1、 2013 年 1 月 北京市商品 房 市场分析报告 远洋嘉业策划研究 中心 2013 年 2 月 报告撰写： 张 静 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 2 - 页 目 录 一、月报导读 - 3 - 二、全市商品房市场 . - 6 - 三、全市商品住宅市场 - 8 - 1、全市商品住宅供应分析 - 8 - 2、全市商品住宅成交分析 - 10 - 3、全市商品住宅供
2、求关系分析 . - 12 - 4、全市商品住宅成交价格分析 . - 13 - 5、全市商品住宅可售存量 - 16 - 6、二手住房市场成交情况 - 17 - 7、全市商品住宅项目成交排名 . - 17 - 四、区域商品住宅市场 - 20 - 1、区域商品住宅供应分析 - 20 - 2、区域商品住宅成交分析 - 21 - 3、区域商品住宅供求分析 - 22 - 4、区域商品住宅成交价格分析 . - 23 - 五、各板块商品住宅市场 - 24 - 1、各板块商品住宅成交 - 24 - 六、商品住宅预售情况 - 25 - 1、预售商品住宅总量 - 25 - 2、预售商品住宅区域、环线分析 . - 2
3、5 - 七、政策评析 - 27 - 八、附件： . - 27 - 1、各区域商品住宅供应、成交情况列表 . - 29 - 2、各板块商品住宅成交情况列表 . - 30 - 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 3 - 页 一、月报导读 供应 ： 2013 年 1 月 北京住宅市场供应 量 环比大幅缩水 ， 楼市淡季将至，加之 未来两会调控政策的不确定性，预计二月份楼市
4、供应仍将处于低位。 2013 年 1 月， 北京全市新增商品住宅预售证 10 个，住宅新增供应 2049 套，新增预售面积 19.22 万平方米。住宅供应套数环比 2012 年 12 月大幅下滑 76%，减少 6477 套；新增面积环比下降 80.4%， 由于去年同期数据基数较低， 同比增长 212%。 成交 ： 1 月 住宅成交量环比上月有小幅回落，但成交水平仍处于高位，延续 2012 年末成交“翘尾”的趋势。 北京商品房市场总体成交 14670 套 （不含保障房） ，成交面积 170 万平方米，环比 2012年 12 月 下降 8.8%，同比 增长 390.7%。本月 住宅、商业及写字楼的
5、成交量相比上月均有不同程度的下滑。 商品住宅（ 不 含保障房）整体成交量为 13664 套， 150.15 万平方米，成交面积环比2012 年 12 月 下降 1.16%， 由于去年同期基数较低，同比大幅增长 463%。 本月 商品住宅期房（不含保障房）共成交 10696 套，成交面积 116.57 万平方米。 供 求 关系： 住 宅 市场 供求比由上月 0.65 降至本月的 0.13，整体住宅市场供求矛盾加剧。 2013 年 1 月 ，全市商品住宅供应及成交量双双走低，其中，新增住宅供应面积 19.22万平方米，环比 12 月大幅下降约八成；成交面积环 比微降 1.16%。住宅市场供应大幅缩
6、减，而市场成交依旧保持高位。 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 4 - 页 价格 ： 年初 住宅市场供应大幅缩减，市场成交依旧保持高位，库存降至历史新低，未来房价上涨压力逐渐增大。 2013年 1月， 全市商品住宅成交均价为 22690元 /平方米，环比 2012年 12月上涨 9.17%，同比去年大幅上涨 24.1%。本月，普通商品住宅成交均价为 22464 元
7、 /平方米，环比上月上涨 9.45%；别墅成交均价 27030 元 /平方米，环比上涨 12.11%。 从环线成交价格来看，四环以内的住宅成交均价环比上月微降，其他环线均有明显上涨。四环以内住宅成交价格为 41061 元 /平方米，环比微降 0.64%；四五环间成交价格为36799 元 /平方米，环比上涨 12.46%；五六环间的成交均价为 22250 元 /平方米，环比上涨 13.65%；六环以外成交均价为 14569 元 /平方米，环比上涨 4.15%。 存量 ： 1 月 底 北京市商品住宅存量 为 7.4 万套 ， 目前库存消化约需 6.6 个月 。 住宅存量降至近三年来的历史新低，库存
8、去化周期进一步缩短。 2013 年 1 月底， 北京市商品住宅库存面积 905.65 万平方米，住宅存量共计 74378 套，环比 2012 年 12 月底存量套数下降 8.92%，同比下降 37.4%。按北京市近 6 个月的住宅面积平均去化速度计算，目前库存面积消化约需 6.6 个月，存量住宅去化周期不断缩短。 二手 房 ： 二手房市场成交火热，达到近 24 个月来单月成交量的最高值，二手房市场涨价惜售现象重现。 1月，北京市共成交二手房 19561套，环比上月增长 9.16%，同比去年大幅增长 566.7%。二手房成交面积 178.49 万平方米，环比增加 12.8%。 2013年 1月
9、北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 5 - 页 本月二手房市场成交火热，达到近 24 个月来单月成交量的最高值。一手住宅供应量的减少、购房者对房价看涨预期的增强推动二手房成交量持续走高，二手房市场涨价惜售现象 重现。 区域 ： 大兴、朝阳、通州和房山是成交 热点区域 。 随着楼市成交回暖，区域住宅市场涨价范围有扩大的趋势， 价格环比上涨区域比上月增加 5 个。 从区域供应来看， 1
10、月商品住宅新增供应最多的区域是大兴、昌平和平谷区，以上区域新增供应量超过全市新增总量的七成以上。 从区域成交来看， 1 月全市商品住宅（不含保障房）成交排行居前的有大兴、朝阳、通州和房山区，以上区域的成交量超过全市成交总量的五成。 从 区域 商品住宅供求来看， 本月 有 新增 商品住宅 供应 的 6 个区域 中，除平谷住宅市场供大于求外，其他区域均是供不应求。 1 月 ，商品住宅成交均价最高的三个区域是 东城、宣武和西城区 ，成交均价分别是 51957元 、 43950 元 和 43861 元 。 本月有 13 个区域的住宅成交均价环比上涨，3 个区域的均价环比下跌，两个区域基本与上月持平 ；
11、 价格环比上涨区域比上月增加 5个。 板块 ： 本 月 商品住宅成交面积排行前三位的是 昌平、房山和通州 板块 。 从 各板块 的 成交来看，成交面积排行前三位的是 昌平、房山和通州 板块 ；昌平的紫金新干线和路劲世界城，房山区的中粮万科长阳半岛居于全市住宅成交面积排行榜前列。 成交均价居前的有 东西城、南亚奥和太阳宫板块 。 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 6
12、 - 页 二 、全市 商品房 市场 图 1： 北京市 商品房供需及成交价格走势 北京市商品房成交结构走势图 本 月 商业供需走势图 本月写字楼供需走势图 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1写字楼 (万 ) 2.62 2.54 11.52 9.95 7.09 16.47 11.22 10.74 7.18 13.24 11.13 19.16 10.02商业 (万 ) 5.35 2.25 12.82 5.66 13.31 11.95 7.9 7.2
13、12.8 10.93 11.5 15.34 9.84商品住宅 (万 ) 26.68 30.97 80.28 71.64 114.6 143.4 132.33 147.69 131.59 113.77 125.94 151.91 150.15050100150200商品房成交结构走势图 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1上市面积 (万 ) 9.01 0.92 4.83 1.1 2.43 5.33 1.5 3.17 5.84 1.81 2.67 4
14、.01 5.02成交面积 (万 ) 5.35 2.25 12.82 5.66 13.31 11.95 7.9 7.2 12.8 10.93 11.5 15.34 9.84供求比 1.68 0.41 0.38 0.19 0.18 0.45 0.19 0.44 0.46 0.17 0.23 0.26 0.510.000.501.001.502.0005101520商业供需走势图 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1上市面积 (万 ) 6.18 1.1
15、2 18.3 14.89 20.5 22.24 19.95 4.45 10.5 9.94 18.13 1.59 0成交面积 (万 ) 2.62 2.54 11.52 9.95 7.09 16.47 11.22 10.74 7.18 13.24 11.13 19.16 10.02供求比 2.36 0.44 1.59 1.50 2.89 1.35 1.78 0.41 1.46 0.75 1.63 0.08 0.000.000.501.001.502.002.503.003.500510152025写字楼供需走势图 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究
16、 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 7 - 页 本月商品房成交价格走势图 数据来源： 远嘉经纪 2013 年 1 月 ，北京商品房市场 总体成交 14670 套 （不含保障房） ，成交面积 170 万平方米，环比 2012 年 12 月 下降 8.8%，同比 增长 390.7%。本月 住宅 、 商业 及写字楼 的成交量 相比 上月 均有不同程度的 下滑 ， 住宅和商业的成交量降幅分别为 1.16%、 35.85%， 写字楼 成交 面积环比 减少 4
17、7.7%。 1 月 商业 期房新增 233 套， 上市面积 5.02 万平方米 ，环比上月 增长 25.19%； 商业成交面积 9.84 万平方米，环比 2012 年 12 月 下降 35.85%。 近两月商业供应量持续增长，成交有所回落 ， 供求比 由上月的 0.26 升至 本月的 0.51。 1 月底 ， 北京 商业 物业总存量累计达到305.8 万平方米 ， 共计 14150 套， 商业总存量环比 2012 年 12 月末 增长 1.94%。 1 月 写字楼 市场 期房 无新增供应 ； 写字楼 成交面积 10.02 万平方米，环比 2012 年 12月 下降 47.7%，同比 去年 增长
18、 282%。 截至 1 月底，北京办公物业总存量累计达到 290.59万平方米 ， 共计 10661 套， 环比 12 月 末存量 下降 5.8%。 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1商品住宅 18286 18528 19570 20151 20312 21339 20905 21145 20846 20590 21594 20784 22690商业 18158 23448 17440 22939 14985 19458 19584 22348
19、 18880 17205 17839 17984 21237写字楼 22656 27135 25243 21031 27031 26271 23500 26394 29262 25095 26011 26401 2462122690 21237 24621 05000100001500020000250003000035000商品房成交价格走势图 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921
20、7600 第 - 8 - 页 本 月 商品房成交均价 22720 元 /平方米，环比 2012 年 12 月 上涨 7.52%。 本月 除 写字楼市场成交均价环比下跌外 ， 住宅和商业的环比价格均有不同幅度上涨 。 其中，商品住宅成交价格为 22690 元 /平方米，环比 2012 年 12 月 上涨 9.17%；商业成交价格 21237 元 /平方米，环比 大幅上涨 18.09%；写字楼成交价格为 24621 元 /平方米， 环比 下跌 6.74%。 三、全市商品住宅市场 1、全市商品住宅供应分析 图 2： 北京市商品住宅 供应量、供应结构 图 北京市商品住宅供应量 走势图 本 月 商品住宅
21、供应面积段占比 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1供应面积（万 M） 6.16 26.04 62.59 63.99 47.30 85.59 99.6 61.92 144.62 61.08 68.18 98.06 19.22供应套数（套） 506 2369 4695 4222 3696 7194 9259 5527 12502 4362 4905 8526 2049020004000600080001000012000140000.0020.00
22、40.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00商品住宅供应情况 （ 2012.1-2013.1） 28.97% 54.45% 11.91% 2.42% 0.55% 0.42% 0.06% 0.79% 0.42% 60 以下 6090 90120 120150 150180 180220 220300 300400 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7
23、600 第 - 9 - 页 本月商品住宅供应户型占比 数据来源： 远嘉经纪 2013 年 1 月， 北京全市新增商品住宅预售证 10 个，住宅新增供应 2049 套，新增预售面积 19.22 万平方米。住宅供应套数环 比 2012 年 12 月大幅下滑 76%，减少 6477 套；新增面积环比下降 80.4%， 由于去年同期数据基数较低， 同比增长 212%。 从 商 品 住 宅供应 户型和面积段 来看， 本月 新增供应 以 两居、 一 居 等刚需产品 为主 ， 供应套数 占比 分别 为 47%、 46.1%， 本月各户型供应量环比均有 大幅 下滑 。 本月推出的 60-90 、 60 以下
24、的 产品 占比最大， 分别为 54.45%、 28.97%。 临近春节，传统的楼市淡季将至，北京住宅市场的新房供应量大幅缩减；加之未来两会楼市调控政策的不确定性，开发商放缓了推盘节奏，预计二月份楼市供应仍 将 处于低位。 46.09% 47.00% 3.88% 1.82% 1.21% 一室 两室 三室 四室 复式 别墅 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 10 -
25、页 2、全市商品住宅成交分析 图 3： 北京市商品住宅成交量、成交结构 图 北京市商品住宅成交量走势图 本 月 商品住宅成交面积段占比 本月商品住宅成交户型占比 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1成交面积（万 M） 26.68 30.97 80.28 71.64 114.6 143.46 132.33 147.69 131.59 113.77 125.94 151.91 150.15成交套数（套） 2680 2975 7220 6389 102
26、28 12876 12101 13757 12281 10828 11170 14802 136640200040006000800010000120001400016000020406080100120140160商品住宅 成交 情况（ 2012.1-2013.1） 9.81% 31.77% 29.17% 16.25% 5.27% 3.37% 2.85% 1.04% 0.46% 60 以下 6090 90120 120150 150180 180220 220300 300400 400 以上 19.50% 39.33% 31.78% 4.24% 3.24% 1.68% 一室 两室 三室 四
27、室 复式 别墅 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 11 - 页 本月商品住宅 各环线 成交面积占比 本月商品住宅成交单价段占比 数据来源： 远嘉经纪 2013 年 1 月 ，北京市商品住宅（ 不 含保障房）整体成交量为 13664 套， 150.15 万平方米，成交面积环比 2012 年 12 月 下降 1.16%， 由于去年同期基数较低， 同比 大幅增长 463
28、%。 本月商品住宅期房（不含保障房）共成交 10696 套，成交面积 116.57 万平方米。期房成交套数环比减少 1063 套，套数环比下降 9%；成交面积环比减少 0.44%。 从 商品 住宅 成交的面积段和户型来看， 本月 成交占比 最 高的是 两居和三居 户型 ， 分别占总成交套数的 39.33%、 31.78%；一 居 的成交套数 占比 为 19.5%。 本月 商品住宅 成交的主力面积段 仍然 是 60-90 和 90-120 ， 占比分别为 31.77%、 29.17%。 7.1% 9.5% 53.7% 29.7% 四环以内 四五环之间 五六环之间 六环以外 2.82% 8.77%
29、 25.05% 21.26% 20.69% 4.91% 3.73% 6.53% 6.24% 8000以下 80001200012000160001600020000200002500025000300003000035000350004000040000以上 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 12 - 页 从 环线 成交来看， 商品住宅成交的主要环线区域是五六环间
30、 ，成交面积 80.68 万平方米，占总成交 量 的 53.73%； 紧随其后的是六环以外区域， 本月成交面积 44.54 万平方米， 占总成交量的 29.66%； 四环以内 、四五环间 的 成交占比分别为 7.11%、 9.49%。 从 各单价段成交来看， 售价在 12000-16000 元 /、 16000-20000 元 / 、 20000-25000元 / 的 产品 是成交主力， 占比分别为 25.05%、 21.26%、 20.69%。 本月 ， 20000-25000 元 /的刚需产品 和 35000-40000元 / 的 改善型 产品成交环比均有大幅增长 ， 环比增幅 分别 为
31、77.8%、125.25%。 本月住宅成交量环比上月有小幅回落，但成交水平仍处于高位，延续 2012 年末成交“翘尾”的趋势。受节假日的影响，北京的楼市供应大幅下滑，住宅新增供应的大幅减少和政策走向不明朗或将在一定程度上制约楼市成交，但影响不会太大。中央经济工作会议传递出明确信号，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，调控的定调已经形成。 1 月份，全国主要城市的一手住宅市场销售持续火热，价格稳中有升，土地成交活跃，楼市看涨预期普遍增强，预计短期内楼市成交量价出现回落的可能性很小。 3、全市商品住宅供求关系分析 图 4：北京市商品住宅 市场供求关系图 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告
32、 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 13 - 页 北京商品住宅市场供求关系走势 数据来源： 远嘉经纪 2013 年 1 月 ， 全市商品住宅 供应及成交量双双走低，其中， 新增住宅供应面积 19.22 万平方米， 环比 12 月 大幅 下降约八成 ； 成交 面积 环比 微降 1.16%。 住宅市场供应 大幅 缩减 ， 而市场成交依旧保持高位， 供 求 比 由上月的 0.65 降至本月的 0.13，整体住宅市场
33、 供求矛盾加剧，未来房价上行压力可能加大 。 4、全市商品住宅成交价格分析 图 5：北京市商品住宅成交均价、 环线成交均价 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1供应面积（万 M） 6.16 26.04 62.59 63.99 47.30 85.59 99.6 61.92 144.62 61.08 68.18 98.06 19.22成交面积（万 M） 26.68 30.97 80.28 71.64 114.6 143.4 132.33 147.69
34、 131.59 113.77 125.94 151.91 150.15供求比 0.23 0.84 0.78 0.89 0.41 0.60 0.75 0.42 1.10 0.54 0.54 0.65 0.1300.20.40.60.811.20.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00商品 住宅供求关系 （ 2012.1-2013.1） 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 76
35、29 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 14 - 页 北京市商品住宅成交 均价 走势图 北京市各环线商品住宅成交均价走势图 北京市 普通商品住宅 （不含别墅） 成交均价走势图 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1全市商品住宅成交均价 (元 /M) 18286 18528 19570 20151 20312 21339 20905 21145 20846 20590 21594 20784 2269022690 050001000
36、0150002000025000全市商品住宅成交均价 (元 /M) 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1四环以内 30803 31950 32352 29063 38209 35507 34975 44004 42368 40190 45882 41326 41061四五环之间 30493 26976 25546 29969 32254 35045 34543 31540 31893 29796 32177 32723 36799五六环之间 17
37、208 17243 18459 19233 19508 19669 19406 19855 19320 19532 21406 19577 22250六环以外 11389 11712 12562 12288 11655 13324 14248 13564 13600 13667 13074 13988 1456941061 36799 22250 14569 05000100001500020000250003000035000400004500050000环线 商品住宅成交均价 (元 /M) 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2
38、012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1普通商品住宅成交均价 (元 /M) 17891 18214 19059 19727 19717 21180 20556 20857 20574 20236 21160 20525 2246422464 0500010000150002000025000普通商品住宅成交均价 (元 /M) 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +
39、86(10) 5921 7600 第 - 15 - 页 北京市 别墅成交均价走势图 数据来源： 远嘉经纪 2013年 1月， 全 市商品住宅成交均价为 22690元 /平方米，环比 2012年 12月上涨 9.17%，同比去年大幅上涨 24.1%。 本月，普通商品住宅成交均价为 22464 元 /平方米， 环比 上月 上涨9.45%； 别墅成交均价 27030 元 /平方米，环比 上涨 12.11%。 从环线成交价格来看，四环以内的住宅成交均价环比上月微降，其他环线均有明显上涨。四环以内住宅成交价格为 41061 元 /平方米，环比微降 0.64%；四五环间成交价格为 36799 元/平方米，
40、环比上涨 12.46%；五六环间的成交均价为 22250 元 /平方米，环比上涨 13.65%；六环以外成交均价为 14569 元 /平方米，环比上涨 4.15%。 本月，住宅市场供应大幅缩减，市场成交依旧保持高位，库存降至历史新低，未来房价上涨压力逐渐增大。虽然目前楼市调控整体加码的可能性不大，但如若一线城市和重点二线城市的楼市成交量和价格的涨 幅超过政府容忍限度，则出台新的紧缩性政策的概率将会增大。 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1别墅成
41、交均价 (元 /M) 23510 23603 24347 24853 25854 23140 24201 25787 24890 25769 25042 24110 2703027030 2100022000230002400025000260002700028000别墅成交均价 (元 /M) 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 16 - 页 5、 全市 商品住 宅
42、可售 存量 图 6： 北京市 商品 住 宅 存量走势图 商品 住 宅 存量走势 商品住宅存量去化情况 数据来源： 远嘉经纪 2013 年 1 月底， 北京市商品住宅库存面积 905.65 万平方米，住宅存量共计 74378 套，环比 2012 年 12 月底存量套数下降 8.92%，同比下降 37.4%。按北京市近 6 个月的住宅面积平均去化速度计算，目前库存面积消化约需 6.6 个月，存量住宅去化周期不断缩短。 从目前全市住宅存量结构来看，主要分布于五六环间及六环外，五六环间约占全市住宅存2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：
43、北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室 电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 17 - 页 量的 44.66%；六环以外的存量占比为 31.74%。存量占比较大的是三居和两居套型，三居存量约占总存量的 30.3%，两居约占 20.1%；别墅存量占比为 19.44%，一居约占总存量的 12.16%。 1 月底，北京住宅存量降至近三年来的历史新低，库存去化周期进一步缩短。 6、二手住房市场成交情况 图 7： 二手 住宅 成交量走势图 二手 住宅 成交量走势 数据来源： 远嘉经纪 1 月，北京市共成交二手房 195
44、61 套，环比上月增长 9.16%，同比去年大幅增长 566.7%。二手房成交面积 178.49 万平方米，环比增加 12.8%。 本月二手房市场成交火热，达到近 24 个月来单月成交量的最高值。一手住宅供应量的减少、购房者对房价看涨预期的增强推动二手房成交量持续走高，二手房市场涨价惜售 现象 重现。 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1二手住宅成交面积 (万 ) 25.52 46.56 94.71 85.96 112.37 118.41 153
45、.27 120.81 112.94 104.93 128.88 158.24 178.49二手住宅成交套数（套） 2934 5515 11112 9964 12672 13619 17130 13639 12580 11449 14449 17920 1956119561 0500010000150002000025000020406080100120140160180200二手住宅成交走势（ 2012.1-2013.1） 2013年 1月 北京 商品 房市场分析报告 北京远洋嘉业房地产经纪有限公司策划研究 中心研究部 地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号 远洋国际中心 A 座 401 室
46、电话： +86(10) 5921 7629 传真： +86(10) 5921 7600 第 - 18 - 页 7、 全市商品住宅项目成交排名 表 1： 2013 年 1 月北京市商品住宅成交 套数 排名 TOP10 名次 项目名称 推广名 行政区 套数 面积 ( ) 均价 (元 / ) 金额 1 紫金新干线 紫金新干线家园 昌平区 511 49745.14 20523 10.21 亿元 2 珺悦国际 珺悦中心 大兴区 408 35580.78 14405 5.13 亿元 3 路劲世界城 路劲家园 昌平区 337 29345.86 19324 5.67 亿元 4 北京 ONE 新华经典丽园 通州
47、区 271 34086.99 22596 7.7 亿元 5 中弘北京像素 中弘时代中心 朝阳区 250 13726.47 28135 3.86 亿元 6 水晶布洛阁 (林肯公园 )和裕商业中心 大兴区 243 29993.56 23566 7.07 亿元 7 星悦国际 星悦中心 通州区 233 27575.18 13399 3.69 亿元 8 北京城建世华龙 樾文龙家园 海淀区 228 27293.33 35285 9.63 亿元 9 中粮万科长阳半岛半岛家园、云湾家园、紫云家园 房山区 218 30791.52 17659 5.44 亿元 10 K2 清水湾 清水湾嘉园 通州区 209 14
48、875.68 22226 3.31 亿元 表 2： 2013 年 1 月北京市商品住宅成交面积排名 TOP10 名次 项目名称 推广名 行政区 套数 面积 ( ) 均价 (元 / ) 金额 1 紫金新干线 紫金新干线家园 昌平区 511 49745.14 20523 10.21 亿元 2 珺悦国际 珺悦中心 大兴区 408 35580.78 14405 5.13 亿元 3 北京 ONE 新华经典丽园 通州区 271 34086.99 22596 7.7 亿元 4 中粮万科长阳半岛 半岛家园、云湾家园、紫云家园 房山区 218 30791.52 17659 5.44 亿元 5 水晶布洛阁 (林肯公园 )c-1#办公楼等 14项； b-3#住宅楼等12 项、和 裕商业中心 大兴区 243 29993.56 23566 7.07 亿元 6 路劲世界城 路劲家园 昌平区 337 29345.86 19324 5.67 亿元 7 星悦国际 星悦中心 通州区 233 27575.18 13399 3.69 亿元 8 北京城建世华龙樾文龙家园 海淀区 228 27293.33 35285 9.63 亿元 9 橡树湾 学府树家园 海淀区 148 24610.28 35680 8.7
