1、湖东住宅市场分析,前三季度GDP同比增长7.4%，放缓至近5年最低，但仍运行在合理区间,初步核算，前三季度国内生产总值419908亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。今年以来，面对错综复杂的国内外形势，党中央、国务院总揽全局、把握大势，坚持稳中求进、改革创新的工作总基调，科学统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，在区间调控基础上更加注重定向调控，国民经济在新常态下运行总体平稳、稳中有进、稳中提质。,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,宏观经济GDP,2014年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.6%
2、。其中，城市上涨1.7%，农村上涨1.4%；食品价格上涨2.3%，非食品价格上涨1.3%；消费品价格上涨1.4%，服务价格上涨2.3%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。2014年9月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.8%，环比下降0.4%。工业生产者购进价格同比下降1.9%，环比下降0.4%。1-9月平均，工业生产者出厂价格同比下降1.6%，工业生产者购进价格同比下降1.8%。,9月CPI重回“1%”时代；PPI同比下降1.8% ，连续31个月负增长；CPI和PPI双双下降，通缩压力凸显,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,宏观经济CPI&PPI,初步统计
3、，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元。9月份社会融资规模为1.40万亿元，分别比上月和上年同期少1784亿元和2413亿元。,2014年9月份社会融资规模为1.40万亿元，同比下降25%，累计融资规模同比下降8.1%，货币政策放松力度和效果不及预期,备注：央行数据更新至2014年9月,宏观经济融资规模,9月末，广义货币(M2)余额120.21万亿元,同比增长12.9%，增速比上月末高0.1个百分点，比去年末低0.7个百分点；狭义货币(M1)余额32.72万亿元,同比增长4.8%，增速分别比上月末和去年末低0.9个和4.5个百分点；流通中货币(M0)余额
4、5.88万亿元,同比增长4.2%。前三季度净投放现金274亿元。,备注：央行数据更新至2014年9月,货币供应量M1、M2增幅下滑，继续延续原来的减速增长走势，从预期的角度说,货币供应量减速增长的力度大于我们的预期,更大于市场的预期平均。,宏观经济货币供应,9月官方和汇丰制造业PMI持平8月， 经济低位企稳,Q4或再次转向，下行压力仍大,2014年9月,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.1%,与上月持平,表明中国制造业继续保持增长态势。,经济增长步入新常态汇丰公布,9月中国综合PMI指数为52.3，较上月（52.8）回落，但仍保持在荣枯线以上。,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,
5、宏观经济 PMI走势,2014年1-9月份，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%)，增速比1-8月份回落0.4个百分点。从环比速度看，9月份固定资产投资(不含农户)增长0.77%。2014年1-9月，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，与上年同期相比回落7.2个百分点，与上月相比回落0.7个百分点。其中，商品住宅完成投资46725亿元，同比增长11.3%，同比回落8.2个百分点。,房地产投资意愿进一步下降，商品房开发进入小周期中的衰退期,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,行业经济资产投资,步入寒冬，成交土
6、地建筑面积大幅下滑，成交土地溢价率亦不断下行，一线城市溢价率反弹，说明优质地块仍具竞争力,2014年1-9月，房地产开发企业土地购置面积为24014万平方米，同比下降4.6%，涨幅与上年同期相比回落1.3个百分点。9月份当月，房地产开发企业购置土地面积为3227万平方米，同比下降12.4%，降幅较上月扩大19.6个百分点。,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,行业经济土地购置,2014年1-9月，全国商品房新开工面积为131411万平方米，下降9.3%，与上年同期相比，增速回落16.6个百分点。其中，商品住宅新开工面积为91754万平方米，下降13.5%。9月份，商品房新开工面积为170
7、29万平方米，下降0.2%，增速较上月减慢6.4个百分点,房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定，表明房企新开工意愿不足，但加快已开工项目周转速度,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,行业经济房屋开发,市场销售面积持续下滑，待售面积增速企稳,2014年1-9月，全国商品房累计销售面积77132万平方米，同比下降8.6%。其中，商品住宅实现销售面积67669万平方米，同比下降10.3%。 9月份当月，商品房销售净增12145万平方米，同比下降10.3%，增速较8月当月加快2.1个百分点。其中，商品住宅实现销售10575万平方米，下降12.1%，增速较上月加快1.3个百分点。
8、,备注：国家统计局数据更新至2014年9月,行业经济房屋销售,9成城市集中在Q3限购松绑，全国仅五城坚守，限购接近尾声,限购的第一年2010年，限购初成期。 开发商大肆借用限购政策，热炒限购告诉我们房价还要涨这一概念。 限购的第二年2011年，限购摇摆期。开发商等一些人热炒限购将会在明年（2012）取消，利用地方政府放松限购政策大作限购将放松的文章。 限购的第三-四年2012-2013年，限购稳固期。在这一年基本形成了一种共识，限购将会成为一项长期坚持的政策，被巩固下来。限购的第五年2014年，限购消亡期。限购政策的47个城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未有放宽。,限购那些
9、年.,宏观政策限购调整,苏州限购全面消息，各楼盘信心满满，冲刺四季度，四季度成交量可期，价格预计微升,7月19日,9月26日,国庆,苏州房产交易登记管理中心表示，从7月19日起，苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可直接在苏州购买90平方米以上的房屋。但是90平方米以下的房屋仍继续执行原有限购政策。9月26日，苏州全面取消限购。苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购。凡在该市区域购买住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再实行限购。,宏观政策限购调整,9月30日，中国人民银行发布通知明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款
10、购买普通商品住房执行首套房贷款政策。,窗口打开，需求释放促使量筑底回升限贷放宽三大信号：第一，支持改善型自住房需求；第二，稳定房地产市场预期；第三，定向调控稳增长惠民生。预计央行房贷新政的出台将有效缓解当前房地产行业资金偏紧的局面，改善性需求入市动力加强，房地产市场整体回落的态势将得到遏制，市场将在四季度出现阶段性企稳银行资金价格高企，首套房利率7折几无可能，进入第四季度后，银行放贷额度会更加受限，短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。,央行放松限贷主要内容如下,。,宏观政策限贷放宽,限贷放宽，支持居民家庭合理住房贷款需求,中海与去年的100亿总销相比，业绩大幅缩水，四季度能否逆袭，各大房企进
11、入最后阶段冲刺,苏州房企,宏观：国民经济在新常态下运行总体平稳、稳中有进、稳中提质。货币：整体流动性仍然处于持续收缩的阶段,货币政策放松力度和效果不及预期。房产：各项指标实际增速与此前预测增速相比看，房地产开发投资、企业资金来源、新开工面积、竣工面积等指标的走势弱于此前预期，销售面积、土地购置面积、施工面积等指标增速则好于此前预期。政策：地方政府进入三季度以后纷纷放开限购，央行在9月30日对限贷放宽。政策在向市场调节回归，9月份房地产的市场还是有积极的变化，主要是销售量有所回升，价格降幅有所收窄。政策的效应还会持续发挥，后续房地产市场的趋势还要继续观察预判：2014年以来，一季度中后期行情开始
12、低迷，二季度持续探底下滑，三季度市场开始触底小幅回升。政策的效应还会持续发挥，后续房地产市场的波动还要继续观察，央行的政策9月底才公布，政策的体现还要有一个过程。随着地方政府楼市刺激政策的出台和各银行房贷新政细则的发布，市场销售将会出现好转，市场出现阶段性企稳，但市场整体增速将处于近年来较低水平。,小 结,14年苏州住宅市场下滑，土地市场随之降温，土地供应减少，溢价幅度降低,全市土地成交集中在吴中及相城区，园区及姑苏区土地成交减少,中观市场全市土地,二季度开始苏州住宅市场供应持续增加，月去化60.8万方，园区，姑苏区供不应求，价格下滑明显,中观市场全市住宅,14年苏州住宅供应激增，去化速度较1
13、3年不相上下14年住宅成交主要集中在吴中区，园区、姑苏区供不应求,全市住宅存量879.32万方，出清周期14.46个月，吴中区存量最高，园区其次，新区出清周期最长,中观市场全市住宅,中观市场园区住宅,14年园区住宅供应、销量、存量较为平稳，价格波动较大,中观市场园区住宅,园区住宅成交集中在90-144，存量结构上看，高端改善产品去化压力较大,园区住宅市场已由刚需全向首改及再改转型成功；90-144产品供不应求，高端产品去化缓慢,中观市场小结,全市： 土地市场：土地市场低迷，供应减少，溢价幅度降低；住宅市场：2014年以来，一季度中后期行情开始低迷，二季度持续探底下滑，三季度市场开始触底小幅回升
14、。住宅供应持续增加，存量节节攀升，价格试探性下滑，预计未来市场将步入新常态，量价以稳定为主，小幅波动；园区：14年园区供应、销售、存量较为平稳，90-144产品供不应求，高端产品去化缓慢；随着园区土地的减少，园区住宅市场外扩趋势明显；,微观市场市场总析,近13个月以来，湖东板块住宅供应波动较大，但销量较为稳定，十月的供销比为1.12，一月至十月的累计供销比为1.14，市场表现供略过于求，湖东近期住宅市场走势较为健康，为今后房产的稳步发展打下基础。,微观市场市场总析,湖东住宅新增中180平米以上高端产品较少，去化面积段主要集中在90-140。,微观市场竞争市场,白塘壹号,万科玲珑东区,九龙仓时代
15、上城,雅戈尔太阳城,天地源七里香都,星公元名邸,路劲主场,北极星花园,中南锦苑,微观市场竞争市场,湖东板块项目存量一般，各项目去化速度参差不齐，未来主要以路劲主场、雅戈尔太阳城、白塘壹号以及九龙仓时代上城为主要在售竞品项目。,微观市场竞争市场,路劲主场、雅戈尔太阳城和七里香都目前存量较多，主要集中在在90-135,微观市场竞争市场,北极星花园项目体量较小，由于售价较高，去化较为缓慢,基本信息地址：园区星塘街与敦煌路交汇处东；建面：13.28万方；产品类型：多层、高层；主力面积：98、129、134、165；营销动态：项目2013年10月6日首次开盘，截止2014年10月底，仅去化286套，均价
16、14350元/，月均去化24套。,微观市场竞争市场,客户特征成交客户以2535岁、私营业主为主，主要用来自住。,微观市场竞争市场,天地源七里香都周边配套齐全，项目体量较大，去化较为良好。,基本信息地址：园区钟南街与方洲路交汇处；建面：30万方；产品类型：小高层、高层；面积段：98、105、129；最新动态：天地源七里香都于2014年10月18日上午10点在售楼处加推小高层，均价14000元/；当天去化43套近半成。,微观市场竞争市场,客户特征成交客户不少来自园区，以2535岁、私营业主为主，主要用以自住和作婚房。,微观市场竞争市场,雅戈尔太阳城自配健身会所，项目体量很大，价格较低，去化走势良好
17、。,基本信息地址：园区沈浒路与榭雨街交汇处；建面：110万方；产品类型：多层、小高层、高层；面积段：98、110、137、260、300；最新动态：雅戈尔太阳城四期缘邑于2014年5月18日晚在售楼处加推，均价9500元/，当天去化90套近八成。,微观市场竞争市场,客户特征成交客户主要来自园区，以2030岁、机械制造工作为主，主要用作婚房。,微观市场竞争市场,万科玲珑东区项目周边环境良好，体量一般，价格较高，去化缓慢。,基本信息地址：园区东沙湖路198号；建面：22.48万方；产品类型：小高层、高层；面积段：107、127、140、170；最新动态：玲珑东区于2014年8月27至30日在售楼处加推，均价16000元/，共成交44套，仅占三成不足。,微观市场竞争市场,客户特征成交客户近三分之一来自园区，以2535岁、私营业主为主，主要为了孩子上学以及用作婚房。,微观市场客群预判,公寓客户以湖东3公里以内的地缘性客户为主，其中钟园路沿线小区成交较多，其次为斜塘镇靠近项目的小区及方洲路客户。,以核心竞品项目客户来源地图为基准，按各项目成交量加权,吴中区7%,姑苏区15%,相城区8%,其他区域15%,湖东38%,园区其它区域17%,THANK！,
