1、目 录一、行业基本面情况跟踪2（一）楼市开年表现不佳，销售继续筑底21、1 月市场销售表现不佳，三线城市销售压力最大22去化周期略降1（二）全年集中供地落幕，地方国企托底现象显著2（三）多数房企业绩快报低于市场预期，行业整体压力较大41、盈利不及市场预期，板块处于业绩压力期42、2022 年上半年偿债压力较大，房企信用分层5二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段7（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期71、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开82、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段93、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富
2、10（二）政策底部已过，暖风徐徐吹来111、本轮地产周期的周期性减弱，政策工具“松”少“紧”多112、政策底部已过，暖风徐徐吹来12三、物业管理行业：普增向分化转变，依赖向独立过渡16（一）资本市场回顾：上市热潮接近尾声，跌多涨少，估值分化161、上市最佳窗口期已过，分化效应进一步凸显162、2021 年板块表现跌多涨少，新股破发增多，估值分化持续16（二）从 2021 年中报看行业最新发展171、物管公司 21H1 业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩172、高合管比尽显高确定性183、物管企业正逐步走向独立经营，第三方外拓和增值服务比例增加19（三）仍属黄金赛道，并购热潮预示发展新阶段201
3、、高增长目标支撑高估值202、全国化布局加速，聚焦城市群223、物业管理行业并购规模大幅增长，头部企业扩张加速23四、房地产行业在资本市场中的表现情况24（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升241、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升242、1 年期与 5 年期LPR 均下调26（二）目前房地产行业 PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大261、房地产板块PE、PB 估值比较262、房地产板块与各行业 PE、PB 估值比较273、物业管理版块市场表现274、物管个股表现28五、投资建议28六、风险提示29插 图 目 录30表 格 目 录31一、行业基本面情况跟踪（一
4、）楼市开年表现不佳，销售继续筑底1、1 月市场销售表现不佳，三线城市销售压力最大2022 年 1 月，30 城新房销售面积为 1222.88 万平方米，同比增速-30.24，环比增速-23.66 ，成交套数为 108719 套，同比增速为-34.17，环比增速为-27.44 。本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，主要系：1）临近春节，多数房企放缓供货节奏；2）市场下行压力加剧，购房者观望情绪加重导致有效需求不足。在一定程度上受到春节因素的影响，并且2 月自然日天数较短，我们预计2 月房地产市场仍不容乐观，保竣工、保交付势在必行情况下，未来销售面临较大压力。分一二三线城市来看，同比方面，1
5、 月单月一、二、三线成交面积同比分别为-30.33 /-13.44 / -51.53；环比方面，一、二、三线增速分别为-18.47 / -28.34 / -17.93，本年度开局表现不佳，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，降幅进一步扩大，销售修复还 有一段路要走，一、二线城市销售情况相对较好，同环比降幅处于温和区间，而三线城市销售压力依旧最大，同比、环比增速均持续走低，未来区域间的分化将继续拉开。图 1：30 大中城市新房成交面积情况（万平方米）图 2：30 大中城市新房成交套数情况（套）350030大中城市月成交面积30大中城市:商品房成交套数:当月值300,0003000250,000
6、2500200015001000500200,000150,000100,00050,00002016-01 2016-09 2017-05 2018-01 2018-09 2019-05 2020-01 2020-09 2021-05 2022-01资料来源：Wind，02016-01 2016-09 2017-05 2018-01 2018-09 2019-05 2020-01 2020-09 2021-05 2022-01资料来源：Wind， 30大中城市成交面积同比30大中城市成交面积环比图 3：30 大中城市月成交面积同比及环比（%）图 4：重点一二三线城市成交面积环比（%）300
7、250 200 150 100 500-50 16-0116-0416-0716-1017-0117-0417-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-01-100 一线城市成交面积环比三线城市成交面积环比二线城市成交面积环比400 350 300 250 200 150 100 50 0-50 -100 资料来源：Wind，16-0117-0118-0119-0120-0121-0122-01资料来源：Wind， 2去化周期略降截至 2022 年 1 月
8、 31 日，十大城市的存销比为 10.36，较上月-0.73，去化周期环比-6.58，同比+12.98 ，去化周期略降。分线来看，一、二线城市存销比分别为 8.21、12.12，分别较上月-0.48、-1.08，一线城市去化周期显著低于二线城市。图 5：十大城市可售面积及存销比十大城市可售面积（万平方米）十大城市:商品房存销比(面积):当月值10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00016-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-070图 6：一线 4 城可售面积及存销比253,5002
9、0一线4城可售面积（万平方米）十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值183,00020162,5001415122,00010101,50081,000654500222-0116-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-0722-0100021-0121-07资料来源：Wind，图 7：二线 6 城可售面积及存销比资料来源：Wind， 二线6城可售面积（万平方米）十大城市:商品房存销比(面积):二线城市:当月值7,000256,000205,0004,000153,000102,00051,00016-0116-
10、0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-0722-0100资料来源：Wind，（二）全年集中供地落幕，地方国企托底现象显著第三轮土拍结束，整体热度持续降温。截至本月，22 个重点城市全部完成第三批次地块出让，平均溢价率为 2.0，较第二轮平均溢价率-2.01pct，较首批集中供地平均溢价率-13.28pct，整体热度继续下降。各重点城市中，杭州和宁波放松部分地块销售限价，整体溢价率较高（7.06、6.99），深圳、合肥、成都热度处中位，优质地块吸引力仍在，其余 17城市场较为冷淡，平均溢价率均低于 4。图 8：22 城第三批集中供地供
11、应量图 9：22 城第三批集中供地成交情况（1）900800700600500400300200100厦门长春无锡福州青岛济南天津成都沈阳苏州重庆南京合肥广州深圳武汉上海北京杭州长沙宁波郑州0第三批供应体量（万方）9008007006005004003002001000第三批成交建筑面积（万方）成交金额（亿元） 平均楼面价（元/平方米）3500030000250002000015000100005000厦门长春无锡福州青岛济南天津成都沈阳苏州重庆南京合肥广州深圳武汉上海北京杭州长沙宁波郑州0资料来源：中指研究院，图 10：22 城第三批集中供地成交情况（2）资料来源：中指研究院，终止挂牌宗数流
12、拍宗数底价成交宗数溢价成交宗数1009080706050403020100厦门 长春 无锡 福州 青岛 济南 天津 成都 沈阳 苏州 重庆 南京 合肥 广州 深圳 武汉 上海 北京 杭州 长沙 宁波 郑州资料来源：中指研究院，图 11：22 城三批集中供地溢价率情况对比（%）第一批平均溢价率第二批平均溢价率第三批平均溢价率2020年年均溢价率50 30 45 25 40 35 20 301525 201015 510 050-5 厦门长春无锡福州青岛济南天津成都沈阳苏州重庆南京合肥广州深圳武汉上海北京杭州长沙宁波郑州资料来源：中指研究院，房企拿地水平持续分化，地方国企托底现象显著。在全年及各批
13、次集中供地中，不同所有制房企拿地水平持续分化，央企、地方性国企是拿地主力，拿地份额明显提升。全年拿地金额中国有性质的企业拿地金额占比达到 61，相较之下民营企业拿地略显谨慎，下降至 32。从各批次集中供地来看，在“三道红线”带来的资金压力以及市场热度降温等因素影响下，随着民企拿地积极性下降，国企拿地热情相对增加，第二、第三轮土拍中拿地占比均达到了 74。同时由于市场持续探底且受融资监管限制的影响，22 城在第三批次集中供地市场中迎来大量地方性国企，地方国企表现出极强的托底作用。图 12：不同所有制房企拿地表现100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0央企地方国企114民企
14、其他47222232444460392322301422第一批第二批第三批全年资料来源：中指研究院，尽管近期中央及地方政府出台的新政利好不断，但在行业债务违约风险尚未完全出清， 房企整体资金仍然受限，保竣工、保交付势在必行情况下，我们预计不同所有制房企拿地水平将进一步分化，地方国企托底作用日益突显。同时部分基本面良好、土拍规则相对具有吸引力的城市，土地市场有望率先回暖。部分地区随着财政压力不断加大，不排除在本年度会放松土拍规则，在地价房价、土地出让价款、保证金比例等方面让利。3（三）多数房企业绩快报低于市场预期，行业整体压力较大1、盈利不及市场预期，板块处于业绩压力期本月，不少房企公告 202
15、1 年业绩预告或业绩快报。总体来看，多数企业的表现不及市场预期，部分企业甚至出现归母净利润同比大幅减少 90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因包括：1）基本面下行趋势下，计提跌价准备；2）受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3）受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去 3 年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂，中期维度的集中度提升和盈利企稳回升的预期下，“三好房企”将享有更高估值溢价。表 1：已披露的 2021 年业绩快报及业绩预告的内容公司20
16、21 年归母净利润同比保利发展275.8 亿元-4.7 电子城5002000 万元减少 9699 华发股份32.0 亿元10.1 华侨城 A31.941.3 亿元减少 67.474.9 华夏幸福亏损 331391 亿元蓝光发展亏损 120.4 亿元绿地控股76.5 亿元-49.0 荣盛发展11.5 亿元减少 9898.7 首开股份69 亿元减少 7181 阳光城亏损 4558 亿元张江高科6.78.1 亿元减少 5663 中国武夷46006600 万元减少 7784 中南建设7.121.2 亿元减少 7090 资料来源：Wind，表 2：各房企业绩下降的原因公司原因电子城2021 年公司计划中
17、的收入利润主要来源于南京等项目，且计划项目主要收入利润结转在 2021 年第四季度完成。后由于南京地区受疫情影响，项目主要交接节点被压缩至 12 月因项目交付等相关程序影响未能最终交付，根据会计准则中收入确认原则，已实现的销售回款未能于 2021 年确认为收入及利润。华侨城 A（一）受疫情反复的持续影响，公司过往利润贡献较好的部分景区预计净利大幅减少甚至亏损，商业出租、酒店业务的营收也呈现下滑迹象，文旅版块经营状况虽较 2020 年有所恢复，但盈利水平尚难以恢复至疫情前水平；二） 受房地产调控政策影响，公司近年拓展的项目毛利率普遍在行业平均水平，加之因公司内部结转结构变化深圳地区高毛利率项目已
18、于去年结转完毕，导致今年结转项目的毛利率下降幅度较大；（三）本年度因市场行情下行及政策收紧导致各地产公司为保证资金安全趋于较为保守的投资策略，公司通过股权转让实现的投资收益预计较上年有较大幅度减少；（四）在疫情、当期行业形势仍处于重大不确定性中，为确保后续更加平稳的发展，公司经过慎重考虑和评估，对部分存在减值迹象的存货、固定资产计提减值。华夏幸福受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性自 2020 年第四季度以来出现阶段性紧张， 公司出现金融债务未能如期偿还的情况，融资业务几乎停滞，对公司经营产生严重影响，导致公司业绩大幅下降。蓝光发展绿地控股荣盛发展1）因债务逾期，资金
19、紧张，造成本年内计划交付的项目施工进度受到不同程度的影响，原计划本期完成售房履约义务并纳入结算的项目，在本期未能按原计划完成交付。（2）公司降价销售并去化部分存量房地产，造成销售毛利下降甚至亏损。同时，也导致公司房地产存量项目的存货跌价压力加大。（3）为化解债务危机，公司先后出售了医药板块和现代服务业板块业务，相应部分的毛利贡献较上年度进一步减少，整体毛利率下降。（4）部分新增借款主要用于偿付到期债务，未直接用于项目开发建设，按照公司一贯的会计政策，这些未用于开发建设的借款的相关费用在本期计入当期损益，同时流动性紧张造成公司部分项目非正常停工，依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损
20、益，由此共同导致公司本期财务费用上升。2021 年严峻的外部环境客观在不同层面影响了公司利润。包括：面对快速下滑的房地产市场，为了加快销售去化、促进资金回笼，公司房地产结转项目毛利率同比下降了约 4 个百分点，并拟计提减值约 29 亿元；受项目结转时点不均衡的影响，年内联营合营企业贡献的投资收益同比减少了约 23 亿元。此外，由于股票市场整体下行等因素，公司金融产业投资业务同比减少收益约 30 亿元。公司 2021 年度归属于上市公司股东的净利润较上年度降低，受行业政策持续调控、资产减值及新冠疫情等因素影响，公司在 2021 年度的开发项目交付面积较上年度有所降低，同时由于 2021 年度结转
21、的开发项目毛利率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。首开股份（一）2021 年，公司主要交付结利项目利润率下降较大，平均毛利率同比下降近 8 个百分点；且本年结利项目中， 公司平均权益占比下降；对归属于上市公司股东的净利润的影响约为 5 至 7 亿。（二）合作项目交付产生的利润较上年减少，预计权益法确认的投资收益同比下降。对归属于上市公司股东的净利润的影响约为 9 至 11 亿。阳光城张江高科中国武夷中南建设1、本年度经营业绩较 2020 年度降幅较大，主要原因如下：（1）公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备；（2）房地产业务结算规模下降。2、本报告期归属于上市公司股东的税后非经常性损益较
22、大，主要系公司以上海阳光智博生活服务集团股份有限公司股权战略换取万物云空间科技服务股份有限公司股份时，产生归属于上市公司股东 25 亿元税后净利润，属于非经常性损益。公司下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）报告期末市价较上年度末同比大幅下降，而上一年度该金融资产期末市价较期初大幅上升，使得公司按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益较上年同期大幅减少。上述金融资产 2021 年度市价下跌减少公司 2021 年度投资收益约 94,401 万元。1报告期内，受境外新冠肺炎
23、疫情以及个别地区社会环境不稳定影响，公司国际工程项目施工进度不同程度受阻。汇率波动也对本期净利润产生一定影响。2报告期内，公司房地产项目可结转的收入同比增加，但由于受国内宏观经济环境、房地产调控政策等因素叠加影响，房地产项目毛利率下降。另外，北京武夷西地块已预售部分未达到收入确认条件。因此，房地产业务本期净利润同比减少。3报告期内，完成全资子公司福建工程建设监理有限公司股权转让，该项非经常性损益对公司归母净利润的影响为 1,935 万元。由于政策调控、市场调整和疫情等原因，公司 2021 年第四季度加大了现房库存的去化，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。同时，受行业风险扩散的影响
24、，公司费用率增加，并预计将增加各项应收款项风险准备。资料来源：Wind，2、2022 年上半年偿债压力较大，房企信用分层发改委本月表示：“去年个别高杠杆房地产企业因自身经营问题发生境外债违约事件，导致中资境外债市场房地产板块出现短暂恐慌情绪，这属于市场的自我调节，不会影响中资境外债市场的整体功能。”与此同时，行业风险尚未完全出清，部分房企短期仍面临流动性紧张的局面。我们主要分析房企中期美元债到期额分布情况，整体来看，未来三年债务压力逐年递减， 2022 年将迎来债务到期高峰，全年预计有近 600 亿美元的债券到期，主要集中在前两个季度，预计下半年的压力将有所缓释。按照 2022 年到期规模排序
25、，今年美元债到期规模靠前的主体包括佳兆业、恒大、绿地、新城、碧桂园、融信、富力、景程等。从债务压力来看，我们认为 行业出清还未结束，但出现信用风险的企业将较少，信用分层逻辑加强。图 11：房企中资美元债到期额分布情况中资美元债到期额分布（亿美元）180160140120100806040200资料来源：Wind， 表 3：2022 年房企中资美元债到期情况汇总最终债务人2022 1-6 月美元债到期规模（亿美元）2022 7-12 月美元债到期规模（亿美元）2022 年全年美元债到期规模（亿美元）花样年控股集团有限公司2.007.009.00新城控股集团股份有限公司13.352.0015.35
26、粤港湾控股有限公司0.000.000.00新湖(BVI)控股有限公司0.000.000.00陕西省西咸新区沣西新城开发建设(集团)有限公司0.000.000.00重庆华宇集团有限公司0.000.000.00SOHO 中国有限公司0.001.471.47宝龙地产控股有限公司2.004.006.00碧桂园控股有限公司9.757.0016.75碧玺国际有限公司0.000.060.06大发地产集团有限公司2.802.805.60当代置业(中国)有限公司2.003.005.00德信中国控股有限公司2.003.505.50富力地产(香港)有限公司7.256.4813.73光涛投资有限公司2.000.002
27、.00国瑞置业有限公司4.550.004.55合景泰富集团控股有限公司2.509.0011.50合生资本国际集团有限公司9.920.009.92和骏顺泽投资有限公司7.500.007.50弘阳地产集团有限公司4.502.507.00华南城控股有限公司7.000.007.00佳源国际控股有限公司3.202.005.20佳兆业集团控股有限公司18.0518.0036.05金地(集团)股份有限公司2.002.004.00景程有限公司0.00 20.0020.00景瑞控股有限公司1.904.106.00景业名邦集团控股有限公司1.550.001.55朗诗绿色地产有限公司2.002.004.00力高地产
28、集团有限公司2.853.216.06龙光集团有限公司2.503.005.50龙湖集团控股有限公司0.004.504.50绿地全球投资有限公司12.5012.2024.70融创中国控股有限公司6.006.0012.00融信中国控股有限公司7.007.0014.00陕西省西咸新区秦汉新城开发建设集团有限责任公司1.842.404.24上坤地产集团有限公司1.852.103.95时代中国控股有限公司4.250.004.25世茂集团控股有限公司0.0010.0010.00万达地产海外有限公司3.259.5012.75香港祥生發展有限公司7.000.007.00新力控股(集团)有限公司4.430.004
29、.43旭辉控股(集团)有限公司5.850.005.85雅居乐集团控股有限公司5.000.005.00阳光 100 中国控股有限公司7.206.0013.20亿达中国控股有限公司2.250.002.25(中国)企业控股有限公司3.000.003.00银城国际控股有限公司1.651.102.75英利国际置业股份有限公司0.500.000.50盈科大衍地产发展有限公司1.300.001.30禹洲集团控股有限公司8.401.209.60正荣地产集团有限公司1.954.796.74中国奥园集团股份有限公司6.860.006.86中国恒大集团 34.750.0034.75中梁控股集团有限公司2.556.0
30、08.55资料来源：Wind，二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段（一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期71、人口增速放缓，老龄化结构加剧，三胎政策放开人口增长拐点将至，出生率逐年下降。自 20 世纪 90 年代以来，人口总量虽呈现每年增加的趋势，2008 年、2019 年作为两个拐点将增长速度划分为三个阶段，2008 年之前，人口增长率均维持在 0.5以上的高位增长水平，2008 之后十年人口增长较为平稳，在 0.4-0.5 的范围内波动。据 5 月 11 日发布的第七次全国人口普查数据显示，2020 年全国人口 14.12 亿人，同 2010 年的六普相比
31、，年平均增长率为 0.53 ，较 2020 年至 2010 年的年均增加率-0.04pct， 人口增速放缓；从出生人口看，建国以来，我国已经历了三次婴儿潮， 1950-1957 年、1962-1975 年、1981-1993 年每年出生人口均在 2000 万人以上。出生率已从上世纪 80 年代的20以上，下降到 12左右，2014 年单独二孩放开、2016 年全面放开二胎政策效果并不显著，5 月中共中央政治局 5 月 31 日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，其政策落地及执行效果未来有待观察。图 13：中国总人口增长情况图 14：中国 19
32、49-2019 出生人口数及出生率145,000140,000135,000130,000125,000120,000115,000110,000105,000100,0001.40总人口（万人）IMF预测总人口增长率（ ）1.201.000.800.600.400.200.00出生人数（万人）出生率（ ）二胎全面放开政策效果并不明显3,50050453,000402,500352,00030251,500201,0001510500500资料来源：Wind，资料来源：Wind，劳动力人口数量下降，社会老龄化趋势明显。15-65 周岁的劳动年龄人口自 2014 年达到峰值 100557 万人后
33、，开始逐年减少，2018 年劳动力人口为 99394 万人，占总人口比重71.24 。虽然总量上看人口红利变动不明显，但结构问题不容小觑，对比2000 年与2017 年的人口年龄分布，我国劳动年龄人口已从小于 40 岁为主转变为 40 岁以上为主，1962-1975 年出生的人口在未来五年后将快速退出劳动力市场。人口老龄化比例从 1984 年的 5，到 2014 年已突破 10，仅耗时 30 年，甚至快于日本的 35 年。目前，根据七普数据，我国 65 岁及以上人口占 13.5，人口老龄化进一步加剧。由于 20-60 岁的劳动力是具备住房需求与购房能力的潜在人群，新增人口下降、老龄人口比重提高
34、促使置业人群开始萎缩，房地产需求受影响。图 15：中国人口结构分布图 16：中国人口年龄段 2017 年、2000 年分布总人口:0-14岁15-64岁65岁及以上160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000 资料来源：Wind，90-94岁80-84岁70-74岁60-64岁50-54岁40-44岁30-34岁20-24岁10-14岁0-4岁-12-7-238资料来源：Wind，2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段城镇化率高增速不再，发展进入后半程。1998 年-2019 年，城镇化率在 20 年内从 33.35
35、增长至 60.60，平均每年上升 1.3，2020 年达到 63.89。2018 年美国、英国、日本、韩国的城市化率分别为 82.26、83.40 、91.62 、81.46 。相比于发达国家的都市化水平，我国城市化仍有空间，2020 年城镇化率 63.89，与 2010 年六普相比，实现增长 14.21pct，。城镇化带来的住房需求是推动房地产业繁荣的重要力量，而人才在向城市聚集过程中，定居带来的住房刚性需求较高，但高房价的存在反过来会成为人才引进的壁垒，有碍于城市的进一步扩张。区域发展不均衡，人口向东部集中，一线城市常住人口增量放缓，部分三线城市已发生人口净流出。第七次全国人口普查数据显示
36、，2020 年东部地区人口占比达 39.93，较 2010年上升 2.15，其中较 2019 年，广东省净流入 1080 万人，浙江净流入 607 万人，人口向东部经济发达地区聚集趋势显著。2006-2010 年是中大型城市人口流入的高峰期，一线城市每年常驻人口增长约 300 万人，三线城市增长 850 万人，2011 年后人口增量明显下降，2018 年一线城市人口流入不足 30 万人，同比下降 72，三线城市从 17 年起人口变动已转为净流出。根据不同城市之间的房地产价格变化可将房地产市场划分为两个阶段，在 2015 年以前，一二三线城市房地产价格变动始终同步调节，2015 年以后，不同城市
37、的住宅价格指数同比呈现排浪式变化，一线引领二三线趋势明显。城镇化转向都市化，打造京津冀、沪宁杭、粤港澳城市群。受技术革新、要素流动、产业更替的影响，区域发展正由传统的省域、行政区向城市群转变。打造三大“世界级”都市圈进程中，城市群中二线城市有望受益于城市化发展，成为新增长点。图 17：中国城镇化率变化情况（%）图 18：主要国家城镇化（%）70%60%城镇化率增速（ ）3.50%3.00%日本城镇化率50%40%30%2.50%英国2.00%1.50%美国20%10%0%1.00%韩国0.50%20200.00%中国199820002002200420062008201020122014201
38、620180.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00%资料来源：Wind，资料来源：Wind，图 19：70 城房价指数（%）图 20：城市人口变动情况8150070个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比7100065500403(500)21(1000)2020-012020-022020-032020-042020-052
39、020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-120(1500)一线变动情况三线变动情况 一线城市常驻人口(右)三线城市常住人口（右）19000170001500013000110009000700050003000资料来源：Wind，资料来源：Wind，3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富对标美国住宅市场发展路径，存量市场规模将不断扩大并占主导地位。美国 19
40、50 年城市化率64 ，相当于我国当前水平，2005 年，美国城市化率达到 80并之后维持在这一水平。美国作为成熟的房地产交易市场，存量住房交易占全美住房市场交易规模的比例接近 90。相比于发达国家的都市化水平，我国城市化虽仍有较大发展空间，随之带来的住房需求是推动地产行业维持繁荣的重要驱动力。根据CIC 的报告，2019 年，中国新房销售量 13.9 万亿元，二手房交易量 6.7 万亿元，二手房占住房销售总销售额的比重仅为 32.5，我们观察到，在中国经济比较发达的一些一二线城市（如上海、北京、深圳、南京、广州），城镇化进程较快，这些城市住宅市场已经出现存量房交易超过或接近新房交易量的现象。
41、预计这一趋势将逐步扩大和延续，未来主流城市地产市场将逐步成熟，迈入存量阶段，存量房交易占比还有较大提升空间。10图 21：美国城市化率及中国城镇化率（%）变化趋势 美国城市化率（ ）中国城镇化率（ ）90.080.070.060.050.040.030.020.010.01960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620180.0图 22：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位美国新房销售（万套）美国存量房销售（万套）存量房销售占比800967009460092905008840086
