1、2013 年南宁市五月楼市市场分析月报（2013 年 8 月 18 日）钦州市天骄投资有限公司钦州市钦南区南珠东大街 174 号目 录1 宏观经济及行情政策 .11.1 宏观经济及国家政策 .11.2 地方政策及重大信息 .12 市场整体行情分析 .32.1 一级市场 .32.2 二级市场 .73 本月楼盘 TOP10 分析 .124 本月各城区开盘项目情况 .1411 宏观经济及行情政策1.1 宏观经济及国家政策 上半年总税收 5.9 万亿增速回落 个人所得税逆势大增7 月 30 日电 (财经频道 曾会生)昨日财政部公布数据显示，上半年全国税收总收入完成59260.61 亿元，同比增长 7.
2、9%，比去年同期回落 1.9 个百分点。 上半年全国卖地 1.7 万亿 全年望破 3 万亿大关国土部门统计显示，今年以来各地加快住房用地供给，上半年房地产用地公告推出（招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积）865 万公顷，同比增加 248，累计流标流拍面积 3034 公顷，同比减少 643。其中，住房用地推出 553 万公顷，同比增加 21.7%。全国土地出让合同价款 1.7 万亿元，增幅达 77.3%。 上半年全国房地产供地量创历史新高国土资源部法律中心 28 日公布土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24 万公顷，同比增加 38.8%，与 2011 年同期相比，增加 17.3%
3、，达到近年来新高。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为 2011 年、2010 年。分类型看，上半年商服用地 2.7 万公顷，同比增加 42.8%，住房用地供应 5.53 万公顷，同比增加36.9%，而 2012 上半年两者增幅分别为 4.4%和21.7%。 楼面价 8933 元/ 7 月 16 日南宁新地王诞生“南宁楼面价新地王诞生了！”昨日，南宁市 2013 年第一期国有建设用地使用权委托公开转让拍卖会如期举行。当天公开出让的位于竹溪大道东侧的 36.826 亩地块，被广西润洲投资有限公司拿下，成交单价 2680 万元/亩，总价约为 9.8 亿元，楼面地价达 8933
4、 元/ 。 二季度中国土地市场高溢价地块大增全国城市地价动态监测结果显示，今年二季度全国上报异常交易地块 115 宗，较上一季度增加 36 宗，比去年同期的 50 宗更是大幅增加。异常交易地块数量环比、同比增加明显，土地市场高溢价风险值得关注。 国土部：下半年重点查处闲置土地，建土地巡查制度“企业囤地 、 圈地的问题必须引起重视，采取措施进行预防，对违规行为必须进行严肃查处” 。7 月 11 日，在江苏省常州市召开的全国土地利用动态巡查工作会议上，国土资源部副部长胡存智强调，清查闲置土地将是国土部下半年的一项重点工作。2 多地卖地收入井喷 2012 全年，土地成地方摇钱树伟业我爱我家数据显示，
5、前 6 月，全国 306 个城市共交易土地 15493 宗，土地出让金达1.13 万亿元，同比大幅增长 60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超 1739 亿元，接近去年全年 1934.92 亿元的水平。而杭州市余杭区上半年卖地收入达 134.63 亿元，比去年同期增长逾 27 倍。 上半年南宁土地供应量少成交增，下半年供应量将增多根据计划,今年南宁将出让 98 幅经营性用地。今年上半年,通过“招拍挂”方式推出的土地不足 20 幅,土地供应量不多。值得关注的是,所推出的地块均取得较好的市场反响,有的成交价高。业内人士认为,下半年南宁土地供应量将增多。 住建部：严禁企事业单位借棚户区改造建
6、福利房7 月 23 日，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在 10 月底前编制完成 2013-2017 年棚户区改造规划，要求分年度、分类别改造，并落实到市县。这是继日前国务院下发国务院关于加快棚户区改造工作的意见后首次对棚户区改造具体实施阶段工作做出统筹安排。值得注意的是，此前已有多个省市在年中经济工作会议中指出未来重点工作放在棚户区改造方面。业内人士指出，棚户区改造是改善民生的重要途径，但是应警惕在宏观经济形势疲软、地方财政下滑的背景下，棚户区改造房地产化。 新一轮严控楼堂馆所建设政策落地 专家担心 5 年后反弹近日，中共中央办公厅、国务
7、院办公厅印发关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知 （下称“通知” ） 。除了要求各地政府紧缩“三公”经费并为之规划公开路线图外，在“政府要过紧日子”思想的基础上，新一轮严控楼堂馆所建设的政令落地。 国家镇化规划或于下半年正式出台 直击户籍改革中国新一轮城镇化规划正在制定中，并有望在年内出台。面对当前中国城乡二元结构的发展现状，新型城镇化进程如何化解农民进城困境，消除“城市病”干扰，仍有诸多难题待解。 国务院出台意见 银行应满足首套房合理信贷需求据悉，7 月 5 日，国务院发布了国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见 ，其中对个人购房贷款，房地产行业融资等方面都提出
8、了指导性意见。 住建部基本住房保障条例年内有望出台36 月 27 日，中国房地产报独家获悉，住房和城乡建设部（下称“住建部” ）已于 5 月份将“条例”递交国务院法制办，现在各部委间征求意见，今年定会出台。 住房公积金超发严重 部分地区以公转商轮候制应对“部分地区公积金告急的现状确实存在，尤其是在发达经济区。主要原因在于上半年楼市成交量普遍提升，房价持续上涨，公积金贷款业务规模持续增长，导致资金运行压力过大，另一方面相关部门对市场动态缺乏有效预估，没有做出针对性部署等也加剧了部分地区公积金告急的现状。 ” 房地产信托上半年发行近 1500 亿借新还旧近两年来，信托公司业务多重受限，促使信托公司
9、将业务再转向房地产。根据用益信托统计数据，2013 年上半年，60 家信托公司发行房地产信托（集合类，下同）488 款，同比增长 17.59%，发行规模达到 1466.77 亿元，同比增长 58.72%。2012 年全年，集合类房地产信托累计新增规模为 1496.52 亿元，今年上半年的发行规模已经接近去年全年。 房地产开发贷二季度增速回落 上半年超三成用于保障房央行 19 日发布的2013 年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，二季度房地产贷款增长较快，但其中房地产开发贷增速回落。其中，上半年保障型住房开发贷款占同期房产开发贷超过三成。 央行：6 月末房地产贷款余额同比增长 18.1%央行
10、7 月 19 日公布，6 月末主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额 13.56 万亿元，同比增长 18.1%，增速比上季度末高 1.7 个百分点。 上半年投资提速 房企下半年或将掀起“推货潮“国家统计局 15 日发布“2013 年 1-6 月份全国房地产开发和销售情况”显示，前 6 月全国房地产行业在开发投资、新开工面积、销售情况及资金状况方面均呈现出增长态势。业界认为，房地产行业上半年整体平稳向好，下半年调控压力进一步增加。而记者了解到，从 7月开始，不少开发商已经在加快推货的速度，投资提速库存量增加或将在下半年引发新一轮的住宅供应大潮。 广西上半年 GDP 预计增长
11、 10%以上 总体保持平稳增长数据：初步预计，上半年全区生产总值（GDP）增长 10%以上；财政收入增长 11.1%，比全国高 3.6 个百分点，其中地方公共财政预算收入增长 14.9%。15 月规模以上工业增加值增长 13.3%，超过全国 3.9 个百分点，增速排全国第 7 位。 7 月土地市场高烧不退楼面价暴涨六层4北京土地市场再度出让四宗经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获，总土地出让金为 67.2 亿元。迄今为止北京年内土地出让金累计已达 943.8 亿，8 月份突破千亿指日可待。同一天，上海崇明陈家镇滨江 8 号地块挂牌出让，最终溢价率达到 102%。今年上半年，房地产信托
12、以新增 3076 亿元刷新 2010 年以来最高水平，环比增长 57.66%。在信托机构看来，房地产信托的结构性机会已经来临。从中国房产信息集团（CRIC）获得的数据显示，7 月全国 53 个重点城市平均成交楼板价高达 3030 元/平方米，较上月提升 28%，同比上涨 59%，创近一年来新高。而上海易居房地产研究院发布的数据则显示，7 月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9 亿元，创下近 31 个月的新高。 全国保障房已开工 470 万套，上半年投资 4950 亿2013 年，全国计划新开工城镇保障性安居工程 630 万套，基本建成 470 万套。截至 6月底，已开工 44
13、0 万套，基本建成 236 万套，分别达到年度目标任务的 69%和 50%，完成投资 4950 亿元，与去年同期相比基本持平。1.2 地方政策及重大信息 南宁确定今年住房公积金月缴金额 上限调为 1402 元近日，南宁住房公积金管理中心下发了关于设定南宁市 2013 年度住房公积金月缴存额上、下限的通知 （以下简称通知 ） ，规定 2013 年单位和个人月住房公积金缴存额上限为 1402 元，合计不高于 2804 元；下限为 60 元，合计不低于 120 元。与 2012 年相比，单位和个人单方月缴存额上限提高了 198 元，下限提高了 10 元。 望州铁道口建立交下挖 13 米 同步开建园湖
14、立交8 月 1 日零时，南宁望州铁路立交桥将封闭施工，并同步建设园湖铁路立交，预计将在明年 3 月底完工。 南宁园博园项目建设正稳步推进 8 月底园区项目完工今年 9 月，第三届广西园林园艺博览会即将在南宁举行，五象湖公园作为服务第三届广西园林园艺博览会的主会场，目前正在紧张的建设施工中。7 月 27 日上午，记者随同南宁市委书记余远辉与巿长周红波等领导深入五象新区调研时了解到，五象湖公园的园建、绿化、构筑物工程均已全面动工，已基本完成全部场地交接，有关项目将在 8 月 31 日前全部完成。公园建成后，市民将能在此看到了乡土树种、外来树种及珍稀的名树、名木，各种时令花卉、彩叶植物等。 南宁经济
15、半年报发布: 收入跑赢 CPI 为何生活不轻松5今年上半年，南宁市 CPI 同比上涨 1.5%，增幅比去年同期回落 1.2 个百分点。8 大类商品和服务项目价格呈“四涨四降”格局（详见附表） 。其中，食品价格与去年同期的 6.0%相比，涨幅已有很大回落。 五象新区确定建筑色调，高层建筑需设架空绿化层五象新区居住建筑采用坡屋顶形式；建筑色彩以广西民居的五色基调为主；80 米以上建筑需拿一整层做绿化南宁市出台五象新区建筑风貌和色彩控制技术导则 （以下简称导则 ） ，为五象新区的建筑“相貌”制定标准。 南宁出台措施给五象新区建筑量身定制“新形象“广告牌、空调外机等建筑物附属设施需在设计阶段与建筑“一
16、体化”设计；城市天际线要见水透绿，建筑与山体背景相互映衬；建筑色彩基调以“黑、白、灰、银灰、浅黄”为主南宁市近日出台五象新区建筑风貌和色彩控制技术导则 （试行） ，从建筑体量、城市天际线控制、屋顶、外立面及其附属设施、色彩和绿化、景观照明这六方面为五象新区建筑量身定制“新形象” 。 南宁中心 330 米双子塔，将是五象新区总部基地“领头羊“南宁中心，330 米超高层双子塔，位于五象新区总部基地核心地段，该项目亦是广西首个双塔地标。今年 5 月 16 日，南宁中心正式奠基，业界广为流传“地王集团在南宁要开发一个新地王，颇有王者归来之势” 。 民主望州南路月底或通车，凌铁大桥 8 月底或通车居住在
17、南宁市长堽路和望州南路的居民，本月底将可享受到交通畅通的便利。昨日，记者从南宁市城建部门了解到，民主铁路立交建设进入尾声，立交桥下的民主路平交道口主车道至望州南路路段，本月底可实现通车；此外，南宁市一批重要交通基础设施建设及保障性住房项目正在全力推进当中。 南宁上半年住宅成交 253 万 同比增 58%2013 年的上半年，南宁楼市在各种政策传闻中曲折前行， “新国五条” “房产税”传得沸沸扬扬，最后“只闻楼梯声，不见人下来” 。楼市也在经历疯狂与迷茫之后，走完了今年上半年的市场行情。数据显示，2013 年 16 月南宁市区商品住宅新增供应量为 253.2 万，比去年同期增长了 71%。 上半
18、年广西进出口总额西部第三，造林超额完成任务7 月 10 日,广西外贸进出口数据出炉。南宁海关统计,今年上半年,广西实现外贸进出口总额 137.8 亿美元,同比增长 4.7%,排全国第 18 位、西部第 3 位。其中,出口 76 亿美元,同比增长621.2%,高于同期全国出口总体增速 10.8 个百分点; 进口 61.8 亿美元,下降 10.3%。2 市场整体行情分析2.1 一级市场2.1.1 供应分析表 1-1：2013 年 1-7 月南宁商品房开发用地供应一览表实际用地面积 主要规划设计条件地块编号 土地位置平方米 亩土地用途及年限 容积率 建筑密度 绿地率起始价发布公告时间一月GC2013
19、-001 邕宁区江湾路南侧 151735 227.6住宅 70 年、批发零售 40 年2.0 且2.523%且35%35%且40%237 万元 /亩GC2013-002 邕宁区龙华路北侧 98460.84 147.6住宅 70 年、批发零售 40 年2.0 且2.523%且35%35%且40%230 万元 /亩2013 年1 月 6 日23265.62 34.89 3.0 且4.032765.01 49.15 2.5 且3.5GC2013-006 佛子岭路南侧95472.68 143.2住宅 70 年、批发零售 40 年2.5 且3.520%且30%, 35%504 万元 /亩2013 年1
20、月 19日GC2013-007东盟商务区中柬路-中越路交叉口西侧 19605.23 29.4商务金融 50 年，住宿餐饮 40 年2.0 且4.5 38% 25%1253万元/亩2013 年1 月 19日二月GC2013-014五象新区凯旋路北侧 22774.23 34.1公共设施 50 年、商务金融 50 年4.0 且4.730%且55%30%且40%113 2013 年 2月 8 日GC2013-013五象新区歌海路南面 11490.84 17.2批发零售 40 年、商务金融 50 年3.0 且4.030%且35% 30% 5002013 年 2月 8 日GC2013-009五象新区凯旋路
21、北侧, 51460 77.19批发零售 40 年、住宿餐饮 40 年、商务金融 50 年4.0 且4.5,30%且55%15%且35%,336 2013 年 2月 5 日GC2013-015金菊路以东、佛子岭路以南 14666.93 22城镇住宅 70 年、批发零售 40 年、商务金融 50 年4.5 且5.525%且35% 35% 7302013 年 2月 21 日三月GC2013-018东盟国际商务区合作路以西 26956.4 40.4城镇住宅 70 年、商务金融 50 年、批发零售 40 年1.0 且1.820%且30% 40% 1052013 年 3月 21 日四月GC2013- 高新
22、区科德路北面 33969.5 50.9 城镇住宅 70 年、 3.0 22%且 35% 455 2013-4-237025 批发零售 40 年 且3.5 30%GC2013-026相思湖新区江北大道北侧、鹏飞路东侧29903.05 44.8 城镇住宅 70 年、批发零售 40 年 2.0且3.5 20%且30% 35% 341五月GC2013-032大沙田开发区锦绣路北侧 12927.99 19.392城镇住宅用地 70年3.0且 4.520%且28%35%且40%236 万元 /亩2013 年 6月 6 日六月GC2013-028民族大道以北、朝阳路以西 7767.13 11.65批发零售
23、40 年、城镇住宅 70 年、商务金融 50 年1.09.42 87.6%4.74%3595万元/亩2013 年 6月 3 日GC2013-033 邕宁区滨江小区 30302.38 45.45城镇住宅 70 年、批发零售 40 年1.5且4.015%且25% 35%249 万元 /亩2013 年 6月 3 日GC2013-027金阳路西侧、国凯大道北侧 186908.73 280.36城镇住宅 70 年、批发零售 40 年、仓储 50 年2.5且3.0238 万元 /亩2013 年 6月 5 日GJ2013-001 竹溪大道东侧 24550.93 36.826城镇住宅 70 年，批发零售 40
24、 年3.0且4.520%且30% 35 1100万元/亩2013 年 6月 14 日七月GC2013-041五象新区弘良路南侧 19941.82 29.91 城镇住宅 70 年2.0且 3.015%且22%40%且45%188 万元 /亩2013 年 7月 18 日GC2013-046 五象新区凤凰路北侧 62754.8 94.132城镇住宅 70 年、批发零售 40 年3.0且 4.020%且35%35%且40%305 万元 /亩2013 年 7月 18 日GC2013-047 柳沙路南面 85874.76128.812城镇住宅 70 年、批发零售 40 年2.5且 3.520%且30% 3
25、5%581 万元 /亩2013 年 7月 19 日GC2013-048 邕宁区江湾路南侧 141344.76212.017城镇住宅 70 年、批发零售 40 年2.0且 2.523%且35%35%且40%237 万元 /亩GC2013-049高新区大学路北面、鲁班路东面 12568.05 18.852城镇住宅 70 年、批发零售 40 年4.5且 5.525%且32% 35%947 万元 /亩GC2013-050大学西路以北、鹏飞路西侧 8916.68 13.375城镇住宅 70 年、批发零售 40 年3.0且 5.020%且30% 35%444 万元 /亩2013 年 7月 24 日4256
26、9.05 63.854 6.0且 7.4 30%且55%15%且25%2013 年 7月 24 日GC2013-052五象新区飞龙路东侧23997.65 35.996商务金融( 办公)50 年、批发零售（商业）40 年、住宿餐饮（旅馆业）40 年2.5且 3.630%且55%15%且25%398 万元 /亩 2013 年 7月 24 日合计 1272950.07 1909.42 亩数据来源：南宁国土局，广西公司整理8 出让基本信息：累计 213 年 7 月，南宁市区商品房开发用地新增供应土地累计 24 宗，供地面积累计1272950.07（约 1909.42 亩） 。7 月南宁市区商品房开发用
27、地新增供应土地 7 宗，面积 596.95 亩，环比上月减少 222.66亩（374.29 亩） ，本月出让土地用途为城镇住宅、商务金融(办公) 、批发零售（商业） 、住宿餐饮（旅馆业）用地用地，其供地主要分布在五象新区，宗地出让起价偏低，楼面地价约1167 元/（片区 7 月房价达 5367 元/） ，占片区房价约二成（21.74%） 。南宁市区 2013 年年度商品房开发用地（含限价及安置用地、加油站及墓地等经营性公益用地）供给计划为 8553.07 亩，相比去年猛增 5436.6 亩（2012 年全年供地计划 3116.48 亩），截至 7 月，已上市供给 1909.42 亩，已实现供应
28、上市 22.32%的目标。 出让规划条件限制：本月重点关注供地片区为五象新区。GC2013-048 地块建筑高度控制要求60 米，江湾路道路红线以南 100 米范围内建筑高度不得超过 24 米。批发零售建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在 10%以内，其余为城镇住宅。住宅商品房项目中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的 40%以上。项目须配建 12 班幼儿园 1 所，用地面积不少于 4320 平方米，建筑面积不少于 2520 平方米；农贸市场 1 处，建筑面积不少于 1000 平方米。其他规划设计要求按原五象新区指挥部建设项目规划设计条件通知书审批号：（五象）2
29、012-037 的规定执行。450108100008GB00051 主体建筑高度不超过 250 米，裙楼高度 30 米；容积率指标按南宁市人民政府关于进一步促进南宁市超高层建筑建设意见的会议纪要 （2012217 号）折减核算，项目实际容积率控制在 10.1 以内。计容批发零售（商业）建筑面积占计容总建筑面积的比例为 1.5%-2.2%，计容住宿餐饮（旅馆业）建筑面积占计容总建筑面积的比例为10%-15.9%，其余为办公。其他规划设计要求按建设项目规划设计条件通知书审批号：（五象）2013-062 的规定执行。450108100008GB00050 主体建筑高度不超过 150 米，裙楼高度 30 米；容积率指标按南宁市人民政府关于进一步促进南宁市超高层建筑建设意见的会议纪要 （2012217 号）折减核算，项目实际容积率控制在 4.2 以内。计容批发零售（商业）建筑面积占计容总建筑面积的比例为 4%-5.6%，计容旅馆业( 公寓式酒店）建筑面积占计容总建筑面积的比例为 60%-67.8%，其余为办公。其他规划设计要求按建设项目规划设计条件通知书审批号：
