1、1举报陕西丰树物业管理有限公司价格违法行为（已送达物价局 业主传阅版）XX 物价局：我们是西安“未来城”住宅的业主，现依据中华人民共和国价格法和价格违法行为举报规定 ，举报陕西丰树物业管理有限公司在西安“未来城”住宅前期物业服务期间（2010 年 9 月-2012 年 11 月）的价格违法行为，并同时提出相关诉求。一、被举报人名称：陕西丰树物业管理有限公司地址：西安市南二环西段 155 号法人：Chui Shuk Ming Terence成立日期：2010 年 4 月服务企业资质：（2010.9）暂定三级或不具备资质 ；（现）三级二、举报人（部分业主代表）姓名： 地址：电话：三、被 举 报 人
2、 违 反 价 格 法 律 、 法 规 、 规 章 或 者 规 范 性文 件 的 事 实2（一）不 执 行 政 府 指 导 价1、擅 自 制 定 属 于 政 府 指 导 价 范 围 内 的 服 务 价 格违反陕西省物业管理条例和陕西省物业服务收费管理办法 ，未按规定向政府物业主管部门办理前期物业服务合同备案表 ；未按规定向政府物价主管部门办理物业服务收费标准备案表 ，于 2010 年 9 月擅自制定西安“未来城”住宅物业服务收费标准，并在不具有经营性服务价格（收费）证的情况下，强行按自定“标准”实施收费。陕西省物业服务收费管理办法规定：“住宅及办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价”,同文还规定
3、：“实行政府指导价的物业服务收费实行备案制” ；陕西省物价局关于物业服务收费备案有关事项的补充通知对物业服务收费备案内容、备案公示制度、备案程序均有明确规定。按照商品房买卖合同， “未来城”商品房用途为“住宅”而非“其他类型的物业” ， 且无“物业服务企业为业主提供的特约服务” 。据此基础事实以及有关规定， “未来城”住宅物业服务收费应实行政府指导价，并应按陕西省物价局关于物业服务收费备案物有关事项的补充通知以及西安市物价局关于物业服务收费备案有关事项的通知的规定备案公示。被举报人恶意逃避政府监管，擅自制定属于政府指导3价的物业服务收费“标准” ，其行为已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质
4、符合价 格 违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 九 条 第 三 款 。2、超 出 政 府 指 导 价 浮 动 幅 度 制 定 价 格陕西省物业服务收费管理办法规定:高层住宅相应服务等级的服务收费基准价分别为：一级 1.5 元/平方米每月、二级 1.2 元/平方米每月、三级 0.9 元/平方米每月、等外（达不到三级）0.7 元/平方米每月，同时还规定高层住宅按不高于省定基准价的原则制定物业服务收费标准。被举报人擅自制定的高层物业服务收费“标准”为2.20 元/平方米每月，比政府指导价规定的最高服务等级基准价高出 0.70 元/平方米每月，超出幅度为 47%，其行为已违反中华人民共和国价格
5、法 ，其违法性质符合价 格 违法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 九 条 第 一 款 。3、 推 迟 执 行 政 府 指 导 价自 2010 年 8 月至 2012 年 10 月，在长达两年多的期间内，被举报人不顾广大业主无数次的质疑和强烈要求，拒不在收费场所公示经营性服务价格（收费）证 ，直到2012 年 11 月 3 日，才迫于各方压力在“客服部”不显著位置公示了经营性服务价格（收费）证 。经营性服务价格（收费）证 （证号碑 0903015）上明确载明的物业服务收费标准为“高层住宅三级，1.20/平方米每月” 。该公司长期隐瞒重要事实，长期拒不执行物价局审定4的物业服务收费标准，直到目
6、前仍采用违法方式继续坚持按自定“标准”收费，实为无限期推迟执行政府指导价格之举，其行为已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格 违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 九 条 第 四 款 。4、自立收费项目、自定标准收费，采取分解收费项目、重复收费等方式变相提高收费标准被举报人在违法收费长达两年多之后，迫于业主压力于 2012 年 11 月 16 日公示了一块所谓的“物业管理服务收费标准公示牌” 。“公示牌”显示，被举报人在“物业服务费”项目之外又自立“综合服务费”项目，并自定收费“标准”为1.00 元/平米每月，凭空编造其收费依据为“实际测算成本”，凭空编造其服务内容为“高于二
7、级服务标准的设施设备、作业频次、增值服务、保险等” 。该自立“收费项目”和“收费标准” ，是在其长期超物价局审定标准收费违法行为败露后，又将其违法自定的2.2 元/平方米每月的物业服务收费 “标准”分解为（1.2+1.0） ，实为重复收费变相提高收费标准。更为恶劣的是，被举报人还强行将其违法自定的“综合服务费”与物价局审定的“物业服务费”实行“捆绑收费” ，其行为，已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 九 条 第 五 款 、 第 六 款 。5、不按照规定提供服务而收取费用被举报人物业服务水平低劣，其实际服务水平达不到5陕西省住宅小区物业服
8、务指导标准三级标准，物业服务收费严重违背“质价相符”的原则，被广大业主称为“超级的收费，等外的服务” 。被举报人自 2010 年 9 月至今，两年多都没能制定出“服务内容”和“服务标准” ，试想，一个连规章制度都制定不出来的服务企业，一个基础工作如此落后的服务企业，如何能有效履行法规及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。按物价部门为其审定的 1.20 元/平方米每月的收费标准与相对应的“二级服务标准” ，逐条对照，其实际服务水平各项指标均不达标。对被举报人在前期物业服务中存在的服务内容缺失、服务质量低劣等诸多问题难以在此一一列举，仅暂列以下主要问题（以二级服务标准对照）：（1）违反法规条
9、例，未按规定与开发商签订（或根本未签订） “前期物业服务合同”并备案；未按规定公示（或根本没有备案）的服务标准和收费标准。（2）企业管理基础工作落后。在其物业服务区域和收费场所看不到公示任何管理制度，根本就没有完整的物业管理服务方案。（3）物业服务从业人员人均服务建筑面积不达标。按“未来城”住宅建筑面积 10 万平方米及人均服务建筑面积2500 平方米计算，专为“未来城”住宅服务的从业人员至少应为 40 人，而目前估计不到 20 人（包括管理人员、财务人员） ，保安、保洁、维修人员等一线服务人员则更少。6（4）管理人员无服务意识。物业服务人员特别是管理人员服务消极，对待业主态度生硬冷漠，行为不
10、规范，员工无统一着装，不佩戴标牌。（5） 物业服务企业资质管理办法规定：三级资质物业服务公司“物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人” 。从其员工所表现出的能力和素质看，严重质疑 其管理人员、财会人员是否具有专业资格证书（未经核实前，此不做为问题） 。（6）无 16 小时服务电话。物业管理区域仅有一部客服电话（029-88859115） ，8 小时之内都很难拨通，8 小时之外无人接听。（7）从未以任何方式征询业主对物业服务的意见，广大业主对其服务满意率为零。（8）未按规定向全体业主公布物业服务资金年度预决
11、算及收支情况。（9）无物业管理区域共用设施设备年度养护及维修计划，保养和维修记录不全。（10 ）共用设施设备巡检制度健全 工作不规范。巡检记录不规范不齐全。2012 年 11 月 18 日拍摄到的“2 号楼水暖井巡逻检查表” ，竟只是 2011 年元月的两笔记录，记录纸显示为“辛迪物业” 。（11）未实行 24 小时值班报修制度，无“急修半小时内到达现场，一般维修 24 小时之内或在双方约定时间到达7现场”的维修机制。对于诸如水管爆裂、房屋漏水这类急修项目也是一拖再拖，对业主再三催促和意见置之不理，有的一拖就是几个月，没有维修回访制度和回访记录，维修回访率为零。（12） “未来城”物业服务区域
12、实为“不设防全开放区域” ，两端出入口无保安（仅有两名收停车费的） ；四栋住宅楼门厅均建有“值班台” ，除 1 号楼两个单元门各有一名门卫外，其余 3 栋住宅楼无人值班。电子门禁如同虚设。（13）无相应等级的重点区域、重点部位巡查制度，无“重点部位 3 小时巡查一次，重点区域、重点部位 3 小时巡查一次的巡查记录” 。2012 年 11 月 16 日，被举报人以公告业主：“由每天 3 次人工巡查改为每天 5 次电子巡更” 。实际情况是，之前根本没做到“每天 3 次人工巡查” ，之后实行的所谓“电 子 巡 更 系 统 只 是 管 理 者 考 察 巡 更 者 是 否 在指 定 时 间 按 巡 更
13、路 线 到 达 指 定 地 点 的 一 种 手 段 ”， 不 能 取代 人 工 巡 查 。 楼内经常有人散发色情名片骚扰业主；1 号楼 15 层某住宅内一人死亡连续多天满楼层（尸体）臭味弥漫，物业人员竟不知晓，经其他业主三番五次打电话催促才来查看，由此可看出其巡查制度之薄弱。（14）以标准中量化指标衡量，保洁工作也不达标。被举报人不能或不能完全履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，却故意违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提8高收费标准或者重复收费，不仅不能提供与其收费水平相适应服务，反而以其种种违法行为严重侵犯业主合法权益，其违法性质符合价 格 违
14、法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 九 条 第十 款 。（二）违反物业服务收费明码标价规定1、不明码标价被举报人自 2010 年 9 月-2012 年 11 月 15 日，在长达两年多的期间内，无视国家强制性法规，无视业主的一再强烈要求，拒不在其服务区域或收费地点对物业服务收费和物业区域内交通工具停放服务价格实行明码标价和公示，其行为已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格 违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 十 三 条 第 一 款 。2、不按照规定的内容明码标价迫于业主压力，被举报人于 2012 年 11 月 16 日公示了所谓“未来城物业管理服务收费标准公示牌” ，其
15、标价内容违反物业服务收费明码标价规定 ，实为“明码虚价公示牌” 。按照物业服务收费明码标价规定 ，明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话 12358 等。而其“公示牌”的内容仅有国家规定的十一项中的四项，特别是故意缺失“服务内容” 、 “服务标准”和“价格9管理形式”等重要标价内容；并故意缺失物业小区交通工具停放服务价格公示牌 ，以达其长期违法违规收费的目的，其行为，已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格 违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 十 三 条 第 二 款
16、。3、在标价之外收取未标明费用2010 年 9 月-2012 年 11 月 15 日期间，由于被举报人未公示任何收费项目及收费标准，因此其所有收费均为标价之外收费，其行为已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格 违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 十 三 条 第三 款 。4、使用虚假的和使人误解的标价内容“公示牌”中“电梯费” 、 “热水费”及 “综合服务费”等收费依据“实际测算成本”均为虚假内容； “公示牌”中， “暖气费”收费依据栏所谓“物价局备案文件”系伪造基础材料的产物；“公示牌”中自立“综合服务费”所谓“服务内容”属虚假内容；“公示牌”中“水费” 、 “电费”收费依
17、据栏所示“自来水销售价格及政府性收费表”和“陕西省物价局关于调整陕西电网电力价格的通知” ，为使人误解的标价内容，让业主误以为其自定水费（3.5 元/立方米） 、电费（0.65/千瓦时）价格为政府定价，以掩饰其随意加价的不合理性。实际情况是，政府上述文件规定的居民生活用水、电价格10分别为 2.9 元/立方米和 0.4983 元/千瓦时。被举报人上述行为已违反中华人民共和国价格法和物业服务收费明码标价规定 ，其违法性质符合价 格违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 十 三 条 第 四 款 。（三）物业服务收费中其它各项违法违规行为被举报人在物业服务收费的各个环节及所有收费项目上都存在违法
18、违规行为，除（一） 、 （二）项所陈述之外，其他违法违规事实如下：1、违反陕西省收费证管理办法规定。自 2010 年9 月以来，该公司在前期物业服务中长期无经营性服务价格（收费）证收费、不公示收费证收费以及不按照收费证核定的标准实施收费，应依据该办法第十六条、第十七条、第十八条之规定予以处罚。2、违反陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法规定，未经物价部门报批备案，擅自制定属于政府指导价的物业管理区域内交通工具停放服务价格，并不按规定样式在停车场所公示，其违法行为符合价 格违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 七 条 第 二 款 和 第 十 一 条 第 二 款 。3、违反西安市
19、电梯安全与节能监督管理办法第二十九条第三款“物业服务企业应当每半年公布一次电梯费用收支情况”规定，未公布 2012 年上半年电梯费收支情况，应依据该办法第四十九条之规定由价格主管予以处罚。114、违反西安市物价局西安市城市生活垃圾处理收费实施意见的规定，擅自改变实行政府定价的城市生活垃圾处理（由个人交纳的）收费标准，政府规定个人交纳标准为 2 元/每人每月，而被举报人却擅自定为 6 元/每户每月。由于“未来城”住宅大部分为小、中户型，居住人口一般为 1-3 人，其改变收费标准的行为实为变相提高标准多收费，其行为已违法中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格 违 法 行 为 行 政 处 罚
20、规 定 第 九 条 第 三 款 。5、违反陕西省物业服务收费管理办法规定。从未公 布 “物 业 管 理 区 域 的 水 、 电 总 用 量 ， 业 主 的 水 、 电 总 用量 ， 物 业 服 务 企 业 的 水 、 电 用 量 ， 公 摊 的 水 、 电 用 量 和费 用 的 计 算 方 式 ”， 违 反 “按 照 物 价 局 水 电 价 格 政 策 据 实分 摊 并 定 期 公 布 ”的规定，不按规定计算分摊，擅自随意加价。被举报人自定的水价为 3.5 元 /立方米，比目前我市居民生活用水 2.9 元/立方米的价格高出 0.60 元/立方米，高出幅度为 20.69%；其自定的电价为 0.6
21、5 元/千瓦时，比目前我市居民生活用电 0.4983 元/千瓦时的价格高出 0.1517元/立方米高出幅度为 30.44%。对于如此高的水电费分摊加价，被举报人从不公布相关数据及公摊办法，实为借分摊之名，随意加价。另外，被举报人自定的热水价格更是无理和离谱，违反“业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取”的原则，不提出成本价格方案，不与业主12协商，单方强行规定每户每月必须交基础费 75 元/3 吨，超过部分按 18 元/吨，肆意侵犯业主权益。被举报人违反水电价格政策，其行为已违反中华人民共和国价格法 ，其违法性质符合价 格 违 法 行 为 行 政 处罚 规 定 第 九 条 第 一 款
22、。6、违反陕西省物业服务收费管理办法及西安市物价局关于做好自备锅炉供热价格协商备案公示工作的通知规定，既不公示 2011 年采暖费收支，今年，又不按照物价局规定的协商备案程序及“供热单位需将上述材料备齐后再来办理备案手续”的要求，在不具备“能够证明供热价格协商过程的有关基础性材料”的情况下，或是伪造上述虚假材料欺骗碑林区物价局，单方按 6.8 元/每平米每月的供热价格报碑林区物价局违规备案。被举报人在“直接关乎广大用热群众切身利益，关系社会稳定大局” 的供热价格变动这一问题上，拒不 执 行 政 府 的 价 格 干 预 措 施 ，违 反 中 华 人 民 共 和 国 价 格 法 ， 其 违 法 性 质 符 合 价 格违 法 行 为 行 政 处 罚 规 定 第 八 条 第 一 款 。目 前 ， 被 举 报 人 上 述 各 种 价 格 违 法 行 为 仍 在 持 续 中 。四、举报诉求（略）13顺致敬意 （部分业主代表）举报人签字二一二年十一月 XX 日、呼吁：“未来城”广大业主积极行动，依法维权，必须和无良物业的价格违法行为做坚决斗争，首先必须对其在物价局审定的收费项目和收费标准之外违法自立项目和自定标准且毫无服务内容的的所谓“综合服务费” ，坚决拒交!
