1、银行加息 三类房贷提前还款不一定划算近来，受加息预期影响，一些贷款买房者开始筹划提前还贷。理财专家提醒，不是所有房贷都适合提前还款，特别是以下三类房贷提前还款就不一定划算。其一，首套房贷提前还款不划算。对于首套房贷，银行一般都有一定幅度的利率优惠，与加息相比，利率优惠相对更大，提前还款不一定划算。其二，等额本息还款已到还款中期，此时选择提前还款不一定划算。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。等额本息还款已到还款中期，借款人已经偿还了大部分利息，提前还款部分更多的是本金，此时选择提前还贷不一定划算。其三，等额本金还款期已超过三分之一，此时选择提前还款亦不划算。等额本金
2、还款是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少；当还款期超过三分之一时，借款人已经还了一半利息，此时再选择提前还贷，偿还的更多是本金，不能更多地节省利息支出。此外，银行专业人士提醒说，一些银行提前还贷需要支付违约金，因此提前还贷时要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。关于提前还贷的具体程序也需要做个了解，按照约定时间，带着身份证、贷款卡以及贷款合同到银行相关部门提出提前还款申请，填写提前还款申请单；之后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续；最后，提交提前还款申请表 ，并在柜台存入提前
3、偿还的款项就可以了。理财师特别提醒，各家银行关于最低还款额限制各不相同，有的要求最低不少于5万元，有的则要求是5000元的整数倍，而有的不限数额随时还款，这些也需要在还款前做到心中有数，不要白打了如意算盘。房贷提前还款，各家银行的违约金是怎么算的？【招商银行】 贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息。 贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。 【建设银行】 贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。 贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。 贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。 【农业银行】 贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率
4、的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。 贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。 【工商银行】 贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。 【中国银行】 贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算） 。 贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。 【交通银行】 部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35 ，部分提前还款者可每年免费还款一次。 全部提前还款者需承担支付违
5、约金，收取当次还款金额的1。但具体还款金额还需按照合同实施。 【广发银行】 贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。 【光大银行】 贷款不满一年提前还款，收取36的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。 贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。 【浦发银行】 贷款不满一年提前还款，收取1.5或3 不同利息，也有不收取违约金的，合同规定多少就收取多少。贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。 【深发展银行】 一般来说，还款超过两年以后就可申请提前还贷，具体情况需根据当时合同的约定进行。 贷款未满两年提前还款，需要支付签订合同时约定的违约金，如
6、没有约定就不收取。两种还贷方式比较 1、计算方法不同。 等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减， 2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下， “本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法” ； 3、还款前几年的利息、本金比例不一样。 “本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)， “本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占 50%左右。 4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物
7、价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。等额本息还款法，贷款13万，利率5.049，20年，每月还款862块，这样算下来的话20年后要还银行近20万7千，所以期满一年后想提前还款，每年提前还款5万元，想问问这样的话我要总共支付银行多少钱，比20多万省了多少，多谢贷款13万元，利率5.049，贷款期20年，每月还款862元（等额本息还款法）：1、按约定还款20年总利息为：862元 x12个月 x20年130,000元76,880元2、期满一年后，经过财务计算，未还本金为126,138元，已还利
8、息为 3,863元,因此提前还款50,000元后，本年初应还本金为126,138元50,000元76,138 元；若等额本息还款每月862元不变，经过财务计算，则到本年末未还本金为69,486元，已还利息为6,652元。3、期满二年后，再提前还款50,000元，则本年初应还本金为 69,486元50,000元19,486元，若等额本息还款每月862元不变，经过财务计算，则到本年末未还本金为 9,906元，已还利息为9,580元。4、期满三年后，将剩余本金9,906元一次还清。期满一年后每年提前还款50,000元的方法可节省利息为：76,880元3,863元6,652元 9,580元56,785
9、元结论：采用期满一年后每年提前还款50,000元的方法可节省约74 的利息，您为13万元贷款支出的利息成本为2万元左右，提前还款可让您节省5万多的利息成本。（以上经财务计算器算出，因小数点关系可能会稍有出入，但误差不大，供您参考。 ）房贷提前还款方式有5种 加息后怎样还贷最划算?近日，央行再次调整房贷利率。新房贷利率将于2008年1月1日正式执行，但由此引发的新一轮提前还贷潮即将随之到来。那么，对于想提前还贷的消费者，选择哪种提前还款方式更省钱呢？我们先看一个实例：李先生于今年2月购买了一套西三环边的二手商品房，建筑面积85平方米，房屋总价为102万元，李先生首付51万元，剩余51万元款项打算
10、通过银行商业贷款来交纳，原本并打算用15年时间还清贷款，按等额本息还款法每月还款4252.59元。而加息后，2008年1月1日起将执行6.0435的年利率，月还款额将增加，再加上这是今年第一次加息，未来有可能还会加，于是李先生准备在执行新的利率前还完贷款。据了解，李先生可承受的月支付款在5000至6000元之间。针对此实际情况，业内专家认为： 李先生有4种提前还款方式作为选择。李先生在2008年之前剩余本金为489920.23元，假设李先生提前还款189920.23万元，剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额，来比较一下4种还款方式哪种更省钱：等额本息还款法计算公式：按月等额本息还款贷款
11、本金月利率贷款本金月利率/(1月利率)还款期限-1方式一，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。如此算来，30万元贷款需照旧每月还款4252.59元，需要大概七年零三个月左右的时间。利息共计71250.20元。方式二，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。如此算来，30万元贷款要在169个月期限来还清，每月需还款2640.68元。利息共计146275.63元。方式三，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清，月还款额从最初的4252.59元减至3337.17元。利息共计100460.82元。方式四，剩余
12、贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。 假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。据悉,目前银行提供的提前还款方式有5种：一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限和增加月供，缩短还款期限。这5种方式究竟哪一种最省利息呢？借款人选一次性提前还款，其支出利息总额等于提前还贷前利息额。借款人贷款总额为30万元，贷款20年，在采用等额本息还款法还款半年后提前还款。他所剩贷款余额为297400.2元，已还利息共8666.46元。他还清贷款时实际支出的利息总额就为8666.46元。大部分借款人选
13、择部分提前还款，如果要节省利息，借款人应当选择缩短期限。缩短期限有两种方式，借款人选择还款期限不变，利息支出是最多的。不过选择这种方式，借款人的负担是最轻的，月供减少为1386.28元，每月几乎少支出近千元。缩短还款年限，月还款额基本不变节省利息136551.53元,最后还款提前了9年。中大恒基的相关专家建议：如果已经贷款了3年以上且有一定的闲钱，可以更多考虑投入股市或购买基金，如果在3年内有闲钱但是仍有大批贷款未还，利息负担较重的消费者，不妨保守一些，选择提前还贷。 一般来说只要有超过6%年收益的其他途径就尽量少考虑提前还贷款。针对目前的投资市场来说房产，股票、基金等收益都要超过提前还款带来
14、的收益，但是这些都有一定风险。所以建议消费者是否提前还款还要看自己的实际情况考虑。“链家地产” 市场研发中心有关专家也表示：目前消费者对购房未来支出成本不断加大的心理预期，使得消费者的贷款心理发生变化，提前还贷的现象很可能会逐步显现。有鉴于此，建议消费者通过提前还贷来规避利率风险不一定就是最合适的，关键还在于需要对自己目前的还款能力和未来的预期未还款能力作出理性的评估，只有这样根据自身的实际状况选择贷款方式才是最佳的。(张牧涵)5年内房贷提前还贷 选缩短还款期更省利息亚心网讯（记者 周旋）朱芳申请房贷15年，现在已还了两年，最近想部分提前还贷10万元，但是选择减少月供还是缩减年限？她犯了难。据
15、悉，部分提前还款有三种方式：一是剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；二是剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；三是剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。 有银行理财师建议，若还款没超过5年，选择缩短年限比缩短月供要多省很多钱。例来说，朱芳若选择缩短年限，比选择缩短月供，要多省很多利息。如果市民选择的是纯商业贷款，有等额本息还款和等额本金还款两种还款法。 业内人士介绍，若借款人从贷款之日起就有提前还贷的打算，还是应该选择“等额本金还款法”，这是因为，等额本息所要支付的利息高于等额本金还款的方式，而市民提前还贷时，已经支付的利息是不退还的。 如果要提前还贷，市民采用的是
16、等额本息还款法，这无疑是多支付了原本不应该提前支付的贷款利息。 此外，提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。提前还贷的主要方式1所剩贷款一次性还清。2部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。3部分提前还款，减少月供，还款期限不变。4部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。5部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。对于贷款购房者来说，较长还贷年限带来的高额利息支出一定不可忽视，节省利息的关键因素，是尽可能的缩短贷款期限，所以购房者一定要根据自己的资金情况，尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。减息时代，房贷如
17、何选择才能省钱1、避开固定利率房贷减息时代已然降临，新办理房贷可以选择浮动利率，已经办理了固贷的购房者选择转贷款，则可解决存贷款利率下调带来的负面效应。日前，一些银行对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款期在5年以上的，则免收违约金。2、利率拐弯，提前还贷开始做减法针对未来几年存在继续降息的可能性，建议准备提前还贷的女性放慢脚步，如果手上有足够的现金可以提前还贷的话，还不如做一点别的投资来得划算，许多情况下，“要寻找收益率超过5% 的投资渠道并不是太困难。“不要看到降息的消息马上做出判断，应该稍等一段时间后再
18、作决定。即使是在加息时代，从理财的角度讲，也不赞成“房贷族“办理提前还贷业务，因为，家庭资产中有一定的负债率，会增加资产的流动性和增值能力。3还款自由行、宽限期还款、等额递增如果贷款初期收入较少，但预期未来收入增加，可选择等额递增还款法。而对于收入不固定的女性购房者，则建议选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式。1.尽早提前还款，中后期没有必要提前还款解释：目前还款方式无论哪种，都是从第一期到最后一期本金逐渐增加、利息逐渐减少的过程。也就是说，开始还的利息多，越往后利息越少。打比方说等额本息：第一期本金1500，利息1500；最后一期本金2500，利息500。提前还款是从你最近的这个还
19、款期数开始进行计算，比如最近还到第五期，想提前还十期，这样提前还款额等于第五期到第十四期的各期本金之和，另外银行会按照折合成日利率的房贷利率计算提前所还本金的利息，提前还款额加这个利息就是你要提前还款的总金额，产生的收益是什么？很简单，第五期到第十四期的各期利息之和。俗话说， “省下的就是挣下的”。举个例子：模拟一个还款计划表的两个部分：期数 本金 利息 总额11 1500 1500 300012 1600 1400 300013 1700 1300 300014 1800 1200 300015 1900 1100 3000。 。 。 。 。 。21 2500 500 300022 2600
20、 400 300023 2700 300 300024 2800 200 300025 2900 100 3000两个提前还款时间点的比较如下：还款时间点提前还款缩短期数 本金支出 节省利息 收益率(利息/本金)11期 5 8500 6500 76.47%21期 5 13500 1500 11.11%可以很容易的印证，在时间点早的第11期比时间点晚的第21期的收益率高出好多倍。最后给大家说一下我的亲历2005.4贷款34万，等额本息15年，月供2780到期本息合计500000，也就是说我不提前还款的话要给银行交160000的利息。2005.12提前还款，选择缩短还贷期2年(24期) ，月供不变
21、还本金31800，利息一百多，合计就算32000，节省利息340002006.2提前还款，继续选择缩短还贷期2年(24期) ，月供不变还本金及利息35000，节省利息31000两次合计节省利息65000元，这样，仅这两次提前还款我就把应交给银行的16万利息减少到10万。2.提前还款选择缩短期数要比减少月供节省更多的利息(偿还同等数额的本金)比如3万现钱可以缩短2年，也可以将月供降低500。提前还款之后，一定是前者节省的利息比后者多。原因很简单：同等金额，你借别人钱时间越长利息越高；还别人钱也是同样道理。总结一下我的发言；在人民币升值及目前各种金融投资回报率不高的现实下，房贷早期提前还款是较好的
22、投资方式(个人认为这也是投资啊 )文中没有过分计较细节，难免不全面，希望能对没有还贷经验的人有所帮助！提前还贷不一定划算 专家:三类人不宜提前还贷第一种类型：月供金额一样并且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的贷款者来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。第二种类型：短期有投资计划的客户。如果有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，那么就可以考虑去投资或经营，因为经营性贷款利率要比房贷高得多。第三种类型：1998年底前办理房贷的市民。这部分人群当时的还款方式是将贷款全程利息分摊到每个月，而前面有部分利息实际上被摊到了后面还，所以如果客户需要提前还款，那么必须
23、补上这块息差。提前还贷十几万元，息差得补上1万多元。建议这类人不要选择提前还贷。例：吴先生向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。房贷将推固定利率 个中利弊购房人需仔细权衡第一种：月供不变，将还款期限缩短。这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。第二种：减少月供，还款期限不变，月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。由此可见还款期限缩短比较节省利息。比如说对于等额本息还款方式，
24、已知具体的月供的计算公式为：x=A*a*(1+a)N)/(1+a)N - 1);其中 A 为贷款总额，a 为月利率，N 为贷款总月份其基本思想是每月的欠款利滚利，即：初始,欠银行的钱为：A0=A第一个月底，欠银行的钱为：A1=A0*(1+a)-x接下来的第 n 个月底，欠银行的钱为：An=An-1*(1+a)-x到贷款年限的最后一个月，最后一次月供即为此时欠银行的钱：AN= x，由此反推出上述公式。同理，还可以进一步推导出还了 m 个月后，欠银行的钱的计算公式为：Am=A*(1+a)m)-x*(1-am)/(1-a); 其中 A 为贷款总额，a 为月利率，n 为已经还的月份数， x 为月供等额
25、法 VS 递减法还款金额计算法以贷30万，20年（月利率4.59）,住宅计.1 等额本息还款法（等额法）：即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，也是比较常见的 还款方法。还款计算公式：每月还款额=贷款金额 20年的还款系数即:每月还款额=30万 68.83=2064.9元20年后总共偿还贷款本息=2064.920年12个月=495576元其中利息495576元 30万=195576 元 2. 等额本金还款法(递减法): 即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减.还款计算公式：第一个月还款金额=每期还款本金+ 第一个月还款利息每期还款本金=贷款金额(贷款年限12个月)=30万（20年12个月
26、)=1250元第一个月还款利息=贷款金额 月利率=30万4.59=1377元即: 第一个月还款金额= 1250元+1377元=2627元从第二个月开始月还款金额=上期还款金额 每期递减利息每期递减利息=每期还款本金 月利率=1250元4.59=5.74元即: 第二个月还款金额=2627元-5.74元=2621.26元依此类推20年后共计利息=（1377元+5.74元）（20年12个月）2=165928.8 元3. 由此可见，a.“ 等额本金还款法”比“等额本息还款法”共支付的利息少。b.“等额本金还款法”先供款额偏高，日后每期逐步减少，但所供款最先本金较多，利息较少，有利于提前还款人士，但对于
27、收入不是很高的，月供偏高，供款时会吃力。c.“等额本息还款法”每期供款中最先本金较少，利息较多，对会提前还款人士不利，但对于收入偏低人士，供款时较轻松。定 义等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等 额 本 息 而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 详 细 注
28、解名词解释 所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利 息 。这种还款方式相对等额本息而言，总的利 息 支 出 较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 举例来说，同样是从银 行 贷 款 20 万元，还款年限 15 年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金 1111 元左右，首月利息为 918 元，总计首月偿还银行 2200 元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。 等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷 款 本 金 ，并同时还清
29、当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中 国 银 行 ） 。 等 额 本 息使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经 济 基 础 ，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还
30、款额大，此后逐月递减（月递减额=月还本金月利率） 。例如同样是借 10 万元、15 年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为 760.40 元，而等额本金还款法的首月还款额为 923.06 元（以后每月递减 2.04 元）,比前者高出 163.34 元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10 年下来共计为 3613.55 元） ，而并不是借款人得到了什么额外实惠！ 此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。 可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省
31、利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。 决 定 因 素钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。 银行利息的计算公式是：利息=资金额利率 占用时间。 因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消 费 观 念 人们的不同需要或消 费 偏 好 而设定。其实质，
32、无非是贷款本金因“朝三暮四”或“ 朝四暮三 ”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。 可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。 计 算 方 法公 式等额本金还款法其计算公式如下： 每季还款额 =贷款本金贷款期季数+ （本金- 已归还本金累计额）季利率 如：以贷款 20 万元，贷款期为 10 年，为例： 每季等额归还本金：200000（104）=5000 元 第一个季度利息：200000（5.58%4）=2790 元 则第一个季度还款额为 5000+2790=7790 元； 第二
33、个季度利息：（200000-50001）（5.58%4）=2720 元 则第二个季度还款额为 5000+2720=7720 元 第 40 个季度利息：（200000-500039）（5.58%4）=69.75 元 则第 40 个季度（最后一期）的还款额为 5000+69.75=5069.75 元 由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。 该方式 1999 年 1 月推出，正被各银行逐渐采用。 还 款 的 算
34、法等 额 本 金 还 款 法 ： 每月应还本金：a/n 每月应还利息：an*i/30*dn 注：a 贷款本金 i 贷款月利率 n 贷款月数 an 第 n 个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n.以次类推 dn 第 n 个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，以次类推 等额本金还款法还款公式： M=L/n+（L-S） *R 其中 ， M-每月还款额 L-贷款本金 R-月利率 n-还款期数 S-累计已还本金还 款 的 选 择个 人 决 定 因 素尽管等额本金还款法被炒得沸沸扬扬，但是很多市民还是不太清楚自己究竟适合哪种还款方式。从测算的结果来看，
35、等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提 前 还 款 时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。 两 种 还 款 法 比 较从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法) 未必优于 等 额 本 息 法 (等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。 “等 额 本 息 还 款 法 ”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”( 递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。 两种还款
36、方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较 “等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。举例来说，A、B 两人同时申请个 人 住 房 公 积 金 贷 款 10 万元，期限 10 年，合同生效时间为 2005 年 6 月 20 日。A 选择等额本息还款法，B 选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素，A 每月的还款额相同，都为1032.05 元，期满后共需偿付本息 123846 元。B 第一个月还款额为 1200.83 元，以后随
37、着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为 836.40 元，期满后共需偿付本息 122233.90 元（注：计算 B 的还款额时，假定每月都为 30 天，实际还款应以每月实际天数计算） 。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下， “等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷 10 万 10 年为例，B 比 A 要少支付利息 1612.10 元。 适 合 自 己 的 才 是 最 好究竟采用哪种还款方式，专家建议还是要根据个人的实际情况来定。 “等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法”比较好，可以减少前期
38、的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。总而言之，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人 等 额 本 金 与 等 额 本 息 的 区 别等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这
39、种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息) ，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 等额本息还款：适合收入稳定的群体 据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，
40、按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为 33万元，其中支付利息款金额为13万。 对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。 等额本金还款：适合目前收入较高的人群 除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。 举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利
41、率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。 使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。 如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择等 额 本 息 还 款 的 含 义把按揭贷款的本金总额与利 息 总额相加，然后平均分摊到还款期限的
42、每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本 金 计算并逐月结清。 由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷 款 本 金 就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银 行 贷 款 的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等） ，对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是
43、最好的选择！ 贷 款 利 息 多 少 的 决 定 因 素银 行 利 率钱在银 行 存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。 银 行 计 算 方 式银行利息的计算公式是：利息资金额利率占用时间。 因此，利息的多少，在利 率 不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！ 不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消 费 观 念 人们的不同需要或消费 偏 好 而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四
44、暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。 可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利 息 支 出 的实惠。 分 析 ：优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。 缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等 额 本金 还 款 法高。 计 算 公 式个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下： 每月等
45、额 还 本 付 息 额 P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数 其中：还款期数= 贷 款 年限12 如以商业性贷款 20 万元，贷款期为15 年，则每月等额还本付息额为： 月利率为 5.58%12=4.65，还款期数为 1512=180 (元) 即借款人每月向银行还款 1642.66 元，15 年后，20 万元的借款本息就全部还清。 如果你认为这个公式太复杂不好用，你可以直接用搜房网的贷款计算器算算，也可以到公积金贷款万元还本息金额表和商业 贷 款 万元还本息金额表查出对应期限的万元还款系数，乘上您的贷款额（万元）就可以了 选 择选 择 方 式尽管等额本金还款法被炒得沸沸扬扬，但是很多市民还是
46、不太清楚自己究竟适合哪种还款方式。从测算的结果来看，等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。 两 种 还 款 法 比 较从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法) 未必优于等额本息法 (等额法)，到底选择什么样的还贷 方法还要因人而异。 “等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦
47、逐月递减。 两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用管理中心资 金 的 时 间 价 值 来计算的。由于“等额本金还款法”较 “等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。举例来说，A 、B 两人同时申请个人住房公积金贷款 10 万元，期限 10 年，合同生效时间为 2005 年 6 月 20 日。A 选择等额本息还款法， B 选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素，A 每月的还款额相同，都为 1032.05 元，期满后共需偿付本息 123846 元。B 第一个月还款额为12
48、00.83 元，以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为 836.40 元，期满后共需偿付本息 122233.90 元（注：计算 B 的还款额时，假定每月都为 30 天，实际还款应以每月实际天数计算） 。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下， “等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷 10 万 10 年为例，B 比 A 要少支付利息 1612.10 元。 适 合 自 己 的 才 是 最 好究竟采用哪种还款方式，专家建议还是要根据个人的实际情况来定。 “等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法
49、”比较好，可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。总而言之，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。适 用 人 群 ：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。 等 额 本 息 与 等 额 本 金 的 区 别等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在
