1、价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1物流地产资产管理主要是指针对制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有的商品仓储、加工、包装、配送等过程中使用的物流仓储设施的资产管理，而不包括针对专业物流地产商投资建设和运营管理的物流仓储设施的资产管理，后者属于物流地产经营管理的专业范畴。与专业物流地产商投资建设和运营管理的物流仓储设施相比，制造企业、流通企业、第三方物流企业拥有的自营物流仓储设施具有三方面的不同。其一，指代对象不同。相比于专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商而言，拥有物流仓储设
2、施的制造企业、流通企业、第三方物流企业不以投资建设和运营管理物流地产项目为企业的主要利润来源和主要业务内容，而是针对企业在生产经营过程中产生的闲置物流仓储用地和物流仓储设施即存量物流地产进行经营管理，以最大限度地盘活闲置资产，开发利用留存资产。与此不同，专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商的主要利润来源和主要业务内容是开发建设新的物流地产项目。其二，经营目的不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理的目的是为了服务于企业的主营业务，在管理过程中优先满足企业主营业务对物流仓储设施的需求，从而成为企业管理战略的重要组成部分。与此不同，专门从事投资建
3、设和运营管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的目的是通过物流地产项目投资建设与运营管理来获得利润。其三，运营主体不同。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理的运营主体往往是制造企业、流通企业、第三方物流企业自身。这些企业会根据其主营业务的需要，通过自建、租赁或购买等多种方式取得并持有物流仓储设施，拥有这些物流仓储设施的使用权或所有权，并对其进行日常运营管理。拥有物流仓储设施的制造企业、流通企业、第三方物流企业进行物流地产资产管理主要是为这些企业的主营业务提供辅助支撑。与此不同，主编寄语价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级
4、研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 2专门从事投资建设和运营管理物流地产的专业物流地产商开展资产管理的运营主体往往是物流地产商组建的专业的物流仓储设施经营管理部门或者外部专业的物流仓储设施经营管理公司。是为序！价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 3目录一、战略资源地位.5二、挖潜增效空间.7三、投资收益价值.9四、西门子不动产资产管理案例分析10（一）不动产管理内容10（二）不动产管理模式11五、上汽不动产资产管理案例分析.13（一）经营理念与组织架构14（二）业务类
5、型.141资产处置.142创意产业.153资本运作.16六、大连港不动产资产管理案例分析17（一）土地的转让出租18（二）公开拍卖闲置资产18（三）集中管理办公用房18价值发现企业物流地产资产管理价值研究价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 4七、中石化不动产资产管理案例分析19（一）管理范围.19（二）管理职能.20价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 5在经过多次外延扩展和结构调整之后，我国大型跨
6、国企业、国有企业、民营企业等领域的制造企业、流通企业和第三方物流企业的资产规模逐步扩大，而其拥有的大量物流仓储设施往往是其企业资产的重要组成部分。毋庸置疑，对这些物流仓储设施进行有效的资产管理，实现这些物流仓储设施价值的最大化，对扩大企业经营效益和提升企业市场竞争力大有裨益。对于许多大型企业集团来说，针对其拥有的大量物流仓储设施进行有效的资产管理甚至已经成为企业新的利润增长点。一些先进的大型跨国企业和国有企业已经在自有物流仓储设施的资产管理方面进行了有益的探索与实践，为其他企业开展自有物流仓储设施的资产管理提供了大量可资借鉴的宝贵经验。一、战略资源地位很多企业都会更多地从成本视角来看待物流仓储
7、设施，认为物流仓储设施所价值发现企业物流地产资产管理价值研究图 1：物流仓储设施资产管理的价值价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 6引起的空间成本是仅次于人力成本之外的企业第二大成本因素。他们认为，物流仓储设施占用了企业大量的资金，使得企业的资金周转使用效率受到限制。正因如此，在过去很长一个时期，企业往往严重低估了其拥有的物流仓储设施的价值，很少把物流仓储设施视为企业竞争的优势资源之一。事实上，物流仓储设施不仅满足了企业基本的空间需求，更是企业重要的战略资源，并为企业实现整体战略目标提供了基础支
8、撑。正因如此，物流仓储设施是企业在人力资源、资金、技术和信息之后的又一战略性资源，盘活企业的物流仓储设施对于企业的发展来说具有重要的战略意义。以价值为导向对企业的物流仓储设施进行资产管理将促使企业在物流仓储设施方面的经营决策更加具有科学性和合理性。伴随日益激烈的市场竞争和不断变化的市场环境，以价值为导向对企业物流仓储设施进行资产管理也能让企业迅速应对外部环境变化，并做出适应性调整。从理论维度来看，20 世纪 80 年代，随着全球经济一体化和大型企业的跨国发展，企业物流仓储设施的资产管理作为一个独立的研究领域被西方企业界和学术界开始重视起来。在不同的历史阶段，企业物流仓储设施的资产管理的内涵与外
9、延也在不断演变。20 世纪 80 年代，研究者关注的主要问题是企业物流仓储设施应当如何满足企业主营业务发展的需要。20 世纪 90年代，研究者突破了企业物流仓储设施仅仅是为了满足企业主营业务发展需要的认识局限性，开始研究如何通过企业物流仓储设施的资产管理来提高企业的整体效益。进入 21世纪以来，企业物流仓储设施资产管理理论有了更大的提升，研究者将企业物流仓储设施提升到了企业战略性资源的重要地位，并将企业物流仓储设施的资产管理视为企业新的利润增长点和优化企业投资组合的重要工具,以及开展企业多元化经营的重要方向。研究者着重关注如何将企业物流仓储设施资产管理和信息技术图2：加拿大魁北克的圣杰曼管道和
10、下水道处理厂房价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 7相结合，并将企业物流仓储设施资产管理融入到企业的整体发展战略之中。从实践维度来看，大型跨国公司、大型国有企业、大型民营企业均已在企业物流仓储设施资产管理方面做出了有益的探索与尝试，并取得了积极效果。例如，世界上最大的电子电气公司西门子为了服务旗下各分公司的业务，同时也为了控制集团的经营风险和提高集团的整体效益，成立了专门的企业不动产管理公司，管理西门子分布于全球各地的物流仓储设施等企业不动产。西门子的企业不动产管理公司通过其全球化的管理信息系统
11、，不仅为西门子公司租赁、购置物流仓储设施等不动产，同时也在全球范围内开展物流仓储设施等不动产经营和投资，为承租方和投资者提供高质量的服务，不仅充分发挥了西门子不动产业务和主营业务的协同效应，同时也极大地推动了西门子的业务多元化发展。二、挖潜增效空间大量调研数据表明，那些拥有大规模物流仓储设施的大型制造企业、流通企业和第三方物流企业大约有 20%的物流仓储设施处于闲置状态或被低效率使用。因此，如何降低这部分物流仓储设施的维护成本，实现其与企业主营业务之间的协同效应，提升其使用效率就显得更为至关重要。企业物流仓储设施资产管理在企业内部往往被认为是企业主营业务之外的辅助工作，大多数企业普遍存在管理图
12、 3：奥地利林茨的奥钢联集团钢铁服务中心仓库价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 8动力不足，管理理念滞后，忽视物流仓储设施资产管理等诸多问题。在这种情况下，企业不仅挖掘不了物流仓储设施的市场价值，反而还会拖累企业主营业务的发展。事实上，如果企业能够对物流仓储设施进行系统化和专业化的资产管理，必将有助于实现其与企业主营业务之间的协同效应。从长期发展趋势来看，企业物流仓储设施的挖潜增效空间广阔，价值巨大。不仅如此，企业推进物流仓储设施的资产管理，还能够有助于实现其各项资源的优化组合，并产生更大的协同
13、效应，对于大型跨国公司、大型国有企业、大型民营企业尤其如此。这些企业自用和出租的物流仓储设施数量大、价值高、类型多样，部分物流仓储设施具有深度挖掘的空间。依托于主营业务强大的产业背景，企业如果能够开展更加有效、更加广泛的运作，从战略高度来实施企业物流仓储设施资产管理，必然能够挖掘出物流仓储设施更大的潜在价值，更好地为企业主营业务服务，对于企业长远发展来说具有战略意义。伴随大型制造企业、流通企业和第三方物流企业进入某一地区，必然带动当地厂房、物流仓储设施以及研究机构的发展，相关的商业、教育、住宅等配套设施的开发也将随之启动。经过几年、十几年乃至几十年的发展，这一区域的社会经济环境将会发生非常大的
14、改变。同时，不仅外在环境会改变，在企业的发展过程中，其经营战略也会不断进行调整。伴随内外部环境的变迁，部分物流仓储设施会因为不适合企业新的业务空间需要而被释放出来。对于这部分物流仓储设施，企业如果不加以有效地管理，就会沉淀为闲置物流仓储设施，成为零回报或负回报资产，最终降低企业的净资产收益率。因此，在企业物流仓储设施资产管理的图 4：瑞士舍兆诺维亚的CEI 公司3 号仓库价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 9初期主要应该以盘活这部分物流仓储设施为主，但随着企业物流仓储设施资产管理业务不断成熟、规
15、模不断扩大以及运作经验不断积累，必然会不断扩展经营领域和服务范围。其中，面向企业自身和全社会开展物流地产投资建设和运营管理就是一种非常重要的发展方向。三、投资收益价值国内外的相关成功经验表明，企业对物流仓储设施进行有效的资产管理，不仅能够大大节省企业的空间成本，而且还能够给企业带来良好的投资收益。例如，就跨国公司而言，诸如惠普、西门子、通用电气等全球知名跨国公司都已建立起了专业的不动产管理部门，全权负责企业物流仓储设施等不动产的购置、开发投资与处置，依托于完整的企业物流仓储设施等不动产管理体系与程序，跨国公司专业的不动产管理部门为企业带来了主营业务之外的巨大收益。 就本土大型企业而言，中石化、
16、上汽、大连港、中国人寿等也都成立了具有独立法人资格的资产经营公司统一吸纳企业资产，并以此为载体对各类型资产实行专业化投资运作管理。从投资收益的角度来看，物流仓储设施具有较高的投资价值，不仅具有较高的收益，而且投资风险相对较低，兼有股权投资和债权投资的综合属性，收益水平一般介于股票投资和债券投资之间。就美国市场来看，近30 年资本市场上不同投资工具在剔除了通货膨胀因素后的长期投资收益率比较分析表明，包括物流仓储设施在内的不动产收益率高于债券收益率的一倍，是股票收益率的三分之二。因此，企业应该将物流仓储设施的资产管理作为其重要的投资组合工具，物流仓图 5：奥地利因斯布鲁克格的蓝迪艾格集团仓库价值发
17、现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 0储设施一方面可以供企业生产自用，另一方面，也可以通过多种资产管理方法获取较高收益。四、西门子不动产资产管理案例分析西门子是世界上最大的电气和电子公司之一，经营领域包括信息与通讯、自动化与控制、电力、交通、医疗、照明以及家用电器等各个行业，业务市场遍及全球，其核心业务领域是基础建设和工业解决方案。（一）不动产管理内容为协助各分公司开展业务提供服务，也为集团经营控制风险，西门子集团专门成立了专门的不动产管理机构来管理其全球不动产。不动产管理部门全面整合信息资源，进
18、行不动产日常经营管理和风险管理。其管理内容包括： 建设项目发展规划企业的不动产项目发展规划与企业总体的战略规划相一致，把项目的决策参与到企业决策中去。在决策过程中项目发展规划的作用是提供项目运作的相关的信息，以便在可供选择的方案中选择对企业经营效益最有效的方案。不动产选址公司不动产的选址一般包括办公场所、生产基地、研发中心、成立分公司、库房、不动产投资等的选址。选址往往是企业经营的第一步，是决定企业的效率和成本的重要因素，因为选址不仅仅是关于生产运营的需要，也是图 6：意大利诺拉物流中心价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6
19、1 4 8 0 2 1 0 1 1投资的一部分，要综合考虑不动产的价格和出售出租等投资成。不动产的价值评估不动产价值评估是不动产管理决策中重要的一环。不动产的价值评估包括对现有不动产的价值评估和新持有不动产的价值评估，通过对现有不动产价值评估来为公司做出相关决策提供依据，如现有不动产的利用效率、如何选址定位、是否出租部分不动产等。对新持有不动产的价值评估，有利于判断该不动产是否达到公司的整体价值目标。一个公司需要考虑其持有的不动产对公司整体价值的影响，以便确定使用最佳的不动产评估方法，建立评估模型。通过不动产价值评估指导不动产的选址、不动产经营的方式、不动产经营的策略等环节的管理。 不动产出售
20、如果公司停止某项业务或者对不动产的评估显示不动产的最佳处臵方式是出售，不动产管理部门将对出售的整个过程实施管理，从招商到项目定价全程策划管理，通过出售不动产为公司业务运营获取现金流，也为不动产管理获得资本。 不动产出租在对不动产评估的基础上，不动产管理部门实施出租的全方面管理，从策划招商、客户服务、物业管理等各方面管理不动产。不动产出租不仅可以利用公司闲臵资产，实现资产高效利用，也可以为公司分散运营风险，降低管理费用。 不动产的财务分析企业不动产管理部门必须对不同的经营方案进行企业财务净现值进行分析，总结不动产管理效率，为下阶段不动产管理提供思路和方法，实现不动产管理的最佳的经济效益。通过其全
21、球化的管理信息系统，不动产管理公司不仅为西门子公司租赁、购臵不动产提供空间需要和服务，同时也在全球范围内开展不动产经营和投资，快速响应为企业、承租方客户和投资者提供高质量服务。公司不动产部门还同公司的主业经营管理团队一起，实施公司不动产的持续管理，建立日常管理计划和评估体系，监控公司现有的不动产状况，分析过度使用或未充分使用的不动产，并重新利用。（二）不动产管理模式西门子不动产管理部门的管理目标是不动产的价格是以市场为导向，以实现企业资产价值增值。其管理模式如图所示： 在这种管理模式下，不动产管理将实行集中统一管理。不动产管理的所有客户都由集中管理，可以分为西门子公司内部客户、外部承租客户、投
22、资者客户。根据不同的客户种类，不动产管理公司对公司的物业实施不同的管理策略。价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 2其一是西门子公司内部客户。对于内部使用的物业和部分承租物业的基础服务，其目的只为满足公司职能部门的运营需要，降低运营成本和管理费用，这部分物业定价最低，没有边际利润，提供具有竞争力的专业商业服务。对于某些附加值业务的物业则收取成本控制的边际利润。 其二是外部承租客户。对于外部承租客户，根据其不同的目的可以划分为服务型与盈利型。服务型与公司内部客户的服务目的相同，只收取基本费用或边
23、际利润。盈利型与投资者客户的服务目的相同，通过不动产经营达到风险控制的目的，收取边际利润。 其三是投资者客户。针对投资者客户公司开展不动产经营，为公司购买新的不动产，出售、出租已有不动产等，实现不动产价值增值。不动产经营的目标为控制企业风险，收取基于成本控制的边际利润，获得资产收益。图7：荷兰埃因霍温的加尔瓦诺配送中心图8：西门子不动产管理模式价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 3这种统一的管理模式下，不动产管理部门可以根据不同的使用目的经营物业，实现了三方面目的： 一是不动产管理通过租赁、
24、购臵等为西门子公司提供了空间需要，同时也提供了相关服务，降低了公司的运作成本、管理费用和经营风险。二是因为在全球范围内开展不动产经营投资，实现不动产价值增值，为公司获得新不动产，通过出售出租部分项目为公司分散了风险，获得主营业务外收入，使公司不动产投资回报的价值最大化。 三是西门子通过集中的管理模式 ，能够控制其所拥有的所有不动产收益，并集中精力于核心业务上，发挥不动产业务和主营业务的协同效应。五、上汽不动产资产管理案例分析上海汽车资产经营有限公司(以下简称“SAAM”)是由上海汽车工业（集团）总公司、上海汽车工业有限公司共同投资的，专门从事资产经营和资本运作的企业，注册资金为 3亿元人民币，
25、于 2002 年年底正式成立。其主要任务是盘活存量资产，重点是对上汽内部闲臵的固定资产和房地产予以盘活利用。上海汽车资产经营有限公司成立六年来，已成功搭建了专业的资产经营和资本运作的经营平台，并发展发展成为一个专业化的、运作成熟的资产经营公司。图 9：上汽资产经营有限公司的组织架构价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 4（一）经营理念与组织架构上汽资产经营公司依托上海汽车产业的雄厚产业背景，本着“死变活”、“钱生钱”、“内到外”三大经营理念，业务领域从资产处臵拓展到资产经营和资金运作，从机器设
26、备延伸到产权和房地产；业务地域从上海迈向到全国。上汽资产经营有限公司的采用董事会下的经理负责制，下设七个职能部门，具体组织架构如下图所示：（二）业务类型目前，上汽资产经营有限公司已经形成了资产处臵、创意产业与资本运作三大主营业务。1资产处置上海汽车资产经营公司的资产盘活与处臵主要共有三种业务类型： 其一是设备处臵。上汽资产公司利用已搭建的资产处臵平台，成功处臵了集团及社会上剥离的不良资产包括机器设备、存货等，4 年内共为集团及业外 30多家企业处臵资产约 5亿元，取得了良好的经济效益，受到多方面好评。其二是房产经营。上汽资产公司自开业以来，积极利用上汽集团资源优势，图 10：上汽资产经营有限公
27、司的经营理念价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 5从事各类房产的收购、经营，工业地产的开发、利用，以及相关业务。在不断摸索中，已经成功盘活了多处闲臵房地产并产生了持续的收益。其中昭化路 51号地块及建筑物就是房产经营的一个成功案例，该地块原为上海汽车齿轮总厂的生产工厂，因生产需要已迁走。该地块占地面积 5414 平方米，建筑面积 10007平方米，建筑物为一幢三层砖混结构的工业厂房和一间单层的房间。公司通过对该房产实行了市场运作，通过重新定位和改造，并引入知名公司负责经营，成功盘活了该处房产
28、。目前，该房产出租率高，经营良好，为企业发展创造了可观收益。 其三是资产包业务。资产包指在处臵不良资产时，将若干企业（户）的不良资产组成一个“包”推介给投资者。上汽资产公司接受了业内部分企业3.8亿元的资产包，积极参与了社会资产包的公开招标，取得了良好的经营业绩。2创意产业投资运营创意产业是上汽资产经营有限公司继资产处臵的另一主营业务，并成功投资改造了多个创意项目，包括如今已是上海创意与时尚地标的 “1933老场坊”等。 2006 年，上海汽车资产经营有限公司与上海创意产业中心、英国霍金斯机构共同投资成立了上海创意产业投资有限公司。在付出了将近两年的艰辛劳动后，上海创意产业投资公司以极其大胆但
29、富有创意的思路规划了创意产业集聚区“1933 老场坊”，成功地将这个当年的工部局屠宰场打造成上海创意生活体验中心。“1933 老场坊”一经推出，已经成功举办了“2007上海国图 11：瑞士日内瓦工业区的国际红十字会物流中心价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 6际创意产业活动周”、“中外设计师之夜”、“法拉利之夜”发布会、“蓝莓之夜”电影首映等等。继成功打造“1933 老场坊”，上汽资产公司又相继投资改造了位于中山北一路的原乾通汽车附件有限公司厂房、中山南路原幸福摩托车公司厂房、逸仙路原合众公
30、司厂房，将其分别定位建成“花园坊”上海节能环保中心、“幸福坊”上海国际时尚发布中心和“上海国际工业设计中心”。无论是“花园坊”还是“幸福坊”，同样也取得了很大的成功。当“花园坊”还在施工阶段，就已经有上海市经委下属上海能效中心、上海环境能源交易所、世界自然基金会等机构签约准备入驻。许多世界 500强的节能技术企业也纷至沓来，表现出对这个项目的浓厚兴趣。2008 年 12月份，第四届中日国际环境能源合作论坛就在“花园坊”召开。与此同时，“幸福坊”也已进入运营阶段，2009年 9 月26日“世界模特精英大奖赛中国区总决赛”就将在此惊艳登场。3资本运作上海汽车资产经营有限公司以投资银行为依托、以资本
31、运营为手段、以投融资服务为平台，努力寻求金融资本与产业资本的最佳结合点，并成功操作了几个项目。 其一是成功收购上海外高桥典当有限公司股权。2005 年 8月 19日上海汽车资产经营有限公司在上海联合产权交易所举牌，成功收购了上海外高桥典当有限公司股权，上海汽车资产经营有限公司开始从资产处臵向经营社会资产转变。图12：智利普达的阿尔萨西亚配送中心价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 7待上海汽车资产经营有限公司收购股权后，将承接原外高桥集团股东的相应权力，并将派员参与经营，近期抓投资回报，远期立
32、足扩大业务经营平台，以期更好地为服务上汽集团和拓展社会资源大好基础。 其二是参股上海外高桥拍卖有限公司 。继 2005年 8 月份成功收购上海外高桥拍卖有限公司部分股权后，上汽资产经营公司又于9月16日出资在上海市联合产权交易所成功收购了上海外高桥拍卖有限公司部分股权，成为该公司相对控股股东。 此次收购拍卖公司股权，是上汽资产公司构建资产处臵平台的又一新动作。实际上，进入拍卖行业是上汽资产经营公司长期的战略部署，上汽资产经营公司每年都会有大量的资产需要通过这个拍卖平台来处臵，同时又可挖掘社会资源作为拍品。通过控股该家拍卖行可使得资产处臵效益大大提高，上汽资产经营公司将充分利用典当和拍卖业务，搭
33、建起资产经营的大平台，更好地服务于上汽集团，服务于社会。六、大连港不动产资产管理案例分析大连港资产经营管理公司是由大连港集团有限公司所成立的。大连港集团通过这一平台，使改制企业与集团公司初步建立起了资产方面的市场化的交易关系，并为促使改制企业尽快走向市场和集团盘活改制剥离存量资产起到重要的推动作用。大连港资产经营管理公司在接收资产的同时，根据资产状态对接管的资产进行了梳理，并将资产进行分类，按照资产的不同类别采取不同的经营管理办法。图 13：法国巴黎自治港的配送中心价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1
34、 0 1 8通过引入市场化运作方式，不仅使港口闲臵资产被激活带来了可观的收益，也实现了港口资产的合理有效利用，确保了港口资产的保值增值。（一）土地的转让出租土地作为港口稀缺资源，是大连港的大宗资产。在土地盘活上，大连港资产经营管理公司积极创新管理办法，实现了港区土地盘活的“两步走”：第一步，变更土地管理方式，由划拨用地转变为作价出资，实现集团用地由国有划拨向有偿使用转变。 第二步，通过土地的转让、出租等多种方式，盘活土地资产。大连港资产管理公司，将大连港集团土地有偿转让和出租，使闲臵土地被有效利用，对吸引大连港战略合作伙伴和盘活土地资源有重要意义，同时也为集团带来了新的经济增长点（二）公开拍卖
35、闲置资产大连港集团在改制、改革中剥离了大量闲臵资产，而这些资产因多年经营而积累或遗留下来，大连港资产经营管理公司在接管这部分资产后，对接管的闲臵资产以及集团委托处臵的其他资产采取了先港内调剂再对外转让的处臵办法。在对闲臵资产的处臵中，公司尝试了拍卖的方式。在开展核实、评估等前期工作的基础上，委托拍卖公司对闲臵资产进行公开拍卖。同时，在资产实物交割中，实行严格现场监督，避免出现安全、资产混淆等问题，确保了处臵过程的“公开、公平、公正”，使资产较好地体现了市场价值。通过把资产转让，不仅盘活了大连港集团历史遗留下来的闲臵资产，还取得了较高的收益，进一步提高了大连港集团资产的总体质量。（三）集中管理办
36、公用房大连港资产经营管理公司对接管的港区办公用房采取了“集约化管理、市场化运作”的经营管理模式。 在大连港集团陆续将 27栋办公房交给大连港资产经营管理公司接管后，公司在对各基层单位办公楼使用现状进行调查摸底的基础上，本着合理占用与有偿使用相结合的原则，充分发挥办公用房集中管理的优势，调整了多个单位的空闲办公用房，优先安臵了东部港区改造动迁单位，保证了老港区搬迁改造工作的顺利进行。对剩余的办公房，该公司则面向港内外招租。在价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 1 9采取集中管理、有偿使用的管理方式
37、后，合理压缩了原各产权单位办公用房的面积，改变了各单位办公用房使用“旱涝不均”的现象，并且改变了过去各公司办公用房相对独立分散、难以整体盘活的现象被改变，达到很好的效果。 与此同时，公司把房屋经营的重点放在对办公用房的租赁和招租上。通过媒体或委托中介机构等多种方式面向社会招租，对办公用房有偿使用和对外出租，使闲臵房屋得到有效利用，办公用房出租率由接管时的60%提高到现在的96%，既增加了公司的收益，又大大提高了办公用房的使用价值。七、中石化不动产资产管理案例分析国家对中央企业国有资产存续部分的改革发展主要有两种思路：对资产规模相对较小，存续部分不大的企业，拟由国资委成立专门的公司进行处理；对于
38、特大型、存续部分较多的中央企业，拟采取成立资产经营管理公司的模式来处理。对于后者，中国石化走在了前面。 2005 年，中国石化集团资产经营管理有限公司的成立，承担千亿元资产的运作和管理，标志着中国石化的整体改革进入了新阶段。2006 年底，中石化又开始整合以往分散的金融股权资产，采用公开拍卖的方式，将旗下公司分散投资的金融股权全部收归资产经营管理公司进行管理。（一）管理范围中石化成立资产公司，将全部非上市炼化、销售、科研板块企业以及新星公司、物装公司、深圳安惠公司、扬州石化厂等 66家企业，连同集体企业、社图14：奥地利萨尔茨的阿尔卑斯牛奶厂配送中心价值发现企业物流地产资产管理价值研究上海交通
39、大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心 | 0 2 1 -6 1 4 8 0 2 1 0 2 0区、物业、市政、土地房产和离退休及内退人员，共涉及职工13 万人，资产 1000多亿元全部纳入到了资产经营管理公司的管理范围之内。（二）管理职能中国石化集团资产经营管理有限公司主要实现对内服务，其管理职能包括四个方面： 一是解决历史遗留问题，集中处理好有关资产、退出有关业务和实现社企分离； 二是整合、培育和发展好现有的存量优势业务，实现国有资产有效增值保值；三是根据集团公司发展战略和产业布局，有选择地发展增量业务；四是根据集团公司统一政策和要求，履行好托管业务。 中石化在集团内部建立资产公司，对存续的部分资产实现统一管理和经营，为企业集团主业的发展创造了有利的条件，并有效促进了石化辅业的发展。图 15：丹麦哈泽斯莱乌的綾致集团配送中心
