1、土地增值税,案例,制作人：张恒,某房地产企业销售房屋取得收入167 376 092.34元，2012年7月已售房屋面积21 961.41，未售房屋面积 6 804.35，其中房屋面积4 646.35，地下车位面积2 158。取得土地使用权所支付的金额1 060 076.54元，开发成本132 399 183.81元，利息支出33 565 756.25元， 与转让房地产有关的税金9 345 110.39元。 求：企业应当缴纳的土地增值税？,解：情况一 已售房屋面积比例=21 961.4121 961.41+ 6 804.35）=76.35% 扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额=1 060 0
2、76.5476.35%元 房地产开发成本=132 399 183.8176.35%元 房地产开发费用=（1 060 076.54+132 399 183.81） 76.35%10%元 与转让房地产有关税金=9 345 110.39元 加计扣除=（1 060 076.54+132 399 183.8176.35%20%元 扣除项目合计=（1 060 076.54+132 399 183.81）76.35%（1+10%+20%）+9 345 110.39 =141 810 099.2元 土地增值额=167 376 092.34141 810 099.2=25 565 993.06元 增值率=25
3、565 993.06141 810 099.2=18.03%，适用税率为30%。 应纳土地增值税=25 565 993.0630%=7 669 797.918元,解：情况二 已售房屋面积比例=21 961.4121 961.41+ 6 804.35）=76.35% 扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额=1 060 076.5476.35%元房地产开发成本=132 399 183.8176.35%元房地产开发费用=33 565 756.2576.35%+ （1 060 076.54+132 399 183.81）76.35%5%元与转让房地产有关税金=9 345 110.39元加计扣除=（1
4、060 076.54+132 399 183.81） 76.35%20%元 扣除项目合计=（1 060 076.54+132 399 183.81）76.35%（1+5%+20%）+9 345 110.39+33 565 756.2576.35%= 162 342 746.9元 土地增值额=167 376 092.34-162 342 746.9=5 033 345.426元 增值率=5 033 345.426162 342 746.9=3.1% 适用税率为30%。 应纳土地增值税=5 033 345.42630%=1 510 003.628 元,扣除项目,房地产开发费用 （1）纳税人能够按转
5、让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内 这里的利息注意两点： 不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 不包括加息、罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内,与转让房地产有关的税金 （1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加） （2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。 特殊规定（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。,谢谢观赏！,
