1、武汉新开项目月度市场分析报告（6 月）,JUNE,2008,武汉新聚仁机构,投资咨询部技术中心备注：研究区域：武汉三环线以内区域及金银湖板块、沌口板块、汤逊湖板块；概念界定：开盘成交率=开盘成交套数/开盘推盘套数； 折后均价=单位销售报价单位优惠金额。一、 武汉新开项目推盘量及成交量分析,图二： 6 月新开项目开盘成交量区域分布图,图一：6 月新开项目推盘量区域分布图,6 月份武汉市新开项目 14 个，环比上月减少两个，其中武昌 7 个，汉口 4 个，汉阳 3个。本月全市新开项目共推出房源 5462 套，环比上月增加 1003 套，增幅 22.5%。本月全市新开项目开盘成交共 2272 套，环
2、比上月增加 66 套，增幅为 3.0%。但本月全市新开项目成交率仅 41.6，环比上月下跌 7.9%。从本月新开项目的区域分布来看，武昌、汉口、汉阳平分秋色，供应量相差不大。由于汉口中心城区及汉阳中心城区新推房源依然偏少，价格依然坚挺；武昌则成为新开项目的主战场，随着新推房源的大幅增加，开盘成交套数下降较大；汉阳区域得益于碧桂园的热销，开盘成交率跃居全市首位。二、武汉新开项目折后均价与成交量分析图三：武汉市 08 年 6 月新开项目价格与成交量Page 1,武汉新开项目月度市场分析报告,Page 2,运用算术平均法计算，08 年 6 月武汉市新开项目折后均价为 6284 元/。,本月全市新开项
3、目折后均价区间为 320010000 元/。其中内环项目折后均价区间为650010000 元/，内环和二环之间项目折后均价区间为 54006300 元/，二环和外环之间项目折后均价区间为 32004800 元/。,本月新开项目成交套数前三名：武汉碧桂园、沿海赛洛城、同安家园二期。,武汉碧桂园于 6 月 7 日和 6 月 21 日先后两次开盘，狂销 828 套，其价格倒推成本的开发模式、全屋装修理念，开创了武汉远郊项目全新的开发模式。同样作为国内一线开发商，如果将武汉碧桂园与武汉恒大华府的开发模式、产品塑造、价格定位、营销表现进行对比，就会明白为何万科将碧桂园视为其最强劲的竞争对手之原因。,从武
4、汉碧桂园、沿海赛洛城、同安家园二期的广告诉求和销售表现来看，价格成为其制胜的关键之一。无论是武汉碧桂园的“比自己建房还便宜”，还是沿海赛洛城的“3380 元/”起”，亦或者同安家园二期的“均价 4800 元/”，都鲜明地将自己立于区域内最具性价比项目的制高点，在价格博弈期最清晰地抓住了购房客户的购房心理，因此取得了最好的销售业绩。,三、武汉新开项目成交区趋势,6 月新开项目推盘量环比 5 月上涨了 22.5%，而开盘成交量环比仅上涨 3.0%。开发商纷纷选择抢在传统的 78 月淡季之前开盘，对比存量市场的价格战，新开项目更具定价的灵活性，能根据市场趋势制定相对合适的价格策略，因此，出现 “碧桂
5、园”热销、一月双开的现象也就不足为奇。但本月徐东板块新开项目低迷的开盘成交量预示着武昌楼市房价格局重构的步伐将越来越快，价格战将不可避免。,图四：武汉市新开项目 08 年 5 月-08 年 6 月成交变化,武汉新开项目月度市场分析报告四、武昌新开项目分析1. 武昌新开项目价格与成交量分析图五：武昌 6 月新开项目价格与成交量对比图：,6 月新盘报价与折后价对比,武昌所有新开项目均采用折扣优惠，优惠金额在 100500 元/之间。除了大城小院，其它新开项目均属于二（多）次开盘项目，此次开盘项目全线采取平开或者低开盘的价格策略。 其中东湖春树里二期开盘折后均价仅 7100 元/，相比其一期开盘均价
6、 8500 元/大幅下跌 1400 元/。Page 3,友谊国际百老汇,金地国际花园,美林青城梧桐道,东湖春树里,大城小院,泰然南湖玫瑰湾,大华南湖公园世家,开盘报价成交套数,6800120,760038,650080,7200168,650042,650069,590016,140120100806040200,180160,图五：武昌500040003000200010000,6000,80007000,友谊国际百老汇68006500,金地国际花园76007300,美林青城梧桐道65006300,东湖春树里72007100,大城小院65006300,泰然南湖玫瑰湾65006200,大华南湖
7、公园世家59005400,0报价折后价,武昌本月新开项目开盘报价区间 59007600 元/，主力报价区间 65007200 元/。武昌 6 月新开项目成交套数前三名：东湖春树里 2 期、友谊国际百老汇、美林青城梧桐道 。武昌 6 月新开项目成交率前三名：友谊国际百老汇、泰然南湖玫瑰湾、东湖春树里2 期。值得注意的是：金地国际花园本次开盘与前次开盘相比，在推盘量大幅增加的同时，销售套数却急剧下滑，而两次开盘的成交主力均为 8090 平米户型。而泰然南湖玫瑰湾凭借其一层一户户型的独创性产品，在区域内获得了最高的溢价收益及成交量。2. 武昌新开项目报价与折后价对比图六：武昌 6 月新开项目报价与折
8、后价对比元/平米80007000600050004000300020001000,融科天城,金色家园二期,同安家园二期,沿海赛洛城,开盘报价成交套数,1000075,10200107,4800202,3800369,400350300250200150100500,120001000080006000400020000,武汉新开项目月度市场分析报告五、 汉口新开项目分析本月，汉口共推出 4 个项目共 1802 套房源，开盘成交 753 套，开盘成交率 41.8%。汉口本月所有新开项目均属于二（多）次开盘项目，推盘价格跟一期相比有所下降。1. 汉口新开项目报价与成交量分析图七：汉口 6 月新开项
9、目开盘报价与成交套数,汉口新盘价格普遍低开，优惠折扣的幅度并不明显，均在 200 元/左右。Page 4,融科天城100009800,金色家园二期1020010000,同安家园二期48004800,沿海赛洛城38003600,0报价折后价,汉口新开项目都为二次开盘项目，融科天城和金色家园二期本次开盘均价相比于前期最高均价下跌约 1000 元/，但项目均价仍处于 10000 元/高位，价格相对坚挺。而沿海赛洛城、同安家园二期以清晰的价格诉求，在价格博弈期最清晰地抓住了购房客户的购房心理，取得了最佳的销售业绩。2. 汉口新开项目报价与折后价对比图八：汉口 6 月新开项目报价与折后价对比120001
10、00008000600040002000,武汉碧桂园,金福世家,水墨甲秀,开盘报价成交套数,3200828,5880101,560057,9008007006005004003002001000,70006000500040003000200010000,武汉新开项目月度市场分析报告六、 汉阳新开项目分析汉阳共推出 3 个项目，推房 1646 套，开盘成交 986 套，开盘成交率达到了 59.9%。图九：汉阳 6 月新开项目开盘报价与成交套数,汉阳本月的新开项目开盘成交率居武汉市首位，这与碧桂园的热销紧密相关。武汉碧桂园两次推盘时间相差仅半个月，但是两次都达到了 76%以上的成交率。Page
11、5,武汉新开项目月度市场分析报告七、 典型项目调研,大华南湖公园世家,VS 泰然南湖玫瑰湾,两个项目都位于南湖板块，开发商实力相当，二者在同一天开盘，按照目前全市新开项目的成交特征，成交量高的项目往往具有单价低、总价低的特征。但是泰然南湖玫瑰湾的小高层销售均价在高于大华南湖公园世家小高层销售均价 3100 元/ 的前提下，成交量却远高于大华南湖公园世家。泰然.南湖玫瑰湾 本期房源：本期共推 1 栋 31 层的高层，2 栋 11 层的小高层和 2 栋 4 层的花园洋房，14 栋别墅；共 139套房源，其中别墅 36 套，花园洋房 24 套，小高层 20 套，高层 59 套。 推盘价格：高层：均价
12、 6500 元/，折后均价 6200 元/ 小高层和花园洋房：均价 9000 元/，折后均价 8550 元/别墅：均价 18000 元/,折后均价 17000 元/ 成交情况：截至当天 1 点钟，销控 69 套，去化率为 49.6，以小高层去化居多。 优惠活动：前期认筹客户 3 万抵 98 折，一次性付款再两个 98 折优惠，相当于最大优惠到 95 折；非认筹客户一次性付款两个 98 折优惠，贷款则是98 折再 99 折优惠。大华南湖公园世家 本期房源：6 月 21 日推出 3 栋 11 层小高层，户型以为两房和三房为主，面积区间在 88.4129 ，共156 套。 推盘价格：起价 5270
13、元/，均价 5900 元/，折后均价5400 元/，毛坯房。 成交情况：项目早已于 6 月 14 日开始签合同，6 月 21 日只走开盘形式而已，14 日至 21 日共成交 16套，成交率为 10.3%。 优惠：1 万抵 5 万Page 6,武汉新开项目月度市场分析报告调研思考：两项目此次加推的房源都是具有景观优势的户型，就大华而言，此次的三栋小高层南临景观河道，东靠别墅区，具有绝佳的水景及园林景观优势，诸如板式结构，一梯两户，赠送入户花园等，构成了鲜明的产品亮点，而 5400 元/的折后均价远低于前期 6000 元/的均价，可以说此次加推的楼栋无论是景观面、产品面还是价格面上都具有相当的竞争
14、力，但项目是从 6 月 14 日暗开至 21 日正式开盘仅销售 16 套。鉴于大华南湖公园世家降价事件引发业主索赔的负面影响，大华此次加推于 6 月 14 日暗开，意在避开负面影响，整个加推形式也显得非常低调，推广力度的不足直接影响到来访量，加之南湖板块的南国 SOHO 的推出和金地格林小城的 123 青年置业计划吸纳了区域内大部分的两房自住型需求，造成其本次加推销售不畅。而玫瑰湾此次推出房源的销售均价远高于大华南湖公园世家，户型面积也都在 150 以上，在整个区域纷纷抢占小户型市场的大环境下，玫瑰湾利用其两湾湖景优势及一层一户的创新户型，跳脱了区域客群竞争，以其自身的产品和景观优势占领大户型
15、市场，取得了高总价高成交的佳绩。,金色家园二期,VS,融科天城,同为汉口中心城区的高端楼盘，国内一线知名开发商，均价同为 10000 元/，但是销售情况却反差巨大。融科天城： 本期房源：项目 6 月 17 日平推 32 层的 T2,T8 两栋，共计 461 套。户型面积区间为 82 179 ，主力户型以 3 房为主。 推盘价格：起价 8200 元/,最高价 12700 元/，均价 10000 元/ ，优惠活动为 98 折。 成交情况：截止 6 月 30 日，T2、T8 共备案 75 套，成交率为 10.0%。金色家园二期： 本期房源：项目开盘推出 B8-1#，30 层高层，共 300 套，面积
16、区间在 67 105.71 ,推盘价格：,认筹客户 2,起价 8700 元/,最高价 10500 元/，均价 10200 元/，折后均价 10000 元/ 。 成交情况：开盘成交量为 107 套，成交率高达 35.7%，成交总价在 70-100 万。 优惠活动：项目思考万抵 4 万。Page 7,武汉新开项目月度市场分析报告,Page 8,调研思考：,融科天城此次开盘较为低调，开盘当天仅仅销售 2 套，与其一期热销场景形成巨大反差。而 75 套的成交量是截止 6 月 30 号的武汉市房地产市场信息网备案数据。其销售不畅的原因在于目前全市整体的市场走向不明，该项目单价较高，户型较大，总价相对较高，项目优势卖点除地段外不清晰，价值优惠活动的效果不突出，影响了客户的购买意向。而一向以刚性需求客户作为其主要客源的万科，此次的金色家园二期更是将户型严格控制在 67 105.71 区间，将总价控制在 70-100 万区间，以降低客户的总价敏感性，取得开盘当天成交 107 套的佳绩。,
