1、东山片区周边项目市调浅谈提及“府东生态板块” ，我想，大多数太原人都会感到陌生。但说到东山区域却是一个大家都熟知的老城。在太原老百姓的记忆中，这里一直被交通不便所充斥，闭塞落后的交通严重制约了东山区域的发展，也让东山静谧的蓝天、层层叠叠的白云孤单的美丽着，人们不曾关注它，而是远远的避开它。那么，府东生态板块和东山板块之间到底存在着怎样千丝万缕的关系呢？其实，简单的理解，府东生态板块就是东山区域。这个带着浓厚现代气息的称谓，是在太原市政府制定的新“总规”中提出的。太原市政府制定的新“总规”（2007 年2020 年） ，提出了“北展东扩”发展方针，对城市规划进行了修边，东部地区被重新定位，南起长
2、风街、北至杨家峪乡沿东山的边沿区成为中高档住宅区。太原市提出建设“宜居城市”的目标，调整了城市定位，由能源化工变为宜居城市，城市功能也发生了变化，以太原工业园区为重点，整合扩展东部产业用地，完善配套基础设施建设，建设具有区域特色的工业区。同时，结合打通太行路，储备开发土地，发展生态住宅小区，从根本上解决东山生态恢复的问题。 “宜居” ，这个以往在电视里始终与沿海城市一同出现的新名词，近两年在我市城市建设中也常常提到。在太原市以往的城市建设中，我们往往注重与发展重工业、商业等可以体现经济指标的方面，而忽略了居民的生活状态。在经济飞速发展的今天，老百姓对于生活的要求也不仅仅再局限于“吃饱穿暖”之上
3、，对于居住环境要改变、生活品质要提升的强烈要求，随着经济的不断发展也在逐日凸显，让“宜居”在成为一种趋势的同时，更是引发了一场生态住宅的革命。有时候，房地产开发企业就像一只猫，一只闻到腥味的猫，而东山片区则像那散发着腥味的大鱼。在你还不知道东山的整体规划时，当你还没认识到东山的发展潜力时，当你还在用固有的思想看待东山现状时，大批的开发商早已开始圈地盖楼了。所有的开发商都以“生态宜居”作为卖点大肆宣传。报纸，户外展板，电视，电台，宣传单所有能想到能用到的宣传手段轮番着来，弄的老百姓直纳闷这东山啥时候就成了“生态宜居高档住宅区”了，那不是在山上呢么？老百姓疑惑，开发商可不管那么多，你买一块地，我就
4、买一片地；你盖几栋楼；我就盖一群楼。沿五龙口街一直向东走，你会看到大大小小的项目，已建的、未建的零零总总有十几个之多。府东公园 6 栋位于杏花岭区五龙口东街（太原东客站西 200 米） ，企划公司在案名的上取了些巧，该项目的南面有一个 30 亩左右的市政公园，是由民营经济开发区投资兴建的，其实公园的名字早已确定，就叫五龙公园。企划公司擅自在自己的宣传资料上把名字定为府东公园，不过是想借“府东”两个字的名头吸引客户，让客户不自觉的就把该项目的位置联想到府东街一带，貌似很便利，交通很发达，其实上去才知道又上当啦。从案名我们也可以看出，企划公司对自己的地理位置也没有什么自信，不然何必冒用“府东”之名
5、呢，即使将来府东街打通，你好像也不是紧挨着吧？该项目总共分三期，共 6 栋楼（案名可以看出） 。目前销售的是一期剩余，同时二期预订。一期的内部认购是从 08 年的 5 月份开始，当时的均价为 4300/，由于当时的企划公司营销策略得当，产品本身有其有点，初期销售成绩令人满意。同年 9 月，借预售房许可证下发之际，开发商正式开盘，但碍于公司内部人事大变动以及全国房地产转冷，销售成绩直线下降，月成交量在 34 套，并且期间采取过降价的措施，但效果并不好。11 月份陆续出现退房现象。这种状况一直延续到春节之后才有好转。从价格上来看，与该区域其他楼盘相比较，该项目的单价有些偏高。开发商对自己的项目似乎
6、出奇的自信，这种自信笔者无从知道来自于哪？不久前，该项目已于美特好签订了合作方案，这对于项目本身，绝对是个利好的消息。府东公园 6 栋项目其他信息：开发商： 山西东方紫光房地产开发有限公司占地面积：2700 平方米建筑面积：80000 平方米 3 栋 28 层的高层1 栋 6 层的多层2 栋 18 层的小高层2 栋 12 层的小高层商业面积占 20000 平米共 800 户车位： 1：1 全地下绿化率 38.10% 容积率 3.75 会所规划 会所面积：800 平方米； 服务内容：棋牌室;阅览室;健身房;桑拿房;多功能宴会厅;美容中心在府东公园项目的西侧，与其紧挨的另一个项目是由澳林百和房地产
7、开发的澳林蓝山。全案企划是北京星坐标。该项目于 08 年 9 月份开盘，开盘当天，策划公司在售楼部的正上方打了一个醒目的广告起价 2988/！这个价格把周围所有楼盘的工作人员吓了一跳。 “开发商是不是穷疯了？！”这是所有同行的一致猜测。也就是从这一天开始，澳林蓝山被该区域所有的同行戏称为“搅屎棍” 。好在没过几天，该项目就因证件不齐被勒令停止营业，房地局在其售楼部门口的墙上贴上了醒目的通告，并且还特意安排了一个保安负责监督。又过了几天，通告消失了，售楼部又开始接待客户，正在人们纳闷的时候，房地局又再次将其查封，就这样翻来覆去，覆去翻来，双方就好像在玩猫捉老鼠的游戏前段时间笔者又去了一趟，售楼部
8、还是大门紧闭，一个人没有，并且工地也没有人，毫无动静。其实笔者还是对该项目挺赶兴趣的，不为别的，就冲它的百米楼间距。澳林蓝山项目其他信息：车位： 1：1 比例地下车库，662 个停车位 供水系统： 市政供水 暖气： 市政供暖 项目规模： 占地面积：2.65 万平方米建筑面积：80000 平方米 楼座展示： 4 栋 11 层的小高层2 栋 15 层的小高层3 栋 28 层的高层2 栋 20 层的高层商业街区面积为 12000 平方米共 556 户 绿化率 38.4% 容积率 3.57 五龙湾阳光海岸是东山区域占地最大的、产品最丰富的住宅项目。该项目总用地 72.35 公顷，净用地 62.75 公
9、顷，总建筑面积 45.9 万平方米，容积率0.73，建筑密度 26%，绿地率 43%，配建机动车停车位 6267 个，预计总投资额超过 12 亿元人民币。 以上的这些数据，无一不在体现着五龙湾阳光海岸确实是该区域规模最大的项目。除了规模大，该项目第二个特点就是产品丰富，高层、公寓、独栋别墅、连排别墅、双拼别墅乱七八糟什么都有。好像一个大杂烩。好在这些不同类型的产品已经被规划在不同的区域，目前看来效果还是不错的。目前该项目处于二期的销售尾声。该项目的一期于 2004 年 8 月 18 日正式开盘，07 年 3 月 15 日入住。一期全部都为别墅，独栋别墅，最高四层，最低二层，主力户型为 180和
10、 220的别墅，共 378 户，早在 2004 年 7 月 20 号就已经开工，并且于 2006 年 6 月 30 号竣工，不但 24 小时冷、热供应，甚至还有纯净水。二期为 11 栋高层（26 层）和两栋公寓楼（17 层和 18 层） 。于 7 年 6 月 7 日开盘，预计 2009 年 12 月 31 日入住。公寓楼的价格区间在 3150/4000/，高层板楼的价格在 3860/4750/之间。由于有各种折扣，所以这个价格并不是最终成交价，最终的成交价会比实际价格低很多，所以笔者觉得五龙湾阳光海岸的房子性价比还是蛮高的。公寓楼多为东西方，有一部分还是内部员工买的，而高层板楼户型较好，均为南
11、北房。据售楼人员讲，这 11 栋高层，有相当一部分是被团购了。值得注意的是，当你表现出购房意向时，该项目的售楼人员大多会给你报上一个比较大折扣，并且把折扣的来由归结为可以把你编排在团购的名额当中，这样你享受的是团购价。让你觉得占了很大的便宜，至于真实情况，鬼才知道。五龙湾阳光海岸最吸引人的一点，同时也是最大的卖点，那就是已建成的别墅区和园林景观。一进小区就有一个硕大的雕像喷泉，在往里走还有人造流水和假山，椰子树（仔细一看，塑料的） ，而且一期别墅群的静谧给后来买二期高层的客户一种错觉，总觉得自己将来的房子也会像这样安静，孰不知高层和别墅根本是两码事。不管怎样，五龙湾阳光海岸不论是在规模、园林景
12、观和整体规划上，又或是售楼部的形象、产品的价格、人员的素质形象上，在东山区域都是名列前茅的。五龙湾阳光海岸二期项目其他信息：开 发 商：山西双明房地产开发有限公司总用地面积：70635.83 平方米总建筑面积：193630.7 平方米其中住宅面积：188390.0 平方米商铺面积：3356.8 平方米门厅面积：560 平方米会所及物业管理用房：629.0 平方米架空层面积：524 平方米 小区入口：170.9 平方米地下车库建筑面积：8774 平方米（未计入总建筑面积）容积率：2.74建筑密度：16.3%绿化率：43.4%总户数：1731住宅停车位：520优山美地的位置比较尴尬，正好位于五龙湾
13、阳光海岸与府东公园 6 栋之间，夹在中间让人觉得非常难受，而且最要命的是，该项目的部分别墅正好被府东公园 6 栋的两栋楼挡了个严实，一点光都没有。该项目被打造为具有法兰西风情的社区。一共分两期，一期销售的均为别墅，其中 11 栋双拼，8 栋连排。优山美地的别墅销售的似乎并不是很好，其主要原因是被五龙阳光海岸的别墅所排挤，还有一部分自身产品的原因。目前主销的是 3 栋小高层，2 栋 15 层和 1 栋 18 层。折后起价 2900/，均价为4300/，最高价 5300/。单就价格来说，不便宜。优山美地有一个和其他所有项目都不一样的地方，那就是该项目会被一条即将修建的规划路分成东西两半。个人感觉这
14、会给将来的物业管理和保全方面带来一些不便。优山美地项目其他信息：车位： 1:0.7地下、销售 项目规模： 占地面积：80000 平方米建筑面积：98000 平方米 楼座展示： 2 栋 15 层的小高层，1 栋 18 层的小高层双拼:11 栋，联排:8 栋共 432 户绿化率 45% 容积率 1.25 五月中旬，A13 小高层开盘，购房有惊喜，已排号购房者可享受优惠折扣，折后惊爆起价 2900 元每平方米。 另外，五月底，优山美地将在房展会上发放购房代金券，并有看房班车迎候。鑫四海花园是一个已建成并已入主的项目，位于五龙阳光海岸高层的项目的南侧。开发商为鑫四海房地产开发有限公司。小区占地 54
15、亩，总建筑面积 13.74万平方米，住宅面积 11.74 万平方米，其中 F 住宅楼 23 层高建筑面积 3.544 万平方米，B 座楼 11 层高建筑面积 1.5 万平方米。酒店建筑面积 2 万平方米。该项目在初期出现过土地归属问题，有一部分土地的产权归五龙阳关海岸的开发商山西双明房地产开发有限公司所有。迄今产权归属问题尚未明朗。该小区的环境还是很不错的，配有篮球场，室内游泳馆等配套设施，物业听说也不错，笔者亲眼看见有工作人员上门取业主准备哪去干洗的的衣物。五龙花园位于龙口街 85 号(华北广电学院往西 100 米)，一期为 05 年开发，现已入住，均为六层的多层板楼，当时的均价为 2600
16、/2900/。相比起前面说到几个项目，五龙花园的位置可以说是在东山的半山腰上，该项目周边的配套目前来说比前几个项目要好，但是，鉴于附近只有它一个项目，未来市政配套和商业的发展不会围绕其来展开，所以，综合来讲，并没有上述几个项目好。目前，该项目正处于二期销售，2 栋 18 层，1 栋 28 层。均价 4500/，准现房销售。说实话，换成是笔者来买房子，这个价钱，笔者会毫不犹豫去五龙湾阳光海岸或是其他项目购买。令笔者不解的，这样一个规模不算小的项目，其售楼部实在不敢让人恭维，偌大一个售楼部冷冷清清，除了一个沙盘模型和几张桌子外什么都没有，让人觉的像是在销售小红本的房子，销售人员的素质也不高，由于是
17、开发商自己负责销售，几乎没有什么营销策略。真不知道那么多房子是如何销售出去的。不过，据本人了解，该项目一期的物业还是有些口碑的，不但物业费低，服务和管理也不错。五龙花园项目其他信息：开发商：山西东祥房地产开发有限公司车位： 地下停车场1:0.50 暖气： 时尚地暖，分户采暖、集中供热 项目规模： 占地面积：40000 平方米建筑面积：13906.61 平方米 楼座展示： 2 栋 18 层的小高层，1 栋 28 层的高层，共 800 绿化率 30% 容积率 7.69 物业费 0.80 元/平方米月物业公司 安顺太物业管理公司特别特花园位于五龙口街中段（华北广电学院对面） ，该地块前身是特别特大酒
18、店，所以才有了这么个别扭的案名。该项目共有两栋高层，目前尚未正式开盘，处于排号阶段，均价为 4300/，由于销售不久，价格基本上没有什么波动。单看价格还算合理，但产品本身限于项目规模不大，品质不会太高，而且旁边就挨着热源厂，未来的环境问题令人担忧，所以这个价格有待商榷。该项目的开发商是山西盛嘉房地产开发有限公司，在不远的经园路上已开发过一个项目龙腾盛世，并于前段时间交房。在这个诚信度较低的房地产市场里，有过成功开发经历的企业，无形当中就给客户吃了一个定心丸。特别特花园项目其他信息：开发商:山西盛嘉房地产开发有限公司 物业管理公司:山西佳盛鑫物业公司 车位： 1:0.47 项目规模： 占地面积：
19、6000 平方米建筑面积：32000 平方米 楼座展示： 1 栋 18 层的小高层一栋 28 层的高层该项目 1-3 层为商业，4 层以上为住宅，商业面积为 8000 平方米共 376 套 绿化率 40% 容积率 5.0 在这里，笔者只列出了东山片区诸多项目中，具有代表意义的几个，其他项目还有昌源胜景、瑞景东庭、欣中富力城、自由城等。在这里就不一一列举。讲了这么多，反过头来我们再去看这些项目，不难发现东山片区周边的项目有着及其突出的现状： 商圈氛围如果你真正去过实地，你会发现这里根本感受不到一丁点儿的商业气氛，楼书里写到的朝阳商圈似乎跟这里还有些距离。 交通概况大坡，很大的一个坡，令人望而心畏
20、！公交车倒是不少，但是目前只有一条五龙口街可走，尤其是上下班时，五龙口附近经常堵车。不过，出远门这里还是比较方便的，东客站就在该区域，旁边就是高速。火车站相对来说也不远。 周边配套来了这，你就差不多是上山啦。山上能有什么好的配套。四周围好好转转，医院？只有一个类似于惠民医院的私人医院。学校？东华苑里有一个小学，名字起得挺响亮迎泽区实验小学！购物？坐个摩的去服装城。休闲？还是算了，在家呆的看电视吧。眼前这个区域的一切，真的与附近楼盘的描述大相径庭，开发商打着“宜居”的招牌至少现在看来是上当了。不过，如果你能等的话，等到府东街东延开通，等到太行路建成通车，等到周边现有的几个住宅项目全部入住后，相信这里的一切都会慢慢发展起来的。现在的东山，依旧是只灰色的小麻雀，尽管开发商在用尽一切手段来打扮它。不过，我相信，小麻雀终究会长大，麻雀变凤凰的事谁也说不准，不是吗？
