1、.页眉.页脚信用风险管理指引：评级模型与验证由奥地利中央银行（OeNB）和金融市场管理局（FMA）合作编写目 录信用风险管理指引：评级模型与验证 11、 简介 42 信贷评估的最佳数据要求 .72.1 政府和公共部门 .82.2 金融服务供应商 .102.3 企业客户 - 企业/企业主 .122.4 企业客户 - 专业贷款 162.4.1 项目融资 .182.4.2 物品融资 182.4.3 商品融资 192.4.4 产生收入的房地产融资 192.5 零售客户 202.5.1 大众市场的业务 212.5.2 私人银行 .233.常用的信用评估模型 243.1 启发式模型 243.1.1 “典型
2、的”评级问卷 253.1.2 定性系统 253.1.3 专家系统 273.1.4 模糊逻辑系统 .283.2 统计模型 293.2.1 多元判别分析 303.2.2 回归模型 313.2.3 人工神经网络 333.3 因果模型 .353.3.1 期权定价模型 353.3.2 现金流量（仿真）模型 363.4 混合形式 .363.4.1 模型类型的横向结合 .363.4.2 利用覆盖（Override 重新定义）进行模型类型的纵向组合 383.4.3 上游采用启发式淘汰标准 .384 针对各个评级部分评估模型的适用性 .394.1 基本要求的履行 .394.1.1 PD 作为目标值 .39.页眉
3、.页脚4.1.2 完整性 .404.1.3 客观性 .404.1.4 接受水平 .414.1.5 一致性 .414.2 各个模型类型的适用性 .414.2.1 启发式模型（Heuristic Models） .414.2.2 统计模型 .424.2.3 因果模型 .435 评级模型的开发 455.1 生成数据集 475.1.1 数据要求和资源 .475.1.2 数据收集和清洗 485.1.3 样本的定义 545.2 开发得分函数 .565.2.1 单因素分析 585.2.2 多因素分析 .615.2.3 总体得分函数 625.3 校准评级模型 645.3.1 逻辑回归的校准 .655.4 转移
4、矩阵 665.4.1 为期一年的过渡矩阵 .675.4.2 多年的转移矩阵 696 验证评级模型 726.1 定性验证 .746.2 定量验证 .756.2.1 辨别能力 .766.2.2 校准回溯测试 .906.2.3 回溯检验的转移矩阵 986.2.4 稳定性 1006.3 基准检验 .1016.4 压力测试 .1046.4.1 压力测试的定义和必要性 .1046.4.2 压力测试的基本因素 .1056.4.3 开发压力测试 .1066.4.4 执行和评估压力测试 1107 估计违约损失率（LGD） .1107.1 损失的定义 .1117.2 LGD 的参数估计 1127.2.1 非零售交
5、易中特定的 LGD 损失成分 1127.2.2 零售交易中 LGD 的具体损失部分 .1147.3 辨别损失的参数信息载体 1157.3.1 具体损失参数的信息载体 .1157.3.2 客户类型 .1177.3.3 抵押品的类型 .117.页眉.页脚7.3.4 交易的类型 .1197.3.5 抵押品种类和客户类型的链接 .1197.4 估计 LGD 参数的方法 1207.4.1 自上而下的方法 .1217.4.2 自下而上法 1227.5 开发违约损失率估计模型 1258.违约风险暴露（EAD） 1288.1 交易类型 1288.2 客户类型 .1298.3 EAD 的估计方法 130.页眉.
6、页脚1、 简介奥地利金融市场当局和奥地利国家银行关于信用风险识别与分析这个主题共同出版了一系列的著作，在此期间奥地利央行关于评级模型和验证方面的指导方针也制定出来。这一套指导方针是对如下两个重要发展的回应：其一，银行越来重视可持续发展和对于风险测量方法和程序的改进。其二，巴塞尔银行监管委员会和欧洲委员会根据巴塞尔协议2中对于银行内部监控中的违约概率，违约损失率和违约风险暴露已经制定出监管标准。推测从2006年底开始，一旦实施得当，这些新的监管标准将使银行可以使用IRB法计算监管资本要求。因此,这些指导方针的目的不仅是为信贷机构提供一个IRB评级法也为所有旨在用自己的PD,LGD和/或EAD估计
7、的银行提高其风险的评估情况。这个文件的目的是提供一个在此领域现有的最好的计算方法来帮助银行发展他们自己的估计体系。特别的，这个指导方针解决了以下问题：1. 哪一部分（业务范围/用户）应该定义？2. 哪些输入参数和数据要求在给定的区间估计？3. 哪些模型和方法最适合给定的区间？4. 哪些程序可以用来验证和校正模型？在第二部分，我们关于违约概率估计程序提出了特殊的要求。首先，我们将在第一章讨与信用评估有关的客户细分的内容。在此基础上，第二章处理了与信用评估有关的生成数据要求题。第三章简要的提及现有市场中常用到的信用评估的模型。在第四章中，我们关于在第 1 章中所确定的分类条款的适用性来评估这些模型
8、。第 5 章讨论如何评级模型的开发，第二部分总结第 6 章，介绍相关信息验证估计程序。第三部分对第二部分给出了一个补充，提出具体估计违约损失率（第 7 章）和 EAD（第八章）的要求。其他文献和引用是在文档的末尾。最后，我们想指出，这些指南仅是描述性的和指导性的。他们不能（没有意思）就对有关机构的信用评级模型及其验证实施的监管要求给出任何评价，也不是为了妨碍主管机关的监管活动。基于最新的欧盟监管资本要求指令草案版本时这些准则被写入（即 2003年 7 月 1 日公布的草案） ，目的是仅供参考。虽然这些文件的内容是经过深思熟虑的，出版商可以对其内容不承担任何法律责任。估算和验证违约概率（PD）信
9、用评估是为了帮助银行来确定潜在的借款人能否按照合同协议偿还贷款债务。然而，信贷机构不能对他们所有的贷款者采用同样的信用评估方法。这一观点被三个主要的参数支持，我们将在下文作更加详细的解释：1、 针对不同类型的借款人，其与信誉度有关的因素不同。2、 针对不同的借款提供的数据源不同。3、 针对不同类型的借款人其信用风险水平各不相同。在可能的情况下，信用评估程序必须包括所有数据和与信誉有关的信息。然而，与信誉度有关的因素将根据借款人类型的不同而变化，这意味为整个银行的信贷组合设置一个统一的数据是没有意义的。例如，政府的信贷质量在很大程度上取决于宏观经济指标，然而一家公司会在其管理质量的基础上同其他事
10、情一起进行评估。不同类型的借款人提供不同的数据是可行的，例如，银行可以使用该公司的年度财务报表准备资产负债表，以评估其信贷质量，而这在零售客户的情况下是不可能的。在后一种情况下，有必要收集类似的数据，例如要求取得客户本身的资产和负债方面的信息。.页眉.页脚经验证据表明，不同类型的借款人其平均违约率变化很大。例如，政府的违约率远远低于企业。因此，银行应该考虑这些不同的信用评估风险水平相应的信贷组合分割。这也使得可以根据各分部所涉及的风险调整其适应的信用评估的力度。因此，分割信贷组合是一个银行评估信用度应该考虑的基本前提，根据借款人所涉及的具体风险。出于盈利的目的，在现实中我们区分以下部分：政府和
11、公共部门金融服务提供商企业客户企业/企业主专业贷款零售客户从企业角度的这种分类与新巴塞尔协议中 IRB 计算法中有关资产的监管分类和欧盟指令草案一致。领导人/中央政府银行/机构法人子段：专业贷款 零售客户 股权由于其特殊的特征，股权部分在这个文件中不详细讨论。然而，上面提到的划分本身并不一致，更细致的划分是必要的（参加第一部分）。我们最佳划分的突出特征之一是将零售客户群的产品元素纳入其中。除了特定借款人的资信等因素，交易的具体因素也很重要。在这个特殊的特征在第2.5 节的零售客户可以找到，特别是它与 Basel II 和欧盟指令草案的进行了讨论。.页眉.页脚.页眉.页脚在这列举的基于零售客户的
12、个人贷款和信贷措施的划分反映了银行习惯的做法，即计算个人客户的 PD 值的得分程序已经存在于零售客户群部分。欧盟指令草案载有条文，缓解风险计量的零售客户群的负担。例如，零售客户不必单独进行评估评级程序;它们可以被分配到资产池根据特定的借款和产品特性。我们将分别计算这些资产池的风险组成部分 PD,LGD 和 EAD 的值，然后赋予这些资产池中的借款人。虽然巴塞尔协议提供的算法没有在这个文件中给出更加详细的说明，这是不希望在任何方面限制银行的行动方针。对于零售部分资产池的方法可以当作是替代或者补充。2 信贷评估的最佳数据要求前一章指出确定信用评估划分的必要性，并提出了实践中普遍使用的分割方法。划分
13、的两个重要的理由是信用度因素的不同和特定划分所需的数据的不同。考虑到定义好的划分的有效性，有关数据和信息类别列举如下。在这个背景下，针对特定划分的数据分类被认为是最佳实践方法的一部分，在整个文件中。他们的目的是不作为强制性的最低要求，但是是信用发展中理想数据划分的方向。在信息分类的讨论中，我们特意局限我们在一个高度综合的水平。我们不打算陈述特别的评级准则，这些准则永远不会实现基于特定数据分类的多样性。此外，这些指导方针是想为信用机构在构建自己的评级模型时提供更大的自由。所有的划分所必需的数据可以先分为三种数据类型：量化数据/信息这种类型的数据，一般是指客观衡量的数值。数值被归类为与过去/现在或
14、将来有关的定量数据。过去和现在的定量数据代表实际的记录的数据；例如年度财务报表，银行账户活跃数据，或者信用卡的交易。未来的定量数据指在实际的数据的基础上的预计价值。例如包括现金流量预测或预算计算。定性数据/信息这类数据根据过去现在或者将来细分为定性数据。过去或者现在的数据是用序号的形式对特定数据领域的主管的估计。这些估计是在过去的经验上获得知识。这些数据的例子包括业务政策的评估，企业老板的个性，或所经营业务的行业。未来的数据的预计值目前不能根据具体的数据得到。这些数据的例子包括经营战略，未来业务发展的评估，或业务理念的评价。在银行内部，定量和定性数据的可能来源包括：业务系统 IT 中心其他的
15、IT 应用（包括只在单个工作部门用的局部数据）文件和档案外部数据/信息与上面讨论的两个类别相对比，这个数据类型是指银行不能基于客户关系收集到的信息，而必须从外部信息提供商获得信息。.页眉.页脚外部数据的可能来源包括：公共机构（例如统计局）商业数据提供者（如外部评级机构，信用报告机构）其他数据源（如免费提供资本市场的信息，交换价格，或其他公布的信息）与评级发展过程有关的信息分类是建立在这三种类型的数据结构上的。然而，由于数据并不总是完全可用，并且，也比不是总是与信用度有关，相关的每个划分的数据的类型在下表中列出。这些表是上述四部分划分的陈述（政府和公共部门，金融服务供应商，企业客户和零售客户），
16、其后是每个划分的数据分类。2.1 政府和公共部门在一般情况下，银行没有中央政府、中央银行和区域政府的内部信息，当其作为借款人时。因此，有必要从外部数据源中提取与信用度相关的信息。相比之下，地方当局和公营机构数据的可用性让银行可以单独使用内部数据。中央政府中央政府是由外部评级机构评级。由于外部评级机构进行综合分析，在这个过程中应该重视与信誉度有关的重要因素，我们可以把国家的评级作为信用评估信息的主要来源。这应辅以外部信用评估意见和评估每个国家的宏观经济指标（如 GDP 和失业率数字，以及商业周期）。在过去几十年的资本市场的经验表明，政府和政府债券的赎回很大程度上取决于有关国家的法律和政治稳定。因
17、此，同样重要的是要考虑政府的形式，以及其一般的法律和政治情况。额外的外部数据也可以用，包括政府债券价格的发展和出版的资本市场的信息。.页眉.页脚.页眉.页脚区域政府此类别是指在一个国家（如州，省等）的个体的政治单位。区域政府和各自的联邦政府往往有着密切的关系，这意味着，如果一个地区政府无力偿还贷款，联邦政府将会替其偿还债务。通过这种方式，联邦政府的信贷品质在为其区域政府的信用评估中起着重要的作用，这意味着区域政府所属的政府的国家评级是其信用评估的基本标准。然而，当评估一个地区政府的信誉时，其自身的外部评级（如果可用）也应考虑。在这种情况下，一个区域政府的宏观经济指标的补充分析也是必要的。地区政
18、府的财政和经济实力可以由其预算情况和基础设施来衡量。由于一个地方政府法律和政治情况有时与它所属的国家不同，贷款机构在这个地区应该实行独立的评估。当地政府与当地政府有关的信誉度的信息分类与区域政府的分类方法差别不大。但是制定自己标准是必需的，因为区域政府和当地政府的经济尺度的不同。公共部门实体由于公共部门同时也是其他公共机构的一部分，其信用评级所采用的数据与应用于区域政府和当地政府的数据类似。然而，这种评估也应考虑到任何可能的组合的相互依赖性，这种关系可能会在“公共部门实体”段上产生重大影响偿还贷款。在某些情况下，典型的企业数据会包含相关信息应该相对应的使用。2.2 金融服务供应商在此背景下，金
19、融服务供应商包括信贷机构（如银行，建设和贷款协会，投资基金管理公司），保险企业和金融机构（如租赁公司，资产管理公司）。为了评估金融服务供应商，评级机构会有很多内部的定性和定量数据比起政府机构这块借款人。然而，为了获得完整的金融服务提供商的信誉，还应包括借款人的外部信息。在实践中，很少有单独的内部评级模型专门为保险公司和金融机构提供。相反，信贷机构或企业客户使用的评级模型可以修改和用来使用。信贷机构信贷机构评估的定量信息的重要来源之一是其年度财务报表。然而，财务报表只提供组织的过去的成功的商业信息。然而，体现信用评估的目的，企业未来的能力和偿付的意愿是关键因素，这意味着信用评估应以现金流量预测为
20、辅。只有基于这些预测，才有可能评估信贷机构是否有意愿偿还因为贷款而引起的债务。现金流量预测，应附有一个信贷机构的未来发展和规划的定性评估。这将使贷款机构在审查其现金流量预测时有据可循。另一个重要的定性信息类别是信贷机构的风险结构和风险管理。近年来，信贷机构由于风险管理方面的缺陷遇到了支付困难的情况。这是为什么巴塞尔 II 委员会决定制定新的监管要求，信贷风险的处理的主要原因之一。在这背景下，集团的相互依赖性和所由此产生的任何责任义务也是需要着重考虑的。然而，除了要考虑风险，收入方面也是需要定性考察的。在此背景下，分析师应评估是否每个业务领域的信贷机构的具体政策可以满足客户的需求，并产生未来的收
21、入流。最后，放款人也应该收集外部信息（如果可用的话），这样在信用评估的过程中能够得到关于信贷机构的信誉度的全面的了解。这些信息可能包括该信贷机构外部评级水平，其股价的发展，或其他公布的信息（如临时报告）。信贷机构所在国的评级水平俄式值得特别考虑的因素，当政府承担赔偿责任的情.页眉.页脚况下。.页眉.页脚.页眉.页脚保险公司由于业务方向的不同，保险公司在评估过程中应该使用与其他信贷机构不同的信誉度标准。然而，这些机构之间的相似也意味着许多相同的信息类型可以用于保险公司。金融机构金融机构或者其他金融服务供应商，与信贷机构很相似。然而，当考虑到具体的信用评估准则是不同的金融机构可能不一样。例如，只能
22、充当顾问和中介机构但本身不发放贷款的资产管理公司与信贷机构有完全不同的风险结构。在金融服务供应商这个部分这种差异应该考虑进去在不同的信用评估程序中。但是，它绝对没有必要制定一个完全新的金融机构的评级程序。相反，使用信用机构所用的评级模型的调整的版本就足够了。 用改进的客户评级模型来评估某些金融机构是可行的，只需相应的调整数据的要求即可。2.3 企业客户 - 企业/企业主一般的“企业客户 - 企业/企业主”可以分为以下子部分：资本市场/国际公司 编制资产负债表的其他公司企业和独立的专业人士（不编制资产负债表）小型企业初创企业非营利组织（非营利组织）前四个部分包括已经上市一段时间的企业。这些企业在
23、规模和可用的数据类型方面都是不同的。在创业初期，可用的信息包括企业的目前发展状况，这些需要相应的考虑一下。非营利组织的标准的主要区别是他们不是以谋取利润为目的的经营。此外，通常的做法是为各个国家和地区的企业（如企业在中欧和东欧国家）构建独立评级模型。除其他事项外，这些模型需要考虑不同国家适用的会计准则。.页眉.页脚.页眉.页脚资本市场/国际公司资本市场/国际公司的信用评估数据的主要来源是其年度财务报表。然而，财务报表分析完全基于过去，因此不能完全描绘出一个公司支付未来的支付义务的能力。为了补充分析，现金流量预测也被包括在评估过程中。这需要定性评估一个公司的未来发展和规划，以确定这些现金流量预测
24、是如何现实的。额外的需要进行评估的定性信息，包括管理，针对特定客户的公司的定向，在特别业务领域的产品和该公司经营所处的行业。分析这些信息类型的核心目的是评价一个企业未来的支付能力。因为资本市场/国际公司往往是复杂的企业群体，法律问题尤其涉及到责任问题在定向信息领域方面应该仔细的检查。资本市场/国际公司和其他类型企业之间的本质区别之一是外部信息的可用性。资本市场的信息可能包括股票的价格和它的发展（在交易所上市的公司），其他公布的信息（如临时报告），以及外部评级。其他企业编制资产负债表（而不是资本市场/国际公司）编制资产负债表的企业的信用评估与资本市场/国际公司的信用评估类似。然而，在可用信息和评
25、估重点方面也有差异。在此背景下，还应关注对公司年度财务报表的分析。然而，在资本市场/国际公司的评估中，这些分析并不是现金流量预测的补充，而通常是借款人还本付息能力的分析。这些分析给出了一个简化的展示，借款人在由债务所引出的未来收益和支出的基础上能否偿还未来债务。因此，在这种情况下，有必要对企业的未来发展状况和计划在定性方向给出评价。此外，银行账户活动数据可以作为定量信息的来源。这可能包括对长期透支以及借记卡或信用卡结余的分析。对国际公司来说这种分析是行不通的，因为大量的银行账户，而且一般都分布在多个信贷机构中（国内和国际）。在定性水平上，这些公司的管理和各自的产业链也需要进行评估。由于这些企业
26、的组织结构比国际公司的复杂程度低，业务定位就显得不那么重要了。相反，一个成功的公司通常考虑其实力和相关市场的认可度来平衡资产负债表。这意味着根据公司的客户和产品确定的公司的发展方向来分析公司是否能在特定的市场成功是必要的。在个别情况下，外部评级也被用来作为一个额外的信息源。如果得不到这些评级，信用报告里面关于公司资产负债表的部分也可以从独立的信用报告机构获得。企业和独立的专业人士（不编制资产负债表）这一部分与前面的章节中讨论的企业的类型的最主要的区别是前面章节中企业的年度财务报表不可用。因此，放款人应该使用其他定量数据如收入和支出账户来确保信用评估的客观性。这些账户在某种程度上不规范，但他们可
27、以得到可靠的信用度指标。由于企业主的个人责任问题，在这部分将他们的职业活动与私人活动区分开来有难度。因此，要求获得企业资产和负债的信息以及企业主本身提供的纳税申报表和所得税评估是必要的。从银行账户的活动数据得出的信息也可以作为过去数据定量分析的补充。在这一部分，与过去相关的数据也必须伴随着一个对借款人的还本付息能力的前瞻性分析。在定性的水平上，评估相同的数据类型是必要的，在编制资产负债表的公司（市场化，产业等）这种情况下。然而，一个成功的老板或者.页眉.页脚是独立的职业更多的取决于他/她的个人特点，而不是组织管理的复杂性。因此，评估侧重于企业主的个人特点而不是组织管理就企业和独立的专业人士来说
28、。至于外部数据，最好是从企业主那里获得信用报告信息。小型企业在某些情况下，对小企业使用独立的评级程序是明智的。与不编制资产负债表的其他企业相比，这些企业的主要特点是其经营活动的规模较小，因此降低资本需求。在现实中，分析师往往采用简化的信用评估程序评估小企业，从而减少了对数据的要求和过程中的成本。相比以前的部分（不准备资产负债表的企业所有者和独立的专业人士）的简化如下： 收入和支出帐目不评估。 对借款人的还本付息能力的分析用简化预算计算替代。 由于经营活动规模较小，市场前景不评估。除了这些简化，应用程序与不准备资产负债表的企业所有者和独立的专业人士相类似。创业初期企业实际中，创业初期的企业并不使
29、用独立的评级模型。相反，他们使用企业客户现有的模型。这些适应化修改可能涉及增加了一个定性的“启动标准”（通常是试探性的定义）的负输入的评级模型。也可能包括其他宽松的条件或者是在某些部分限制最大值。如果开发一个独立的评级模型，有必要区分试生产前还是试生产后，因为在这两个阶段信息不同。预启动阶段由于在初始阶段定量数据（如资产负债表和损益表）还不可用，就需要依赖其他主要的定性数据类型。初创企业成功的决定性的因素是企业的理念和计划的实现程度。因此，在这方面的评估重点是经营理念的成功和业务计划的可行性前景。这也涉及到的市场机会以及审查该行业的前景的定性评估，在其启动创始计划的时候。实践经验表明，创始企业
30、的成功前景在很大程度上取决于企业所有者的个人特点。为了获得企业所有者的个人特点，需要获得信用报告的信息（例如，从消费贷款登记）。在定量水平上，启动项目的融资结构也需要进行评估。这包括对权益贡献，潜在的补助资金和由此产生的声誉融资需求的分析。此外，应该分析该组织的还本付息的能力，以评估在创业初期能否满足未来现金流的支付，在预期的收入和支出的基础上。启动后在创业后期新的企业会有更多的数据，信用评估应该包括这些信息。除了创业初期一些数据要求的描述外，分析以下数据类型是必要的：年度财务报表或收入及支出帐户（如可用）银行帐户活动数据流动性和收入发展未来的规划和公司发展这将使得在定量数据的基础上评估一个初
31、创企业的成功和把这个信息与商业计划和未来的计划的信息匹配，进而提供对初创企业信誉度的完整的刻化。非营利组织（非营利组织）尽管非营利组织的运作方式是非营利的，对其年度财务报表进行必要的身.页眉.页脚材进而判断其经济的可持续性发展是必要的。与传统的以利润为导向的公司相比，非营利组织的个人资产负债表指标有不同的解释。然而，这些指标仍对组织的经济效益的可靠的陈述。为了能前瞻性的评估该组织是否有还款能力，也有必要来分析组织的还本付息能力。通过评估该组织的规划和未来发展来分析其还本付息的能力。同样重要的是对银行账户活动数据的分析，以便在早期发现无力偿还现象。NPO 法人的可行性还取决于其管理和行业的前景，
32、如定性因素。作为外部信息，法律和政治环境也是 NPO 经营需要考虑的，因为他们经常依赖于当前的法律和政府的补助（捐款资助）。2.4 企业客户 - 专业贷款可专门的贷款业务特点如下： 实体风险暴露（通常是一个特殊目的实体（SPE），由于专门资金和/或运作实物资产产生的； 借款实体已很少或根本没有其他重大资产或活动，因此很少或根本没有独立的偿还义务的能力，除了被资助的资产得到的收入； 由于协议的义务给了放款人控制资产和由资产带来的收益的权利； 作为一个前面的因素的结果，偿还义务的主要来源是由资产产生的收益，而不是一个更广泛的商业企业的独立能力。在上述特点的基础上，专门的贷款业务与传统公司的评估不同
33、，因而有不同的数据要求。与传统的公司相比，这部分内容的信用评估的重点不是对借款人而是针对这些资助的资产和由这些资产产生的现金流。.页眉.页脚.页眉.页脚一般情况下，在资助的资产的基础上可以将专业贷款分为四种不同的类型： 项目融资 对象融资 商品融资 产生收入的房地产融资对于项目融资，物品融资和产生收入的房地产融资，不同的数据将被用于信贷的评估，这主要取决于该项目已取得进展。对于这三种类型的专门贷款业务，在项目开始还是项目过程中进行评估是需要区分的。在商品融资，这一阶段的分化是没有必要的，因为这些交易一般只涉及短期贷款。2.4.1 项目融资这种类型的融资通常用于巨大、复杂、昂贵的项目，像发电厂、
34、化工厂、矿产项目、运输基础设施项目、环境保护设施、通讯工程等。这些贷款仅（或几乎仅）使用设备生产的产品的合同的收益来偿还。因此，偿还本质上取决于项目的现金流和项目资产的担保价格。在项目工程之前根据以上所述的依赖性，估计项目产生的预期现金流来估计贷款的偿还率是很有必要的。这需要对项目潜在的商业规划进行详细的分析。特别的，很有必要分析项目计划中的出现的数字在何种程度上可以认为是现实可信的。这种分析可以补充信贷机构自身的现金流预测。这在房地产金融交易中是常识，例如，哪家银行可以准确的估计预期现金流。在这一部分，贷款人必须比较预期现金流量和项目的融资需求，对股权出资和赠款给予应有的重视。这将显示借款人
35、是否有能力应付未来的给付义务。在项目融资中所涉及的风险，也严重依赖于具体的项目涉及的类型。如果计划中的项目不符合各自市场的需求（如化工行业危机期间建设化工厂） ，这可能会导致还款问题。对信贷机构来说，如果出现支付困难，项目资产的抵押品价值和估计产生的出售所得款项将成为决定性因素。除了具体项目的信息，对借款人的数据也要进行分析。这包括所有制结构以及项目中各利益相关者的信用状况。依靠项目中具体的债务关系，这些信用等级会以各种方式影响项目贷款交易的评估。值得关注的一个外部因素是该项目是在哪个国家进行。不稳定的法律和政治环境可能会导致项目延误，从而导致支付困难。国家评级可作为评估特定国家的指标。在项目
36、过程中为了改善数据的可用性，除了在项目开始时提供的信息外，额外的数据范畴也可用于在项目进行中的评估。在这个阶段，将实际数字与目标数字进行比较也是可能的。这种比较可以先用于该项目的总体进展情况，通过检查业务计划中预定的状态与当前项目的状态。结果就会发现项目进程中的任何潜在危险。第二，评估也可能涉及到实现的现金流量与现金流量预测的比较。如果出现大的偏差，这要考虑到在信贷评估。另一种需要估计的定性因素是具体公约或规定的执行，如施工要求，环保要求等。如果不履行这些要求，可以延迟甚至危及项目。.页眉.页脚2.4.2物品融资物品融资是指资金收购的实物资产（如船舶，飞机，卫星，轨道车，车队）的方法，其偿还依
37、赖于特定资产已产生的现金流量。这些特定资产已经资助和质押或转让给贷款人。出租或与一个或多个合同合作伙伴的租赁协议可以是这些现金流量的主要来源。在项目前在这种情况下，可以应用的程序是类似于用于项目融资的，就是分析应着眼于预期的现金流和业务计划的同时评估。预期现金流量要比较项目的融资需求，并适当注意股权捐款和赠款资金。融资资产的类型可以作为对象的金融交易中所涉及的一般风险的一个指标。对信贷机构来说，如果出现支付困难，项目资产的抵押品价值和估计产生的出售所得款项将成为决定性因素。除了对特定对象的数据，同样重要的是审查有关各方（如外部评级）的信誉。要考虑的一个外部因素是建造的对象在哪个国家。不稳定的法
38、律和政治环境，可能会导致项目延误，进而导致支付困难。有关国家的评级可以作为一个额外的参考指标，对某个特定国家进行评估。虽然项目融资和实物融资交易的数据类别是相同的，评价标准仍然可以在特定的数据类别上不同。在项目过程中为了改善数据的可用性，除了在项目开始时提供的信息外，额外的数据范畴也可用于在项目进行中的评估。这里所适用的程序是类似于一个项目融资交易（在项目过程中） ，这意味着新的基本信用评估领域如下：目标与真实现金流的比较目标与实际施工进度的比较积极履行要求2.4.3商品融资商品融资是指金融储备的结构化短期借贷，交易所交易的商品（如原油，金属或谷物）的存货或应收款项，其中的风险暴露将被出售的商
39、品的收益偿，而借款人没有独立还款的能力。由于短期贷款的性质（如上述） ，在商品融资中，没有必要区分不同的项目阶段。商品融资交易的本质特征之一是，商品的销售所得款项用于偿还贷款。因此，要考虑的主要信息是相关的商品本身。如果可能的话，信用评估也应包括目前的商品交换价格、历史价格和预期价格的发展。预期的价格发展可以用于导出预期的销售收入，并作为担保价格。与此相反，有关各方的信用可靠度在商品融资中扮演一个不太重要的角色。信用评级中不该忽视的外部因素包括实施商品融资所在国家的法律和政治环境。在法律透明度缺失的地方实施商品融资可能导致销售问题，进而出现支付困难。国家评级也可以作为对特定国家进行评估的指标。
40、2.4.4产生收入的房地产融资术语“产生收入的房地产（IPRE） ”，是指一种为房地产提供资金的方法（如写字楼出租，零售空间，多户住宅建筑，工业或仓库空间和酒店等） 。其偿还及覆盖风险暴露的前景主要取决于该资产所产生的现金流量。这些现金流量的主要来源是出租和租赁收入或出售资产。.页眉.页脚项目实施前作为主要取决于房地产所产生的收入偿还贷款，在信用评估中使用的主要数据类别是从租金和/或销售所得的现金流量预测。为了评估该现金流预报是否是现实的，正确评估其公平市价是很重要的。这个公平市价是指在不同位置的具有可比性能的租金水平。为此，应观察到的历史时间序列，特别是为了获得租金水平和房地产价格的未来发展
41、的估计。这些预期的发展结果可用于导出预期的销售收益并作为违约情况下的担保价格。贷款人应就交易的融资结构与看似合理的现金流量预测进行比较，以评估借款人是否将能够兑现未来的支付义务。因此，有必要考虑资产的种类及在当前市场上是否通常都能讲资产出租或售出的可能性。即使借款人的信用不是商业地产融资交易考虑的关键，我们也需要检验所有制结构和所涉及的每个利益相关者的信誉。房地产所产生的未来收入在很大程度上取决于未来的承租人或承租人的信用，因此，房地产融资交易的信用评估也应尽可能包括此信息。另外一个起重要作用的外部因素是房地产项目所在国家的信用评级情况。确保项目按时完成的唯一可能就是在一个稳定的法律和政治状况
42、下。外部的国家评级可以作为衡量一国稳定状态的指标。在项目进行中除了在项目开始时可用的信息，一些额外的数据类别，可以在项目进行中用于评估。这些措施包括以下内容：目标与实际施工进度的比较目标与实际现金流的比较约定事项与要求的完成情况居住、租用率在目标与实际情况的比较下，项目的施工进度可以与计划状态进行核对检验。在此背景下，大量的偏差可以在房地产项目中作为早期的危险迹象。其次，评估还涉及到对先前预测的现金流量与实现的现金流量计划的比较。如果出现相当大的偏差，有必要重新考虑他们的信用评估。另一个需要定性考虑的因素是特定要求的实现情况，例如建筑要求、环保要求等。在没有履行这些要求的情况下，该项目可能被推
43、迟甚至濒临危险。由于偿还贷款使用财产的收益，当讨论中的资产出租后，居住/租用率将是贷款人特别感兴趣的问题。2.5 零售客户在零售业务中，我们一般在大众市场的银行和私人银行之间做区分。与巴塞尔 II 细分的方法相比，我们的零售业务的讨论只包括个人贷款，不包括中小企业。大众市场的银行涉及到与零售客户进行交易的一般性的（高容量）业务。为了完成信用评估，我们可以在这方面区分以下标准化的产品：活期账户消费者贷款信用卡居民住宅建设贷款私人银行业务涉及高净值零售客户的交易和超越大众市场的银行使用的标.页眉.页脚准化产品。因此，由于个人客户的特殊融资需求，私人银行业务不同于大众市场的银行。不同于上述一般部分，
44、我们还包括在零售客户群的产品组件。这种做法符合产品在零售客户群的组成部分。这种做法符合未来的要求，这些要求是巴塞尔新资本协议规管架构产生的。例如，这种方法使得它可以在特定违约风险暴露的水平上定义零售贷款违约，而不是基于具体的借款人。为零售信贷措施评分的系统必须基于特定与借款人和交易类型的风险，并且这些系统应当包括借款人和交易类型的所有特征。在我们对所要估计的信息分类进行的描述中，我们区分信用申请评估和在信用期内不间断的风险评估。信用卡业务与活期账户业务在风险水平和要估计的因素上很相似。基于这个原因，没有必要为信用卡业务定义一个单独的部分。2.5.1大众市场的业务活期账户信贷申请后由于规范性文件
45、（例如，企业客户市场年度报表）在评估零售业务消费者的金融情况时是不可用的，有必要基于他们提供的资产和负债的信息来评估这些消费者。为了评估借款人在未来是够有能力履行支付义务，借款人也应该计算贷款人的预算。.页眉.页脚在申请信贷时，一个基本的零售信贷评估的定性因素是社会人口数据（年龄，职业等） 。如果客户关系已经存在了一段时间，明智的选择是评估关系的历史和类型。最后，信贷机构也应以信用报告的信息（例如，从消费贷款登记）形式评估外部数据。在信贷存续期内在信用存续期间，贷款人应在定量水平评估客户当前的帐户的活动模式。这需要相应的帐户数据的历史记录。从这些数据中得出的信息的例子包括透支天数以及借方和贷方
46、结余，这些使人们有可能在早期阶段检测到支付中断。此外，客户关系的总体发展以及提醒和支付行为应当在定性水平上进行观.页眉.页脚测。信用评估也应顾及到与借款人达成的任何的特殊协议（如陷入困境的贷款重组，延期等） 。如果可能的话，贷款人应当从外部机构定期检索当前的信用报告信息。消费贷款信贷申请后适用于个人消费贷款的程序与活期账户使用的类似。此外，贷款的目的（如购买家电，汽车等） ，也可以包括在信用评估中。在信用存续期内在这种情况下，申请程序和活期账户使用的类似。要考虑的其他信息，包括信贷状态和交易的剩余期限。实践经验表明，消费贷款在交易的原始期内有特别严重的违约倾向，这意味着消费信贷的违约风险是随时
47、间逐渐下降的。信用卡信用卡业务与活期账户业务在风险水平和要估计的因素方面十分相似。因此，没有必要再单独定义这个独立的部分。信贷申请后在一般情况下，银行本身不提供信用卡，而是作为信用卡公司的经销网点。然而，作为信贷机构通常还承担着责任，一旦借款人违约，信用评估一般应遵循活期账户使用的相同方法。在信用存续期内在这种情况下，信贷机构应该评估消费者的信用卡的交易和购买行为而不是观察他们的银行账户的活动状况。至于在活期账户的情况下，这将可能在早期阶段发现支付中断。在这一领域的定性数据评估类别和评估活期账户的没有什么不同。居民住房贷款信用申请后此外，以借款人目前的财务状况（如客户自己所表示的那样）和未来可
48、能的偿付能力以满足支付义务（根据预算计算） ， （住宅）物业贷款也扮演了这一细分市场在信用评估中的决定性作用，因为这种资产在违约时要作为抵押品。出于这个原因，我们应计算财产的公平的市场价值和可能的出售所得。为了便于评估财产的公平市场价值在未来将如何发展，有必要考虑其历史价格的发展。如果筹资的资产包括一个以上的住宅单位，其中一部分是要租出去，明智的选择是评估当前和预期的可比资产的租金水平。在这种情况下，相关的定性分析和信息的其他来源与大众市场银行业的其他部分类似，包括：社会人口数据、客户关系的类型及其历史数据和信用报告信息。在信用存续期内在贷款期限内，银行账户活动信息可以提供必要的信息。另外，对
49、信贷申请时进行的特定资产的数据分析也应该保持到最新。在消费性贷款的情况下，信贷阶段和住房贷款的剩余还款期限也与违约概率显著相关。同样，客户关系的总体发展、到期提醒和支付行为，以及特别协议也值得特别注意。贷款人应在客户的信用恶化后的第一个迹象出现后，立即检索更新后的信用报告信息。2.5.2 私人银行私人银行的信贷评估与大众市场银行的不同之处在于：其信贷评估需要更多的定量数据来确保信贷决策要尽可能的客观。因为私人银行的风险水平的不.页眉.页脚断增长，这一点是很有必要的。因此，除了银行账户活动数据、借款人提供的资产及负债信息、预算的计算外，还有必要搜集的数据包括纳税申报和所得税报表。贷款人应该考虑借款人的信用报告，并且无论是否需要，都要对抵押品进行估值。3.常用的信用评估模型在第二章中，我们描述了一个最优分割的方法并且对每一部分的信用评估定义了数据要求。除了建立一个完整的，高质量的数据集之外，用来处理数据和生成信用评估所选择的方法也对评级系统的质量产生了特别显著的效果。本章首先介绍了一个在市场上常用的信用评估模型，注意它们的运作的一般方式和他们在实际中的应用。这种介绍不是意味着提出的所有模型可以被认为是最好的方法。下一章讨论提出的各种模型的适用性。这些下面要进一步
