1、目录摘 要 .11 绪论 .21.1 选题背景和研究意义 .21.2 文献综述 .21.3 本文的研究思路与方法 .31.4 主要内容与结构 .32 特征价格概念及理论分析 .32.1 特征价格概念 .32.2 研究的理论基础 .42.2.1 新消费者决策理论 .42.2.2 市场均衡理论 .42.2.3 生产者决策理论 .42.4 特征价格模型应用中的优势及不足 .53 基于特征价格模型的住宅特征价格模型的构建 .53.1 模型变量的选择 .53.2 模型的函数形式 .83.3 模型的检验 .93.3.1 经济意义上的检验 .93.3.2 统计检验 .94 南宁市住宅特征价格模型的实证分析
2、.94.1 研究区域的选取 .94.1.1 数据采集 .94.2 研究数据量化 .114.2.1 挂牌价格和成交价格转化 .114.2.2 住宅特征量的量化 .114.3 特征价格模型的构建 .124.3.1 三种模型函数的初步检验 .124.3.2 半对数模型的估计检验 .134.3.3 模型的经济意义 .165 总结及有待研究的问题 .165.1 总结 .165.2 有待进一步研究的问题 .17参考文献 .18附表 .18致谢 .23作者简介 .23声明 .23广西师范学院 2011 届本科毕业论文1基于特征价格模型的南宁市城市住宅特征价格研究土地资源管理专业 黄春华摘 要本文旨在探讨房地
3、产特征因素与房价之间相互关系，并对南宁西乡塘区做出实证分析，为下一步南宁市提出征收个人房产征税税基出估价参考。本文将收集到数据与特征价格模型中的线性函数、半对数函数、对数函数回归分析，结果表明：在特征价格模型三个函数中，半对数函数最符合南宁市住宅特征价格价格模型。这将为提高征税效率性、公正性和防止“阴阳合同”作出了一定的现实意义。关键词：住宅价格；特征价格模型；住宅特征 The hedonic price model based on the characteristics of Nanning city residential price researchLand Resources Man
4、agement HUANG Chun-HuaAbstract : this paper aims to explore the relationship between real estate characteristic factors and housing price, and Empirical Analysis on the Nanning XiXiangTang District, for the next step of Nanning City proposed levying personal property tax base make the valuation refe
5、rence. The collected data and the hedonic price model of linear function, semi logarithmic function, logarithmic function regression analysis. The results show that: in the hedonic price model function, semi logarithmic function with Nanning City Housing hedonic price model. This will improve the ta
6、x efficiency, fairness and prevent the “Yin and yang contract“ has made certain practical significance. Key words: housing price; hedonic price model; housing characteristic基于特征价格模型的南宁市城市住宅特征价格研究21 绪论1.1 选题背景和研究意义2011 年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是 4 月 17 日新“国十条”公布后，接着 5 月 31 日，国务院批转国家发改委关于 2010 年深化经济体制改革重点工
7、作意见的通知明确提出“逐步推进房产税改革” 1，之后，上海、重庆率先先后成为征收个人房产税试点城市，同时各省市地税部门为开征存量房房产税做准备。到了 2015 年 3 月南宁市成为全国首批不动产登记试点城市，由此看来南宁市在不久的将来也将实行个人房地产征税改革，而对于房产征税税基标准与依据一直是人们的关注，同时在征税过程很多时候人们为了偷税避税产生“阴阳合同”。因此，关于城市住宅房价的讨论是政府、居民关注的热门。本文在前人的理论基础下应用到南宁市实践中，主要有以下研究意义：第一，当前没有学者对南宁市房地产市场以特征价格模型为基础的实证研究，因此当作个尝试补充。第二，为税基评估方法做参考。一方面
8、可以应用到存量房批量评估方面，防止“阴阳合同”，另一方面可以假设当前南宁市落实不动产统一登记后，在今后也像上海和重庆一样实行缴纳个人房产税，所以在房地产税基方面可以做参考。1.2 文献综述我国较早利用特征价格模型的是蒋一军、 袭江辉中房地产价格指数与Hedonic 模型指出房地产因自然经济特征导致异质性，在价格指数上将和一般商品计算不一样，从而提出了特征价格模型计算房产价格指数的新思路，其假设房地产是由是否有保安服务、楼层和朝向这三种品质决定，对这三种参数进行多元回归，最后还提出了建立价格指数的建议 2；对于特征价格模型研究得比较深入的有王旭育（2006）年基于 Hedonic 模型的上海住宅
9、特征价格研究，文章将上海市住宅市场细分，收集了 250 个小区数据，将特征分类为住宅总价、区位、建筑结构、邻里环境和使用成本，建立了上海市特征价格模型2。广西师范学院 2011 届本科毕业论文3国外学者在很久以前就已经开始了特征价格模型研究，特征价格模型最早产生可以追溯到 1920 年-1930 年，并在多方面实证取得了丰厚的成果，有在汽车产业、环境、资源、房地产业等多方面实证。其中最早的是 Waugh(1928)研究了蔬菜特征和价格之间的函数关系，接着 Court(1939)又将特征价格模型研究了汽车的特征，如速度、重量、尺寸、等特征和汽车价格的函数关系。特征价格模型产生之处因计算机技术等原
10、因并没有得到广泛应用，直到了 60 年代至70 年代才被引入房地产领域。1.3 本文的研究思路与方法本文借鉴特征价格的有关理论研究成果，在国内外学者对有关房地产因素实证研究中所用特征价格模型的函数形式基础上，结合南宁市情况，对南宁市住宅特征模型进行了分析，得出了在线性函数、对数函数和半对数函数三种函数中，半对数函数最切近南宁市房地产特征价格模型，并解释了函数的经济意义。文章主要采用理论分析与实证研究种两方法展开探讨研究。其中实证研究主要是通过前人通常选取的特征变量和函数形式基础下，进行适应性的修改变量特征，首先小量数据采集，利用 spss 进行分析回归，确定模型的可行性，在小数量的样本通过检验
11、后，进一步收集更多的数据，对收集到的变量数据进行筛选出完整数据，然后对筛选出的数据量化回归，最后对模型做出分析。1.4 主要内容与结构文章首先提出论文的选题背景和研究意义，接着对特征价格理论分析，并基于特征价格模型的住宅特征价格模型的构建，在以上基础上对南宁市西乡塘区住宅实证研究，最后做出总结及有待研究的地方。2 特征价格概念及理论分析2.1 特征价格概念特征价格来自希腊词“hedoniklos”，即“享乐” 意思，是消费者通过对消费品的各特征的效用中得到的愉乐，因此国内学者称之为“特征价格”。在住宅中，特征价格中主要包括配套设施、内部环境、交通环境、建筑面积、装修基于特征价格模型的南宁市城市
12、住宅特征价格研究4程度等，特征价格与一般价格的区别在于：特征价格将房地产商品不同特征所产生的效用大小分别估值，以此来确定其价格，而一般价格是对房地产商品整体效用的估值；特征价格侧重于考察和评估品质因素如何决定住宅价格，而一般价格侧重于考察和评估市场因素如何决定住宅价格。对房产开发商而言，更理智地给购买者提供住宅特征。因为房地产是由各种特征组成，因此可以通过收集数据，建立特征价格模型。2.2 研究的理论基础2.2.1 新消费者决策理论新消费者决策理论是由美国学者兰开斯特提出的，他认为每种产品的价钱是由该产品的各种特征价格组成的，对于住宅而言，则主要是由住宅的区位特征、建筑特征和邻里特征组成，每一
13、种特征对应着一种价格。住宅使用者可以根据个人喜好选择楼层、装修程度、建筑面积、房间数、内部环境等特征边际价格的组合。然后再在组合中调整每个住宅特征的边际价格，从而在实现效用的最大化。当住宅供求处于平衡状态下，购房者情愿对某住宅特征的边际支付刚好是该宅特征的边际价格 2。2.2.2 市场均衡理论市场均衡理论则由是美国学者卢森提出，他从个人效用最大化和厂商利润最大化作为出发点,从理论上分析了差异产品市场的短期均衡和长期均衡,为特征价格理论的建模、特征价格函数的估计奠定了基础 3。由该理论,我们可以通过多元回归把住宅的区位特征、建筑特征、邻里特征等特征中隐含的特征价格分离出来,分析住宅特征的需求。2
14、.2.3 生产者决策理论对住宅市场的房地产商来说，住宅的建筑成本由住宅的建筑面积、容积率、装修程度、区位等各种特征。如果住宅的特征不同，则其生产成本也不同，所以不同的住宅的价格模型结果也不一样。那么厂商的利润=（特征价格特征成本）* 数量，当一切处于均衡状态的厂商来说，所有住宅生产者的供给函数曲广西师范学院 2011 届本科毕业论文5线(要价函数)都一定相切于住宅特征价格曲线，在切点处，每个住宅特征的边际成本与住宅特征价格均相等 3。2.4 特征价格模型应用中的优势及不足特征价格模型最大优势不言而喻就是具有效率性，能将区域内房价通过将房地产的特征输入模型自动评估出来，避免品质相同或相似的房地产
15、因单独评估带来繁琐乃至于误差；其次就是模型将房子的总价划分为多个特征价，比如建筑特征价格、区位特征价格、邻里特征价格等如建筑特征价格又细分到房间数价格、房龄价格、车位价格等，而不是含糊的一个总价，让大众清晰明了房子的价格是由哪些部分组成，使得评估结果透明化；最后特征价格模型评估出的价格比较客观，可以避免了一些评估师主观不良行为给出来欠失客观的过低或者过高的报告。特征价格的不足之处是当特征量选取不当或者获取数据不真实时会影响最终结果出现偏差，且需要极大的样本数据量，另外特征模型只能针对在特定的区域内具有普遍特征的房子做评估，一旦有独特的房子时按模型评估将产生严重偏差，需要做出及时调整。3 基于特
16、征价格模型的住宅特征价格模型的构建3.1 模型变量的选择根据王旭育（2006）、王娟（2008）关于特征价格的研究成果，特征价格模型选取主要有建筑特征、区位特征和邻里特征这三个主要特征。（1）建筑特征建筑特征也就是用于区别不同的建筑的记号，从宏观的角度看则是区位特征，从微观的角度看则是建筑特征，其主要包括建筑面积、建筑结构、建筑类型、楼层、房间数、电梯、房龄、装修程度、朝向、车位等。楼层。大多学者都选取了楼层作为特征变量，且不同的学者有不同的量化方法，一种是直接表示住宅所在楼层，一种是将住宅楼层分为三段，即将楼层分为低中高三部分，然后低高部分赋予分值相等且小于中层部分。对于这两种量化方法笔者认
17、为都是欠妥的，因为不同的类型建筑人们会喜爱不同的楼层，基于特征价格模型的南宁市城市住宅特征价格研究6另外不同的人群会有不同的需求，还有一个就是人们认为 9-12 层是浮沉层，但也有人说这几层是最好的，故本文舍弃了楼层这主流特征变量。朝向。对于朝向我国南北理想方向不一样，且不同的学者有不同的量化方法，低层、中高层、高层量化方法也尽不同，故本文也舍弃该特征变量。（2）区位特征在住宅中，区位是指某住宅所在位置和其他住宅或者事物在空间方位和距离上的联系。住宅房地产区位的条件，直接影响到住宅所有者或者使用者的经济收益、生活方式或者社会影响。所以，不同的区位房地产价格将不同，例如是位于市区或是在郊区，是校
18、区房还是景观房 5。 区位特征通常是包括房屋离 CBD、火车站、汽车站的直线距离、房屋周边公交站点和地铁站点等。商业中心距离。对于离 CBD 直线距离也是众多学者钟爱，但在本文笔者还是舍弃，主要原因有：第一，随着城市发展每个片区功能上几乎都可以替代市中心。第二，笔者认为直线距离也是欠妥的，如需增加这变量，量化时可以参考德高地图的导航距离。综上，笔者利用区位系数（片区楼面均价/区域平均楼面价）替代了 CBD 距离，具体系数见表 3.1。(3) 邻里特征在我国邻里特征主要有公共服务和外部环境，如周边医院、 学校、菜市、超市、景观等，在我国通常离这些配套越近越受人喜欢，特别是名校，人们会认为这文化氛
19、围会更浓，对于是全国前列名校附近的房子更加会认为是宝地。另一方面，人们也追求环境的品质，比如江湖景房，人们通常在经济条件允许情况下会宁愿支付更多的钱去换取江景的视线。基础设施。很多学者也把通水、电、天然气和暖气列入住宅特征中，但对于这些基础设施如今在南宁每个楼盘几乎都是覆盖的，再个对于南方人暖气有无并不是很重要，故这些特征变量也舍弃，但额外增添了幼儿园、超市、游泳池，因为幼儿园和超市的存在对人们生活带来了很大方便，再个就是游泳池，在南方人们夏天都比较喜爱游泳，有游泳场池的小区将成为一大卖点。广西师范学院 2011 届本科毕业论文7最后，考虑到数据的获取性，以及对于特征量化时的能力局限和南宁的实
20、际情况，本文在建筑特征中选取了房龄房间数、住宅面积、车位、装修程度；在区位特征选取了交通、区位系数；在邻里特征中选取了内部配套周边配套、物业管理费、绿化率、教育配套；额外增加品牌特征，即开发商的资质。最后经过调整修改选取了 13 个自变量，如下表 3.2 所示。表 3.1 区位系数表片区 级别 平均楼价 区位系数衡阳东片区 1175 1.1388衡阳西片区 1105 1.0710新秀片区 1152 1.1165中尧片区 1149 1.1136鲁班片区 1151 1.1155大学片区 1090 1.0564相思湖东片区 1084 1.0506秀灵南片区 1084 1.0506动物园片区 1058
21、 1.0254高新片区 1029 0.9973明秀片区 9920.9614北湖明秀片区 9520.9227相思湖西片区 7810.7569北湖片区 6430.6232表 3.2 特征变量汇总表特征分类 特征变量 特征变量含义基于特征价格模型的南宁市城市住宅特征价格研究8交通 住宅直径 500 米公交站点数量区位特征区位系数 住宅所在片区平均楼面价/区域平均楼面价房龄 住宅建筑年份房间数 住宅的房间数加大厅数住宅面积 住宅的建筑面积车位 住宅是否提供停车场建筑特征装修程度 毛坯、简装、中装、精装内部配套 小区内游泳池、超市、幼儿园周边配套 小区 500 米内的超市、银行、菜市、医院物业管理费 住宅小区单位面积物业费绿化率 住宅小区绿化率邻里特征教育配套 住宅小区周边的幼儿园、小学、初中、大学开发商品牌 开发商品牌 开发商注册资质3.2 模型的函数形式通过现有文献回顾，当前学术界通用特征价格模型有线性函数、半对数函数、对数函数三种函数形式，具体如下：线性方程形式：P=B 0+B jXj+ 式（ 3-1）半对数方程形式：lnP= B 0+B jXj+ 式（ 3-2） 对数方程形式：lnP= B 0+B jlnXj+ 式（ 3-3）其中 p 是城市住宅价格，B 0 是除特征变量外其他影响价格的常量之和， Bj是特征变量的特征价格，X j 是特征变量， 是残差项。
