1、慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态2018房地产市场总结2019市场展望2019年 1月联合发布合 富研究院保 顾研究院每 日 免 费 获 取 报 告1、 每 日 微 信 群 内 分 享 7+最 新 重 磅 报 告 ；2、 每 日 分 享 当 日 华 尔 街 日 报 、 金 融 时 报 ；3、 每 周 分 享 经 济 学 人4、 行 研 报 告 均 为 公 开 版 ， 权 利 归 原 作 者所 有 ， 起 点 财 经 仅 分 发 做 内 部 学 习 。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 分析结构Part 1宏观环境Part4 未来 展望当前面临的 3大问题Part 2
2、政策环境2018年政策特性与方向Part 3全国 房地产市场各地一 /二级市场特性中长期行业发展趋势 2019年市场展望Part1 宏观经济面临 3大难题核心观点Part2 政策环境 评价与判断核心观点Part3 全国 房地产 市场 总结核心观点核心观点Part4 (1) 中长期趋势核心观点Part4 (2) 2019年 展望Part1 宏观 环境宏观经济面临 3大难题Part 1宏观环境宏观经济面临 3大难题1 经济下滑与动力缺失2 风险管控难度不断加大3 经济的区域失衡与结构失衡说明66.577.588.599.51010.5112008 2009 2010 2011 2012 2013
3、2014 2015 2016 2017 2018(f)经济 L型并未成立，下行压力较大内需引擎：投资失速、消费增长速度放缓外需引擎：出口不确定性增加，顺差大幅收窄55.566.577.588.52017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月88.599.51010.5112017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年
4、8月2018年9月2018年10月0510152025302017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月-100-50050100010002000300040005000600070002015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月贸易差额：累计值（亿美元）贸易差额：累计值：同比 %（右）传统投资领域增长放缓2018年基建投资增速急剧下跌，对
5、经济影响不容忽视Part 1宏观环境宏观经济面临 3大难题2 风险 管控难度不断 加大1 经济 下滑与动力缺失3 经济的区域失衡与结构失衡说明2017至 2018年各种风险事件此起彼伏管理层实施风险管控的难度不断加大-60-40-20020406080100投资（资本形成总额） 出口（货物和服务净出口）【 货币规模 】 增长对经济起关键作用2018年货币增长受抑，对经济表现产生拖累风险管控的 3个维度货币规模经济环境楼市环境货币效率下降及高杠杆情况突出是 【 货币规模 】 难增的根本原因 ， 中央持续实施“去杠杆”之下，货币增速达至新低1.01.21.41.61.82.02.202040608
6、0100120140160180200GDP总量 (万亿元） M2总量 (万亿元） 【 M2/GDP】 （右轴）68101214162015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月风险管控的 3个维度货币规模经济环境楼市环境【 外围经济环境 】 恶化，未来 2年或仍处下行态势4.85.05.25.45.65.86.02
7、017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11区域 2018 2019 2020中国 6.6% 6.3% 6.0%美国 2.9% 2.7% 2.1%欧元区 1.9% 1.8% 1.6%日本 0.9% 1.0% 0.7%风险管控的 3个维度货币规模经济环境楼市环境4849505152532017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月201
8、8年10月2018年11月【 国内经济 】 景气下降，企业周转恶化风险管控的 3个维度货币规模经济环境楼市环境时间 释放资金 投放重点1月 25日 3000亿元 发展普惠金融4月 25日 4000亿元 置换 MLF，对冲企业缴税，支持小微企业融资7月 5日 7000亿元 支持“债转股”10月 15日 7500亿元 置换 MLF，对冲企业缴税，支持小微、创新企业融资57911131517192018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月大型金融机构 中小金融机构2018
9、年四次降准2018年金融机构存准率走势2018年 4次降准尚不足以刺激企业需求回升2500020000150001000050000-5000-100002500015000200001000050000-50002014.10-2015.2货币宽松期居民与非金融企业贷款情况2018.6-2018.10居民与非金融企业贷款情况短期 中长期 短期 中长期票据短期 中长期 短期 中长期票据居民部门 非金融企业 居民部门 非金融企业合计多增 同比多增2018年中国央行共实施 4次降准操作，释放流动性规模逐次上升。从实际效果看，对比 2014年货币宽松期，非金融企业中长期贷款并未显著提升（“同比多增”
10、为负），显示 【 企业扩张 】 需求并未真正复苏 ， 企业活跃度仍然疲软。风险管控的 3个维度货币规模经济环境楼市环境本页资料来源：中国人民银行，合富研究院-20%-10%0%10%20%30%40%50%2015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-11累计同比 当月同比【 市场成交 】 增长几近尾声地产对经济的贡献率下降风险管控的 3个维度货币规模经济环境楼市环境过份依赖房地产开发带动经济的发展逻辑需要打破风险管控的
11、3个维度货币规模经济环境楼市环境总结以上：当前风险管控面临难题无论“放”与“不放”均面临风险经济环境需要更多“输血”，但货币规模难再显升放开 地产调控会使风险加剧，且提振效果不如以往Part 1宏观环境宏观经济面临 3大难题3 经济的区域 失衡与结构 失衡1 经济 下滑与动力缺失2 风险 管控难度不断加大说明国内 各区域 经济发展失衡情况仍然明显-100-50050100150-10001002003004005006007008009001000黑色金属冶炼和压延加工煤炭开采和洗选 纺织服装、服饰 非金属矿物制品有色金属冶炼和压延加工电气机械和器材制造皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋造纸和纸制
12、品金属制品化学纤维制造橡胶和塑料制品 黑色金属矿采选农副食品加工有色金属矿采选文教、工美、体育和娱乐用品制造金属制品、机械和设备修理燃气生产和供应铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造木材加工和木、竹、藤、棕、草制品其他制造石油和天然气开采 废弃资源综合利用开采专业及辅助性活动投资收益烟草制品酒、饮料和精制茶制造水的生产和供应化学原料和化学制品制造非金属矿采选家具制造印刷和记录媒介复制仪器仪表制造 通用设备制造石油、煤炭及其他燃料加工电力、热力、燃气及水生产和供应专用设备制造医药制造 汽车制造计算机、通信和其他电子设备制造2017年 1-10月 2018年 1-10月 投资收益增减变化（右轴）不同产业间的规模与获利情况差距明显44464850525456大型企业 中型企业 小型企业不同规模企业相互间经营情况严重分化050000100000150000200000250000300000一线城市 二线城市 三四线城市2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
