1、第七节 土地增值税法律制度,一、土地增值税概述 （一）土地增值税的概念 土地增值税-是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （二）土地增值税的特点 1.在房地产转让环节征收 2.以房地产转让实现的增值额为计税依据 3.征税范围比较广 4.采用扣除法和评估法计算增值额 5.实行超率累进税率,二、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人-是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2
2、】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。,P202教材 【例题单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让住房的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校正确答案B 答案解析本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。,三、征税范围 1.征税范围的一般规定： （1）土地增值税只对转让国有土地
3、使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税； （2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； （3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2.征税范围的具体和特殊规定（易出单选题、多选题）,【例题1单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（A）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用答案解析本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，
4、不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。,【例题2多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有（ ）。（2007年） A.个人所得税 B.营业税 C.契税 D.土地增值税正确答案ABD 答案解析本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。,【例题3多选题】某
5、房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有（ ）。 A.契税 B.营业税 C.印花税 D.土地增值税 正确答案BCD 答案解析本题考核出售房产应缴纳的税种。出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。,三、土地增值税的计税依据转让房地产所取得的增值额 增值额转让房地产取得的收入一扣除项目（一）转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括：转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括：货币收入、实物收入和其他收入。,（二）扣除项目1.新建项目： （1
6、）取得土地使用权所支付的金额： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款： 地价款的确定有三种方式：如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。,（2）开发土地的成本、费用： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用,（3）新建房及配套设施的开发费用,1）如果这个利息能够按转让房地产项目计算分
7、摊的 最多允许扣除的房地产开发费用= 利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%2）如果这个利息不能够按转让房地产项目分摊的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%在1）中全额扣除的利息，对它有要求：它不能超过银行利率银行统一规定的利率。有可能你向财务公司借的钱，这时你的借款利息可能超过银行规定的借款利率。这个利息不包括加息、罚息,（4）转让房地产有关的税金,1）房地产开发企业内资房企：营业税、城建税（教育费附加）两税一费外资房企：营业税、（它们不交城建税也教育费附加，也就不能扣这两项，从2010年12月开始交城建税与教育费附加了）2）非房地
8、产开发企业如果是非房企，就把前面所考虑的营业税、城建税、教育费附加、印花税都扣除。因为非房地产企业即使有卖房卖地的行为，由于不是经常性的业务，交的印花税不会走管理费用，所以在这可以扣。 内资房企扣“两税一费”。外资房企扣：“一税”。非房企扣的是“三税一费”,（5）财政部规定的其他扣除项目 【提示】只适用于房地产开发企业。从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）20% 注意：一是要注意这个20%的适用范围，只适用房企。二这个加计扣除怎么算：“按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除”。三在出题时它不说这是加计扣除，它说是其他
9、扣除。,【例题多选题】根据我国土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税正确答案ABC,2.旧房及建筑物的扣除金额 （1）按评估价格扣除（存量房屋建筑物 ） 旧房及建筑物的评估价格：评估价格=重置成本价成新度折扣率 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 转让环节缴纳的税金 三个扣除项目：一个是评估价格、第二个是买地的地款和费用、第三个是转让环节交的税金。这就是存量房地产项目当中扣除的三个
10、项目。存量地：如果地上没有房，只是把买来的地给卖了呢？实际上就是少了刚才三项当中的第一项，没有评估价格。就只扣买地的地款和费用、转让环节交的税金两个项目。,（2）按购房发票金额计算扣除 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地增值税暂行条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。,【例题多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（ ）。 A.转
11、让环节缴纳给国家的各项税费 B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格 C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用 D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费正确答案ABD 答案解析本题考核土地增值税的扣除项目。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。,（三）几种特殊事项的税务规定 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的 2.提供扣除项目金额不实的 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 4.非直接销售和自用房地产 即：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给
12、股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。,四、土地增值税的税和应纳税额的计算（一）税率：实行四级超率累进税率,【例题单选题】根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（ ）。 A.资源税 B.城镇土地使用税 C.车辆购置税 D.土地增值税正确答案D 答案解析本题考核超率累进税率的范围。我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。,（二）土地增值税应纳税额的计算 1、计算公式：土地增值税应纳税额增值额适用税率- 扣除项目金额速算扣除系数2.计算步骤 （1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）确定土地增值税的应税收入。当然
13、这个收入的取得可能要交营业税、城建税（教育费附加）。,（2）计算扣除项目 （有扣5、4、3、2项的。转让单位是什么单位、转让的是什么项目） 取得土地使用权支付的金额 开发土地的成本、费用 新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 【提示】与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。,（3）计算增值额计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目计算增值额（1）（2） （4）计算增值率增值率=增值额扣除项目合计100% （5）计算土地增值税的应纳税额应纳税额增值额税率扣除项目速算扣除系数,P210教材（例534）【例题1计算题】 某外商（
14、交土地增值税之前只交营业税，城建税及增长率费附加不交。在计算扣除的税金中，只能扣营业税。）投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼（没说是旧的，则是新建项目，新建项目房地产企业可扣五项，只有你确定了可扣除项目，才不至于在后面扣除时，增减项目。）整体转让给某单位，合同约定的转让价（即转让收入）为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税（可在增值税前扣）1 000万元，印花税（房企只能扣两税一费，外商的房企只能扣一税，所以印花税不能扣。印花税给你的是一个陷井）10万元。公司为取得土地使用权,而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元；投入房地产开发成本为4 000
15、万元（都是可能扎实扣除的项目）；房地产开发费用中的利息支出（不能据实扣除）为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）（这说明利息不能单独扣，则是前两项之和（30004000）10%的开发费用）。还有第五项扣除“加计扣除前两项之各20%”。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。,（1）房地产转让收入为20000万元 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为3000万元 房地产开发成本为4000万元 房地产开发费用为：（30004000）10%=700（万元）
16、 与转让房地产有关的税金为1000（万元） 从事房地产开发的加计扣除为：（30004000） 20% =1400（万元） 转让房地产的扣除项目金额为：3000400070010001400=10100（万元） （3）计算转让房地产的增值额：20000-10100=9900（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率：9900地（增值额）10100（扣除额）98%,98%是在50100%之间，税率是40%，同级速算扣 除系数5%（5）计算应缴纳的土地增值税税额： 应纳土地增值税税额=（计税依据增值额）990040%-10100（绝对额扣除合计）（扣除系数）5%=3455（万元）,P211教材（
17、例535）【例题2计算题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发（非房企从事房地产新建项目开发扣四项，不能有加计扣除。其中在税金的扣除上是三税一费），按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用（在开发成本中，不要剔除）500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）（开发费用（30002800）10%）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元；（有关的税金：）缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开
18、发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。,（1）住宅销售收入为9000万元 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为：2840160=3 000万元 住宅开发成本为2800万元 房地产开发费用为：（30002800）10%=580（万元） 与转让房地产有关的税金为: 4954.5=499.5（万元） 转让房地产的扣除项目金额为：30002800580499.5=6879.5（万元） （3）计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额2120.5扣除项目金额6879.5
19、31% （5）计算应缴纳的土地增值税税额： 应纳土地增值税税额2120.530%（第一档不用分段算，没有速算扣除数）=636.15（万元）,（旧的存量项目）【例题3计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。,（1）计算扣除项目金额。根据土地增值税暂行条例等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评
20、估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。 扣除项目金额=2008002010=1030（万元） （2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。 增值额=16001030=570（万元） （3）计算增值额占扣除项目金额的百分比。 增值率=5701030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。税率是40% （4）应纳税额 土地增值税税额= 57040%-扣除项目l0305%=176.5（万元）,六、土地增值税的减免税 （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地
21、增值税。 （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 （三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 （四）自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。,【例题多选题】下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有（BD）。 A.国家机关转让自用房产 B.工业企业以不动产作价入股进行投资 C.房地产公司以不动产作价入股进行投资 D.某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产答案解析本题考核土地增值税的减免税。根据土地增值税法律制度的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投
22、资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税；工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税的情形；国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围,。 七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点 （一）土地增值税纳税申报程序 （二）土地增值税纳税清算 1.土地增值税的清算条件 【提示】区分“应当清算”和“可要求清算” （1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用
23、权的。,。 （2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省级税务机关规定的其他情况。,【例题多选题】下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有（ABC）。 A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的 答案
24、解析本题考核土地增值税的清算。根据土地增值税清算规定，取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于企业应进行土地增值税清算的范围。,3.土地增值税清算应报送的资料（了解） 符合第l项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合第2项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 4.清算后再转让房地产的处理 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 5.土地增值税的核定征收无账
25、可查或计税依据不可信,（三）土地增值税纳税地点房地产所在地（房地产的坐落地） 具体又可分为以下两种情况： 1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。,【不定项选择题】2009年某房地产开发企业以拍卖方式取得土地进行住宅楼的开发，支付土地出
26、让金3000万元；住宅开发成本2800万元，其中含公共配套设施费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）；当年住宅楼全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。 要求：根据以上资料，回答下列问题：,(1).该企业计算土地增值税时准予扣除的房地产开发费用为（ D ）万元。A 290 B 580 C 582 D590【答案解析】：房地产开发费用=300+（3000+2800）5%=590（万元）(2
27、).该企业计算土地增值税时准予扣除的项目金额为（ C ）万元。A 6885 B 6889.5 C 8045 D 8049.5【答案解析】：准予扣除的项目金额=3000+2800+300+（3000+2800）5%+495+（3000+2800）20%=8045（万元）,(3)该企业销售住宅楼应缴纳的土地增值税税额为（ B ）万元。A 285.15B 286.5C 633.15D 634.5【答案解析】：转让房地产的增值额=90008045 955（万元）增值额与扣除项目金额的比率=9558045=11.87%适用税率30%应纳土地增值税税额95530%286.5（万元）,(4).根据土地增值税的相关税收法律制度，下列表述正确的是（ABC）。A.取得土地使用权所支付的金额可以据实扣除B.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用C.房地产开发企业在转让房产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独作为税金扣除D.从事房地产开发的纳税人可以加计10%扣除,本节总结：,本章总结：,THE END,
