节 成本法（The cost method）,第二节 收益法,第三节 市场比较法,第四节 资产评估方法的选择,资产评估方法,是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段 。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型：成本法、收益法、市场法。,资产价值形成,资产价值形成 1.卖方市场时期的价值观： 生产费用价值论供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础 2.买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益
2、法的理论基础。,3.供求决定价值论：均衡价值观,需求价格：消费者愿意支付的最高价均衡价格供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。,对资产价值的理解,1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 2.价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格 成本,不一定与价值相等,第一节 成本法（The cost method）,（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的,一
3、、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费,（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗,实体性 功能性 经济性,成本法(基本思路是重建或重置被评估资产),成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定 投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过 购建该项资产的现行购建成本。 如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格 会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种 贬损因素。,二、成本法的基本计算
4、公式及其各项指标的计算,基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率,复原重置成本,更新重置成本,资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。,是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。,是指采用新型材料，新的建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。,复原重置成本和更新重置成本, 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料
5、、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进,两者差异主要体现在：超额投资成本与超额运营成本,重置核算法,价格指数法,规模经济效益指数法,重置成本的估算方法,具体方法围绕着被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素采用不同的方式测算形成的。,1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括： 购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。 该方法可用于计算复原重置成本， 也可
6、用于计算更新重置成本。 注：采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。,2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。,（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法（虽然功能与成本成正相关的关系，但不是同比例增加，随着功能的增大，成本的上升幅度会趋缓，表现出规模经济效应） 若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本 (参照物一般为新技术条件下生产的资产),规模经济效益指数法,例：被评估资产生产能力
7、为600000件/年，参照物重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x值0.7，求被评估资产的重置成本。5000（600000300000） =8122（元）,0.7,3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本（仅考虑了价格变动的影响，忽略了技术进步对资产价值的影响）,例题：,1.某项资产构建于1990年，账面原值为10万元，2000年进行评估，已知1990年至2000年该类资产定基物价指数分别为100%和160%。求该项资产的重置成本。 2.某项资产构建于1
8、990年，账面原值为20万元，2000年进行评估，已知1990年至2000年该项资产价格每年上涨10%，求该项资产的重置成本。,4、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K,计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。,有形损耗率,有
9、形损耗（实体性贬值）及其计量,实际已使用年限,某资产1999年1月构建，2009年1月进行评估。根据该资产技术指标，正常情况下，每天应工作8小时，实际每天工作7.6小时。计算该资产的实际已使用年限。,实际已使用年限：107.68=9.5,例题,某资产曾经历了两次更新改造，现需估计已使用年限，资料如下： 投资时间 成本 已使用年限 加权投资成本 1994年（购入） 200000 16 2000年 60000 10 2005年 80000 5,3200000,600000,400000,加权平均已使用年限=4200000340000=12.35（年）,功能性贬值（因功能陈旧引起的贬值） 由于技术相
10、对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。,1.从运营成本看，产出相等的情况下， 被估资产运营成本要高于同类技术先进资产 2.从产出能力看，运营成本类似情况下， 被估资产产出能力要低于同类技术先进资产,第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本第三，估计被评估资产的剩余寿命第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗，计算公式为： 被评估资产功能性
11、贬值额 （被评估资产年净超额运营成本折现系数）,（三）功能性损耗及其计量,1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面：(1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2) 产出能力 2. 超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）(3)据资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）,例：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表:,功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行
12、，即超额投资成本 可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值复原重置成本更新重置成本,（四）经济性损耗及其计量 1. 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2. 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少,3. 计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 （重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率,其中x为功能价值指数（0.60.7）,（2）因收益减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）,三、对重置成本法的评价,1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有
13、评估对象都适合采用成本法。,成本法的应用条件,1.被评估资产处于或被假定处于持续使用状态 2.应具备可利用的历史资料 3.被评估资产的实体特征、内部结构和功能与假设的重置全新资产具有相通性或可比性 4.形成资产价值的耗费是必需的 5.被评估资产必须是可再生的，或可以复制的。 适用：评估没有收益、市场上又很难找到参照物的评估对象，如学校、公路、桥梁、图书馆、政府办公楼等。,成本法评估实例,2008年7月拟对某企业一条生产线进行评估，已知该生产线历史总成本为600万元，有关数据如下： 1.通过细节分析，如重置该生产线，需人工费3万元，材料费15万元，零部件费2万元，机器设备购置费675万元，间接费
14、用3万元，措施费2万元。 2.该生产线于10年前购置，预计还可使用15年，自动化程度较低，与普通使用的同类设备相比，多使用10名工人，每人每月工资为3000元，所得税税率25%，折现率为10%。 3.由于市场供大于求，预计该生产线每年产量减少650件，每件产品利润150元。 要求：计算该生产线的评估值。（折现率为10%，年限为15年的年金现值系数为7.6061）,1.重置成本=3+15+2+675+3+2=700（万元） 2.实体性贬值=重置成本（1成新率）=700 10/(10+15)=280(万元) 3.功能性贬值 （1）年超额运营成本=10 3000 12=36（万元） （2）年净超额运
15、营成本=36 （1-25%）=27（万元） 功能性贬值=27 7.6061=205.36（万元） 4.经济性贬值=650 150 （1-25%） 7.6061=55.62（万元） 5.该生产线的评估值=？,成本法要点,指标,要点,计算题,某项被评估资产于1998年购置，账面原值为12万元，2004年进行了一次技术改造，其费用为2万元。2008年进行评估，已知1998年、2004年和2008年该类资产的定基物价指数分别为100%、120%和140%，经过技术鉴定，该项资产的成新率是60%。 要求：计算该资产的评估值。,第二节 收益法,一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础效用价值论资产的价
16、值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。,（二）收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。,被评估资产预期收益,折现率,取得 预期收益 持续时间,评估思路:服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。“一种现值货币与将来不断取得货币收入的权利之间的交换”,（三）应用收益法必须具备的前提条件：,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量,被评估资产预期获利年限 可以预测,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量,收益法的基本程序和基本参数,5、分析确定评估结果,4、用折现率将评估对
17、象未来预期收益折算成现值,2、分析测算被评估对象的 未来预期收益,1、搜集并验证数据,收益法中的主要技术方法,收益法中的具体方法可以分为两类：,P评估值； t年序号； Pt未来第t年的评估值； Rt未来第t年的预期收益； r折现率或资本化率； rt第t年的折现率或资本化率； n收益年期； A年金。,二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率或本金化率）、收益的持续时间（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额,（二）未来收益无限期（当n时， 0）根据未来收益是否稳定分为两种方法：1、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法： （1）预测未来收益倒算A
18、（2）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数,1,（1+r）,n,i,通过预测未来若干年收益倒求A,某企业进行股份制改造，根据企业目前经营情况和未来市场预测，未来5年的收益分别为：13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，折现率与资本化率均为为10%，用年金化法评估该企业的价值。 A=（P/A,10%,5）=12.9689（万元） P=A/r=12.9689 10%=129.689(万元),2,13,12,15,11,1+10%,14,（1+10%）,（1+10%）,（1+10%）,（1+10%）,5,4,3,+,+,+,+,例题（历史收益加权平均）,某资产在评估前
19、5年的收益与加权平均计算结果如图所示： 年份 历史收入（万元） 权重 2003 500 1 2004 580 2 2005 620 3 2006 620 4 2007 692 5 要求：通过年金化法确定该资产的价值。（该项资产的资本化率为11%）,2、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。,（r为资本化率；r折现率）P28,前期 （设n=5）后期,选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。,（三）未来收益有限期下的特殊计算公式,需分段：第t年以前有变化，第t年以后保持不变,三、收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额1. 预期收
20、益的类型税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流税后利润+折旧追加投资 从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。,(1)税后利润 (2)净现金流 (3)利润总额,税后净收益，被普遍采用,2、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 （1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况,评估前每年收益,按时间序列计算的回归方程： 预测年收益（年份数83）163638,（2）因素分析法 确定影响资产收益具体因素 （成本、销售收入、税金等）； 预测这些因素未来可能的变动情况； 估算基于因素变动的未来收益水平。,（二）折现率与本金化率1. 二者无
21、本质区别（比率：有限期/永续）2. 内涵上略有区别:折现率被视为投资中对收益流要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性或者说风险。资本化率也反映无风险报酬率和风险报酬率，但它还反映资产收益的长期增长前景。,折现率(r)无风险报酬率+风险报酬率 本金化率(r)折现率未来年收入的增长率当其他条件相同时，收入增长越快的资产价值越高，因此需将增长率从折现率中扣除。 若资产年收入增长率为零，则二者相等。,3. 确定折现率的基本方法 (1)、加和法折现率无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率 影响风险报酬率的因素： 企业规模 产业政策 财务状况 行业状况 管理水平 宏观经济 收益
22、质量 法律约束,风险报酬率的确定：风险累加法,系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：,市场平均收益率,Capital asset pricing model,无风险报酬率,被估企业所在行业（或被估企业自身）的风险报酬率,反映被估企业的风险程度, (Rm Rf)表示市场平均风险报酬率,四、对收益法的评价 1、该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 因此该方法的运用比成本法难度大。,计算题,某收益性资产预计未来5年收益额分别为11万元、12万元、13万元、14万元和
23、15万元。假定从第6年开始，以后各年均为16万元，确定的折现率和本金化率为10%，计算该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估值。,第三节 市场比较法,一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础均衡价值论,均衡价值论: 认为资产的价值是在公开市场上买卖 双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。,（一）理论基础均衡价值论由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果（市价）的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。,以被估资产相类似的交易案例为参照， 来确定被评估资产的评估值。 （即一项资产的价值等于为获得 同等满足的替代品所花费的成本）,（二）评估思路如何选择参照
24、物（类似资产或交易案例）？ 1.功能上可比-用途、性能上相同或相似 2.市场条件可比-市场供求关系、竞争状况、交易条件 3.参照物成交时间接近评估基准日,（三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场（交易频繁，类似交易案例易获得） 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能被搜集到。,二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物1、成交价必须真实（报价，拍卖底价）2、至少三个交易案例3、与被估资产相类似（可替代，即功能相同）4、成交价是正常交易的结果（关联交易）5、尽可能选择近期成交的交易案例。,（二）调整差异 1、时间因素2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；
25、反之系数1一般以被评资产为100，,3、功能因素功能系数法 4、成新率因素5、交易情况调整（融资条件差异）（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。,三、市场比较法的具体操作方法,（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。,（二）类比调整法,参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异交易案例A的调整值 参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数,例某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2008年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近
26、的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：,1. 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。2.被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。3.当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数?参照物B的时间因素调整系数?参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。 三个参照物成交价格的调整过程见下页,被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455 被评估资产总价5,4556003,273,000元,117/100,104/100,
27、100/100,100/107,100/110,100/108,100/104,100/100,100/100,四、清算问题,（一）清算价格是指企业由于破产或其他原因，要求其在一定期限内将企业或资产进行变现，在企业清算之日预期出售资产可收回的快速变现价格。（清算价格属于非正常价格）（二）清算价格法运用的前提1.以具有法律效力的文件或合同为依据；2.资产以整体或拆零在市场上可以快速变现；3.所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额。（三）清算价格的使用范围企业破产；抵押 ；清理,（四）清算价格的确定方法1、市价折扣法清算价格公允市价折扣率2、模拟拍卖法（意向询价法）,例题,有一台大型施工机械，拟
28、评估其拍卖清算价格。评估人员经过对两个施工技术人员、两个设备管理人员和一名经销施工机械人员询价，其估价分别为15万元、15.5万元、16万元、14.8万元和14.5万元，经调查发现市场销售状况欠佳，价格应下调2，要求：采用模拟拍卖法计算该施工机械的清算价格。,五、评价,1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法: 2、该方法的运用需具备一定的前提条件 （1）对市场成熟度的需求； （2）对被估对象的要求。,第四节 资产评估方法的选择,一、资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公
29、允市价，其评价结果不应存在太大差异。 二、资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。,1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制 一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约,成本法适宜评估,可复制的资产 专用资产 单项资产,收益法适宜评估,资源性资产 无形资产 整体资产,市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产,三、评估方法的比较,1.成本法与市场法的比较 联系：成本法也是一个比较方法，是把评估对象与新资产进行比较；市场法侧重价格分析，强调市场化
30、程度（更多的市场数据） 区别： （1）计价基础不同（重置成本交易价格） （2）与原始成本的联系不同 （3）评估思路与评估程序不同 （4）适用范围不同,三、评估方法的比较,2.成本法与收益法的比较 前者是历史过程，后者是预期过程。 3.市场法与收益法的比较 在市场经济发达国家资产评估实践中，将市场法与收益法结合起来评估资产价值。,习题1.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：,该资产账面价值为270万元，净值为108万元，该资产折旧年限为30年，已计提折旧22年。经调查分析确定：按现行市价与工资费用标准，重建功能相同的资产全部费用支出为480万元。经查询，截止评估基
31、准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为46080小时。经专业人员估算，该资产还能使用10年。又已知，该资产由于设计不合理，能耗大，维修费用高，每年多支出运营成本3万元（所得税税率25%，折现率10%）,习题2,评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预期净收益分别为40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年净收益52万元。折现率为10%，资本化率为12%，则该企业的评估值为多少？,习题3：运用市场法评估某写字楼2007年10月1日的市场价格。(该类写字楼以人民币为基准的市场价格1月1日5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上涨0.5%；假设评估基准日美元与人民币的市场汇价为1：7.5),
