1、浙江财经大学本科生毕业论文（设计）I绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，老龄化趋势严峻，国家提倡“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，构建“9073”养老格局 ,养老房产的开发与建设十分急需。研究本课题的意义在于提高老年人的晚年生活质量，完善我国养老地产运营管理模式。本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，从住宅产品设计特点、运营模式、资金来源、配套设施等方面总结分析其成功的原因，通过案例研究、比较研究、问卷调查等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，以及通过乌镇雅园项目折射出的我国在养老房产领域上现存的几个急需解决的问题
2、，为我国之后的养老房产提供可以借鉴的宝贵经验。关键词：乌镇雅园 ； 养老房产 ； 运营管理 ；养老模式 Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhen Gracelands Endowment Real EstateAbstract: China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of “take the elderly at home as a base,
3、 rely on the community districts, supported by institutions“ and aims to build “9073“ pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and m
4、anagement mode of Chinas endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of funding
5、, facilities, etc Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of Chinas endowment real estate. Most importantly, it can offer
6、 valuable lessons for our countrys endowment real estate.Key words: Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model 浙江财经大学本科生毕业论文（设计）II目 录1 引言.11.1 研究的背景与意义11.1.1 研究的背景.11.1.2 研究的意义.11.2 国内外研究概况21.2.1 国外研究概况.21.2.2 国内研究概况.31.2.3 国内外经典案例.41.3 研究方法52 养老房产运营管理模式概述.52.1 我国养老房产入住
7、模式52.1.1 租.52.1.2 售.52.1.3 反按揭.52.2 我国养老房产的运营管理62.2.1 住宅建设与社区管理相结合.62.2.2 住宅建设与社区管理相分离.63 乌镇雅园简介.63.1 项目概况63.2 运营理念73.3 运营资金73.3.1 内部资金.73.3.2 外部资金.74 绿城乌镇雅园特色.74.1 配套设施74.2 主要客户84.3 装修设计94.3.1 室内设计细节.94.3.2 室外设计细节.94.4 物业管理9浙江财经大学本科生毕业论文（设计）III4.5 特色配套104.5.1 颐乐学院.104.5.2 医疗公园.104.6 乌镇雅园与国内外案例比较115
8、 乌镇雅园日常运营管理研究125.1 服务标准125.1.1 收费服务.125.1.2 免费服务.135.1.3 服务改善与增加服务.135.2 合作运营商135.3 园区日常管理145.3.1 人员配备。.145.3.2 各场所营业时间.146 乌镇雅园的贡献.147 我国养老房产不足改进.168 总结.17参考文献.18附录：问卷调查.19浙江财经大学本科生毕业论文（设计）11 引言1.1 研究的背景与意义1.1.1 研究的背景在中国传统文化美德中，孝为先行。百善孝为先,这句话就充分说明了中国人对“孝”对老年人的态度 1。我国老龄化趋势严峻，60 岁以上的老人已经超过 2 亿，占到了我国总
9、人口的15%。中国实行的计划生育导致“421”的供养关系不断增加，增加子女压力，家庭矛盾也随之增加。同时，随着社会的发展和老年人观念的转变，越来越多的老年人更加希望可以度过美好的老年生活，并且不想麻烦子女，所以独居老人的比重不断上升。由此可见“421”家庭的增加以及老龄化趋势的发展导致养老机构床位严重不足，这就催生出了养老地产。养老地产的开发于企业、政府、家庭、社会，都是具有一定的贡献。养老地产，是“养老地产”的一种复合的开发模式。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营
10、和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活 2。我国现在主要的养老地产分别为普通型养老院、医护型养老院、老年公寓和养老社区四种养老地产模式。但是，国内养老地产起步不久，没有足够的经验和，虽然国外发达国家的养老地产已经比较完善，但不同于中国国情，中国急需养老经验。本文以绿城乌镇雅园的养老运营管理模式为例，分析总结其现阶段取得成功的原因以及从它折射出我国养老地产市场存在的不足，为我国之后的养老地产项目提供可行性建议和经验。1.1.2 研究的意义1实践意义我国老龄化社会、城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展，以此来缓解社会养老压力。我国前不久在提出的
11、“以房养老”这一养老观念在社会上浙江财经大学本科生毕业论文（设计）2引起了很大的反响和争议。随着社会的发展，养老地产发挥着越来越重要的作用。我研究这一课题的意义可以归纳为以下四点：（1）缓解了子女养老压力，提高了社会效率。（2） 老年人可以度过美好的晚年，有利于他们的身心健康。（3）养老服务更加完善与科学，提高老年人晚年的生活质量（4）通过本文的研究，研究分析出绿城乌镇雅园这一养老地产项目取得骄人成绩的原因，并且与其他养老地产相比较，探讨我国养老地产大环境下需改进的地方，为我国的养老房产市场提供优秀的经验与建议。2理论意义在对养老地产运营管理模式的研究上，极大多数的研究是以开发商的盈利角度为中
12、心，而忽视了养老房产的服务主体-老年人的实际感受以及需求。本文以绿城乌镇雅园为研究对象，以其的运营理念、运营资金以及其产品设计、特色配套等为出发点，探索分析乌镇雅园的人性化养老服务，更多的从老年人本身出发同时通过乌镇雅园与国内外经典案例比较分析得出我国养老房产存在的不足与需要改进的地方。最终目标是在为老年人更好的服务的同时实现养老房产盈利。1.2 国内外研究概况1.2.1 国外研究概况国外特别是国外发达国家如美、英、日等国进入老龄化社会较早，经过多年的发展，其养老房产相对于中国也是相对成熟。美国的养老房产模式的特点是管理者与拥有者分离，有助于解决一些后续的高专业性的矛盾纠纷。英国的养老房产的市
13、场集中度非常高，最大的养老房产开发商占了很大的市场，几乎处于垄断状态。日本的养老房产的特色是精细化的养老设施和完备化的养老服务，且日本的养房地产大多的运营模式为出租。国外著名的养老房产项目如美国太阳城、日本“京都老人之家” 、英国戴那姆花园小区等。在国外，养老保险制度在养老房产运营模式逐渐成熟完善，并且在养老方面发挥着很大的作用。Jos A Azevedo-Pereira, David P Newton, Dean APa.xson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也称为住房反向抵押贷款 3。因为国情不同，中国的“以房养老”在 2013 年才逐渐被国人所熟知，并且对这种运营方
14、式进行尝试和试点，并且逐渐向全国推行。倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。Howard AWinklevoss（1986）在他的Continuing Care Retirement 浙江财经大学本科生毕业论文（设计）3Communities一文中介绍了 CCRC 社区这一概念，即持续照料退休社区。通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务 4。这种养老模式在国外非常受欢迎，如美国太阳城。对于负担不起高额的养老费用的老人，Christine E Bishop（1
15、991）描述了低成本的持续护理退休社区的功能 5。国外的发达国家，不同文化及社会体制下的各国的养老模式不尽相同。在美国，政府支持是开发养老房产的有力保障 6。美国崇尚自由市场经济，强调政府不应过多干预市场，政府仅为低收入提供福利性住宅，而其他养老房产项目以开发商为主导，以盈利为目的。北欧追求社会公平，贫富差距小，其养老房产运营管理模式是由政府及非盈利慈善机构出资，聘用专业服务公司对其进行管理。日本深受西方尤其是美国经济理论及模式影响，以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。我国需要学习国外养老房产运营管理模式中的一些优秀的和可借鉴的地方，在更多方面不断创新，找到适合我国国情
16、的养老房产运营管理模式。1.2.2 国内研究概况养老房产是根据老年人居住的特点及要求，并且结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念。产品主要是针对老年人，适宜老年人生活的一种住宅建筑。这个建筑需具备为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉三种基本功能，但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。王忠（2011）对养老地产的商业模式进行了解构，阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式，并提出了中国的养老房产基本是学习了美国的 CCRC 社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体 7。孙秀娟（2011）在她的硕士论文中阐述了养老房产的入住
17、模式主要是“租、售、反按揭”三种。得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。并且她提出了“战略联盟管理模式” ，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理 8。我国的养老房产起步的时间不长，同时也意味着面临很多问题。李珊（2014）提出了两个问题，一是利润低，融资难，二是专业化服务欠缺 9。目前，只有少数开发商承担了后期的养老社区运营服务，这类开发商的资源整合能力强，而一般的开发商都不具备后期运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老房产的产业链特别是健康产业链是养老地产的核心部
18、分，需寻求养老服务与产业链的融合方浙江财经大学本科生毕业论文（设计）4式，从而达到养老房产的有机运作。董伟源（2014）为养老地产所提供的建议有三条：第一，养老社区的结构创新，加入幼儿园、合住区等混合多元结构，第二，国家养老保险制度与养老房产服务的结合,第三，更多主题社区模式的开发 10。在养老建筑面临的挑战与出路主题沙龙中，很多学者都发表了自己的见解，提出了自己的观点。朱帅君指出如果可以选择，老人都宁愿待在自己的家里，区老年住宅一定是因为有必须去的原因，所以希望可以让老人在人生的后半段在老年住宅有继续追求的目标；蔡宇澄表示如果将养生康复和养老结合起来，发掘现在公立医院的土地潜力，再辅以专业的
19、运营结构，将是很好的一种方式；吴瑞君提出养老建筑类型应该适应多元化养老模式，重点放在居家养老建筑的设计、建设和改造。其他学者也纷纷侃侃而谈，分别表达了自己的观点。物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。杨艳雪，崔婷婷（2010）研究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题 11。最后引导得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。1.2.3 国内外经典案例1国内案例上海亲和源。上海亲和源不同于传统意义上的养老院，它的整个建筑全部采用无障碍的理念设计，体现了以人为本。亲和源是个既独立又开放，但又接轨社会的老年
20、生活社区。社区内含 12 幢多层电梯住宅楼，共计 838 套居室，可入住 1600 位老人。亲和源同国内外多家知名品牌企业合作，与开发商打造成战略联盟，建立专业化养老服务平台，采用会员制运营模式，租售结合，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。2国外案例美国太阳城。美国太阳城是美国乃至世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由 Del Webb 公司于 1961 年开始建设，经过 40 多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌。太阳城养老社区在美国类似于“连锁” ，在美国多个州均有太阳城，如亚利桑那州太阳城、佛罗里达州太阳城等。太阳城客户定位为 55 岁以上的健康活跃老人，社区为了满
21、足不同类型与不同观念老人的需求，建造设计了不同的户型以及各式各样的配套设施。社区内商业配套设施齐全 12。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户 4 万余人，且增长趋势不断上升。整个社区内建有“太阳城中心” 、“国王之殿” 、 “湖中之塔” 、 “庭院”和“阿斯顿花园”以及“自由广场”六大居住社浙江财经大学本科生毕业论文（设计）5区。六大居住社区共同使用银行、教堂等公共配套设施。连体别墅中的一套住宅价位从 9 万美元到 20 万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。太阳城每位老人每年所要支付综合会所的费用大约为 140 美元。但我国的人口密度远远高于美国，不适宜建造类似太阳
22、城这样低密度、单体的老年住宅产品。建筑形式应以多层以及小高层为主。1.3 研究方法本论文采用的研究方法有案例分析法、比较研究法、问卷调查法。其中问卷调查是关于绿城乌镇雅园居民满意度的调查，此次共发放问卷 150 份，回收 124 份，回收率为 83%，其中有效问卷为 100 份，有效问卷回收率为 67%。2 养老房产运营管理模式概述2.1 我国养老房产入住模式目前，我国市场上养老房产的入住模式主要包括租、售、反按揭三种模式。2.1.1 租即会员制模式。老年住户得现缴纳定金才能入住公寓或者老年社区。在缴纳定金后，老年住户每月还要缴纳一定金额的租金，最先缴纳的定金会在最后退还给住户。采用这种入住方
23、式的开发商不仅进行了养老房产的前期开发，并且承担了后期的运营，资金回笼周期较长。 2.1.2 售养老房产项目完工后，直接出售给老年客户，老年住户在开发商交付后入住的一种方式。这种入住方式对于开发商来说可以较快将资金回笼，而且对于后期的养老服务不承担责任和义务，牵涉较少。2.1.3 反按揭这一模式是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老人的平均剩余寿命相除，这样计算出来每个月需要给老浙江财经大学本科生毕业论文（设计）6人多少钱 13。反按揭这种模式在国外已是很流行，但在中国才刚刚开始起步和尝试。反按揭入住方式最大的目标群体是那类有房产但是收入不高的
24、中低产家庭，随着社会的发展，这类家庭在未来的老年人群体所占比例会越来越大。2.2 我国养老房产的运营管理2.2.1 住宅建设与社区管理相结合该种运营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应 14。住宅建设与社区管理相结合的运营管理模式所承受的压力比单纯投资开发住宅的模式大很多，因为其投入的资金多，资金回笼周期长。而且开发商需要整合多种社会资源来维持养老社区的正常运营，如老年大学、护理院、运动健身场所等机构。开发商还需面对投资风险和后期
25、的运营管理风险，特别是医疗护理方面。有强大的社会资源整合能力的开发商可采取这种模式。2.2.2 住宅建设与社区管理相分离将住宅与物业管理权进行销售。这种模式的开发商只要完成产品的销售任务，就相当于已完成这一项目。此运营模式运作相对简单，资金回笼周期快，投资风险较小，为传统土地开发运营模式。3 乌镇雅园简介3.1 项目概况绿城乌镇雅园位于嘉兴桐乡市的乌镇国际健康生态产业园内，占地面积 433000 平方米，建筑面积 500000 平方米，容积率 1.16，绿化率 30%。项目坐落在五星级旅游度假景区-乌镇。绿城乌镇雅园的投资商是雅达国际控股有限公司和绿城房地产集团有限公司，共同成立项目公司浙江雅
26、达置业有限公司。园区内住宅为多层普通住宅、高层普通住宅和排屋别墅三种类型，目前开发的一期和二期包括多层普通住宅和排屋别墅，高层住宅还未动工。多层普通住宅有 56 平方米、72 平方米、90 平方米和 128 平方米 4 个户型，满足不同层次的老人和家庭的需求。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）7项目配套有建筑面积近 2 万平方米临摹古代书院布局形制颐乐学院，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等配套建筑。3.2 运营理念“以我们的想象力，创造力，实践力，为老年人创造美好的世界” ，使老年人老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为。在满足不同层次养老需求的前提下，实现经济利益
27、和社会价值 15。3.3 运营资金3.3.1 内部资金内部资金来源可分为一次性收入和长期性经营收入。（1）一次性收入来源是将乌镇雅园内的公寓和连排别墅出售于业主。（2）长期性经营收入分为商业出租收益和配套设施的使用收益。（3）物业管理费。3.3.2 外部资金（1）国家政策资金支持。我国在政策上鼓励房地产行业进军养老业，在“养老地产”的土地价格和审批上都给予最大程度上的扶持，土地出让金适当降低，但是在土地使用上对其进行限制，不准进行商业地产的开发与运营。在税收方面，我国对养老业的支持力度达到了空前的高度，对于涉及到养老方面的税收都给与不同程度的减免，对养老服务业甚至给与一定额度的补贴，从而保证养
28、老业的长期稳定发展。（2）银行贷款。在我国，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道和途径，房产项目开发离不开银行的支持，乌镇雅园也不例外。在其前期开发与后期运营上，都离不开银行贷款。（3）民间资本。中国近几年来经济发展迅速，民间资本非常雄厚。民间资本对于房地产投资很是青睐，在对于投资房地产项目上非常活跃。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）84 绿城乌镇雅园特色4.1 配套设施养老房产不仅仅是房地产开发商一家的事业，而是涵盖交通、住宅、医疗、护理、养生、休闲、娱乐、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，是养老产业链首当其冲的主角 16。配套设施包括德国医疗公园、超市、颐乐学院等，颐乐学院包含了动
29、态教学楼、静态教学楼、办公楼、行政会展楼、大礼堂、社区商业、健康促进馆、游泳体育馆、西餐厅、食堂、棋乐轩、小会堂、静修堂、双语幼儿园、医务楼、迎宾阁等十六幢楼，室外还有一个小型操场。这些配套设施集中在一个区域。4.2 主要客户通过问卷调查与实地走访，得出乌镇雅园的客户主要为以下三类：第一类是中高端阶层的老年客群。此类客户有足够的经济保障，追求自由和独立的生活态度和享受丰富多姿的夕阳时光，如子女不在身边或者独居的老年群体。第二类是度假疗养兼投资的中青年客群，购买乌镇雅园一是可以让父母居住养老养生;二是可以兼顾自己的度假休闲生活;三是为自己将来养生养老居住做准备。第三类是客户为自由职业工作者，包括
30、画家、学者、艺术家等。他们追求健康生态、休闲养生生活。住户的年龄分布主要在 50 岁以上，其中 50-70 岁之间的住户占了将近 50%。表 4.1 乌镇雅园住户年龄分布表30岁以下 30-50 50-70 70岁以上0102030405060比重通过调查，75%的小区住户已退休，25%尚在工作，且 5%即将退休。75%25%已 退 休 未 退 休浙江财经大学本科生毕业论文（设计）9图 4.1 乌镇雅园住户退休比例图4.3 装修设计绿城乌镇雅园开发建造时呈现出许多设计亮点和细节打造。民国风格建筑、江南园林式景观营造、多项适老化设计、全装全配优居空间等等。特别是风雨连廊、无障碍设计、担架电梯、紧
31、急求助按钮等人性化细节打造，更是将关爱老年人体现得尽致淋漓。 4.3.1 室内设计细节1入户门口一米左右高度的位置，设置了置物架，老年人在开门的时候可以将物品放置在上面。入户门是比普通住房更宽，方面坐轮椅的老年人进出。进门后，为了考虑能使轮椅正常通行，在设计上加宽了室内通道，室内家具都采用圆角磨光处理，保证了老年人的无障碍通行以及保护老年人。2厨房里，橱柜低了很多，伸手可及，采用了下拉式拉篮，方便老年人使用。下橱柜底部都是抬高的，考虑到坐轮椅的老年人。3洗手间，地面铺设防滑砖，淋浴区没有高低差，多处装有扶手，马桶边上还有一键紧急求助按钮。4卧室里的一张双人床上，采用了两个床垫。这是考虑到很多老
32、年人有分床睡的习惯，分别睡在两个床垫，即使有人翻身也不会影响到另一个人的睡眠。这样做避免分床睡带来的不温馨的感觉。4.3.2 室外设计细节1全区全通达连廊系统。风雨连廊连接园区各处，实现园区全室内步行系统。2连廊内休憩座椅。连廊下设置座椅，形成休憩空间。3一键紧急求助按钮。连廊交叉口、休憩亭等存在个人独自活动情况的空间及存在安全隐患地段设置紧急求助按钮。4定点视屏监控。户外紧急求助与摄像机联动，实现安全监控。5大尺度公共走道。公共走道可容纳两台轮椅并排通过。4.4 物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服浙江财经大学本科生毕业论文（设计）10务合同约定，对
33、房屋及配套的设施设配和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 17。绿城乌镇雅园的物业是浙江绿城物业管理有限公司，隶属于绿城控股集团。绿城物业在业界口碑极好，获得了广大业主的肯定，连续三年获得“中国物业服务客户满意度”第一名的称号。乌镇雅园的物业公司共配备 76 人，除保安和保洁外 70%大专学历以上，平均年龄 29.8 岁，呈现高素质、年轻化。在对乌镇雅园的问卷调查中，住户对物业的平均打分为 8 分，处于满意程度。乌镇雅园配置绿城物业，更大程度保证了园区的正常运作与服务完善。4.5 特色配套绿城乌镇雅园有两个特色配套，即颐乐学院和医疗公园。在调查问卷中，也
34、是这两个配套最受住户欢迎。4.5.1 颐乐学院颐乐学院是以学校的组织方式来开展适合中老年住户身心健康的活动和课程。颐乐学院由绿城颐乐教育投资管理有限公司负责运营，与浙大、杭师院等高校建立战略合作关系，共同研究不断变化中的老年需求等新课题，为“学院式养老”这种新模式找到科学的理论新依据。颐乐学院包括课程学习和社团活动两部分。基于对颐乐学院的各项课程实践的总结，并将结合乌镇颐乐学院学员生活习惯和兴趣爱好等综合评估，学院规划设置健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系 5 大系，涉及书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等课程。同时组织和引导成立学生社团如绘画摄影社团、棋牌社团等，为老年人的
35、兴趣发展提供条件，创造相互交流的空间。颐乐学院的颐养健康服务包含四个内容。1360 健康体检。通过各项综合体检，对学员的健康情况作出全面的评估，并建立健康档案，上传到网站，及时子女不在身边，也能随时了解父母的身体状况。2持续性的健康监测。学员可以随时了解自己的健康状况（如血压、血糖、体脂等。324 小时健康管家服务。不但可以对学员的身体状况做到及时的提醒，还可以在学员身体不适的时候，第一时间上门服务。4健康促进服务。当学员身体出现不适时可以前往位于颐乐学院的健康促进馆进行检查和咨询。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）114.5.2 医疗公园医疗公园主要提供园区的医护服务，为一些生活不能自理的老
36、人提供半护理和全护理服务，但此项服务不包含在物业费和学费中，需要单独收取额外的费用。建筑面积为 6 万平方米的医疗公园于 2014 年建成并开始营业，内设 350 个医护床位。由德国医疗专家组成的运营团队根据德国高端康复医疗品牌 Medical park 的商业模式和管理理念，负责医院运营。并整合第三方资源，提供上门照护服务，具有全天候呼叫中心和生活秘书，随时为老年人服务。医疗公园为乌镇雅园加分。因为其先进的医疗设备，专业的医疗团队，完善的医前医后服务，为老年人的健康增加了一层保障。4.6 乌镇雅园与国内外案例比较通过对乌镇雅园的研究与了解，与上文中提到的国内外的经典案例上海亲和源和美国太阳城
37、进行对比。表 4.2 绿城乌镇雅园与上海亲和源比较主要客户群 运营主体 运营方式 运营模式 产品特色上海亲和源 高收入中老年客户民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助租售结合 住宅建设与社区管理相结合配套设施齐全，绿城乌镇雅园 中高端老年客户、自由职业者、中青年客群开发商 只售不租 住宅建设与社区管理相结合配套齐全，最大特色为雅达的医疗公园和颐乐学院，并且整个社区全方面采用无障碍设计从表 4.2 中可以发现上海亲和源与乌镇雅园的主要的一大客户群都为中高端老年客户，具有一定的消费能力，能够承受养老社区内的消费水平，以及参加社区内的社团活动。这为养老房产的运营提供支持。而乌镇雅园还有另外两类客户
38、，一类为自由职业者，另一类为中青年客群，这与乌镇雅园所处的地理位置-旅游胜地乌镇不无关系。上海乌镇雅园运营方式的运营为只售不租，相比较于上海亲和源的租售结合，其优势为资金回笼较快。在相应的配套设施上，绿城相对于乃至中国的其他养老房产项浙江财经大学本科生毕业论文（设计）12目的优势为具有特色的“颐乐学院”以及设施齐全、医疗水平极高的“医疗公园” 。表 4.3 绿城乌镇雅园和美国太阳城比较主要客户群 运营主体 运营方式 运营模式 产品特色美国太阳城 55 岁以上老人以开发商为主，社区委员会为辅租售结合 住宅建设与社区管理相结合超过 350 家俱乐部，7 个娱乐中心绿城乌镇雅园 中高端老年客户、自由
39、职业者、中青年客群开发商 只售不租 住宅建设与社区管理相结合配套齐全，最大特色为雅达的医疗公园和颐乐学院，并且整个社区全方面采用无障碍设计美国太阳城是世界上著名的养老房产项目，它的客户群只能为 55 岁以上的老人，且设施设配齐全，其开发商在美国养老地产领域已形成成熟的市场。乌镇雅园应该借鉴美国太阳城的优秀经验，成立社区委员会来维持社区的运营。5 乌镇雅园日常运营管理研究5.1 服务标准乌镇雅园的服务有收费和免费两种。5.1.1 收费服务1用餐服务乌镇雅园每户都设有厨房，在园区内设有食堂。老年人可以根据自己需要选择用餐地点。食堂用餐费用另收。食堂具有送餐服务，每次收取一定的送餐费。2物业服务乌镇
40、雅园物业费多层统一为 3.5 元/平米，别墅为 4 元/平米。物业服务包括对房屋配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相浙江财经大学本科生毕业论文（设计）13关秩序的活动。3生活医疗服务对于生活半自理或者完全不能自理的老年人，需要医疗护理服务，主要依托医疗公园，需要单独收费。4学习服务学习服务包括健康学习和颐乐学习，服务收费需办理 3500-5000 元的年卡。通过学习，学员获取学分，学分可以换取免费的服务，如免费打扫卫生、免费体检等。5其他服务其他服务如家政服务、健身房、剧院都需收取一定的费用。5.1.2 免费服务1免费班车。园区每天有乌镇往返杭州和乌镇的大巴
41、车。2免费电瓶车。在园区内设立电瓶车服务，方便业主前往颐乐学院学习和活动，或者朋友间串门走动。3 积分换取免费服务。老人甚至可以根据自己的身体状况选择承担诸如社区绿化、安保和餐饮等方面的部分工作。园区会根据他们所从事的工作给予他们相应的积分，目前老人可以凭积分在颐乐学院中换取课程，后期还计划将积分的使用范围扩展到园区内包括餐饮、购物、休闲娱乐和医疗保健等所有消费内容中。同时颐乐学院的学员通过学习获得的积分可以换取免费打扫卫生、免费体检等服务。4组团服务点。每两幢楼之间有一个组团服务点，提供日常的健康管理检测点，包括测量血压、血糖、体温等。这些费用已包含在物业费中，不另收取费用。5.1.3 服务
42、改善与增加服务根据问卷调查，发现 90%的业主对园区的服务持满意态度，10%持比较满意态度，但是不少也给出了改善意见。1增加乌镇往返杭州、上海免费班车的班次。2在园区内增加一个小型菜市场，方便老年人买菜。3在园区各支通道增加路灯数量，为老年人夜晚出行提供照明。4适当降低园区的物价水平。目前园区的物价相对于外界偏高。5.2 合作运营商乌镇雅园对园区内的合作运营商的选择条件比较苛刻。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）14医疗是老年人最为重视的项目 18。在养老地产的主要配套设施医疗配套的选择上，绿城选择了专注于康复医疗和养老产业的雅达国际控股有限公司。雅达国际拥有雄厚的股东背景和资本实力，运用国际
43、先进的运营管理理念和创新机制，并结合德国高端康复医疗机构的商业模式和顶级医疗资源，致力于将乌镇雅园适合中国国情的连锁养老产业园的样板典范。绿城乌镇雅园最大的特色的颐乐学院是由绿城颐乐教育投资管理有限公司负责运营。自颐乐学院创建以来，已在绿城旗下 34 个社区进行运营，积累了丰富的办学经验。绿城乌镇雅园摒弃传统养生养老社区模式，首创中国学院式颐乐养生养老产业运营模式，致力于老年人丰富老年人的晚年生活。园区内的健身房和游泳馆的运营商为嘉兴桐乡本地品牌-星洲健身房。在桐乡当地具有良好的口碑和一定的影响力。 园区内的超市运营商为缘森超市。缘森超市在业内具有很高的评价。不过从问卷调查中发现，缘森超市的价
44、格偏高，且在商品种类特别是果蔬缺少。5.3 园区日常管理5.3.1 人员配备。乌镇雅园物业人员配备 76 人，其中安保人员 35 人。在非节假日，这么多的安保人员能够保障园区的正常秩序，但一到节假日，从各地来乌镇雅园探亲的家属增加，进出车辆与人员有时得不到有序的管理。在乌镇雅园曾经出现了失窃与斗殴事件。在物业安保上，应加强安保人员的数量与法律意识等素质的加强。乌镇雅园园区护理院共配备医护人员 17 人，其中医生 5 人，护士 12 人。护理院的人员配置满足园区的日常运作。颐乐学院现有从高校聘请教师 10 余位，负责教授营养、社科、艺术、体育等课程。并且每个学员都有机会当老师，经过调查发现有近
45、60%的老师来自小区内有特长的业主。5.3.2 各场所营业时间大多配套设施营业时间与老年人的作息相符合，如健身房、颐乐学院等都是早上七点开始营业，晚上八点半打样。但超市、护理院全天 24 小时开门。物业安保人员三班倒，确保园区的安全。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）156 乌镇雅园的贡献乌镇雅园现阶段所取得的成绩非常傲人，其已开发的一期和二期都已售罄。通过对乌镇雅园的走访和住户的交流，其成功的原因可归纳为以下几点:1绿城品牌效应。绿城房产在业界的颇受好评，其建造的项目在质量、细节设计和环境绿化下了功夫，积累了一众追随客户和潜在客户。2绿城乌镇雅园社区中的配套设施齐全，尤其是学院式养老颇受老人
46、欢迎，可以使老人体现自我价值，老有所学，老有所用。3项目坐落在风景优美的乌镇，环境舒适宜人，适合养老与旅游度假。4完善的医疗服务和医疗体系。5小区物业服务到位，同时乌镇雅园为我国养老业提供了新的发展思路。（1）民间资本应当被灵活应用。我国居民总数在世界上排名前列，这意味着我国民间蕴藏着巨大资金总量。我国人民投资渠道较少，没有合适的渠道进行投资，所以，如何盘活巨大的民间资本就成了一门学问。 “地产养老”需要大量的投资，因此，两者的结合使得该项目能够顺利完成，其中绿城乌镇雅园项目就是利用了社会融资和合作开发才有了雄厚的资本进行开发，否则，如此浩大的工程，单单依靠绿城集团是无法完成的。（2）转变居民
47、养老理念。家庭式养老是目前我国养老的主流，并且在一定的时间内，这种养老方式还会继续大量存在。如何引导老年群体将晚年生活移入房地产开发商的养老社区？这个问题的解决需要从根本上转变居民的养老理念。随着社会的发展，我国老龄化人群也开始转变自我的养老观念也开始了转变，为了不拖累儿女，老人们也开始希望能够进入公共养老机构。绿城乌镇雅园的出现让人们重新认识了养老房产以及社区养老，对养老社区有了新的定义。（3） “学院式养老”开创先河。在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双赢晚年” ，从而
48、推动家庭、社会的和谐发展。颐乐学院将现有养老产业中强调的健康、生活服务转变为常规必备内容。重视老年人学习，旨在通过学习，填补老人在老年生活中的空虚，将老年人的精神需求提升到与物质需求的同等水平高度，体现了在我国以往养老房产所忽略的人性关怀。老年人可以在乌镇雅园找到社会归属感，体现自我价值。浙江财经大学本科生毕业论文（设计）16（4）提供养老房产运营管理模板。绿城乌镇雅园类似日本“京都老人之家” ，是一个建立在医院上的养老院，又类似美国的“大学村” 。但乌镇雅园更有特色，是一所拥有大学的建立在医院上的养老院。让老年人老有所医，老有所学，老有所用。建立旅游、休闲度假、养生养老产业链，初步完善了产业
49、服务配套，最终目标之一是推向全国，成为养生养老产业的示范基地，为我国的养老地产提供优秀的模板。在项目盈利方面，乌镇雅园坚持认为养老地产的利润来于后期的运营即商业配套建筑与设施的开发和招商引资，而不在于养老地产的住宅开发销售。乌镇雅园通过后期运营这一载体来支援养老项目的正常运作，达到总体上的收支平衡或盈利。7 我国养老房产不足改进我国养老房产现在所面临的问题有盈利模式不清、政策支持不足、融资渠道不畅等问题。换而言之，我国的养老房产还在处于摸索阶段。因此首要的任务是推进养老产业链的形成，从而促进养老房产的建设与开发 19。1加大国家政策支持力度。政府对房地产开发市场进行管制的基本制度，主要包括房地产开发市场准入制度、土地使用管制制度、投融资管制制度、质量管制制度 20。但是对于刚起步的养老房产，国家政策不够明朗。完善的国家政策法律体系是我国养老房产发展最重要的保障。我国现阶段的养老房产还在处于摸索阶段，没有国家政策的扶持根本看不到希望。因此，政府必须建立以及完善有关养老房产方面的法律法规，在养老项目的土地政策、税收、融资等方面出台相应的法律法规，让我国的养老房产有法可循，有法可依，逐步走上正轨。
