1、.四川师范大学本科毕业论文论中国住房保障立法基于公平与效率的分析学生姓名 韦彤院系名称 法学院专业名称 法学班 级 07 级 2 班学 号 2007020224指导教师 刘洲完成时间 2010 年 11 月 16 日.论中国住房保障立法：基于公平与效率关系的分析学生：韦彤指导老师：刘洲摘要：中国的住房保障制度从 1998 年开始建立，并在往后一段时间蓬勃发展。至今，我国已初步建立了廉租房制度、经济适用房制度和住房公积金制度的基本框架，但是在具体的实施过程中，却出现了一系列的问题：保障性住房的资金来源不足、保障对象不明确、公积金无法起到保障作用等，而最终导致公民的住房权利得不到保障。而这些问题的
2、出现，更深层次可以归结于因为我国现行住房保障立法存在着公平性缺失和效率性缺失的两大问题，这种公平性和效率性的缺失贯穿于我国法律的立法理念和具体制度之中。所以我们要完善中国的住房保障立法，转变立法理念和重构住房保障立法的具体制度，让我国住房保障立法的立法理念和具体制度都朝着公平性和效率性迈进，而最终达到“居者有其屋”的目标。关键词： 公平性 效率性 住房保障立法The research about the housing legal system in China:basing on the analysis of efficiency and fairnessAbstract:With the
3、 establishment and the remarkably development of Chinas housing guarantee legal system since 1998,the basic framework of the housing guarantee has also made.However,in the process of implementation, a series of problem have emerged because of the lack of .fairness and efficiency in our guarantee leg
4、al sysytem.Thus,we should improve Chinas legal housing gurantee system includes system concepts and specific system that towards fairness and efficiency,and finally achieve the goal that everybody is the home ownership “.Keyword: Efficiency Fairness Housing guarantee legal system.目 录一、中国现行住房保障制度介绍 1
5、（一）廉租房制度 1（二）经济适用房制度 2（三）住房公积金制度 3二、中国现行住房保障立法存在的问题 3（一）公平性的缺失 3（二）效率性的缺失 5三、中国住房保障立法的完善：走向公平与效率 6（一）立法理念的转变 6（二）具体制度的重构 7参考文献 9.论中国住房保障立法：基于公平与效率关系的分析在我国，住房保障立法是随着我国住房制度的改变而发展起来的，自 1998年开始，我国的城市住房制度发生了根本性的变化，由原来的福利分房制度转变为现有的商品房制度，即住房的使用价值需要由货币支付来获得。而由于我国商品房的供应不足，房地产商和投资者的炒作住房价格，造成了我国商品房的价格畸高，使一部分普通
6、民众无法支付，而面临无房可住的情况。在这种情况下，住房制度应运而生，并制定了一系列住房保障立法，在实施过程中，我国的住房保障制度并没有发挥相应的功效，自 1998 年市场化改革以来到 2006年底，8 年间投入的住房保障资金不足 8 亿，累计仅有 50 万户家庭通过国家住房保障体系解决了住房问题。 1这是因为我国住房保障立法中的公平性和效率性有所缺失。本文通过概述我国的住房保障制度，并分析其公平性和效率性的缺失，来为我国住房保障立法提出相应的建议，并希望住房保障立法能在社会生活中发挥其真正的效用，真正让中国公民“居者有其屋” 。一、中国现行住房保障制度介绍从 1998 年开始，我国出台了多部有
7、关住房保障的行政法规和规章，住房保障制度从此开始建立并蓬勃发展，在政府和社会各界的努力下，住房保障制度已经初步地建立了其框架，并得到了一系列的财政上和政策上的支持，在保障公民的居住权利上发挥了重要的作用。（一）廉租房制度从 1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823 号)起，廉租住房制度开始正式提出并逐步建立。该文件较为粗略地规定了廉租住房的来源和政府在廉租住房制度中所承担的角色。1999 年城镇廉租住房管理办法(建设部令第 70 号)，廉租住房政策大致搭建了廉租住房制度的基本的框架。2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发2003
8、 18 号)确立了政府在住房保障中的主导地位，并以政府财政资金来投入住房保障制度。2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526 号)将廉租房建设情况归入政府的日常职责中，制定了廉租房工作所要达到的目标，明细了政府的责任，来保证廉租住房的不断进步。2006 年陆续出台的一系列法律文件将廉租住房的资金来源拓宽到土地出让的净收益中的一定比例，而廉租住房管理制度也得到了进一步的完善，例如：城镇廉租住房工作规范化管理实施办法要求建立网上的廉租住房管理信息系统，并逐步实现网上办公，使廉租住房管理信息化。城镇廉租住房档案管理办法对保障对象的资料、档案要求更加
9、信息化，更加完善。2007 年廉租住房保障办法(第 162 号令)系统的规定定了政府各廉1 参见于建设部关于 2006 年城镇廉租住房制度建设情况通报,第 4 页。.租房管理部门的责任分工、货币和实物相结合的保障方式、更多样的房屋和资金的来源、申请和审核方式、退出机制、监督体制和法律责任，而实体性的措施是将土地出让的净收益从以前的 5%用于保障廉租房建设而提高到不低于10%。2007 年 8 月国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724 号)提出了对廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难的标准实行动态化管理，廉租住房应当每年进行检查和复核，进一步健全退出机制。而且为了鼓
10、励廉租住房和经济适用房的建设，国家在 2008 年财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税200824 号)中，通过税收方面给予了其各项优惠，住房供应方的税收优惠有：住房经营管理单位、开发商等建造廉租住房的可以按照规定享受免征或减半征收房产税、营业税、土地使用税等税种，单位如果转让旧房作为廉租住房，免征土地增值税，对出租住房的个人则可以减收个人所得税，从需求方看，单位或个人购买经济适用房可以免征或减半征收印花税，个人租赁房屋可以免征印花税。2008 年中央在对廉租住房建设投入千亿资金。（二）经济适用房制度我国的经济适用房制度伴随着我国住房改革的发展而不断地
11、演变，经济适用房一开始在制度设计时是面对中低收入群体，但是慢慢地在实际运用上演变成为了一种扩大提供多结构的住房类型、扩大住房消费的工具。 21994 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发199423 号)建立了商品房供应体系，并在补充商品房的不足的情况下，提供了以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用房制度。1998 年国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823 号)构建了多层次的有衔接的住房体系：即由政府或单位提供的廉租住房针对最低收入家庭; 经济适用房针对中低收入家庭来购买；而其他高收入家庭则可以购买、租赁市场价商品住房。经过这段时间的发展，经济适用
12、房在住房保障上发挥了很大的作用，但同时也产生了一定的问题。直到 2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发2003 18 号)国务院明确把经济适用房定义为具有保障性质的政策性商品住房，要求控制建设标准、落实优惠政策、限定供应对象和价格，经济适用房的改善公民住房条件的保障性功能得到政府重视。2007 年修定了 2004 年的经济适用住房管理办法强化了经济适用房的管理监督，控制利润、出售、回购等环节的进行。2008 年经济适用住房开发贷款管理办法(银发2008 13 号)为经济适用房建设给予了贷款上的优惠。2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知)(国发2003 1
13、8 号)提出集资合作建房也可以作为经济适用房制度的一部分，它的各项环节都可以比照经济适用房的规定进行。但不准单位以集资、合作建房的名义，变相地来搞实物分房或单位福利和房地产开发经营。2004 年建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于引发的通知(建住房200477 号)明确了集资建房的优惠政策、上市条件、建设标准、供应对象的审核等。2006 年国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国发办200637 号)和关于制止违规集资合作建房2曲少臣,我国住房保障法律制度研究,中国政法大学,2009 年法学硕士学位论文,第 15页。.的通知(建住房2006 1%号)禁
14、止集资合作建房对外销售，而 2007 年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724 号)转向允许集资合作建房对外销售，指出在满足本单位的困难职工后，多余的可以由政府作为经济适用房和廉租住房对外流通。（三）住房公积金制度住房公积金制度是我国借鉴新加坡的多年成功经验而建立发展起来的，根据 2002 年修改的住房公积金管理条例 ，住房公积金在是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金在我国是采用工资制发展的，是住房分配机制的一种转换模式，具有互助性，保障性，义务性，而
15、低存低贷的住房公积金通过公积金管理中心实现保值增值。1994 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发199443 号)将住房公积金向全国进行全面的推广。1999 年住房公积金管理条例(第 350号令)，初步规定了管理机构的职责和住房公积金的用途，单位和个人各自的缴纳范围和比例， 1999 年住房公积金财务管理办法对住房公积金管理中心财政进行了制度化的改革。2002 年住房公积金管理条例修改后，进一步扩大了住房公积金的单位和个人的缴存的范围，调整了管理机构，明确了其职能，确定了法律责任。2006 年财政部关于加强住房公积金管理等有关问题的通知)(财综200552 号)进一步完善了公积金管理
16、中心各项运营和职责，建立起监测机构并进行机构调整，而住房公积金管理中心应当是直属于政府，不得挂靠、隶属于任何部门。2008 年国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008 131 号)指出“为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。 ”公积金从此有了新用途住房建设。二、中国现行住房保障立法存在的问题中国现行住房保障立法在具体实施过程中出现了很多问题：保障性住房流入投机者的手中；保障性住房缺乏投入，数量较少；需要公积金的人群得不到公积金的保障等
17、。而这些问题的出现，归根结底是因为我国现行住房保障立法存在着公平性缺失和效率性缺失的问题。（一）公平性的缺失公平从来都是难以定义的， “每个人的意识形态的一个固有部分乃是关于“制度”的公平和公正的评判。 3“这个公平却始终只是现存经济关系在起保守方面或其革命方面的观念化、神圣化的表现。 ”4或许“公平的概念只有在人与3 美诺斯,经济史中的结构与变迁 ，上海人民出版社，1994 年 3 月版，第 55 页。.人的关系上才有意义。 ”5而从社会保障制度的角度来说公平应当是在现有的经济基础上的社会关系上的公平，社会保障制度安排属于公共产品、公共资源在公共领域的分配，因此，缓和社会不公平、创造并维护社
18、会公平，是社会保障制度安排的基本出发点，也是社会保障政策实施的基本归宿， 6住房保障属于社会保障制度的重要组成部分之一。但是，我国现行的住房保障立法因为立法上的不完善并没有很好地体现社会保障制度的公平性，造成我国现有住房保障现实中的不公平的现象：经济适用房小区里常常有豪车出入；政府通过摇号来决定购买经济适用房的对象，而结果摇出了六连号的；而需要保障的人群常常得不到保障，只能望洋兴叹；而有些经济适用房变成了政府贪污或者某些垄断行业福利的一部分；需要公积金的人恰恰是那些单位差的地方的人，但是需要的人却得不到或较少的得到公积金的帮助，因为较差的单位常常是不交或者少交公积金的，而单位好收入高公积金高，
19、越是有购房能力的人越能享受公积金的福利。总的来说，经济适用房和廉租房的覆盖面还较小，大量的需要保障的人群没有得到保障，而在大量的人没有受到保障的同时，大量的保障性住房流入了投机者、权贵、开发商的手中，变为他们牟利的工具；住房公积金制度在不同单位的实施是千差万别的，没有发挥到其应有的功能。住房保障立法最后演变成了一种不公平的制度。通常而言，要实现立法上的公平性，就应当在立法上明确主体，明确其权利，并让权利得到制约，承担一定的责任，而我国住房保障立法恰恰是在这些环节上有所缺失：首先，我国住房保障立法中保障对象模糊，让人有机会钻空子，从而破坏其公平性。1998 年国务院关于深化城镇住房制度改革加快住
20、房建设的通知指出，我国的商品房主要提供给高收入家庭购买或租赁，而经济适用房主要提供给中低收入家庭够买，而廉租房主要提供给低收入家庭租赁，而在此后，在经济适用住房管理办法 、 廉租住房保障办法中，也只是宽泛的指出了这两种保障性住房的保障对象和保障对象所要达到的一些标准还有管理部门审核的标准，比如：保障对象的经济水平和住房困难的情况，由当地政府和单位开出证明来证实或者具体保障对象的标准由当地的市、县政府来决定；申请流程就是实行申请、审批和公示制度。而公积金管理制度中采用工资制，常常是单位好，公积金就多，而单位差，公积金就较少；其次，监督机制不完善让权利无法得到制约，滥用权利现象破坏了法律的公平性。
21、目前只有经济适用住房管理办法 、 廉租住房保障办法中，规定到了对其准入和退出的监督，并没有解决到实际的问题，如：廉租房在使用过程中出租对象资格的审核的具体办法，只是规定到了一年审核一次；规定了经济适用房不能出租和自己出卖，但没有规定怎样去监控这些房屋的用途。对于开发建设保障性住房的开发商或政府，现有的制度对其监督是更不完善的：只是规定了开发商和政府在建设房屋时可以得到的优惠和所应承担的义务，没有具体规定对整个建房和出售各个环节该由哪个部门、怎样的机制去监控；而对于住房保障的管理者，更是没有监督的制约；最后，权责不明让参与主体没有享受到明确的权利，破坏制度的主体没有得到应有的责任，公平性无法体现
22、。在我国现有的关于住4 中共中央马恩列斯著作编译局编译,马克思恩格斯选集 ，人民出版社，1972 年 5 月版，第 2 卷，第 539 页。5 英彼得斯坦，约翰香德著，王献平译,西方社会的法律价值 ，中国人民公安大学出版社，1990 年 3 月版，第 78 页。6 陈晓玲,我国住房保障法律制度研究 ，暨南大学,2007 年法学硕士学位论文,第 11 页。.房保障的通知和办法里面，没有关于管理部门具体权力和违法责任、模糊地确立了保障对象违法责任，但没有提到其权利，也没有提到建设部门的权利和责任，这种权责不明也造成了我国的监督的困难，住房保障中滥用权利的现状。因为没有明确的权力，政府就可以使用各种
23、各样的手段来谋取利益，因为没有责任，政府可以对这些政策采取拖延手段，也可以任意的损害受保障者的利益；因为受保障者没有在法律上确立应有的权利，他就无法对他人的违法行为进行监督，也无法采用法律手段来保护自己的权利，而模糊的违法责任，也没有给保障对象和社会上想要去钻住房保障的空子的人以一种威慑力，让他们产生一种违法也没什么问题的观念；而对于那些建设者们，他们需要保障房屋的来源，而没有权利和责任，只能造成这些来源的混乱、偷工减料和牟取私利。（二）效率性的缺失随着社会经济的不断发展，社会经济越发地需要有效地分配和使用资源，达到最优化配置，发挥出最大的社会效益，这就是我们所说的效率最大化。而经济法就是用来
24、使资源得到合理的配置，从而使效率最大化的，而住房保障立法是属于经济法的范畴，也是需要有效率地配置社会资源。所以，住房保障立法的另一个目标是让效率最优化，从而达到社会整体效益的最大化。而我国住房保障立法在效率性方面是有所缺失的，而造成了我国现有的一些社会现象：一，现实生活中，地方政府和开发商对于经济适用房和廉租房等项目缺乏兴趣，在地方政府中，对于建设保障性住房的积极性并不高，时常拖延和敷衍对保障性住房的建设，随意的交给一些私人公司开发和建设，没有把住房问题的解决作为他们重视的项目，因为住房保障问题需要投入极大，而创造出的经济效益并不多，比起吸引投资，开办工厂等实质性的经济项目来说不能提高一个地方
25、的生产总值，所以地方政府并不想把太多的经历放进保障性住房当中，而对于开发商来说，在开发保障性住房的过程中，因为利润极低，所以进行一系列的违规操作，在建设保障性住房的过程中偷工减料，使住房的质量极不过关，或者在建成之后并没有按照保障性住房来进行出售和出租，甚至有些开发商打着经济适用房的幌子来开发豪宅。二，对公积金管理混乱，使公积金的使用效率不高，不能合理的配置，缺乏内部管理，资金管理分散，而在很多城市中住房公积金大量用于城市建设，或挪用到其它与住房无关的项目上。据调查，有些城市的违规使用比率达 60%一 80%，混乱的管理加大了公积金贷款的风险， 7并致使大量公积金成为变成个人贪污的温床，或者变
26、成了整个政府部门的利益，也成为了官商勾结的一种工具，这也是一种效率性的缺失。在立法上，这种现象体现为法律效率性的缺失：一是我国住房保障立法没有形成有衔接的体系化的一部法律。我国的住房保障立法都是一些行政法规、规章和政策性的法律文件，它们常常是具体规定问题的某一方面。而整个住房保障体系中的具体制度都是散落在这些文件中的，让各类参与主体都难于寻找，工作极没有效率，而特别是对于一些并不关注时事的人来说，这些种类繁多的文件对他们来说是一种负担，更不可能去仔细研究，从而这些人就失去了参与住房保障的权利；并且法律文件也存在着易变的特质，前后的法律文件都可能是互相矛盾和不一致的，具体工作的进行非常没有效率；
27、而且没有系统化的法7 修宗良，孙建荣,实施住房公积金制度的问题及对策J,中国建材报，2003 年第 11 期，第 2 页。.律就容易造成各个环节都不是有衔接的在一起，就证明了有更多的漏洞可以钻，则出现了更多的破坏制度的人，这种在使用上的漏洞会造成保障性住房和公积金在使用上极为混乱，也就不可能达到效率最大化了。二是我国的住房保障立法所起到的强制作用极低，使很多制度都不能有效的实施。我国的政策性法律文件和行政规章的位阶较低，在法律效力上来说是较低层次的，对地方政府、建设者、投机者的强制力不够，即使在国务院三令五申之下，很多地方政府都采用规避的手段去拖延保障性住房的建设，很多地方的情况甚至是没有开工
28、的，而针对规避法律、违反法律的个人和单位，较低层次的制度是不起作用的，因为他们没有感受到令他们恐惧的强制力，这些人经常只是在声誉上受到一点打击而对其没有任何实质上的损害。三是，我国住房保障立法过于空泛化、口号化，常常只是督促各级政府我们要达到什么目标，给予什么优惠，当涉及到具体的问题的时候，也只是规定一个大而空的标准和流程，十分空泛，而这种口号化、空泛化的文件并没有发挥到什么作用，因为这种文件在现实生活中极难执行，并且没有过多地引起重视而流于破产，各地方政府拥有过大的权利，而投机者有过大的空子可以钻，不利于制度的实施，也不可能达到有效率地运行。三、中国住房保障立法的完善：走向公平与效率我国住房
29、保障立法上的公平性和效率性的缺失造成了我国住房保障缺失的现状，要改变这种现状，我们必须完善我国的住房保障立法，弥补公平性和效率性的缺失。所以我们要在立法理念上和具体制度上都走向公平和效率。（一）立法理念的转变我国住房保障立法既要坚持公平性，也要实现效率性。在公平性方面，立法上应当形成一种在横向上让人人都有房住，在纵向上对不同的人群实行有层次的保护的理念，并且在具体制度的规定上一定要体现出公平性，有制度保障公平性，有完善的配套措施去体现公平性。在效率性方面，首先立法本身应当体现出效率性，要形成体系化的易运用的法律，其次再在具体制度上保障具体措施的有效运行，使具体措施实现效益最大化。当然，我们在立
30、法上也应当处理好公平和效率的关系，因为处理得当的话，两者可以做到互相促进，相辅相成，而反之则会造成两者互相阻碍。最好的处理方法是兼顾公平和效率，但要把公平放置于效率之上。这是住房保障立法的性质所决定的，因为住房保障是社会保障的一种，而社会保障是具有经济福利性的国民生活保障和社会稳定系统， 8政府需要采取强制手段，对国民收入进行分配和再分配形成社会消费基金，对基本生活发生困难的社会成员给予物质上的帮助。 9正是因为它是一种社会福利，首先应当实现的是社会公平，实现让人人有房住的目标，而在公平之下，我们才应该谈怎样去充分利用我们的资源，让资源最大效率化，从而让人人都有房住这个目标最好地实现，也就是公
31、平的实现，而与此同时，公平的实现也是能促进效率的实现的，因为横向和纵向公平的实现将促进各种生产要素的充8 郑功成,社会保障学 ，商务印书馆，2000 年 9 月版，第 11 页。9 陈 良 谨 , 社 会 保 障 教 程 ， 知 识 出 版 社 ， 1990 年 8 月 版 ， 第 5 页 。.分运用，即资源的最优配置，从而达到最高效率。 10所以在住房保障立法的过程中首先应当确立的目标是公平性，然后再在公平之下谈及效率。（二）具体制度的重构制定一部专门的住房保障法:当把住房保障制度上升到专门住房保障法的层次，效率性缺失的问题就可以迎刃而解了，因为法律具有一些行政法规和规章所不具有的功能：一是
32、专门的住房保障法立法层次高，具有极高的强制性。如果上升到法律层面，在强制力非常高的情况下，投机者所承担的责任就不只声誉上的损害了，而是对财产和人身的实际性的损害。只有在被法律所确认的住房保障作为其的责任，地方政府才会去执行，不然就会承担国家强制力做后盾的法律责任，在这种情况下，地方政府和开发商才会有效率地去开发保障性住房，公积金管理中心才会有效地去使用公积金，因为有强制力做为住房保障的后盾；二是专门的住房保障立法是系统化的，它能系统地规定从适用对象、管理主体、准入和退出机制、权利和责任等各个环节，这样的话，各环节不是散落在各个通知和办法之中，而是有衔接的流程化的集中在一个体系中，前后不会或者较
33、少地出现矛盾的现象，更少的漏洞，也不存在着政策朝令夕改的担忧，可以让管理部门、申请主体和建设部门很容易地找到依据，依流程办事，依标准办事，这样就不会出现管理上的混乱、操作上的困难、申请上的不确定，让住房保障的各方面都更有效率。三是专门的住房保障立法是具体化的，每个流程都有具体的规定，而且有具体的监督措施，违法者还会得到具体的惩罚，即使在短暂的时间内法律并不完善，而法律作为一个依据的功能还是会让我们的住房保障制度有法可依，让我们各地方政府的管理者被限定在法律之中，而我国的住房保障立法也能脱离一种混乱的状态，向着更有效率的方面发展。对住房保障对象的严格界定:在目前我国的住房保障制度宽泛地规定为中低
34、收入家庭或者低收入家庭，没有一个严格划分标准，倘若要对住房保障立法，就必须划分一个对保障对象的清晰的界定和确定一个可操作的划分的标准。我建议在立法中可以根据居民的实际收入水平进行定量分类。我国现在还没有建立个人收入申报制度，政府是难以测算其真实收入的，但在立法上应当有一个怎么去定量的标准，再由各地按照自己的实际情况在此范围内进行测算。虽然我们必须尽快地建立起个人资产申报制度，但是在还没有建立其的情况下，我们可以通过测算基本开支来确定经济适用房、廉租住房的适用对象，根据国际经验，一般 25、30%的家庭收入用于“住”方面的开支，而其他开支占到家庭的收入的 70%左右， 11但在中国情况较为复杂，
35、我们应该根据我国实际情况推算出某一地区或城镇在住方面的开支所占收入的平均比例和生活必需所占收入的平均比例。如果基本生活开支高于其平均比例达到一定比例，或者住方面的开支低于一定的比例，即可以界定为经济适用房和廉租房的适用对象。我们也不应片面的强调收入水平、家庭资产的分布情况，还应充分考虑申请者的房产状况和居住条件。首先应当坚持的就是一套房的标准，因为经济适用房主要是能让无房和住房条件不达标的人拥有属于自己的一套房子，所以对于那些已经有商品房、经济适用住房、福利分房、单位集资合作建房者是不应当再给予批准10 曲少臣,我国住房保障法律制度研究,中国政法大学,2009 年法学硕士学位论文,第15 页。
36、11 陈晓玲,我国住房保障法律制度研究 ，暨南大学,2007 年法学硕士学位论文,第 11 页。.的，而且对于廉租住房的人来说更加应该是没有住房或者买不起住房的人。再次，对于住房条件不达标的人，其审查可制定详细的标准，实行综合计分制，考虑其住房面积、家庭人口数量、住房的配套设施和居住条件，来审核申请者。这样才能保障不同人群的住房权利，而最终达到公平。规定严格的进入、退出机制:审核方式在立法上有待更新，在立法中，我们应对准入的标准做一个统一的规定，而在审核过程中严格按照标准来进行，而审核过程也应当程序化，确定每个工作部门的职权与职责，规定工作的具体标准，能提高效率，让审核工作更加细节化，让每一个
37、环节少出现和不出现漏洞。当然法律制度的配套设施建设也应当纳入具体工作日程中，有法律的规定：如而建立起个人资产申报制度，利用网络技术建立起住房档案与居民收入信息网络数据库管理系统，让管理部门可以更高效，也让违法者在网络的系统化中无法藏身。申请者在使用保障性住房的过程中,应遵守保障性住房独特的使用标准，这是其社会保障性质所决定的。所以在立法上，应当限定保障性住房的用途：首先，经济适用房只限于购买者使用，不得出租。廉租房只能自用，不得再转租。其次，经济适用房是可以流通的，但是应当遵循经济适用房的流通规则。因为经济适用房制度的价值在于帮助住房困难家庭改善住房条件，当许多购买了经济适用房的家庭在收入增加
38、后会需要提高自己的住房质量。而当这些购买者想要退出经济适用房时，可以将经济适用房供应给那些更需要的人，而管理机构应当在中间充当起中介的角色，当原购房者想要退出经济适用房的时候，管理机构可以通知符合条件的其他购买者来购买，其中的折旧费和差价都可以通过一定的估算，给予补偿。而廉租住房的租用者在不符合租用条件后，可以退出廉租住房，管理部门收回廉租住房，再提供给有需要的人。准入和退出机制处于有序的状态，既有利于效率的实现，也有利于公平的实现。当然，要让准入和退出机制处于一个有序的状态，在立法上应当有良好的监管体制。在立法上应当加强专门机关监管的具体职权，并规定违反规定所应承担的法律责任，才能让经济适用
39、房得到应有的使用。建立有制约的监督机制:明确法律责任,在立法中，一个设计好的监督机制可以保障社会保障制度的有效运行。我对立法的监督体制提出以下几点建议：第一，在申请主体、使用主体和管理部门之间要建立一个互相制约的关系，申请者应当拥有监督管理部门的权利，有权利知道自己审核不通过的原因，也应当有权利知道他人审核通过的原因，以此来监督管理部门的审核，如果管理部门应当保障其住房权利而不保障，申请者和使用者应当可以对其提出诉讼，而管理部门应当严格依照法律办事，定期审核使用者的情况，并可以定期更新数据，加强对保障住房的监控；第二，可以让管理部门内部互相监督，可以专门设立一个管理住房保障的机构来掌握住房保障
40、的资金的配置，而另外的住房保障的执行机构只负责执行，然后两者之间可以互相监督，利用财政和执行上的分离来互相制约；第三，明确权力机关的监督功能和权利。在我国权力机关即全国人民代表大会及地方各级的人民代表大会，应当让其通过财政的监督来观察住房保障的进程，并给予其对住房保障实施情况的更正的权利.而各法律主体的的法律责任也应当是明确的。在住房保障立法中，我们应当规定各种具体的和强有力的配套的法律责任，可以尝试引进诚信体系的做法，通过建立一个住房保障的网上档案，把需要住房保障的人群归为由高到低的几个级别，把曾经违反过住房保障法律的人员可以给予降级或者拉入黑名单的处分，通过这样一.种方式来限定其以后在申请
41、保障性住房上的资格，影响其在其他商业活动中的金融贷款，更重要的是网上档案是全国性的，惩处力度是十分大的。在利用这个制度的同时，我们也要规定一些常规性的强有力的如罚款、监禁等措施，让管理主体、保障主体和建设者在违反其义务的同时一定要承担到对等的法律责任。当建立了良好的监督机制，明确了法律责任，才能保障具体制度的有效运行，从而保障到人人有居所的状态。参考文献1 美诺斯,经济史中的结构与变迁 ，上海:上海人民出版社，1994，3-15。2 英彼得斯坦,约翰香德,王献平译， 西方社会的法律价值 ，北京:中国人民公安大学出版社,1990,3-24。3 金俭,中国住宅法研究 ，北京:法律出版社，2004，
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