1、第2章 资产评估基础理论,2.1 资产评估目的 2.2 资产评估前提假设 2.3 资产评估价值类型 2.4 资产评估价值基础,2.1 资产评估目的,2.1.1资产评估一般目的资产在评估时点的公允价值 2.1.2资产评估特定目的通常把资产业务对评估结果用途的具体要求，及其价值形式的基本要求称为资产评估的特定目的。1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为：(1)资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。,2.1 资产评估目的,(2)企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企
2、业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。 (3)企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。 (4)企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。,2.1 资产评估目的,-(5)股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。 -(6)中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。-(7)企业清算。包括破产清算、
3、终止清算和结业清算。,2.1 资产评估目的,(8)抵押。抵押是指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。-(9)担保。这里的担保是指狭义上的担保行为，即指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。-(10)企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。,2.1 资产评估目的,-(11)债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。 2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经
4、济行为3）其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等,2.1 资产评估目的,2.1.3资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型，以及具体价值形式等有重要的影响。资产评估特定目的是界定评估对象的基础。资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。,2.2 资产评估前提假设,2.2.1资产评估前提假设 1）资产评估基本情景假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市
5、场进行估价。,2.2 资产评估前提假设,2）资产评估市场条件假设 （1）公开市场假设。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。,2.2 资产评估前提假设,（2）非公开市场假设。非公开市场假设是对那些不能满足公开市场假设条件的所有其他市场条件的界定或假定说明的一种概括：包括以下三类： 有限交易主体假设。 是指假定参与交易的市场主体数量有限，市场不是一个充分活跃的市场，而是一个有局限性的市场。,2.2 资产
6、评估前提假设, 关联交易假设。是指假定参与交易的市场主体存在着某种厉害关系，市场并不是一个充分竞争的市场，而是一个有局限性的市场； 快速变现假设。快速变现假设又称为清算假设，是指对资产拟进入的市场条件的一种界定或假定说明；具体而言是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。,2.2 资产评估前提假设,3）评估对象状况假设资产定义的角度，资产是能够给拥有者或控制者带来未来经济利益的资源，能够持续使用或经营，是成为资产的起码条件，持续使用假设是对资产在特定市场条件下的资产状况的一种界定或假定说明 （1）在用续用假设。 （2）转用续用假设。 （3）移地续用假设。,2.2 资产评估前提
7、假设,（1）在用续用假设。是假定评估对象按其在评估基准时点正在使用的地点、用途及使用方式继续使用下去； （2）转用续用假设。是假定评估对象按其在评估基准日后，将改变资产在基准日时的使用用途，调换新的用途继续使用下去； （3）移地续用假设。是假定评估对象在评估基准日后，将改变现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。,2.2 资产评估前提假设,2.2.2资产评估环境假设 1）宏观环境假设 2）微观环境假设 2.2.3评估对象利用程度假设 1）整体资产利用程度假设 2）单项资产利用程度假设,2.2 资产评估前提假设,2.2.4特定假设是指对于现实不同或与事实不符的情况的界定或假定说明。 2.2
8、.5假设在资产评估中的作用资产评估的前提假设是资产评估得以按部就班顺利进行的基础条件。,2.2 资产评估前提假设,2.2.6资产的效用与评估及其假设 1）资产效用是资产具有市场价值的基础 2）资产的效用与资产的使用方式 3）资产的效用与资产的作用空间 4）资产的作用方式、作用空间与资产评估的特定目的和资产评估前提假设的关系,2.3 资产评估价值类型,2.3.1资产评估价值类型分类一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型,具体包括：重置成本、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型,具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。,
9、2.3 资产评估价值类型,三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。四是以资产评估时所依据的市场条件,被评估资产的使用状态,以及资产评估结果适用范围来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和非市场价值(市场价值以外的价值)。,2.3 资产评估价值类型,对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的:第一,为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二,使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲,将资产评估价值划分为市场价值和市场价值
10、以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。,2.3 资产评估价值类型,2.3.2关于资产评估中的市场价值与非市场价值（市场价值以外的价值）在国际评估准则中,市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。”,2.3 资产评估价值类型,我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下,资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值,国际评估准则并没有直接定义市
11、场价值以外的价值,而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式,它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合,例如,在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。,2.3 资产评估价值类型,2.3.3明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用(1)这种分类方法和概念界定有利于评估人员注意资产评估价值基础,任何评估结果及其价值类型都是在一定的条件和基础之上进行的,资产评估价值类型是资产评估条件不同排列组合的结果。(2)这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识,便于评估人员
12、在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。(3)这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。,2.4 资产评估价值基础,2.4.1资产评估中的市场价值基础资产评估所依据的具体条件的不同排列组合就构成了资产评估的价值基础。资产评估的价值基础条件主要由以下三方面基本要素有机组合构成：评估的特定目的；被评估资产自身功能及使用状态；评估时的市场条件。,2.4 资产评估价值基础,2.4.2资产评估中的市场价值以外的其他价值类型的基础凡是不同时具备或满足资产评估市场价值基础条件的其他条件组合,都构成资产评估非市场价值基础,在此基础上评估出的结果都是资产的非市场价值。需
13、要强调,资产的非市场价值绝对不是资产的黑市价值、非法交易价值,或其他什么价值的估计值,它也是资产交易中的一种相对公平合理的价值的估计值。,2.4 资产评估价值基础,国际评估准则在讨论市场价值以外的价值基础时，将其分为三类： 第一类反映评估主体从资产所有权中获得的收益。资产对于特定主体来说具有特定价值。 第二类指的是特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格。 第三类指法律法规或合同协议中规定的价值。,2.4 资产评估价值基础,引起资产评估的经济行为或资产业务的特殊性或特别限制可以用资产评估目的的特殊性加以说明。如以快速变现为目的的企业破产清算，以控制竞争对手为目的的特别投资等；评估对象性质的特殊性通常表现在以下几类资产上：(1)非经营性资产，公共产品、宗教财产；(2)非竞争性经济资源，如稀有矿产资源；(3)不可辨认的无形资产等。经济环境和市场条的特殊性,
