1、- 1 -目 录第一章 公司简介03第一节 公司概况05第二节 管理优势06第三节 公司荣誉08第二章 物业管理整体设想及策划10第一节 经营管理理念13第二节 物业管理定位16第三节 物业管理整体设想19第三章 拟采取的管理方式和各项机制24第一节 拟采取的管理方式26第二节 拟采取的各项机制31第四章 人员配备、培训与管理38第一节 人员配备40第二节 人员培训45第三节 人员管理50第五章 质量/环境/职业安全健康管理方针和目标52第一节 质量/环境/职业安全健康管理方针54第二节 质量/环境/职业安全健康管理目标56第六章 管理规章制度57第七章 物业管理服务费62第八章 管理处经费收
2、支预算69第九章 设施、设备配备计划72第十章 档案的建立和管理78第十一章 前期管理85第一节 前期介入工作内容87第二节 特殊功能区和辅助工程的前期管理88- 2 -第三节 物业接管验收的前期管理89第四节 其它前期准备工作93第十二章 智能化系统管理95第十三章 日常物业管理109第一节 入驻管理111第二节 装修管理113第三节 租赁管理116第四节 食堂管理118第五节 停车场管理121第六节 机电设备设施管理125第七节 安全管理137第八节 绿化管理147第九节 清洁管理154第十四章 大厦维修养护159第十五章 各项管理指标的承诺171第十六章 社区文化活动管理179第十七章
3、有偿服务和无偿服务185第十八章 经营场所管理设想191第一节 成功案例193第二节 经营管理优势194第三节 会场经营设想195第四节 会场管理要求196第十九章 CI 系统199第一节 VI 视觉识别系统200第二节 MI 理念识别系统 205第三节 BI 行为识别系统206第二十章 其他承诺208附件：管理规章制度210- 3 -第一章公司简介XX 物业的管理理念是“国际标准、诚信服务、优质品牌” ；XX 物业是全国首家一次性通过ISO9001：2000/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999 三个国际管理体系认证的物业管理企业；XX 物业在深圳市最大、智能化程度最高
4、的 Mall 商业文化广场XX 城市广场物业管理中积累了丰富的智能化、机电设备、安全保卫、社区文化等管理经验；XX 物业拥有 XX 集团强大的人力、物力、财力资源的支持；因此，XX 物业有能力以合理的价格为 TCL 大厦提供最好的物业- 4 -管理服务。- 5 -国家领导关怀中信大厦城市广场- 6 -第一节 公司概况深圳市 XX 物业管理有限公司（以下简称 XX 物业）为国有重要骨干企业中国 XX 集团公司（原中国国际信托投资公司）旗下、XX深圳（集团）公司下属的专业物业管理企业。公司总部位于深圳市深南中路市政府对面标志性建筑物XX 大厦。目前，XX 物业所管理的物业遍布深圳市五个区，包括写字
5、楼、商场、工业区、别墅、中高层商住楼等各类型物业。XX 物业凭借强大的实力、卓越的管理，在社会上树立了品牌物业管理企业形象，特别是在高档智能化写字楼物业管理方面奠定了具有 XX 特色的物业管理模式。- 7 -第二节 管理优势一、国内第一家一次性通过ISO9001：2000/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999 三个国际管理体系认证的物业管理企业XX 物业自成立以来，以高起点、高标准、严要求，建立了科学、规范的质量、环境、职业安全健康管理体系标准，编写了一套系统的管理手册、55 个程序文件、56 个作业指引及 180 个日常质量记录表格，将优质的物业管理服务带给我们的客户。
6、XX 物业于二一年成为全国物业管理行业首家通过ISO9001：2000/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999 管理体系国际、国内双重认证的企业，公司总经理潘春阳当选为深圳质量认证中心职业安全健康管理体系理事会成员。XX 物业依照质量/环境/职业安全健康三个管理体系的要求，严格按照操作规程运作，由公司副总牵头成立的质量检查组，坚持每个月对各部门、各管理处的工作质量进行检查，并且每半年进行一次内部管理评审，每年认证机构对公司认证范围进行全面外部审核，确保建立体系的适宜性、充分性和有效性，公司建立的三位一体的管理体系经过三年的良好运行，期间经过不断的修改和完善，以保证体系的科学
7、性持续改进。二、管理深圳市最大、智能化程度最高的 Mall 商业文化广场XX大厦城市广场城市广场总投资额高达 25 亿元人民币，是 XX 深圳集团在深圳的最大投资项目,是目前深圳市最大、智能化程度最高的文化广场。XX 大厦城市广场整座工程项目由星光广场、XX 城市广场和 XX 大厦三部分组成，占地面积 5.1 万平方米，建筑面积逾 15 万平方米，其中 XX 大厦写字楼高 100 米，23 层，内含营业大厅、商务会所、主席宴会厅、地下车库等，并配有智能化的管理、通信系统。- 8 -XX 物业在取得 XX 大厦城市广场的物业管理权后，以高标准、严要求开展各项管理工作。在 XX 物业的精心管理服务
8、下，XX 大厦城市广场各项配套越来越完善，环境越来越优美，成为集办公、观光、购物、休闲于一体的标志性建筑，并于二三年八月取得“二三年度市级物业管理示范项目”第一名称号，十月份被评为福田区安全文明小区，计划二四年参加广东省物业管理示范项目评选，二五年参加全国物业管理示范项目评选。在 XX 大厦城市广场物业管理中，XX 物业积累了丰富的智能化、机电设备、安全保卫、社区文化等管理经验。三、具有管理办公大楼的成熟方法XX 物业凭借过硬的内部管理和服务质量，取得了深圳市规划国土局盐田分局办公楼、深圳市盐田区工商行政管理局办公楼和盐田区原区委办公楼的物业管理权，并在政府办公大楼的物业管理中积累了丰富的经验
9、。在借鉴政府办公大楼安全管理、智能化管理、人性化服务的成熟方法的基础上，XX 物业总结了一套成熟的商务大厦管理方法，实现了 XX大厦人性化、国际化、高度安全化的管理服务。四、拥有强大的人力资源和完善的管理机制XX 物业现有员工三百余人，在公司本部和下辖管理处中层以上管理人员全部具备大专以上学历，百分之百持证上岗，其中七人获得国家级物业管理资质证书，部门经理和管理处主任全部具有三个质量管理体系的内审员资格。XX 物业通过采取培训考核、客户满意度评比、月考核与月浮动工资、年终评比（末位淘汰）与年终奖金、聘用、降职等一系列行之有效的激励机制与竞争机制，在敬业精神、专业技能和工作效率三个方面，加强和改
10、进各级员工的职业行为，从而提高员工的综合素质。- 9 -第三节 公司荣誉XX 物业一贯坚持提倡优质高效服务的管理方针，取得了一些荣誉。目前已获得了区级、市级、省级和国家级各种荣誉称号达三十五项，其中“海滨花园”是目前盐田区唯一一家获得“国优”荣誉称号的大厦。表 1-1 公司荣誉录受表彰部门 时间 奖项 授予者公司本部 2001 ISO9001、IS014001OHSAS18001 认证 深圳市质量认证中心安全文明小区 深圳市委、市政府深圳市物业管理优秀大厦 深圳市住宅局广东省城市物业管理优秀大厦 广东省建设委员会1998全国城市物业管理优秀示范大厦 国家建设部海滨花园2002 沙头角镇物业管理
11、先进单位 深圳沙头角镇政府1999 深圳市物业管理优秀住宅区 深圳市住宅局2000 深圳市物业管理优秀住宅区 深圳市住宅局2001 园林式、花园式达标单位 深圳市政府城管办华侨海景山庄2002 深圳市安全文明先进小区 深圳市政府XX 工业城 1999 1998 年度消防工作先进单位 深圳市福永镇政府2000 1999 年度消防工作先进单位 深圳市政府租赁先进单位 宝安区福永镇政府XX 工业城2002青年文明号 共青团宝安委员会- 10 -受表彰部门 时间 奖项 授予者1999 1998 年度消防工作先进单位 深圳市政府2000 1999 年度消防工作先进单位 深圳市政府2000 房屋租赁遵章守
12、法先进单位 市房屋租赁办公室八卦岭租赁中心2001 2000 年度消防工作先进单位 深圳市政府ISO9001、IS014001OHSAS18001 认证 深圳市质量认证中心2001园林式、花园式达标单位 深圳市政府城管办沙头角镇物业管理先进单位 深圳市沙头角镇政府卫生单位 深圳市盐田区爱卫办2002深圳市安全文明标兵小区 深圳市政府盐田区优秀住宅组团 盐田区住宅局海天一色雅居盐田区国土局办公楼2003 深圳市物业管理优秀项目深圳市住宅局2001 ISO9001、IS014001OHSAS18001 认证 深圳市质量认证中心2001 园林式、花园式达标单位 深圳市政府城管办2002 “人保之星”联欢会组织奖 深圳南山海珠居委会南山区物业管理优秀住宅小区 南山区建设局海文花园2003深圳市物业管理优秀项目 深圳市住宅局福田区优秀物业管理大厦 福田区建设局XX 大厦城市广场 2003 深圳市物业管理示范项目 深圳市住宅局 长城六号楼 2000 房屋租赁管理依法守法先进单位 深圳罗湖房屋租赁办海天明月居 2002 园林式、花园式达标单位 深圳市政府城管办
