1、2019年2月23日星期六,http:/,1,第六章,土地增值税,2019年2月23日星期六,http:/,2,第一节,纳税义务人,2019年2月23日星期六,http:/,3,土地增值税的纳税人,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。,2019年2月23日星期六,http:/,4,
2、多项选择题,【例题1】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有( )。A建造房屋的施工单位B中外合资房地产公司C出售国有土地使用权的事业单位D房地产管理的物业公司【答案】BC【解析】A、D均属营业税纳税人。,2019年2月23日星期六,http:/,5,第二节,征税范围,2019年2月23日星期六,http:/,6,一、征税范围一般规定,转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。,2019年2月23日星期六,http:/,7,二、征税范围判定标准,标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地
3、使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。,2019年2月23日星期六,http:/,8,标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。,2019年2月23日星期六,http:/,9,三、征税范围的具体事项(教材P202203),
4、2019年2月23日星期六,http:/,10,三、征税范围的具体事项(教材P202203),2019年2月23日星期六,http:/,11,判断题,【例题2】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。(2002年考题，分值1分)A赠予社会公益事业的房地产 B个人之间互换自有居住用房地产C抵押期满权属转让给债权人的房地产D兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。,2019年2月23日星期六,http:/,12,多项选择题,【例题3】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。(200
5、3年考题，分值1分)A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的【答案】ABC【解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。,2019年2月23日星期六,http:/,13,第三节,税 率,2019年2月23日星期六,http:/,14,四级超率累进税率表,2019年2月23日星期六,http:/,15,第四节,应税收入与扣除项目的确定,2019年2月23日星期六,http:/,16,计税依据的基本规定,土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所
6、取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。,2019年2月23日星期六,http:/,17,一、应税收入,应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。,2019年2月23日星期六,http:/,18,二、确定增值额的扣除项目(教材P183185),2019年2月23日星期六,http:/,19,新建房地产转让的扣除,1取得土地使用权所支付的金额，包括： (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； (2)纳税人在取得土地使
7、用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 2房地产开发成本他指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。,2019年2月23日星期六,http:/,20,新建房地产转让的扣除,3房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。,2019年2月23日星期六,http:/,21,房地产开发费用的扣除,(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利
8、息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5以内,2019年2月23日星期六,http:/,22,房地产开发费用的扣除,【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即(280+520)5，利息按实际发生数扣除。,2019年2月23日星期六,http:/,23,房地产开发费用的扣除,(2)纳税人不能按转让房地
9、产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)10以内,2019年2月23日星期六,http:/,24,房地产开发费用的扣除,【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)10，超限额部分不得扣除。,2019年2月23日星期六,http:/,25,4与转让房地产有关的税金扣除,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产
10、开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。,2019年2月23日星期六,http:/,26,5财政部规定的其他扣除项目,土地增值税条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人可按细则第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20的扣除，用公式表示：加计扣除费用(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)20,2019年2月23日星期六,http:/,27,举例说明,【应用举例】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即(280+520)20。需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行
11、任何开发与投入就转让，也不允许扣除20的加计费用。,2019年2月23日星期六,http:/,28,选择题,【例题7】某房地产开发公司整体出售新建的商品房，土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )。(2003年考题，分值1分)A1500万元 B2000万元 C2500万元 D3000万元【答案】D【解析】不能计算分摊银行借款利息，开发费用按地价款和开发成本之和的10以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为1000010=1
12、000万元；其他扣除项目按20计算，其他扣除项目=1000020=2000万元。合计为：1000+20003000万元。,2019年2月23日星期六,http:/,29,第五节,应纳税额计算,2019年2月23日星期六,http:/,30,一、计税依据 土地增值额,土地增值额转让收入一扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：1隐瞒、虚报房地产成交价格的；2提供扣除项目金额不实的；3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,2019年2月23日星期六,http:/,31,二、税额计算公式 (教材P186187),应纳税额=增值额适
13、用税率一扣除项目金额速算扣除系数,2019年2月23日星期六,http:/,32,选择题,【例题9】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金2775万元(其中印花税金25万元)。该企业应缴纳土地增值税( )。(2004年考题，分值1分)A9675万元 B9750万元 C30675万元 D30750万元,2019年2月23日星期六,http:/,33,【答案】C 【解析】 扣除项目金额3700+2775=39775万元 土地增值额5000-39775=10225万元 增值额与扣除项目比率102253977526
14、，适用税率为30，扣除率为0 应纳土地增值税102253030675万元。 (非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。),2019年2月23日星期六,http:/,34,选择题,【例题10】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为( )。(1999年考题，分值1分)A180万元 B240万元 C300万元 D360万元【答案】B【解析】 扣除项目金额 50+200+40+60+(50+200)20= 400(
15、万元) 土地增值额=1000400=600(万元) 增值额与扣除项目之比=600400=150，应选第3档税率 应纳土地增值税=60050一40015=240(万元),2019年2月23日星期六,http:/,35,第二种计算方法,已知：扣除项目金额为400万元；土地增值额为600万元。分段计算过程如下：1.不超过50%的部分（0200万元之间）20030%60（万元）2.50%100%的部分20040%80（万元）3.100%200%的部分20050%100(万元） 应纳土地增值税=60+80+100=240(万元),2019年2月23日星期六,http:/,36,第六节,税收优惠,2019
16、年2月23日星期六,http:/,37,减免税规定,一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；如果超过20的(含20)，应就其全部增值额按规定计税。 二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：1居住满5年或5年以上的，免征；2居住满3年未满5年的，减半征税；3居住未满3年的，按规定计税。,2019年2月23日星期六,http:/,38,第七节,征收管理与纳税申报,2019年2月23日星期六,http:/,39,一、申报时间,土地增值税的纳税申
17、报时间为纳税人签订房地产转让合同后7日内。,2019年2月23日星期六,http:/,40,二、纳税地点,土地增值税的纳税地点为房地产所在地(即房地产坐落地)主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：1纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。2纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。,
