1、项目土地增值税契税房产税土地使用税概念对有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权并取得增值性收入 的单位和个人所征收以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或 租金收入为计税依据，向房屋产权所有人 征收的一种财产税以开征范围的土地为征税对象， 以实际占用的土地面积为计税标准, 按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税特点1、以转让房地产取得增值额为对象2、征税面比较广3、采用扣除法和评估法计算增值额4、实行超率累进税率1 .契税属于财产转移税2 .契税由财产承受人缴纳1 .房产税属于财产税中的个别财产税2 .征税范
2、围限于城镇的经营性房屋3 .区别房屋经营使用方式规定征税办法1 .对占用土地的行为征税2 .征税对象是国有土地3 .征税范围有所限定4 .实行差别幅度税额征收范围征收不征收征收不征收征收不征收1、有偿转让国有土地使用权2、有偿转让地上建筑物和其他附着物3、非公益性赠予4、将投资联营房地产再转让5、合作建房，1、转让非国有土地、出让国有土地的行为2、继承不征3、房产、土地使用权所有人赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为4、公益性捐赠5、以房地产进行投资、联营的1、国有土地使用权出让2、土地使用权转让（出售赠与和交换）3、房屋买卖以房产抵债或实物交换房屋。以房产作投资或作股权转让。买房拆料或翻建
3、新房4、房屋赠与（以获奖方5、房屋产权相互交换，双方交换价值相等6、企业改革中有关契税政策（权属不属于转移）是以房屋形态表 现的财产。房屋则 是指有屋面和围 护结构（有墙或两 边有柱），能够遮 风避雨，可供人们 在其中生产、工 作、学习、娱乐、居住或储藏物资 的场所。独立于房屋之外的 建筑物，如围墙、烟 囱、水塔、变电塔、 油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、 室外游泳池、玻璃暖 房、砖瓦石灰窑以及 各种油气罐等，则不 属于房产城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区建成后转让的6、单位交换房地产7、抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债6、合作建房，建成后分房自用7、企业兼并转让
4、房地产8、个人之间互换自有居住住房的9、房地产抵押期间10、房地产出租的11、房地产评估增值12、国家收回房地产权式取得房屋产权的）5、房屋交换（由支付差价方缴纳）6、企业改革中有关契税政策对其余涉及土地、房屋权属转移的7、房屋附属设施有关契税政策7、房屋附属设施有 关契税政 策（不涉及 土地使用 权和房屋 所有权转移的）项目土地增值税契税房产税土地使用税税率适用四级超率累进税率实行幅度比例税率，税率幅度为 3%5%依据房产计税余值计税的，税率为1.2%（年税率）。依据房产租金收入计税的，税率为12%。对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按 4 %的税率征收。【相关知识点】 个
5、人出租房屋给他人居住的，营业税按3%,个人所得税按10%。适用税额一一分级幅度税额纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使在中华人民共和国境内转移土地、房屋产权纳税1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的用权及地上的一切建筑物和其他附着物权属，承受的单位和个人为契税的纳税属国家所有的经营管理单位单位或个人缴纳。产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人， 还包括外 商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、 港澳台同胞及外国公民等。人1111属集体和个人所有1 出典的1 产权所有人、承典人不在房屋所在地的1 产权未确定及租典纠纷未解决的 无租使用
6、其他房产的问题集体单位和个人承典人房产代管人或者使用人由房产代管人或者使用人由使用人代为缴纳2 .土地使用权未确定或权属纠纷未解决 的，由实际使用人纳税。3 .土地使用权共有的，由共有各方分别纳 税。4 .对外商投资企业和外国企业暂不适用 城镇土地使用税。一、房地产开发企业有 5项费用扣除：取得土地使用权支付的金额1、国有土地使用权出售、房屋买卖成交价格1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。其中：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。房地产的开发成本2、土地使用权赠由征收机关参照(1)房产原值是指纳税人按照会计制度纳税人实际占用的土地面积， 以房地产管计税
7、依据房地产开发费用A能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，与、房屋赠与土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。(2)房产原值应包括与房屋不可分割的理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳计税依据其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本)X5%以内3、换、土地使用权交房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。为了维持和增加房屋的使用功能或使房税，待核发土地使用证后再作调整。B
8、否则：（取得土地使用权所支付的金额4、国有土地使用承受人取得该土屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可+房地产开发成本）X10%以内。权出让地使用权而支付随意移动的附属设备和配套设施，如给排注意：超过上浮幅度的利息不得扣除；加以协议方式出的全部经济利益水、采暖、消防、中央空调、电气及智能息、罚息不得扣除。让的成交价格化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单税金：营业税、城建税、教育费附加。以竞价方式出为竞价的成交价独记账与核算，都应计入房产原值附加费用扣除让的格,土地出让金、（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建（取得土地使用权时支付的金额 +房地产先以划拨方式市政建设配套费的，要相应增加房屋的原值开
9、发成本）x20%取得土地使用权，以及各种补偿费（4）更换房屋附属设施和配套设施的，二、非房地产开发企业有 4项费用扣除：后经批准改为出用应包括在内在将其价值计入房产原值时，可扣减原来取得土地使用权的金额让方式取得该土应补缴的土地出相应设备和设施的价值；对附属设备和配房地产的开发成本地使用权的让金和其他出让套设施中易损坏，需要经常更换的零配期间费用已购公有住房费用件，更新后不再计入房产原值，原零配件税金（包括印花税）补缴土地出让金免征土地权属转的原值也不扣除三、从事旧房交易的 3项扣除项目：和其他出让费用移的契税（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋旧房的评估价格成为完全产权住功能的地下建筑，包括
10、与地上房屋相连的取得土地使用权支付的价款（必须有凭房的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、据）地下人防设施等，均应当依据有关规定征交易过程中的相关税费收房产税。有下列情况之一的，需要对房地产进行评2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依估，并以评估价格确定转让房地产收入，据。扣除项目的金额:3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。1、出售旧房及建筑物的2、隐瞒、虚报房地产成交价格的3、提供扣除项目金额不实的4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。(1)对于以房产投资联营，投资者参与 投资利润分红，共担风险的，按房产的余 值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承
11、担联 营风险的，实际是以联营名义取得房产租 金，应根据暂行条例的有关规定由出租方 按租金收入计算缴纳房产税。(2 )对融资租赁房屋的情况一一计征房 产税时应以房产余值计算征收。应纳税额的计算一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法：1、计算增值额增值额=收入额-扣除项目金额2、计算增值率增值率=增值额+扣除项目金额X103、确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数二、出售旧房应纳税额的计算方法：1、计算评估价格评估价格=重置成本价x成新度折扣率2、汇集扣除项目金额3、计算增值率4、
12、依据增值税率确定适用税率5、依据适用税率计算应纳税额三、特殊售房方式应纳税额的计算方法应纳税额=计税依据X税率0%一、地上建筑物房产税应纳税额的计算公 式为：应纳税额=房产计税余值（或租金收入）X适用税率二、地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为：1、工业用途房产，以房屋原价的 50%60%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值X （1 -原值减除比例）X1.2%2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值X （1 -原值减除比例）X1.2%3、出租地下建筑，按照出租地上建筑的 有关规定计算征收房产税。一、基本规定1、国家机关、人民团体、军队自用土地
13、2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地4、市政街道、广场、绿化地带公共用地5、直接用于农、林、牧、渔业生产用地6、开山填海整治的土地自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土使用税 5年至10年。7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地二、特殊规定1、城镇土地使用税与耕地占用税的征税一、国家机关、人民团体、军队自用房产二、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产三、宗教寺庙、公园、
14、名胜古迹自用房产见教材237页四、个人拥有的非营业用的房产五、经财政部批准免税的其他房产1 .企业办的各类学校、医院、托儿所、幼 儿园自用的房产免税2 .经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房 屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房 产税。3 .对军队空余房产租赁收入暂免征收房 产税。4 .基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施 工期间一律免征房产税。基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者 估价转让给基建单位的， 应当从基建单位 接收的次月起，依照规定征收房产税。5 .纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修其间免征房产税。6 .纳税单位与免税
15、单位共同使用的房屋， 按各自使用的部分划分， 分别征收或免征 房产税。范围衔接凡是缴纳了耕地占用税的， 从批准征用之 日起满一年后征收土地使用税；征用非耕 地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征 用之次月起征收土地使用税。2、免税单位与纳税单位之间无偿使用的 土地对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如 公安、海关等单位使用铁路、民航等单位 的土地），免征土地使用税；对纳税单位 无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照 章缴纳土地使用税。3、房地产开发公司建造商品房的用地房地产开发公司建造商品房的用地， 除经 批准开发建设经济适用房的用地外， 对各 类房地产开发用地一律不得减免、。5、基建项目在建期间的
16、用地8、关闭、撤销的企业占地企业关闭、撤销后，其占地未作其他用途， 可暂免征收城镇土地使用税；如果土地转减免税优惠减免税优惠一、一般减免税规定1、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20% 的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要而被政府征用、收回 的房地产，免税。3、居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 （非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的,减半征收土 地增值税；居住未满3年的、按规定计征 土地增值税。二、特殊减免税规定见教材
17、238页一、契税减免基本规定：1 .国家机关、事业单位、社会团体、军 事单位承受土地、房屋用于办公、教学、 医疗、科研和军事设施的，免征契税。2 .城镇职工按规定第一次购买公有住四的,免征契税。3 .因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4 .土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5 .承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。二、财政部规定其他减免契税项目1、对拆迁居民拆迁重新购置住房的，对 购 房成交价格 中 相 当干拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补7.老年服务
18、机构自用的房产暂免征收。让给其他单位使用或企业重新用于生产偿款的，对超过部分征收契税。8.按政府规定价格出租的公有住房和廉经营的，应依照规定征收。2、对承受国有土地使用权应支付的土租住房是免征房产税的。9、搬迁企业的用地地出让金，要征收契税。不得因减免出9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制10、企业的铁路专用线、公路等用地让金而减免契税镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收。11、企业范围内荒山、林地、湖泊等占地10.对房地产开发企业建造的商品房，在12、企业的绿化用地出售前不征收房产税。但对出售前房地产对企业厂区（包括生产、办公及生活区）开发企业已使用或出租、 出借的商品房应以内的绿化用地，
19、应照章征收土地使用按规定征收房产税。税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开11.对为高校学生提供住宿服务并按高教放的公园用地，暂免征收土地使用税。系统收费标准收取租金的学生公寓，免26、老年服务机构自用的土地征。27、邮政部门的土地12.,对高校后勤管理部门剥离出来而成29、高校后勤经济实体自用的土地立的进行独立核算并有法人资格的高校30、供热企业用地后勤经济实体自用的房免征房产税。31、国家天然林保护工程自用的土地13.铁道部所属铁路运输企业自用的房32、人民银行自用的土地产，继续免征房产税。33、铁路行业自用的土地14.中国人民银行总行（含国家外汇管理34、国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库局
20、）所属分支机构自用的房产，免征。15.天然林的保护工程相关的房产免税。自用土地16.国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库。纳税申报应自转让房地产合同签订之日起 7日内，签订土地、房屋权属转移合同的当天，房产用途变化纳税义务时间1、购置新建商品房，自房屋交付使用之向房地产所在地的主管税务机关办理纳或者取得其他具有土地、房屋权属转移1、将原有房产用于从生产经营之月次日起计征城镇土地使用税。税申报。合同性质凭证的当天。生产经营起2、购置存量房，自办理房屋权属转移、自纳税义务发生之日起 10日内2、自建房屋用于生从建成之次月起变更登记手续，房地产权属登记机关签发产经营房屋权属证书之次月起计征城镇土地使3、
21、委托施工企业建从办理验收手续用税。设的房屋之次月起（此前已3、出租、出借房产，自交付出租、出借使用或出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。的新建房屋，应从4、房地产开发企业自用、出租、出借本使用或出租、出借企业建造的商品房，自房屋使用或交付之的当月起）次月起计征城镇土地使用税。4、购置新建商品房自房屋交付使用5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之之次月起日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。5、购置存量房自办理房屋权属6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用转移、变更登记手次月起缴纳城镇土地作用税。续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起16、纳税人出租、出借房产17、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房自交付出租、出借房产之次月起自房屋使用或交付之次月起纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收在土地、房屋所在地的征收机关缴纳房产税在房产所在地缴纳。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳在土地所在地缴纳。土地不在同一县市，分别向土地所在地的税务机关申报缴纳
