1、【纺仪厂地块市场分析报告】,常州中信经纪有限公司2010年12月30日,纺 仪 厂 地 块,周 边 市 场 分 析 报 告,城市核心圈,项 目 区 域 位 置 图,所在区域为城中边缘区域，在推竞争楼盘较多，市场竞争激烈,（一）市场竞争及参考楼盘分析,竞争项目,个案一、巨凝金水岸,5#,6#,7#,3#,已推,2#,1#,5#楼29层2梯2户2单元，顶层无02室,个案二、万博国际广场,个案三、莱蒙时代,3#,4#,2#,1#,在售3#楼户型配比,个案四、正方京城,个案五、九洲新世界,2011年将推7#楼户型配比,个案六：新城金郡,1#33F,2#32F,3#30F,5#局部33F,个案七、府河名
2、居,个案八、银河湾明苑,31#,32#,33#,34#,预计2011年推出,已售,在售,参考项目,个案一、银河湾电脑数码城,个案二、东方国际,个案三、置信商务广场,1#31F,2#19F,周边商业项目分布图,地块周边商业分析,目前周边已营业商业项目中，除南大街和莱蒙都会商业氛围较为浓厚外，其余项目商业运营不理想,（一）、供应分析,区域在售总供应量248.8万，其中住宅在推体量65.5万，未推体量111.1万，未来新入市项目体量达18万，合计129.15万，而本地块体量8.3万，未来竞争比较激烈。,（二）产品力分析,1、价格分析中心城区内普通住宅价格范围在15000-27000元/之间，其中精装
3、价格在18000-27000元/。毛坯价格在15000-15800元/。地块周边价格在9500-14500元/ ，其中新城金郡为精装修产品，毛坯产品价格在9000-13000元/之间。,2、面积分析竞争项目面积跨度较大，从小公寓到大面积的豪宅，但单从地块周边（九洲新世界、银河湾明苑、新城金郡、巨凝金水岸）4个楼盘主力户型上看普通住宅产品普遍以小3房，3房为主，面积控制在113-152。,（三）去化分析,区域市场现有8个在售项目，最近即将推出巨凝金水岸全新盘，与该地块相近的银河湾明苑、九洲新世界和新城金郡已经先后面世；从去化率看，开盘较早楼盘去化基本在60左右及以上、去化良好，而新推的金水岸项目
4、因产品面积较大，总价较高，整体去化不理想。,区域市场小结,区域地理位置优越，晋陵南路直达市中心繁华地段。,区域内自然景观优美，临近三公园（红梅公园、人民公园、兰园），紧靠京杭大运河，给营销及广告媒体提供了充足的素材。,区域楼盘推案时间有前后，排除已交付及尾盘销售楼盘，在售楼盘主要竞争对手，集中在新城金郡、银河湾明苑、九洲新世界及巨凝金水岸。,区域楼盘价格高低不同，同区域竞争楼盘价格集中在950014500元/ 平米。,竞争楼盘未推房源以及新入市项目的双重夹击，未来市场竞争较为激烈。,地块周边住宅都以小3房、3房为主，面积在113-152之间，但周边也不乏50左右的小户型，如万博国际广场（公寓）
5、、银河湾电脑数码城（办公）。,项目分析与建议,项目概况,地理位置:,该地块位于劳动西路南侧，晋陵南路东侧 （如图所示）,占地面积：27820容积率：3.0总建面积：83460,西至晋陵南路,南至清凉西路(拆迁中),东至规划道路,北至劳动西路,项目四至,项目周边配套,教育设施：同济中学、觅渡桥小学、机关幼儿园,金融设施：交通银行、建设银行、中国银行等,餐饮娱乐商业设施：南大街、莱蒙商业街,公交设施：38、14、225、68、308,医疗设施：人民第一医院、人民第二医院、中医院,生活设施：九洲服装城、电脑城等,项目SWOT分析,1、项目优势,配套优势：周边配套设施齐全（银行、农贸菜场、商业街，医院
6、）,地段优势：临近市中心，地块位置优优越,交通优势：附近有多条公交路线，出行比较方便,居住氛围：周边多个楼盘（九洲新世界、巨凝金水岸、新城金郡、银河湾明苑等），人居氛围较为理想,2、项目劣势,环境劣势：地块周边都是城市道路，且路面较窄，车流量大，路况拥堵，并且机动车尾气污染比较严重、噪音大、灰尘多,体量劣势：总建8.3万，地块规模较小，和周边项目相比，整体不利规划（九洲新世界110万 ，银河湾明苑30万）,客源劣势： 体量小，如产品与竞争楼盘同质同价，客户资源受局限,3、项目机会,项目价值：利用项目地段优势，确定产品定位高端。,产品价值：合理分割商业和住宅的比例，使其利益最大化。,风险小：地块
7、体量小，开发建设快，利于资金回笼。,商业价值：项目东西两侧均为电脑数码城，大润发入驻九洲新世界，金鹰入驻嘉宏盛世等，周边商业氛围较为浓厚。,4、项目威胁,竞争威胁：区域内总供应量248万，其中住宅在推量为66万，未推111万，预计新入市项目体量20达万，未来将面临激烈竞争,后市威胁：未来市场形势不明朗，后市应持谨慎态度,产品威胁：高层产品销售压力力大,（四）地块小结,关于位置：临近市中心，地块位置优越，属于稀缺地块,关于项目：优越的位置决定项目具有很高的价值,关于地形：比较方正，便于规划,关于景观：周边缺少绿色景观带,关于交通：多条公交线路经过该地块（14、38、68、225、308），出行比较方便,关于配套：未来周边商业氛围浓厚，生活配套设施较为完善,（五）项目价格建议,结合前期市场分析，本项目开盘价格建议控制在15000-16000元/,THANKS,
