盐城市商业市场分析.doc

1、1总序领先即走在众人之前。如何掌握先机赢在起跑点，是 XXXXXX 机构坚持提供给您最精准的市场原动力。能为贵公司服务是 XXXXXX 机构最大的荣幸，为了使贵公司在新个案中有完善的资料来做决策，特此完成了这份项目市场分析报告。本次时间非常紧促，但报告中每个数据及资料都是经过我们再三落实及分析所得；相信我们对市场和项目的深入分析，能给贵司的决策带来帮助。在今后的合作中，我们将以精湛的专业知识，竭尽全力为贵司服务。只有走在别人之前，才有预计超越成为第一。XXXXXX 机构相信，除了要超前，更要用心，这样才能真正成为领导者。每一份报告都是成绩单，希望这份报告能为贵司提供正确的市场判断，并能为日后项

2、目的成功做好铺垫。第一部分 盐城经济情况概述6第一节 盐城市城市概况62一、自然地理6二、行政区划6三、对外发展7四、结论7第二节 盐城市宏观经济概况8一、国民生产总值高速增长8二、增长迅速的城市储蓄总况11三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好12四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高13五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高15六、盐城市未来城市经济发展预测15七、概况总结16第三节 盐城市城市主体规划18一、规划范围及规划期限18二、发展条件分析与发展目标18三、市域城镇体系规划20四、城市性质与规模21五、城市总体布局22七、结论26第四节 盐城市城市商业主体规划27一、城

3、市商业发展环境273二、发展目标28三、发展重点32四、重点行业空间布局38五、结论48第五节 盐城市房地产市场回顾和未来展望49一、盐城市近几年房地产发展回顾49二、盐城市今后房地产发展展望60第六节 盐城市经济发展综合结论61第二部分 区域房地产市场调研分析62第一节 商业市场整体概况和趋势分析62一、商业市场整体概况62二、城区消费品市场现状与趋势分析63三、商业发展目标及趋势分析66第二节、项目区域分析68一、区域描述68二、区域规划68三、区域配套规划69四、结论74第三节 盐城市商业区域分析75一、盐城市商圈概述754二、盐城市主要商业街概况81三、小结85第四节 盐城市中心城区商

4、业街分析86一、盐城市商业街概述86二、区域内主要商业街概述87三、调研数据汇总表91第五节 区域内商业市场细分分析116一、区域内商业现状（大型商业类项目）116二、盐城商业市场研究结论120第一部分 盐城经济情况概述第一节 盐城市城市概况5一、自然地理盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点， “北盐城经济区”的重要成员。辖 2 市 5 县 2 区，面积 1.5 万平方公里，人口 815 万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。 盐城交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省

5、第二个开通国际航线的城市；新长铁路已开通至全国铁路客货运；大丰港为国家一类港口；高速公路四通八达，苏通大桥开通后盐城将融入盐城 2 小时经济圈。二、行政区 划2003 年，盐城城区更名为亭湖区；撤销盐都县，设立盐城市盐都区。以原盐都县潘黄、大纵湖、北龙港、楼王、学富、义丰、尚庄、葛武、北蒋、秦南、龙冈、郭猛、大冈 13 个镇的行政区域为盐都区的行政区域，区人民政府驻潘黄镇。亭湖区辖原盐城市城区以及原盐都县的步凤、伍佑、便仓 3 个镇，区人民政府驻人民中路。2007 年，江苏省政府批复，同意将盐城市亭湖区张庄街道办事处划归盐都区管辖. 三、对外发展盐城正处于工业化、城市化加速期，也是进一步提升盐

6、城市在江6苏经济发展格局中地位的关键时期。2008 召开的市第五次党代会对盐城市今后的发展进行了认真的谋划，提出了“全面奔小康、建设新盐城”的新目标。今后五年，盐城市上下将紧紧围绕这个新目标，大力实施新型工业化、农业产业化、城市化、经济国际化、市场化战略，不断拓展增长空间，增强发展动力，争创竞争优势，通过五年的努力，盐城市总体上全面建成小康社会。到 2009 年，盐城市综合经济实力已经登上了一个新的台阶，GDP 突破 1700 亿元，人均突破 3500 美元以上；财政收入两年翻一番，突破 250 亿元，其中一般预算收入超过 100 亿元；经济结构不断优化，三次产业比重达到 17.2：48.5：

7、34.3；全社会固定资产投资总量超 1100 亿，成为全省第 7 家超千亿的省辖市；规模以上工业增加值三年翻一番，总量达到 600 亿元，形成江苏重要的汽车、纺织、清洁能源等制造业基地；盐城市人民过上更加殷实的小康生活，市民居民人均可支配收入与农民人均纯收入分别达到 16000元和 7500 元以上。四、结论因此，在未来城市发展中，盐城市将依托自身城市各类资源优势，成为江苏省一个重点发展的多元化连接性城市综合体。第二节 盐城市宏观经济概况7一、国民生产总值高速增长1、历年盐城市 GDP 总量和人均 GDP 变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年 GDP 总量分析从上述图、表

8、中可以看出自 2003 年-2005 年之间，盐城市 GDP 总值呈平稳增长趋势，平均每年递增 12%以上的态势进行发展；而从2006 年开始至 2007 年期间，每年则以年增长 15%以上的增长速度在进行发展；到 2009 年年底，盐城市年 GDP 增长速度则是达到了 20%以上的增长速度，飞速发展的 GDP 表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。盐城历年人均 GDP 水平分析从上述图、表中可以看出自 2003 年-2005 年之间，盐城市人均GDP 呈平稳增长趋势，平均每年递增 12%以上的的态势进行发展；而从2005 年开始至 2007 年期间，每年人均 GDP 则

9、以年增长 15%以上的增长速度在进行发展，到 2009 年年底，盐城市年人均 GDP 增长速度则是达到了 20%以上的增长速度，飞速发展的人均 GDP 表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。192316231371.261174.261011.36871.36760.92371218000210001517712658109289540050010001500200025002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0500010000150002000025000历 年 GDP总 量 （ 亿 元 ）历 年 人 均 GDP（ 元 /

10、年 ）82、历年产业链分布情况和变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城市历年三大产业链条分布情况分析从上述图表中可以看出自 2003 年-2009 年期间，盐城市三大产业链条之中第一产业生产增加值明显低于第二和第三产业链条，而第二产业则明显高于其他产业；从 2003 年起至 2009 年期间盐城市三大产业链条中单个产业总值总体均保持不断调整之态势，然而三大产业链增长较为平稳，始终保持在一个较为稳定的局势上，而第二产业和第三产业通过 2003 年至2009 年这 7 年期间的不断调整，始终是第二产业高于第三产业，这表明第三产业在盐城市当地整体发展较为缓慢，同时第一产业通过不断调整

11、之中，明显出现逐年递减的态势，这表明盐城市将把产业发展的重点集中在第二产业和第三产业之上，尤其是第二产业。值得注意的是近年来盐城市三大产业增长较为明显最快的是第二产业，这在 2006 年和 2009 年的发展数据中可以明显看出；这表明当地政府目前近期主要发展的是第二产业，而对于第一产业和第二产业的重视程度则有一定减缓。23.84432.722.844.932.322.74433.320.945.733.41946.934.118.24833.917.549.832.7051015202530354045502003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年盐 城

12、 市 历 年 三 大 产 业 链 条 分 布 情 况第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业93、盐城市近几年人口变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年人口增长水平分析从历年盐城市人口增长情况来看，从 2003 年开始至 2005 年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在千人以下的增长速度） ，而从 2006-2009 年的人口增长情况来看，有较为明显的人口增长速度，每年递增人口达到 2 万人以上的增长；由此可见，目前盐城市整体城市发展的进程开始进入一个稳定的发展速度，因此对于人口输入及增长形成了一个明显的历程。盐城历年城镇人口增长水平分析从历年盐城

13、市城镇人口增长情况来看，从 2003 年开始至 2007 年之间，年度城镇人口增长达到了 5-6 万人左右；从 2008 年开始，年度城镇人口增长较之之前两年则有了较为明显的增长，达到了年增长 10万人以上的增长水准；由上述数据可以看出，由于城市化、城镇化发展在盐城市已经开始全面的的发展，因此对于人才型人口倒入的趋势已逐渐形成，这也是形成目前盐城市城镇人口增长较为明显的主要成因之一。 通过不断吸纳和导入而增长的城市人口，盐城市城市经济增长快速，这也从历年来快速发展的 GDP 和人均 GDP 数据中可以看出；飞速增长的城市经济与城市发展规划和发展导向和密不可分的。盐 城 历 年 总 人 口 和

14、城 镇 人 口 变 化 （ 单 位 ： 万 人 ）816.5811.7809.79804.73798.67798.28796.51375363353.36349.09333.45316.12310.6401002003004005006007008009002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年总 人 口 变 化城 镇 人 口 变 化10二、增长迅速的城市储蓄总况（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年城镇居民储蓄总量分析从历年盐城市历年城镇居民储蓄增长情况来看，从 2003 年开始至2008 年之间，城镇居民储蓄增长始终保持在一个持续

15、而稳定的状况（每年始终保持在 60-80 亿元之间的增长速度） ；而到 2009 年全年期间，其增长数额达到了 190 亿元。这表明由于城市经济发展的进程加速，新增各类企业数量逐渐增多，从而使得城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民储蓄总量大幅度增长与否。盐城历年城镇居民人均储蓄水平分析从盐城历年城镇居民人均储蓄水平增长情况来看，从 2003 年开始至 2005 年之间，城镇居民人均储蓄增长始终保持在一个持续而稳定的状况（每年保持在 1000 元之间的增长速度） ；到了 2006 年和 2007 年期间，其人均储蓄增长则明显增长速度减缓，为每年增长 600 元左右；而到了 200

16、9 年期间，其增长速度明显加强，达到了 2100 元的水准。从上述数据可以看出，这表明由于城市经济发展的进程加速，新增各类企业数量逐渐增多，从而使得城镇居民的收入来源也随之增多，这也直接影响了城镇居民人均储蓄水平大幅度增长与否。867701.4644.14593.4520.51058436.851284710700866280157426652154880200400600800100012002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年02000400060008000100001200014000储 蓄 总 量 （ 亿 元 /年 ）人 均 储 蓄 量

17、（ 元 /年 ）11254.8191.1282.83212.2319.6239.7367.54275.66433.7325.28542.8407.1678.5498.701002003004005006007002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年盐 城 市 历 年 消 费 品 市 场 发 展 情 况社 会 消 费 品零 售 总 额（ 亿 元 ）城 乡 商 品 交易 市 场 成 交额 （ 亿 元 ）三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好1、历年消费品市场增长情况（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）从上述图表数据中可以看出，自 2

18、003 年起至 2004 年，每年全社会消费品零售总额增长速度始终维持在 20 亿元左右的递增数额，而从2005 年起至 2006 年，盐城市每年社会消费品零售总额的增长已经达到40-50 亿元以上的增长速度，而到了 2008 年-2009 年期间，盐城市社会消费品零售总额增长额已经达到了 110-130 亿元以上的水准，这表明盐城市当地居民消费观念在逐渐增长而引起总体消费品总额的增长。而盐城市历年间的城乡商品交易市场成交额在 2002 年 -2006 年间每年以 20-30 亿元的增长速度进行递增，而从 2008 年至 2009 年之间，每年增长速度保持良好的增长速度，达到 80-90 亿元

19、的增长速度，这表明城乡之间的商品消费差距在逐渐拉近，整个盐城市的城市发展在逐渐向良性的城市化发展趋势进行迈进。122、历年人均消费支出变化（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）从上述图表中可以看出，2002 年与 2003 年盐城城镇居民年人均消费支出保持在一个平稳的状态，增长速度较为缓慢；而到 2004 年年底，盐城城镇居民的人均消费支出则比 2003 年递增了近 1000 元/年，递增比例达到了近 20%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额；而到了 2008 年和 2009 年，人均年消费支出水平又开始维

20、持平缓的状态上。四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高1、历年工业产值增长情况355.75227.7409.11261.86470.48301.14541.4346.31644.26432.07778573935737020040060080010002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年盐 城 市 历 年 工 业 产 值 增 长 情 况 （ 亿 元 ） 工 业 总 产 值规 模 型 工 业 增 加 值盐 城 历 年 城 镇 居 民 人 均 消 费 支 出 水 平 （ 单 位 ： 元 ）11236968084547378729365665581020

21、0040006000800010000120002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年13盐 城 市 历 年 总 用 电 量 和 工 业 用 电 使 用 情 况 （ 单 位 ： 亿 千 瓦 时 ）162.795.8141.2127.6381.568.357.240.1 84.7276.5848.940.9834.3224.060204060801001201401601802003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年总 用 电 量工 业 用 电（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）从上述图表数据中可以显示

22、，2003 年至 2006 年间的工业总产值递增相对均维持在一个相对稳定的增长期内，达到了每年递增 15%左右的数据；而从 2008 年起至 2009 年，全年工业总产值增长速度显著，达到了每年 100-150 亿元的增长量，增长比例达到了近 20%；由此可见，盐城市对于工业发展的关注和支持力度也在逐年加大，这也表明工业市场也将成为盐城市城市发展建设不可或缺的一个重要组成部分和支柱产业之一。同时从数据还可以观察到盐城市自 2003 年起至 2006 年年规模型工业产值增加值始终保持在每年 35-40 亿元的增长速度之间，而从2008 年开始至 2009 年盐城市规模型工业产值随着整体工业总产值

23、飞速增加而凸显，这也表明工业总产值的增加并不限制工业总体发展的脚步，而是逐渐加速规模型工业产值的递增。2、历年城市用电和工业用电增长情况14（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）盐城历年总用电量及工业用电使用情况分析一个城市总用电量直接反映城市经济发展的状况，当实际年总用电量逐年递增，则表示该地区经济一定程度上的发展，该地区工业对于用电的需求也有了一定的飞速发展。从上述图表数据中可以看出，盐城市工业受到政府大力扶持（相关政策引导、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好等）之后发展有了长足进步。五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高（资料来源：盐城市统计局，数据分析：盐城潜龙）从

24、上述图表中可以看出，2003 年至 2007 年间盐城市城镇居民年人均可支配收入保持在一个平稳的状态（每年增长 1400-1500 元/年） ；而从 2009 年起，盐城城镇居民的人均可支配收入则比 2003 年递增了近 10000 元/年，递增比例超过了 100%，这主要是由于城市发展的速度以及规划设施的营建，城镇居民消费场所以及消费水准的上升而直接影响城镇居民消费支出的数额。而到了 2009 年，人均可支配收入又有了新的增长速度增长比例甚至达到了历年来增长比例的总和；由此可见，逐渐加快城市化进程的盐 城 历 年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 单 位 ： 元 ）177701

25、586213900120861051091397947050001000015000200002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年15局势，增加了城镇居民的就业机会和收入水平，一则可以加快整体城市消费品零售总额以及相关的费用的增长，同时也是表明整体城市居民对于生活水平质量的提升标志之一。六、盐城市未来城市经济发展预测A、GDP 总量、人口、储蓄、消费总量预测 20092010 年，盐城地区 GDP 总值年均增长 12% 14.8%，以 2009年 GDP 总值（1923 亿元）作为标准值，预计到 2010 年年底盐城市GDP 总值将会达到 2173

26、 亿元； 20092010 年，盐城地区人口年均增长 2-4%，以 2009 年盐城市年末人口总数（816.5 万人）作为标准值，预计到 2010 年年底盐城市人口总数将会达到 841 万人。 20092010 年，盐城地区城镇居民储蓄总量年均增长 12% 13.5%，以 2009 年盐城市城镇居民年储蓄总量（1058 亿元）作为标准值，预计到 2010 年年底盐城市城镇居民年储蓄总量将会达到 1185 亿元； 20092010 年，盐城地区社会消费品总额年均增长 15 17%，以2009 年盐城市社会消费品总额（678.5 亿元）作为标准值，预计到2010 年年底盐城市社会消费品总额将会达到

27、 787.06 亿元；B、人均 GDP、储蓄、消费预测 20092010 年，盐城地区 GDP 总值年均增长 13% 15%，以 2009 年人均 GDP 数值（23712 元）作为标准值，预计到 2010 年年底盐城市人均 GDP 数值将会达到 27032 元； 20092010 年，盐城地区人均储蓄水平年均增长 7% 9%，以 2009年人均年储蓄数值（12847 元）作为标准值，预计到 2010 年年底盐城市人均年储蓄水平将会达到 13875 元； 20092010 年，盐城地区人均消费水平年均增长 6% 8%，以 2009年人均消费水平（11236 元）作为标准值，预计到 2010 年

28、年底盐城市人均消费水平将会达到 12023 元；16七、概况总结1、城市概况盐城市目前城市规划已属于大型规模地级市，整体城市中心区域面积从现有状况来进行观察已属于中等规模以上，总体人口基数较大。2、经济发展盐城市历年以来属于江苏省经济城市前列；整体经济形式发展较好，相应经济增长点较为明显，同时对外开放发展举措显著。3、交通状况盐城市通过对城市整体交通枢纽的有效规划，促进其区域更快融入苏南经济圈和长三角经济圈。17第三节 盐城市城市主体规划一、规划范围及规划期限本次盐城市城市总体规划的规划空间范围分为市域、市区、主城区三个层次。1、市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射

29、阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部，总面积 14983 平方公里。2、城市规划区即市区，包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积 1728 平方公里。 城镇规划布局为一城八镇，包括伍佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。 总人口为 139 万，其中城镇人口 110.5 万。3、主城区即规划用地范围，由四条高速公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇区北侧，总面积 423 平方公里。4、规划期限近期：20082013 年；18中期：20142020 年；远景：展望 X 年。二、发展条件分析与发展目标1、发展条件：、中国东部 “京沪东线”的重要节点

30、。“京沪东线”具体走向为以北京为起点，向东南经天津滨海新区、河北黄骅、黄河三角洲、鲁东南沿海到连云港，再沿江苏沿海到长江口，越江至上海。 “京沪东线”将把天津港、连云港、滨海港、大丰港、洋口港、吕四港、南通港、上海港等大、中、小港口及其他未来潜在的港口连通起来，对港口城市本身及其广大腹地的经济发展将起到积极的推动作用，将对我国的国民经济产生重要拉动作用。盐城处于“京沪东线”的发展走廊上，正在建设的沿海高速公路和准备开发建设的沿海铁路将为盐城的经济腾飞提供强有力的支撑，为盐城接受京、沪等特大城市的辐射提供了良好的联系。、长江三角洲“北上海经济区”的重要成员。随着上海中心城市、长江三角洲地区对外辐

31、射扩散效应的增强以及海洋开发战略、沿海交通基础设施的实施等，盐城市与上海及苏南地区的经济联系必将日益增强，盐城在区域经济格局中的重要地位将日益凸显，并将融入以上海为中心的 3 小时交通圈范围，其经济区位也将由传统的“苏北板块”转为“北上海经济区板块” 。、江苏沿海区域性中心城市。盐城处于沪、宁、徐三大区域中心城市 300 公里辐射半径的交接点上，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要的战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。192、发展目标、总体目标。2010 年：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大

32、丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于盐城市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。2013 年：盐城市争取总体上全面达小康。2020 年：盐城市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，盐城市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。、预计目标。盐城市提出了 2002 年、2007 年、2010 年、2020 年经济目标、富民目标、社会目标、环境目标。、产业发展战略：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。三、市域城镇体系规划1、人口规模和城市化水平通过对现状的调查与分

33、析，对市域城镇总人口在上轮城镇体系规划的基础上适当进行调整，2002 年现状总人口为 795.6 万，到 2007 年达到 800 万人口，2020 年达到 821 万人。城市化水平调整为 2007 年40%、2020 年 55%。2、发展战略根据全省发展的统筹考虑，盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市区域，加快县(市)城区和重点中心镇建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量。203、城镇规模各城镇规模等级分成五个层次，城镇人口大于 50 万的城镇 1 个，市区；2050 万 口的城镇有 6 个，分别是东台、大丰、阜宁、建湖、射阳、滨海；1020 万人口的

34、城镇 1 个，响水；510 万人的 9 个；13 万人的 67 个。4、市域城镇体系的空间组织。总体格局为“两纵一横、一主两辅”分别为：、内陆城镇发展轴依托沿海高速、204、沿海铁路、通榆运河，串联东台、盐城、阜宁、滨海、响水，是城市化集聚重点地区。、临海城镇发展轴依托陈李公路、沿海公路，串联大丰、射阳，陈港、盐东、王港等，是海洋开发前沿基地。、横向城镇发展轴依托徐淮盐高速、盐淮公路、新长铁路，串联建湖、盐城、大丰、王港。5、市域综合交通铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及 204 等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场保留现状。将重点建设

35、大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。6、基础设施规划防洪、供电、天然气、信息化建设等其它基础设施规划将在各专业部门的具体要求下予以规划考虑。7、区域协调21考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市连云港周边城市的区域协调。四、城市性质与规模1、城市性质江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。2、用地规模现状：建设用地 48.5 平方公里； 人均 97.3近期：建设用地 71.6 平方公里； 人均 119.3中期：建设用地 89.6 平方公里； 人均 119.5远期：建设用地 107.6 平方公里； 人均 119.5五、 城市总体布局1、用地现状情况 建设用地比例不合理； 道路系统不完

36、善； 工业布局散； 滨水景观差； 居住环境欠佳； 河东建设缺乏规划指导。2、城市形态演变、空间形态影响城市形态发展的因素主要有：交通因素、区域发展因素、产业因素、城乡相互作用因素、行政体制因素。盐城市城市形态演变经历了四个阶段点状集聚、轴向扩展、圈层蔓延、跳跃生长。目前已基本形成“一城多镇”组团状空间，主城保持“团块状”空间。、发展方向22重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。、 城市分区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。城中片区，以商业服务和居住功能为主。城南片区，以居住和行政、文化、教育功能为主，

37、保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿“格局。城西片区，以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区，以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区，基本维持现状功能，沿 204 国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区，居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局。3、城市用地布局、居住用地以实现“居者有其屋，户均一套房”为目标，规划居住用地3190.1 公顷，占城市建设用地的 2

38、9.6%。结合总体布局结构，居住用地主要分为城中、城南、城西、河东四大片区。、公共设施用地规划公共设施用地 1126.1 公顷，占城市建设用地的 10.5%。行政办公用地主要为新的市级行政中心、保留城区和盐都行政中心，在各23工业园区内布置集中的办公管理机构；形成“一个一级中心，二个二级中心，四个三级中心”的城市商业中心结构体系；更新完善现状文化设施，适当扩大规模；改造老城区体育设施，加快市体育馆建设，在南郊新区建设新体育中心；重点扩大市一院、三院规模，在开发大道、南部新区、河东新区各增设一所综合性医院等等。、工业用地贯彻“以工兴市”发展战略，培育企业性增长级，充分发挥工业化对城市化的促进作用

39、。规划工业用地 2761.4 公顷，占城市建设用地的 25.7%，按“工业向工业园区集中”的原则，主要布局在城北工业区、悦达工业区、经济开发区、西南工业区、南洋工业区和东南工业区内。、仓储用地规划仓储用地 176.9 公顷，在铁路货站附近布置综合性物流中心，在城市东郊、南部、西部布置 3 处专业性物流中心，并结合物流中心，设置集中仓储用地。4、远景发展构想、展望年限展望 X 年。、发展目标全面实现现代化，把盐城建设成为接近世界发达国家水平的、城乡协调发展的先进地区。城市化水平进一步提高，将盐城建设成为区域性特大城市。精神文明与物质文明同步发展，把盐城建设成为拥有高度完备的基础设施体系和高度文明

40、的全民综合素质体系的新兴城市。城乡建设和生态保护高度协调，把盐城建设成为具有优良生态环境和优越人居环境的绿色城市。24、城市规模城区总人口 150 万左右，城市建设用地 180 平方公里左右。、城市发展方向东跨、南拓、西延、北调。、城市形态主城区形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态；以主城区为核心，依托徐淮盐高速公路、新长铁路、盐淮一级公路、盐淮运河构筑经济发展轴，依托迎宾大道、新洋港为生态发展轴，形成通江达海、内引外联的“X”型的大盐城空间网架。5、综合交通体系、对外交通有铁路、公路、内河航道、航空、物流。、城市交通发展策略。以优先发展城市公共交通为主导，合理对待自行车交通，适度发展小汽车交

41、通，严格限制摩托车的发展。、城市道路网络布局。规划为方格网状布局，城市道路分为三级，即快速干道、主干道和次干道。25七、结论盐城的城市规划模式将会引导盐城遵循一个高速发展的进程进行发展。主要规划的着重点在于：1、中国东部 “京沪东线”的重要节点。盐城处于“京沪东线”的发展走廊上，准备开发建设的沿海铁路和多项高速道路的建设将为盐城的经济腾飞提供强有力的支撑，为盐城接受京、沪等特大城市的辐射提供了良好的联系。2、长江三角洲“北上海经济区”的重要成员。盐城在区域经济格局中的重要地位将日益凸显，并将融入以上海为中心的 3 小时交通圈范围，其经济区位也将由传统的“苏北板块”转为“北上海经济区板块” 。3

42、、江苏沿海区域性中心城市。其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要的战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。26第四节 盐城市城市商业主体规划一、 城市商业发展环境“十一五”期间，盐城市市商业发展面临的有利因素主要表现在以下四方面：1、产业结构升级加快，商业发展将进入加速扩张期。发达国家和地区的城市发展境况表明，人均 GDP 处于 1000-3000美元区间，工业的主体地位更加突出，城市化步伐明显加快，居民消费结构快速升级，产业结构进入快速变动期，商业将得到快速扩张。目前，盐城市人均 GDP 已经越过

43、3000 美元门槛， “十一五”末将达到3500-4000 美元，商业已经进入加速扩张阶段。2、对外开放迈向纵深，商业发展将进入快速提升期。近年来，国际产业转移发生了新的变化，商业已经成为国际产业转移新的热点，全球商业外商直接投资在投资总额中已经超过了 60%。随着全球经济步入新一轮增长期，专家预计“十一五”期间全球商业外包市场将以每年 30%-40%的速度递进。盐城拥有得天独厚的沿海港口、滩涂湿地和劳动力资源，正在建设和完善的水、陆、空立体交通网络将把盐城带进以上海为中心的三小时经济圈，随着工业化、外向化和27城市化战略的加快实施，盐城商业在接受发达国家和地区产业转移方面的比较优势将进一步显

44、现。3、重视程度日益提高，商业将迎来重大机遇期。盐城市已经将商业发展作为实现科学发展的战略路径，一个借助于商业加快发展来推进经济和社会率先发展、科学发展、和谐发展的社会共识已经形成。在这种氛围下，商业发展的政策环境有望得到明显改善。一是垄断将被打破。目前，存在进入管制和垄断问题的行业主要是商业，这些行业收费高而服务质量差，抑制了消费，也抑制了商业自身的发展。国家已经提出要加快推进改革，放宽准入领域、降低准入条件、培育多元化的竞争主体等。打破垄断，鼓励竞争的政策措施，将有力地促进商业的快速发展。二是消费环境将更加宽松。国家正在全面清理和废除抑制消费的政策，制定更加积极的消费政策，对繁荣市场、加快流通、增强消费对经济增长的拉动力，将产生积极影响。三是扶持力度将进一步加大。政府对商业发展的扶持力度不断加大，逐步取消了服务行业的不合理政策，出台了重点行业的税费优惠政策，设立了专门支持商业发展的引导资金，必将有利于吸引社会资本投资于商业，更加有力地促进商业发展。4、基础设施日趋完善，商业将步入高速增长期。盐城市基础设施投入不断加大，加快商业发展的基础和条件日趋完善。一是交通运输基础设施建设得到快速发展。盐城市干线公路网基本形成，村村通公路目标基本实现，沿海、盐淮等高速公路全线贯通，途经盐城市 6 个县（市、区）的新长铁路全线通车，开通了盐城至汉城国际航班，大丰港一期工程两个 5000