1、2015年儿童业态分析,2015.4,2,1.1.1商业地产发展现状及趋势分析（1）商业地产2014年发展现状（2）发展现状分析（3）商业地产2015年发展趋势（4）发展趋势分析1.1.2少年儿童市场发展趋势分析（1）名词解释（2）儿童市场发展环境分析 （2.1）人口机构 （2.2）政策影响 （2.3）相关产业发展 （2.4）消费者客群分析 （2.5）消费市场发展分析,1.1 发展环境分析,（1）商业地产2014年发展现状,2014年，中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展，呈现四大特征。特征一、商业地产由“两难”进入“三难”时代。 商业地产行业一直突出的问题是“两难”：开发商的“招商
2、难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。而进入2014年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难”进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。究其原因：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。,根据赢商控股研究中心的数据显示，2013年-2015年全国共有4399.99万平方米的购物中心开工，预计未来3年至少有4399.99万平方米购物中心入市。市场竞争激烈。从区域发展来看，五大区域购物中心开工规模均低于20
3、13年同期，开业情况除了华中区同比下降外，其他四个区域均高于2013年同期。,2014年全国购物中心开工、开业面积,2014年知名百货开店及关店情况,2014年，百货行业情况不容乐观，据统计，2014年全国主要城市销售排名前97家的百货店实现销售额990.9亿元，同比下降6%。由于销售不乐观，百货企业也放缓了扩张的步伐。据不完全统计，万达百货、王府井、天虹、丹尼斯、百盛、广百等全国知名百货品牌于2014年共新增门店约64家，其中万达百货依旧逆市扩张，全年共开设24家门店。,在过去一年，外资百货出现关店热潮，占总关店数70%，其中百盛撤离常州、济南两个市场并关闭了4家店，日本华堂结束了北苑店、望
4、京店和西直门店共3家店铺。,2014年，中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展，呈现四大特征。特征二、线上线下融合“有共识无模式”。 2014年，无论是线上还是线下，对于未来的融合都持肯定态度，而且业界呼声很高，也有大量企业积极致力于O2O模式的探索，但迄今无本质突破，也未曾找到共赢模式，电商与实体商业之间的对抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击，“心理影响”大于“实际影响”。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大，销售同比也大幅提升，但由于全社会消费市场规模基数大，网络零售市场交易占比仍不足9%。,（1）商业地产2014年发展现状,2014年，中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的
5、双重发展，呈现四大特征。特征三、商业运营竞争由“实”转 “虚”。2014年，实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战，各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积极营创新的购物环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受追捧，商业间竞争由“实”转“虚”。,（1）商业地产2014年发展现状,2014年，中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展，呈现四大特征。特征四、开发商预期由“上调”改为“下调”。前几年，商业地产开发商通常主观调高项目预期，盲目调高项目定位，想当然地扩大商圈辐射范围，而去年以来，反
6、其道而行之，面对招商难与运营难的客观现实，商业地产开发商普遍下调了对市场与项目的预期，许多原本定位为奢侈品卖场的转向轻奢，原本设定为市级项目的调整为区域商业，原本定位于区域商业的则调整为社区商业。同时，项目延期开业的现象也十分突出。,（1）商业地产2014年发展现状,当前中国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开始发生明显变化，由此表明，商业地产行业正在步住宅市场之后也开始出现“拐点”。总体而言，房地产行业正在历经由“实”转“虚”的转变。对于地产行业而言，需要做更多的“精加工”。电商的发展，让房地产行业这一由“实”转“虚”的转变更加急迫，务必要关注消费者更深层次的体验与情感的触发。,（2）2
7、014年商业地产发展现状分析,（3）2015年商业地产发展趋势,一、主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”。依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。二、商场由“经营商品、经营品牌”转向“经营消费者”。过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者
8、将成为商业新的利润增长点。,三、商业品牌由“重规模”转向“重创新”。前几年，商业品牌注重开店步伐，纷纷扩大规模，但是去年以来，线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，倒逼品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。四、开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行。在房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国
9、际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。,（3）2015年商业地产发展趋势,（4）2015年商业地产发展趋势分析,中国商业地产经历了迅猛增长和陆续调整的双重发展。城镇化率增长拉动内需，老人和儿童人口比例不断上升的人口结构变化，社会消费品零售额的变化都对商业地产的发展产生非常大的影响。基于人口结构的变化，针对老年人的服务体验商城、休闲娱乐购物中心、老年社区不断出现，而儿童商业经济成商业地产香饽饽。儿童是家庭支出的驱动力、儿童主题业态成商业项目主业态。,（4）2015年商业地产发展趋势分析,目前，儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体
10、验和教育市场规模占80%，且儿童业态能带来较高的利润；但是，目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，预计未来可能达到15%-25%，届时儿童主题业态将成为商业项目主流业态。,14,1.2.1商业地产发展现状及趋势分析（1）商业地产2014年发展现状（2）发展现状分析（3）商业地产2015年发展趋势（4）发展趋势分析1.2.2少年儿童市场发展趋势分析（1）名词解释（2）儿童市场发展环境分析 （2.1）人口机构 （2.2）政策影响 （2.3）相关产业发展 （2.4）消费者客群分析 （2.5）消费市场发展分析 （2.6）儿童市场发展趋势总结,1.2 发展环境分析,15,（1）名词解释,我们将
11、014岁的消费者组成的群体称为少年儿童消费者群体。我们将014岁的消费者组成的群体称为少年儿童消费者群体。这一群体的消费者在人口总数中占有较大的比例。从世界范围看，年轻人口型国家中，014岁少年儿童占3040；老年人口型国家中，儿童占30左右。,（1）名词解释：少年儿童消费群体,据公开信息显示，自新中国成立以来，曾有过三次婴儿潮。首次婴儿潮出现在19491959年。当时国家实行鼓励生育的政策，一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。由于当时中国总人口只有4亿，基数小，此次婴儿潮人口的绝对数量相对不大。第二次婴儿潮则是自1962年开始，高峰出现在1965年，持续至1973年，是我国历史
12、上出生人口最多的主力婴儿潮。这段时期，国民经济情况逐渐好转，补偿性生育来势很猛，人口出生率在3040之间，平均达到33，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。19861990年，上一次婴儿潮新增人口已经成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。目前人口众多的“80后”一代也已长大，陆续成家立业。在2015年前，我国将迎来新一轮的生育高峰，这也将构成第四次婴儿潮。,（1）名词解析：“中国婴儿潮”,（2）中国少年儿童消费市场发展环境分析,
