1、1,某项目前期市场分析、定位及规划建议沟通报告,2,目录,市场分析,项目分析,规划建议,3,市场分析,宏观市场分析,区域市场分析,潜在市场分析,4,市场分析,宏观市场分析,区域市场分析,潜在市场分析,5,宏观市场分析区域规划与发展,一、良好的政策支持北京确立“两轴-两带-多中心”的城市规划布局，大兴成为重点发展的11个重点新城之一，城市发展潜力巨大。南城规划为低密度居住区，区域内有诸多大型绿色生态公园、高尔夫球场、生态农业园和大型水库，绿色覆盖率高达68%，空气湿度高，是北京的健康宜居区。,6,二、良好的交通环境大兴作为距离北京最近的郊区，扼守北京的南大门，南部进出北京的必经之路，京开、京石、
2、京津塘高速，京沪高铁、南苑机场、地铁四、五号线延长线、五环、六环线，四通八达的现代化立体交通路网，自由通达各地。地铁四、五号线延长线将通达大兴， TOD城市发展模式必将迅速作用于大兴新城，带动城市迅速发展和房地产产业升级。,宏观市场分析区域规划与发展,7,三、良好的市场潜力南城拥有亦庄、大兴等高科技开发区，大量知名企业进驻（奔驰、拜耳、西门子、诺基亚、百事可乐等），提升区域价值。大兴发展晚，起点高，发展前景看好，升值潜力巨大。中远、中海、顺驰、华润、富力、亿城、沿海等知名品牌开发商介入南城，带动区域房地产市场迅速发展，项目品质和居住水平升级。,宏观市场分析区域规划与发展,市场发展前景看好，具备
3、升值潜力,8,魏善庄,采育,安定,庞各庄,榆垡,大兴新城,西部生态带,中轴线,文化传媒产业区，传媒业加工制造,京津塘采育高科技园区，重点发展和引进高科技新材料企业,中心区,国家级农产品加工业示范基地,宏观市场分析区域规划远景,旧宫,物流贸易、国际企业聚集区,中轴延长线上的重要交点，前沿阵地，三海子生态区,东部发展带,生物医药基地,亦庄,9,一、北部功能区。在大兴新城、亦庄新城及城乡结合部地区，着力发展房地产业、大型现代商业、现代物流业等现代服务业。二、中部功能区。在北京城市南中轴延长线，着力发展影视、广告、印刷等文化创意产业。三、东部功能区。以北京经济技术开发区为依托，着力发展与奔驰汽车项目相
4、关的配套产业、新材料产业、精细化工产业等现代制造业。四、西部功能区。以北京生物工程与医药产业基地为依托，着力建设生物医药产业、农产品加工产业和休闲、旅游等产业。,宏观市场分析区域规划远景,东、中、西、北四大产业功能区推动经济快速健康发展,10,2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况,1.销售状况,市场持续放量，成交势头良好。,由于客群购房选择从“城市中心化”逐渐转变向“郊区化”过渡， 大兴地区住宅市场呈现热销态势，每年区域成交总量在100万平米以上，成交套数在1万套以上。,11,价格快速攀升，市场需求旺盛,1.价格状况,自2005年房地产市场全面发展以来，大兴区域房价一路攀升，2003
5、年到2005年两年时间上涨了30%，2005年到2006年只用了一年的时间就已经上涨30%。每年成交总额超过5亿元。,2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况,12,小结：,大量企业涌入，增加人口数量，给区域市场繁荣提供支持,政策良好，区域全面发展，带动地区经济,品牌地产商的强势打造，快速提升区域价值,区域房价快速攀升，成交势头良好,13,市场分析,宏观市场分析,区域市场分析,潜在市场分析,14,亦庄区域,黄村区域,周边项目的选取,区域市场分析,大兴区以南中轴线为界形成三个区域。黄村-区域内大兴政府机关较多，从整体规划上政府支持力度大。亦庄-作为北京经济开发区，是吸引知名企业的重要窗口，
6、发展较快，有很高关注度。旧宫-区域内航天下属单位较多，由于其他两个区域受关注高，从而放慢了旧宫的发展脚步。但随着大兴区域整体规划的提出和轨道线路的建设，势必带动旧宫区域的全新发展，区域未来价值潜力无限。,旧宫区域,黄村、亦庄区域发展相对成熟，构成市场潜在威胁,15,第一部分：黄村区域市场分析,顺弛领海,时代龙和大道,布洛城荣郡,首邑上城,彩虹新城,黄村地区定位为大兴中心城区。坐拥西部生态带上，北接新发地商贸区，吸引了大量外来人口的进驻，城铁的规划建设利于此区域经济快速发展。大兴政府的大力支持也是此地区发展快速的重要条件。,16,1、周边项目规模,黄村,本区域内布洛城项目体量较大，总建面200万
7、平米。领海和彩虹新城项目体量在51万平米和39万平米，体量适中；其他项目体量在20万平米左右。从数据中可以看到，本区域大多楼盘体量较大，布洛城项目在本区域内以大盘形象亮相。,单位：,17,2、周边项目容积率,黄村,本区域项目容积率相差不多，最低是在1.41，最高达到2.91从数据中我们可以看出，本区域项目容积率大部分控制在2.5以下,2.5,1.5,18,3、主力户型区间,黄村,周边项目户型面积区间：68-163之间，其中80-140平米的户型居多。户型主要表现为二居、三居户型。从数据角度分析，该区域对100平左右的二居、三居户型供应较多。,19,4、区域销售均价,黄村,区域销售均价区间在61
8、00-7100元/之间，每个项目之间销售均价水平相差不多；利用加权平均法测算出区域销售均价格6611.9元/ ，部分项目价格高于整体销售均价。,单位：元/,6611.9,20,5、区域成交均价,黄村,区域成交均价区间在5121-6674元/之间，区域成交最高均价为6674元/利用加权平均法测算出区域平均价格在6367.86元/ ，区域中部分项目价格高于整体均价。,单位：元/,单位：元/,6367,21,6、建筑类型与待销面积,黄村,区域内总体建筑形式为板楼，少部分是塔板结合形式。从数据中可以看出，部分项目接近销售尾期，首邑上城住宅已经销售99822平米，售完900套，剩余200套，目前销售率8
9、2%，但布洛城才销售了总体量的10%，领海项目还有1/2左右没有销售。区域整体待销面积约为180万。,单位： ,22,7、客群来源,根据上表显示本区域内成交客群：本地客群占40%，区域外客群占60%本地客群主要以政府部门的公务员，事业单位职员、家庭购房为主，区域外客群主要是生意人和西部上班族为主。,23,8、重点个案分析,顺驰-领海,顺驰-领海,以大面积人造水面景观成为最强的优势,24,产品基本情况,类型：住宅 项目位置：大兴区黄村兴业大街销售均价：7100元/平方米总户数：2954户主力户型：80-100平方米占地面积：40.8万平米，建筑面积：518586平米容积率：1.41室内装修 ：毛
10、坯 开盘时间：第8期2007年7月开盘 （4-7期07年陆续开盘） 绿化率：51% 物业费：2.40元/平方米月,顺驰-领海,总分期 ： 8期 目前销售：第8期7月先开盘 本期总套数 ：1000多套 均价 (元/) ：7100元/平方米最高价 (元/) ：7400-7500元/平方米销售阶段： 第8期7月先开盘,分期及销售情况,25,基本规划,目前销售的区域,26,客户情况,市内客群占70%左右，主要集中在南二、三环，即金融街、广安门、六里桥等地区。年龄结构：主要是生意人，30岁以上家庭结构：二口之家，三口之家职业特点：在大兴有自己的生意，白领居少。购买目的及比例：二次置业为多。,顺驰-领海,
11、主力户型分析,101平，2居,137平，3居,领海的主力户型为101平方米二居，还有110平方米二居和137平方米三居 户型设计布置方正,功能合理,主卧配备开敞转角阳台,室外的园区景象即可映入眼底。,27,1、项目最大卖点就是项目本身拥有一个北京独一无二的3.8万平米的超大水面景观； 2、项目还拥有8个独立的主题公园，并配合各个广场为业主提供多样、互动的空间；3、项目建筑产品本身的设计也非常吸引消费者，空间设计异常丰富，室内空间多样化，有3.9米层高的产品，更有空中别墅，空中长廊等的设计。 4、项目在推广方面延续顺驰集团的一贯风格，大量的广告投放在北京的各个区域。5、从整体的销售状况来看，领海
12、项目的销售并不是很好，原因主要在于位于铁路旁、价格偏高、品牌危机等原因。,项目点评,28,8、重点个案分析,布洛城,200万平米的超大型建筑综合体,29,产品基本情况,类型：住宅、公寓、酒店、商业大道、花园洋房等项目位置：大兴区西红门镇总用地：386.30公顷 建筑面积：200万平米容积率：2.91室内装修 ：毛坯 绿化率：35.50%主力户型：138-140平米之间的三居开盘时间：2005年11月19日入住时间：2006年8月24日物业费：1.48元/平方米月,总分期 ： 5期 销售：1期20万平住宅共1700套房子目前销售仅剩10套。 其余2-5期还处于规划中，开盘时间未定。销售起价:60
13、00元/平方米销售均价:6500元/平方米销售最高价:7050元/平方米,分期及销售情况,布洛城,30,客户情况,客户绝大多数来自于丰台科技园、金融街等商业中心的白领人士，还有海淀、丰台、西城区的私企业主。客户大多拥有较高的学历，喜好安静而成熟的居住环境。,主力户型分析,140平，3居,140平，3居,布洛城,31,1、本项目以200万平米的建面亮相大兴，可谓是区域中少有的大盘； 2、本项目是一个超大的综合性项目，总体规划为多层板楼住宅、公寓、酒店、商业大道、花园洋房等，这样的建筑综合体在大兴也非常的少有；3、本项目吸引了大量来自丰台科技园、金融街等商业中心的白领人士，以及海淀、丰台、西城区的
14、私企业主前来入住，可以说在吸收市内客户是起到了一个引领性的作用 。4、客户选择在这里购房主要有两点，第一就是项目本身体量比较大，成规模，第二就是交通比较便利。,项目点评,布洛城,32,8、重点个案分析,彩虹新城,彩虹新城,教育配套齐全的高性价比住宅,33,产品基本情况,类型： 普通住宅 项目位置：大兴区黄村兴华大街/丽园路交汇处均价：6800元/平建筑类型：22栋 总户数：4456 套户型区间：90-130平方米二、三居主力户型：90平方米占地面积：20万平方米 建筑面积：40万平方米 容积率：2.37室内装修 ：毛坯 开盘时间：2006年12月2日开盘绿化率：30.10%物业费：1.80元/
15、平方米月,彩虹新城,22栋楼一次性开发不分期，目前销售仅剩3栋450套均价 (元/) ：6800元/平起价 (元/) ：6600元/平最高价(元/) ：7500元/平销售阶段：本期3栋楼在07年7月10日左右开盘。,分期及销售情况,34,主力户型分析,彩虹新城的主力户型为88-90平方米二居 ，销售的价格为6800元左右,彩虹新城,客群分析,本项目客群市内占50%左右，主要集中在南城，即公主坟、丰台、六里桥等地区，也有一部分人群在海淀，本地占50%左右。年龄结构：30岁以上，市内多为生意人，本地以3口之家为主。家庭结构：三口之家职业特点：生意人，当地普通工人。购买目的及比例：自己居住，二次置业
16、。,35,1.彩虹新城项目总建筑面积近40万平方米，本项目的最大卖点就是住宅以低总价、高品质的经济户型定位上市，恰恰迎合了当地客户的需求。 2、本项目除了具有以上的卖点之外，完善的配套也成了项目的又一卖点，3000余平米的幼儿园与同等规模的小学；两家大型商业中心、一条美食街、一座风情会所、多家生活服务机构等。,项目点评,36,区域小结,黄村,通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如下4个方面的总结：（1）区域环境： 黄村拥有良好的开发条件和开发环境。五环、京开路构筑了便利的交通， 使得在这里开发的地产项目有了很好的销售条件，吸引了大量的市内客户入住本区域。（2）产品供应：黄村
17、项目户型面积区间：68-163平米之间，其中80-140平米位户型主力区间。户型主要表现为二居和三居户型，客户在选择本区域项目的时候，对二居和三居户型的敏感度极佳，存在一定购买力。,37,（3）价格分析： 区域价格区间在6100-7100元/之间，各楼盘均价水平相差不多，区域销售均价格6611.9元/，区域成交均价6367.86元/ ，价格适中，性价比较高。（4）客群分析： 客群主要分布在市内，主要集中在南二环，三环，即金融街、广安门、六里桥、新发地等地区。他们主要是生意人、上班族，30岁以上的二口之家，三口之家。本地客户主要表现为政府部门的公务员、企事业单位等，属二次置业较多。,区域小结,3
18、8,第二部分：亦庄地块重点个案分析,亦庄位于中轴线东侧，大环渤海经济圈内，是北京知名经济开发区，交通环境优越，紧密连接天津，拥有数十家国际知名企业进驻。政策的倾斜及地铁的规划，全面拉动区域价值。,39,1、周边项目规模,亦庄,在该区域珠江奥古斯塔城邦和一品亦庄体量相对较大，建面在100万平米左右，其他项目体量适中，控制在15万平米左右。本区市场供应总体量在224万，品牌地产商较多，有一定的号召力。,15万,单位：,40,2、周边项目容积率,亦庄,本区域项目容积率在1.5-4.85之间，荣京丽都为公寓项目容积率比较高，为4.85。大部分项目容积率在2.0以上，,2.0,41,3、主力户型区间,亦
19、庄,周边项目主力户型面积区间：80-160平米之间，由于区域内存在白领公寓式住宅所以小户型偏多，小面积户型为33-45平米为主力区间，由于项目特殊性不作为重点考虑比较。从数据中我们可以看出，本区域市场供应以80160平米为主力户型。,80,160,11090,160140,4535,4535,5533,188116,单位：,42,4、区域销售均价,亦庄,区域总体销售价格区间在6200-8000元/之间,采用加权平均法计算得出区域销售均价6726.46元/。从数据中看出，该区域项目销售价格相对稍高，一品亦庄和荣京丽都项目都在8000元/ 。,单位:元/,6726.46元,43,5、区域成交均价,
20、亦庄,区域总体成交价格区间在5254-7013元/之间，基于其他楼盘尚未开盘，没有计算其成交价格。从数据中看出，利用加权平均法计算出本区域市场成交均价在5554.7元/,由于区域内存在高档公寓项目和很多项目都没有开盘销售，所以此成交价格只是根据现有在销楼盘而定。,5254,单位:元/,44,区域内建筑形式大部分是板楼，个别公寓项目塔板结合形式。区域内大部分项目如荣京、珠江、国融都没有开盘，只有金地和一品亦庄已经开盘。从数据情况可以看出，除珠江项目100万平米的市场供应量较大之外,其他项目存量都比较小，区域整体待销面积约为130万平方米。,亦庄,6、建筑类型与待销面积,45,7、客群来源,根据上
21、表显示本区域内成交客群：本地客群占70%，区域外客群占30%本地客群主要以亦庄开发区内企业职员为主，区域外客群主要以南城、国贸CBD地区为主，同时包括其他区域对亦庄有一定关注的客群。,46,一品亦庄,8、重点个案分析,一品亦庄,86万平方米建筑综合体，新加坡风情田园风格,47,产品基本情况,类型：公寓 项目位置：大兴区亦庄经济技术开发区BDA的位置建筑类型：板楼占地面积：15万平方米 建筑面积：86万平方米 容积率：2.8 销售均价：7000元/平方米 户型区间：87-206平方米主力户型：116-188开盘时间：2005-5-16 绿化率：38% 入住时间：2005-9-30 物业费：2.4
22、6元/平方米月 物业公司：天兴物业 开发商：北京汇德甫地产开发有限公司,一品亦庄,批准总套数：628 套分期：一次性开14栋楼， 目前销售只剩余50套批准总面积：86万平方米已签约套数：578 套，只剩余50套成交均价：5254 元/平方米,分期及销售情况,48,主力户型分析,户型分析：南北通透，使用率高，客厅正南向，4.5米大开间，带观景阳台主卧正南朝向，有飘窗，主卧开间较小，餐厅离客卫近，且靠近两个卧室门，影响动静分区。,一品亦庄,两室两厅两卫:125平方米,地域分布：客群大部分来自亦庄开发区，他们在此工作，市内城区的客户很少年龄结构：年龄结构以35-45岁左右的中年为主职业特点：外资企业
23、，生意人购买目的：以自住型客户为主,客户情况,49,从对项目的整体分析来看，项目卖点之一：地理位置优越，位于亦庄核心生活区，轻轨站边；项目卖点之二：86万平方米的建筑综合体，高品质的配套设施，可谓是大盘项目，且配套齐全；项目卖点之三：项目本身有个一个16000平米社区俱乐部，多种活动场所，是区域内最大的康体会所，这个大的优势也是影响客户前来购买的因素之一。,项目点评,50,金地格林小镇6,8、重点个案分析,金地格林小镇,多景观的低密度社区,51,产品基本情况,类型：普通住宅 花园洋房 建筑类型：板楼 项目位置：通州区 马驹桥1号地占地面积：100000平方米 建筑面积：159800平方米 容积
24、率：1.5 主力户型区间：90-110平方米，140-160平方米开盘时间：2007-5-26 绿化率：30% 入住时间：2008-7-31 物业费：1.9元/平方米月（无电梯）；物业公司：金地物业 开发商：金地集团,金地格林小镇,批准总套数：1028 套已签约套数：200 套已签约面积：30000 m2左右销售均价：6800元/平方米 成交均价7013 元/平方米今年5月26日开盘，开盘当天8栋200套就几乎销售完毕。,销售状况分析,52,主力户型分析,南北通透，一梯两户的方正户型，南向大面宽，双卧室朝南，附带阳台，使采光性质上佳 赠送花台,金地格林小镇,三室两厅两卫:155平方米,三室两厅
25、两卫:158平方米,地域分布：大部分来自亦庄开发区，部分来自东南部城区年龄结构：年龄结构以40-50岁左右的中年客户为主职业特点：外资公司的管理层人员购买目的：以自住型客户为主,客户情况,53,金地格林小镇6我们分析如下：项目卖点之一：是地理位置，环线、规划中的地铁五号延长线项目卖点之二：是项目的景观及环境较好，拥有14000平米绿野公园,而且南临绿化公园,西靠凉水河；项目卖点之三：金地品牌知名度很高，这个优势也非常的重要，也是影响消费者购买项目的因素之一。,项目点评,54,通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如下四个方面进行总结：（1）区位较好本区域交通便利，未来地铁五号
26、线在本项目附近设站，驱车30分钟直达市内，这样优越的地理位置和便利的交通会给这里的地产项目增值。（2）区域市场供应较大区域内供应量非常之大，户型主要表现为二居、三居，整个区域项目容积率偏高在2.0以上，高端项目明显存在。,区域小结,亦庄,55,（3）市场价格分析： 区域总体销售价格区间在6200-8000元/之间，销售均价6726.46元/，区域成交均价5554.7元/左右，最高价8000元/，从价格角度来看，该区域项目偏向高端，大型和高端项目的出现会拉动该区域价格的攀升。（4）客群定位： 1、亦庄开发区的地缘性客户占据非常大的比例； 2、来源于北京东南部及南部区域的生意人和普通白领； 该区域
27、的客群主要是来自这二个方面。,56,第三部分：旧宫区域及辐射地区市场分析,亦庄北岸,宣颐家园,巧克力城,菊源南里,本案,旧宫地区作为中轴线上的重要节点，历史悠久，本地文化气质浓郁。受地域大环境影响，地产市场发展迟缓，区域内航天相关事业单位较多，随着“两轴”规划的延续，大兴区域内两条轨道交通的建设，未来市场空间大，后劲十足。,57,1、周边项目规模,旧宫,目前区域内在售项目仅亦庄北岸，旧宫区域及周边辐射区域体量都不大，平均体量在15万平米以下, 实际存在体量13万平方米。该区域项目大多都处于销售的末期，如宣颐家园等很多项目都已经销售完毕。,单位： ,58,2、周边项目容积率,旧宫,由于本区域老项
28、目较多，普遍为6层建筑，所以容积率较低，在1.5以下；亦庄北岸是区域在销项目中容积率比较高的项目，为2.2，相对其他项目较高。,1.5,59,3、主力户型区间,旧宫,周边项目主力户型面积区间：60-100平米之间，户型主要表现为一居和两居户型。从数据中我们可以看出，本区域对市场的供应多体现为中小户型；一居、两居在项目规划中是市场的主流。,60,100,10080,10060,13080,90,单位： ,60,4、销售均价与成交均价,旧宫,由于目前区域内只有一个项目在售，不能客观的对整体市场有科学的评价。现阶段我们只能参考市场现有状况：亦庄北岸7月15日开盘，目前销售均价6650元/平方米。价格
29、区间6500-6800元/平方米。,61,5、建筑类型与在销面积,旧宫,单位： ,区域总体建筑类型为板楼，大部分项目销售完毕，只有亦庄北岸项目处于预开盘状态。从数据中我们看出，本区域内无明显放量，只有少量面积进入市场，表现出市场发展迟缓状态，市场待销面积为13万平方米。,62,6、客群来源,根据上表显示本区域内客群主要是地缘性客户。本地客群主要以旧宫内航天下属部门、企事业单位职员为主，当地生意人占一定比例。区域外客群主要是木樨园、大红门生意人、南城白领和拆迁户。,63,亦庄北岸,7、重点个案分析,亦庄北岸,亦庄北岸,区域内唯一70年产权的小户型纯住宅项目,64,产品基本情况,类型：普通住宅 项
30、目位置：大兴区旧宫镇旧头路路南建筑类型： 12-15层板楼 占地面积:6万平方米，建筑面积:13万平米 ，总户数：12栋共1364户.户型区间：6070平米时尚一居、80100平米舒适型两居、主力户型：85左右的两居容积率2.2室内装修 ：毛坯 开盘时间：2007年7月中旬开盘，绿化率：30.47%入住时间： 2008年10月入住开发商：北京力迅房地产开发有限公司,亦庄北岸,项目预计2007年7月中旬开盘，目前销售： 未开本期总套数 ：目前12栋共1364户均价 (元/) ：6200元/平米 起价 (元/) ：6500-6800元/平米 最高价(元/) ：7000元/平米,分期及销售情况,65
31、,主力户型分析,2室2厅2卫1厨二居户型,2室2厅2卫1厨二居户型,主力户型主要体现在80100平米舒适型两居，南北通透。,亦庄北岸,积累客户情况,地域分布：客户分两个大区域，第一是区域内客群来自旧宫老城区内，第二是区域外客群来自南三环、南四环商业圈，亦庄区域。职业特点：生意人；当地企事业单位职员。购买目的及比例：居住为目的，二次置业为主。,66,1、亦庄北岸项目最大的卖点就是他位于亦庄核心居住区，位置优越，而且东侧有3万平方米的绿化带，为项目增加了很多的价值。 2、亦庄北岸是区域内唯一70年产权的纯住宅， 属于区域内的具有独特优势的住宅项目。3、项目有6070平米时尚一居、80100平米舒适
32、型两居，正符合了购买本区域项目客群的心理，这样会加快销售速度。,项目点评,重点说明：该项目是旧宫区域内唯一在售的项目，具有很强的参考价值，但是项目定位于亦庄区域，故不能对旧宫市场产生影响力。,67,区域小结,旧宫,通过对本区域的市场考察和详细的市场分析，我们对本区域做出如下4个方面的总结：（1）区域产品供应非常少：区域周边项目主力户型面积区间：60-100平米之间，户型主要表现为一居和两居户型。 项目建筑形式均为板式建筑，性价比较高。在售项目较少，未来市场潜力巨大。（2）价格分析：区域内目前参考价 6650元/ ，不具有最终判别价值。（3）客群定位：本区域对地产项目的购买，主要是地源性客户，当
33、地航天下属部门、企事业职员为主力客群。区域外客群较少，来自南城生意人、白领和拆迁户，客户购房意图多以居住为主，二次置业也居多。,68,“旧宫区域、亦庄区域、黄村区域”三个区域项目一览表,总结,69,1、物业类型,2、建筑形式,总结,物业类型主要是以普通住宅为主，只有少量的公寓项目存在。建筑形式主要是以板楼为主，塔板结合占小部分。建筑的高度，最底为5层，最高为23层，平均高度13层。,70,3、建筑面积,总结,本区域内一半以上项目体量在20万平米以下， 百万平米左右大盘有近3个。布洛城、珠江、一品亦庄项目体量分别为200万平、100万平和86万平。,20万,71,4、容积率,总结,我们从数据中可
34、以看出，整个区域项目的容积率范围在1.24- 4.85之间， 大部分项目容积率在1.5-2.7之间,1.5,2.7,72,5、绿化率,总结,整个区域项目的绿化率范围在30%-51%之间，区位项目平均绿化率35%，亦庄北岸为30%大部分项目注重社区环境塑造，在园林、造景方面投入较多。,35%,73,6、区域销售均价,总结,通过数据采用加权平均法计算出大兴区域均价为6662元/，其中亦庄区域项目高端 ，销售价格高，拉动了大兴区域均价。,亦庄,黄村,旧宫,单位：元/ ,6662,8000,74,总结,旧宫区域的项目基本销售完毕，亦庄区域部分项目为开盘的状况，我们计算整个区域的成交均价就从以上7个项目
35、进行计算。通过数据采用加权平均法计算出大兴区域成交均价为6174.79元/。,7、区域在销项目成交均价,6174.79,75,大兴区域的户型范围在30-188之间，其中60-100平米为旧宫区域主力户型居间，大面积户型在黄村区域显现较多。总体分析，旧宫区域市场供应中还是以90平米左右的户型为主，其他区域100平米以上大户型比例较大。,8、主力户型分析,总结,0,亦庄,黄村,旧宫,10,单位： ,76,9、市场存量分析,总结,从总体的市场在销楼盘供应量来看， 大部分项目在销面积都在3万平米以下，其中亦庄区域供量最大，项目形式也比较丰富，黄村、旧宫区域未来市场存在潜力。目前区域在销楼盘待售面积为3
36、00余万平方米。,亦庄,黄村,旧宫,单位： ,77,10、客群分析,总结,黄村客群主要分布在市内居多，占60%左右，主要集中在南二环，三环，即金融街、广安门、六里桥等地区。他们主要是生意人、上班族，30岁以上的二口之家，三口之家；本地客户在40%左右，公务员、生意人为主要购买群体，二次置业着居多。亦庄客群主要来自在亦庄开发区。其中城区南部、东南部地区客户区域外是主要客群；他们更多是高级白领，大多以自住型客户为主。旧宫客群主要是地源性客户，当地航天下属部门、企事业单位职员为主。区域外客群较少，他们是来自南城白领、拆迁户和南三、四环生意人，购房意向多以居住为主。,根据市调显示：大兴各区域内客群都表
37、现出各自的特征，黄村区域以市内为主，亦庄区域以本地市内均衡，旧宫区域主要都是地缘性客群,78,产品性价比全面提升，区域内项目形式多为板式建筑,区域内项目注重环境的塑造，在园林、造景方面投入较多,目前市场供应量不大，新的项目在区域内没有更多出现,总结,区域销售均价为6662元/平米，部分项目单价突破8000元,旧宫区域内暂无明显竞争性项目，地缘客群为主力购房群体,79,市场分析,宏观市场分析,区域市场分析,潜在市场分析,80,区域供应市场 -潜在供应分布,阳光波尔多,本案,81,位置：位于亦庄经济开发区采育镇 规模：2000亩 容积率1.1 绿化 50% 建筑形式 ：板楼、联排 开发商：北京合天
38、和信房地产开发有限公司/北京阳光鑫地置业有限公司,阳光波尔多,三十三MI,开发商：北京紫都集团/北京中视联国际数字产业园建设有限公司 项目信息：不详,82,宏观市场,区域市场,重点个案,潜在市场,城市规划加速区域发展，吸引大量人口进入。目前市场销售状况良好，成交价格快速上升，市场需求较大。,成交明显，各区域有很大的价格提升空间，未来区域发展对住宅市场有刚性需求,亦庄北岸项目在旧宫区域内，势做区域内高品质社区，填补区域空白市场,潜在竞争存在: 三十三MI 阳光波尔多,潜在竞争虽然存在,但对本项目影响不是很大,市场总结,83,项目分析,项目解读,客群定位,项目定位,84,项目分析,项目解读,客群定
39、位,项目定位,85,大环境：两轴两带多中心交汇要点, 中轴延长线上。未来规划多产业中心聚集。,小环境：项目所在的大兴旧宫区域，较之周边其它热销地块，当前配套成熟度略显不足。但随着大兴区整体规划的发展，是北京未来面向区域发展的重要节点，具有极其重要的战略地位。引导发展生物医药等现代制造业，以及商业物流、文化教育等功能。北京市新的城市规划布局和功能定位带来了巨大的发展空间和机遇。,项目所在地块的价值更多的体现在其未来性上，因此，当前成熟度的略显不足使得本地块拥有了更加广阔的升值空间。,项目解读-区位,北距市区10公里西侧京开高速 连接一轴，横跨两带，关联多中心两大商圈辐射中轴延长线上,86,项目解
40、读-自身条件,项目总用地面积: 58921平方米 总建筑面积:123734 平方米地块较为规整,内部北侧树木较多控高：30米容积率：小于等于2.1绿化率：大于等于30%,各项控规条件造就了一个舒适型社区,87,项目解读-自身环境,北,本案,地块内北侧现状树林,面积较大,地块外部北侧村镇,环境较差,地块入口处有两行树木,地块外部南侧有在建房屋,地块内西侧是破旧厂房,地块现状内树木不可移动，对整体布局稍有影响,88,项目解读-项目周边资源解读,本案,亦庄开发区,成寿寺路,南三环,公园,麋鹿苑,南中轴延长线,交通的通达性，闹中取静的环境，增强了项目品质，提升项目价值。,南五环路,南侧紧邻五环绿化带，
41、毗邻三海子郊野公园、南海子麋鹿苑。,项目所处位置与多条城市连接线相通，四通八达。,项目所处区位近10条公交线路，快速公交直通市区。我项目到主干路之间存在一定的距离,89,项目解读-SWOT分析,合理利用规划限制，抓住市场盲区，创造新的产品理念,90,小结,项目体量适中，运作周期短,该区域属于发展初期，有较大升值空间,项目规划的特殊性适宜创造舒适社区,91,项目分析,项目解读,客群定位,项目定位,92,A:购买意向：受访人群大多已经购买了住房，对本区域比较认可。选择旧宫的首要目的都是距离工作地点较近，或者离父母、子女较近。 当问及是否有意向在区域购买住房时，受访者都表示可以考虑，前提在于项目的配
42、套是否齐全；品质是否高于周边项目，由此可看，意向客户对二次置业不存在排斥心理。,客群定位客群需求特征,93,B:需求特征： 受访者购买住房都是用于自住，以三口家庭居多；所购住房总价集中在40-70万之间，大部分采用的都是公积金贷款方式；购买面积在80-110平米之间，主要以两居为主; 比较钟意板楼南北通透的户型；对居室增加书房较感兴趣，但不希望占用太大空间；对小区的配套景观要求较高，喜欢新颖独特的园林风格；对新材料新技术并有所关注，实用为主的他们更加要求性价比；能接受的物业费在2元左右。,94,客群定位客群需求特征概述,大院情结（工作的局限性），本地区域置业；对社区自然及人文环境要求高，择邻而
43、居的特点明显；经济型二居和舒适型三居仍是户型需求的主力，小户型区域市场需求空间有限；有闲有情趣，喜欢自己创造生活，对新鲜事物抱有一定好奇心和关注度,95,客群定位核心客群构成,长期工作、生活在周边的地缘性客群航天部下属单位、企事业职员、生意人,1、旧宫区域内航天部下属单位、企事业单位中层或技术人员较多。（包括航天一院、航天建筑一公司、首都航天机械厂等）年龄在25-45之间。家庭年收入在10-30万之间，在本区域内属二次置业。客群具有良好的教育背景，均来自北京西部高等院校，收入较好，生活环境相对封闭，因此追求品位与品质。他们置业目的为：改善居住环境；提升生活品质，但基于工作和生活的惯性，不希望离
44、开本区域。2、客户选择本区域的利益点为长期工作、居住本区域，周边环境熟悉，距离工作单位较近，可能为非北京土著居民或者非原居住地居民。同时由于消费习惯，客户希望一次置业到位，向往功能齐全、面积合理的高品质楼盘。3、形象特征：稳重、精明、高素质、保持对新事物的关注度；4、心理特征：对具体区位没有明显要求，关注功能与舒适度。心理地位要求高，大气的楼宇形式与市场形象较受欢迎。原有住宅难以满足提升生活品质的要求，渴望有品质的高尚生活。5、生意人多为当地经商人士，对地域充分认可，有很强的购买力，属于补充客群。,96,目标A赵先生 （35岁）,我在南城一家电子公司工作，我了解南城，从理工毕业后就在这工作至今
45、，我就没有离开过这里，我想如果没什么大变化，我会一直在这工作下去。尤其这两年，我的个人发展还行，收入也还可以，我们结婚后在大红门买了一套小两居。没错，我是有置业的考虑，因为我们计划要个孩子，父母也会经常从老家过来住住，将来也可以帮我们照顾下孩子，所以计划买个经济点的三居，重要的是保住我的书房。选择什么地方我不太挑剔，尤其是再往南，交通方便而且这两年感觉发展也快一些了，那还通快速公交，城铁也在建设，感觉性价比挺高。我比较看重小区的品质和社区内的配套，希望多一些像高档住宅的一样的硬件配套。我喜欢健身、我妻子喜欢购物，而我们共同的爱好是听音乐和上网。,客群定位区域客户素描,97,客群定位主力客户素描
46、,目标王先生 （37岁）,我在旧宫的航天一院工作，我从航天大学毕业后就一直在旧宫生活。10年前在旧宫买了套小两居，那时是单位给补助了些才买的，目的就是解决居住问题，所以面积不大，条件一般。这两年事业上有了一些成长，家里也多了个孩子，平时双方老人有时也来看看，所以我目前正在考虑再次置业。我有朋友住在大城小镇的，那天去他家发现那里好多新盖好的楼房，规模也都还可以，环境挺优美的。所以我比较看好这一带，这两年这地方升值挺快的，交通是没得说了，就是住宅的档次不是特别高。我希望能买个经济点的三居，社区配套必须要好：我比较向往自由、舒适生活，社区内多一些人性化设计的体现，富有些科技含量就更好了，这可能和我一直做科研工作有关系吧，看到同龄人每天健身娱乐，我挺羡慕的，可是现在住的小区什么配套都没有，下班只能在楼下遛遛狗，其实我喜欢有品位、有活力的生活，也多想交些朋友，上学的时候真怀念啊，无忧无虑的。其实也许我就是想在自然的环境里享受惬意舒适的生活，这样的要求不高吧。,98,客群定位客群来源,旧宫地缘客群,航天下属部门职员,国企职员,企业中层,生意人,较高学历水平学理科的居多崇尚科技化受西方高等教育影响，崇尚先进思想注重精神享受喜欢富有文化内涵的事物。,随着区域发展全面升级，中轴产业带的兴起，导致南城居住需求急速南扩。相信本项目地缘主力客群的判断，并且追崇他们的生活方式。,
