1、房产税契税和车船税 P222第一节 房产税,一、概念房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 二、征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，房产税的征税范围不包括农村。三、征税对象房产税的征税对象是房产,四、纳税人房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为： 1.产权属于国家所有的，其经营管理单位和个人是纳税人。 2.产权出典的，承典人为纳税人。 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。,五 、计税依据 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。 (一)从价计征 房产税从价计征
2、，是指以房产余值为计税依据，房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。,1)房产原值 “固定资产”税目中记载的房屋原值;明显不合理的应重新评估 2)包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施 3)纳税人对原房屋改建扩建的,要增加房屋的原值. 4)对投资联营的房产 A 参与分配共担风险的按房产余值 B 取得固定收入 , 按租金计征 5)对融资租赁 以房产余值计征,(二)从租计征房产税从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。,六、税率房产税采用比例税率，税率分别为：从价计征的是为1.2%(年
3、)；从租计征的为12%。 从价计征=房产原值(1-扣除比例)1.2% 从租计征=房产租金12%,计算,例如某企业2006年上半年共有房产原值4000万元，6月底办理移交手续,将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，7月1日起计租租期一年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。 计算该企业2006年应缴纳的房产税(扣除比例20%),(1)经营自用有房产应缴纳的房产税 =(4000-200)(1-20%)1.2%=36.48 200 ( 1-20%)1.2%126=0.96 (2)出租的房产应
4、缴纳的房产税 =1.5 6 12% =1.08 (3)在建工程转入的房产应缴纳的房产税 =500(1-20%)1.2%124 =1.,七、减免规定 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产； 2.由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 3.宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产； 4.个人所有非营业用的房产； 5.经财政部批准免税的其他房产。,八、征收管理房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点为房产所在地。,第二节 契税,一、概念契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税暂行条
5、例于1997年10月1日在全国实施。,二、征税对象契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、发生所有权转移的房屋。具体包括： 1.国有土地使用权出让 2.土地使用权转让 3.房屋买卖 4.房屋赠与 法定继承不征 5.房屋交换,三、纳税人契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。 四、计税依据契税的计税依据为不动产的价格。具体分为： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。,2.土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由税务机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 4
6、.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。,五、税率契税实行3%-5%的幅度比例税率，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内根据各地实际情况确定。 镇江144平以上4%,以下2%,六、减免 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教育、医疗、科研和军事设施的； 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的； 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的。等,车船税,一.概述 1.概念:是对我国境内拥有车船的单位和个人所征收的一种税. 2.车船税的特点: 1)合并两个税种车船使用牌照税和车船使用税合并 2)适当调整了税目分类和
7、税额标准 3)对车船税的减免项目进行了调整 对经营性车船和财政负担的经费的单位的自用车船不再免税,而为了保护环境,照顾低收入群体(拖拉机、公共交通车船免税),4)加大了税收征管力度 规定由保险公司在销售机动车交通事故强制保险时代扣代缴车船税. 二.纳税人和征税对象 1.纳税人 所有人和管理人,如果前者未缴纳的，使用人代缴. 2.征税对象:是依法在公安交通农业等车船管理部门登记的车船.,三.应纳税额的计算 1.税率,2.计税依据:辆、载重吨位、净吨位 1)乘人汽车、电车、摩托车、自行车、畜力车 以辆 2)载货汽车、机动船 以净吨位 3)非机动船 载重吨位 “净吨位”车辆是指在其总吨位数内，减去车
8、皮吨位和司机间、业务员所占用地方吨位所余吨位。即实际载货和载客吨位的总和。船舶是指在其总吨位内减去驾驶间，轮机间，业务办公室，卫生设备及船员住室等占用吨位的所余吨位，即实际载货和载客吨位的总和。 “载重吨位”：系指车辆和非机动船的实际载货吨位。,四.减免下列车船免征车船税： （一）非机动车船（不包括非机动驳船）； （二）拖拉机； （三）捕捞、养殖渔船； （四）军队、武警专用的车船； （五）警用车船； （六）按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶； （七）依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。,五.征收管理 1.车船
9、税由地方税务机关负责征收。 2.车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。 跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。 4.车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。 车船税按年申报缴纳。具体申报纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 5.从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当依法代收代缴车船税。,行为税,印花税,土地增值税,城市维护税及教育费,车辆购置税,定义:是指以某些特定行为目的为征税对象的一类税. 广义: 狭义: 除流转税、所得税、财产税之外的 特定目的征税的
10、税类,印花税,一.概述 1.概念对经济活动和经济交往中书立，领受的凭证征收的一种税 . 2.产生 1624荷兰 英国的哥尔柏说印花税是“拔最多毛，听最少的鹅叫”的税种.,二 纳税人和征税范围 1.印花税的纳税人是指在中国境内书立、领受税法所列举凭证的单位和个人。具体包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。 根据书立、领受应税凭证的不同，纳税人可分为： 立合同人、立据人(双方) 立帐簿人 一方 领受人 一方 使用人(在国外书立,在国内使用),2.征税范围 1)合同或者具有合同性质的凭证 2)产权转移书据； 3
11、)营业帐簿； 4)权利许可证照； 5）经财政部确定征税的其他凭证。,三.税率和计算 1.税率 (1)比例税率 1) 适用1税率的为财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同； 2)适用0.5税率的是加工承揽合同，建设工程勘察设计合同，货物运输合同，产权转移书据，营业帐簿税目中已记载资金的帐簿； 3)适用0.3税率的为购销合同、建筑安装承包合同、技术合同； 4)适用0.05税率的为借款合同；,（2）定额税率 权利许可证照和营业帐簿中的其他帐簿，适用定额税率，均为按件贴花，税额为5元。因为没有金额记载,2。计税依据 (1)一般规定 1)购销合同的计税依据为购销金额： 2)加工承揽合同的计税依据为加工
12、或承揽收入； 、受托方提供原材料的加工定做合同，合同中分别记载加工费和原材料金额，分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额合计为应贴印花税，合同中未分别记载的，应就全部金额依加工承揽合同计税。、委托方提供主要材料或原料，受托方提供辅料的加工合同，无论加工费和辅料金额是否分别记载，均以辅料与加工费合计数，依加工承揽合同计税贴花。 3)、建设工程勘察设计合同的计税依据为收取的费用； 4)、建筑安装工程承包合同的计税依据为承包金额；,5)、财产租赁合同的计税依据为租赁金额； 对只有租金标准而无租赁期限的，应从开始租赁之日起，根据租金标准计算税额，每期（月份、季度或年度）贴花一次，直到租赁期
13、结束为止。 6)、货物运输合同的计税依据为运输费用。 不包括货物金额、装卸、保险费,7)、仓储保管合同的计税依据为仓储保管费； 8)、借款合同的计税依据为借款金额； 9)、财产保险合同的计税依据为保险费收入金额； 10)、技术合同的计税依据为合同所载价款、报酬、使用费的金额依据计税； 为鼓励技术研究开发，对技术开发合同，只就合同所载的报酬金额计税，研究开发费不作计税依据，但对合同约定按研究开发经费一定比例作为报酬的，应按一定比例的报酬金额计税贴花。,11)、产权转移书据的计税依据为所载金额； 对双方相互交换房产或其他不动产并结算差价而书立的合同等凭证，各方都应以双方的房产或其他不动产的价值之和
14、并加上结算差价，按照产权转移书据的税率计算贴花。 12)、营业帐簿中记载资金的帐簿，按实收资本和资本公积之和的万分之五贴花，其他帐簿按件贴花5元； 13)、股权转让书据的计税依据为实际成交价格,财政部决定从2008年9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1。 对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据，由立据双方当事人分别按1的税率缴纳股票交易印花税，改为由出让方按1的税率缴纳股票交易印花税，授让方不再征收。,(2)特殊规定 1)以金额、收入、费用作为计税依据的,应全额计税 2)同一凭证涉及两个或两个以上经济事项的,应分别记载分别纳税,不分的从高
15、计算. 3)未标明金额的,按国家牌价 按市场价格 4)外币 本币 5)4舍5入 6)暂时无法确定计税金额的,定额，结算时按实际金额. 7)合同无论是否兑现均应纳税,土地增值税,第一节 概述 开征的意义 1.开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。 2.开征土地增值税，增加财政收入。土地增值税清算.doc,第二节 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 1.转让国有土地使用权 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3。对转让行为征税 1）出让不征税 2）出租不征税 4。对转让房地产并取得增值收入征税 1）继承、赠与不征税，单位的赠与要征 2）取得收入并
16、有增值的才征税,二、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 不论内外、不论单位还是个人、不论专营还是兼营。 三、税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。 P221,土地增值税税率表,第三节 转让房地产增值额的确定一、收入的确定 转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,二、扣除金额的计算* (一)取得土地使用权所支
17、付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施的成本,(三)开发土地和新建房及配套设施的费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。A。利息能单列的 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。,其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除。 房地产开发费限额利息（12）5% 其中min(实际发生利息，计算利息) B。利息不能单列的 凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能
18、提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。 房地产开发费限额（12）10% 限额与实际取小,(四)旧房及建筑物的评估价格 重置价成新度转让旧房的扣除项目有（）（四）（五） (五)与房地产转让有关的税金：营业税及其附加、 印花税（房地产开发企业计入管理费用） 营业税及附加一般是：转让收入 5% （110%）(六)财政部规定的其他扣除项目，即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。（12） 20% 房地产开发公司销售新房扣除项目为（）（二）（三）、（五）
19、、（六）共计五项,重置成本*成新度折扣率 重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造四同新房及建筑物所需花费的成本（四同：面积/层次/结构/标准相同） 成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣,营业税按营业税税目“销售不动产”计算缴纳的营业税，税率5% 城建税按应缴营业税额计算缴纳的城建税，税率为（7%，5%，1%） 教育费附加按应缴营业税额计算缴纳的教育费附加，费率为3% 印花税按产权转移书据所载金额的万分之五计算,第四节 应纳税额的计算 1.计算土地增值额土地增值额=转让房地产的总收入扣除项目金额 2.计算土地增值额与扣除项目比例土地增值额与扣除项目比例=(转让
20、房地产的总收入扣除项目金额) 扣除项目金额 3。计算选择适用税率，计算 A。应纳税额=每级距的土地增值额适用税率 B。应纳土地增值税土地增值额 适用率扣除项目金额合计速算扣除率,适用税率,纳税人建造普通标准住宅出售，20%的，免征土地增值税；20%的，按规定就其全部增值额征税。 #普通标准住宅的界定： 2005531前由省级人民政府规定；2005.6.1起，普通标准住宅应同时满足以下条件： A、住宅小区建筑容积率1.0 B、单套建筑面积120平方米（允许上浮标准的20%） C、实际成交价格同级别土地上住房平均交易价格1.2（允许上浮标准的20%） *高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。,
21、例1 房地产转让收入180万元，允许扣除项目金额50万元。 土地增值额18050130 土地增值率130/50=2.6260% 应纳土地增值税5050%30%50（100%50%）40%50 （200%100%）50%（13050200%）60%60.5万元 或者13060%500.35,某房地产开发公司出售一栋商品房，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费共275万元。该公司为此楼支付的地价款和按国家统一规定交纳的的有关税费500万元；房地产开发成本1500万元；因该公司同时建造多处房产，不能按该楼计算分摊银行贷款利息支出；该公司所在地政府规定的费用扣除比例为10%。计算该公司出售
22、房地产应缴纳的土地增值税。,1.扣除项目金额 1)取得土地使用权的金额500万元 2)房地产开发成本1500万元 3)房地产开发费用 限额 (500+1500)10%=200 4)房地产税金275万元=5000 5% （1+10%） 5)加计扣除 (500+1500) 20%=400万元 合计2875万元 2.土地增值额 5000-2875=2125 3.土地增值率21252875=73.91% 4.应纳土地增值税=土地增值额 适用税率-扣除项目合计金额速算扣除系数= 2125 40%-2875 0.05=706.25,8.某生产企业2007年转让一幢八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400
23、万元，缴纳相关税费共计50万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，经评估为4成新。该企业转让办公楼应缴纳的土地增值税为（）。 A.9.5万元 B.9.0万元 C.8.5万元 D.8万元,8. 答案 B 解析 本题中扣除项目合计：80040%+50=370（万元），增值额=400370=30（万元）。则增值率=30370=8.11%，适用税率30%。应纳税额=3030%=9（万元）。,车辆购置税,第一节 概述 1。车辆购置税的概念 是对在我国境内购置应税车辆的单位和个人，按其购置车辆的价格的一定比率征收的一种税。 1)购置：购买、进口、自
24、产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆的行为 2)车辆：汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车,2。特点 1)兼有财产税和行为税的性质 2)是价外税 3)属于费改税 3。由来 由原来的车辆购置费转化而来。 1985年国务院规定对所有购置车辆的单位和个人一律征收车辆购置附加费，作为由中央调控用于公路建设的专项资金，由交通部负责 按排使用。98年决定费改税。2000年10月22日国务院颁布了，并于 2001年1月1日开始实施。,第二节 纳税人和征税范围 1。车辆购置税的纳税人 是在中华人民共和国境内购买、进口、自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆的单位和个人。 2。征税范围 1)
25、汽车、 2)摩托车、3)电车、4)挂车、5)农用运输车,第三节 计算 1。税率 10% 2。计税依据 1)购买自用车辆：纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税。 2)进口自用应税车辆计税依据 计税价格=关税完税价格+关税+消费税 3)纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的应税车辆的计税价格，参照最低计税价格核定。 (市场平均交易价格) 4)纳税人自产或者进口自用应税车辆，申报计税价格低于同类型车辆，又无正当理由的， 按照最低计税价格征收车辆购置税。,3.应纳税额的计算 应纳税额=计税价格比例税率 购买自用车辆 应纳税额=(支付的全部价款+价外费用) 比例税
26、率 进口自用车辆 应纳税额=(关税完税价格+关税+消费税 ) 比例税率 纳税人自产、受赠、获奖或其他方式取得自用车辆的 应纳税额=规定的最低计税价格适用税率,某企业进口的一部免税车辆现因改变用途需依法缴纳车辆购置税,已知该车辆原价50万元,同类型新车最低价格为40万元,该车已使用5年,规定使用年限为15年,车辆购置税税率10%,.计算该公司应缴纳的车辆购置税. 最低计税价格=同类型新车最低计税价格1-(已使用年限规定使用年限)100% 其中国产车辆按10年，进口汽车按15年计算=40 1-(515) 100%=应纳车辆购置税= ( 略 )10%,城市维护建设税,一、概念城市维护建设税是对缴纳增
27、值税、消费税、营业税的单位和个人，按其实际缴纳的“三税”税额的一定比例征收，专门用于城市维护建设的一种税。,二、征税范围城市维护建设税在全国范围内征收三、纳税人城市维护建设税是指缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。对外商不征 四、计税依据纳税人实际缴纳的“三税”税额,1)包括查补的三税,但不包括三税的滞纳金和 罚款 2)三税的免征或减征,同时也免征和减征 3)海关对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城建税;对进口产品代征增值税、消费税，不征城建税; (*简记:出口退不退,进口征不征),五、税率 城市维护建设税实行地区差别比例税率，具体是： 1.纳税人所在地为市区的，税率为7%。
28、2.纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%。 3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。 *两种特殊情况，可按“三税”所在地的规定税率就地缴纳城建税。 A、由受托方代扣代缴、代收代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城建税按受托方所在地适用税率执行。 B、流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“三税”的，其城建税按经营地适用税率执行。,六、减免税规定 城市维护建设税原则上不单独减免，具体规定为： 1. 海关对进口产品代征增值税、消费税的,不征收城市维护税。 2.对出口产品退增值税、消费税的,不退还增值税、消费税. 3。对“三税”补罚,城建税也要补罚,但三税的滞纳金和罚款不计入 4.对于因减免税（不包括出口）而需进行“三税”退库的，城市维护建设税也可以同时退库。 5.对个别缴纳城市维护建设税确有困难的企业和个人，由市县人民政府审批，酌情给予减免税照顾。,
