1、 经济法的产生与发展1 以私法自治为核心的资本主义法律制度不能适应社会经济的发展，国家需要以法律的形式介入私人社会，经济法应运而生。经济法的出现是法律发展社会化趋势的一个体现。 经济原因 法律原因 文化原因 社会原因经济原因 1）法与经济的一般关系 马克思对法与经济的关系作了经典论述：“经济基础决定上层建筑，上层建筑反作用于经济基础”。 2）社会经济原因 （1）市场缺陷的存在 市场障碍的存在 “到了垄断资本主义社会，由于市场本身的缺陷，导致了市场失败，经济运行需要国家干预，形成了集市场作用与政府作用于一体的混合经济体制。在这种混合经济体制下，作为调整经济关系的上层建筑的法律制度，也在发生着深刻
2、的变化，即民法规范已不能适应要求。这种特定的经济结构迫切需要既尊重市场调节，又体现国家干预的新的法律部门的出现，因而，资本主义经济法应运而生。 ”由此可见，西方经济法的产生与市场缺陷或者障碍或失灵是离不开的。所谓市场障碍是指市场调节机制作用的障 碍，包括垄断、公共产品的缺失、外部性问题。 市场的惟利性 市场的惟利性是指投资经营者所关注的是经济利益，并往往表现为眼前可实现的利益；对于当前赢利率低或无利可图甚至亏本或者投资期限长、风险大的行业或产品，人们往往不愿投资。市场的这种惟利性的根源在于两个根本的假设，一个是对市场主体的“经济人”假设，另一个是对市场机制的万能假设。 市场调节机制的被动性及滞
3、后性 调节根据不同的阶段可以分为事前、事中、事后调节。市场调节机制是一种事后调节，它具有被动性和滞后性等缺陷。在市场调节过程中，投资、生产、价格等信息的传递和反馈，存在一段的时间差，再加上各种人为的对市场信息的影响如信息优势方故意隐瞒对自己不利的信息等，各个企业和个人掌握的信息不足和错误，不能适时调整其投资经营决策，往往等到市场供求严重失调、产品大量滞销过剩时才作出反映。这引起的宏观负面影响是社会财富的浪费和社会不安定，侵蚀甚至会动摇了资本主义赖以存在的社会经济基础，危及资本主义制度的生存与发展。 生产社会化及其影响 生产社会化带来的后果，一方面是企业规模扩大、生产一体化、资本的进一步集中、交
4、易的纵向和横向的各种联合，生产效率的提高和交易成本的更进一步降低，另一方面，垄断企业通过对市场份额的占有，形成导致了消费者利益受损和经济生活中的公平竞争弱化及契约双方的谈判实力处于不平等的地位， “契约自由”导致了卡特尔协议、滥用权利等行为的膨胀，从而损害了小企业和消费者的利益。 （3）国家的能动反应 基于市场缺陷的存在和大型组织的挑战，人们渴望权力介入经济，但这种权力介入又不是简单的行政干预，必须有严格的方式和限制手段，而且这种介入也只能是渐进的。权力的介入不能否定市场的调节作用，而只是市场调节的重要补充手段。 法律原因 1）公私法划分理论 2）公私法理论的困境和互融 文化原因 当西方封建势
5、力、专制政治走向衰落，资本主义、民主意识逐渐兴起时，文化领域产生了一次巨大的变化。在经济文化领域，各种经济思想的塑成及经济主张的提出此起彼落，如“重商主义”、“看不见的手” 与“ 看得见的手” 等经济观念。在政治文化领域，封建思想得到抛弃，专制理念受到压抑，而代之而起的政治自由、政治民主、政治平等的观念。在法律文化领域，私权神圣、私有财产不可侵犯得到了宪法的认可，意思自治、平等协商、自己责任的自律性法律观念得到了张扬，在此基础上，国家进一步意识到完全私法化的文化环境并不能达至理想的目的，社会整体福利并没有得到提高，社会公平也没有得到普遍的实现，因而，政府在恪守授权行政、依法行政、有限行政的准则
6、上对社会经济生活进行普遍有效的干预和调整，他律性法律文化环境得到充实和实施。社会基础 1）社会主体从二元向多元转变 政治国家市民社会 2）利益结构：社会利益的出现 三元主体结构国家、市民社会与社会团体 主体结构和权力结构的变化相对应，形成了个体利益、社团利益、国家利益的三元利益结构。 西经济法产生及发展的对比东西方经济法差异经济法可分为西方经济法和东方经济法两家，中国经济法属于东方经济法。东西方经济法由于兴起的历史背景不同，从而在许多方面存在差异。总的来说，中西方经济法的基本特征是相同的，二者都是国家为克服市场调节的盲目性和局限性，矫正弥补市场机制的不足，为维护社会公共利益而进行干预、协调、平
7、衡和调节，最终实现社会公平和效率的兼顾，实现经济的健康快速发展和可持续发展。但是，由于中西方的经济、政治、文化等因素的差异，从而决定了中西经济法在产生发展过程中有很大的差异。主要体现在以下几个方面：首先，从经济法的生成背景看。我国经济法不是生成与于自由竞争的经济环境，不是经济发展到一定阶段的产物，我国的经济法是政府在改革开放过程中作为法制建设的一部分而主动的建立起来的，同时，经济法也是国家作为主体，在应对外部挑战与时代要求的一种回应。所以，中国经济法不是在社会内部自发产生，而是政府自觉地“从治理到不断放权的过程” ，属于“政府推进型” 。与中国相比，西方经济法是在自由市场经济向垄断市场经济转变
8、的背景下产生的。一开始，出现市场失灵的状况，这种情况用普通的民商法无法弥补，但是必须限制自由主义，由此，国家开始进行干预。可见，西方经济法的产生，实为“市场经济内部不断完善的产物” ，属于“自然演进型” 。其次，从经济法生成的法制环境看。我国由于 2000 多年的封建专制统治，及相应的自给自足封闭的经济形式，以及在新中国成立初期扼杀市场经济的观念的影响，我国市场经济基础薄弱， “横向经济关系萎缩” ， “随着我国经济体制的转轨，微观经济日渐放开，政府职能也在不断转变，民商法经济法等几乎同时上马” 。回头看西方，西方的市场经济是不断发展逐渐自然成熟的，所以与中国相对应，各种调控经济行为的“法律制
9、度也经历了从孕育分离，到独立成熟的不断发展的过程” 。在“刑法民商法及行政法充分发展之后，经济法也自然分娩了” 。西方经济法是在民商法发达的基础上形成的，其产生是为了弥补民商法行政法调节经济关系的不足，走的是一条“反民法” “异民法”的道路。而中国经济法是民商法缺位下发展起来，其产生并非为弥补民商法不足，而是与民商法同生同荣、共同发展。最后，从经济法生成的路径看。在中国经济法体系中，最先产生的是宏观调控法，市场规制法是在经济法得到初步发展后才产生的。而在西方经济法体系形成过程中，市场规制法先于宏观调控法产生，市场规制法产生于私人垄断资本主义时期，宏观调控法产生于国家垄断资本主义时期。两者社会本
10、位形成路径完全不同，体现在：“西方经济法的社会本位是在个体本位上发展起来，是对个体本位的扬弃；中国经济法的社会本位是由国家本位发展而来，是对国家本位的修正” ，另外，中国经济法产生于计划经济向现代市场经济转轨过程中，发展起点在于规范政府干预经济行为；西方经济法产生于自由市场经济向现代市场经济转换过程中，发展起点在于规范市场竞争行为。由此可见，中西方的经济法在很大程度上是不一样的，仅以西方经济法为参照系来论证经济法的一般规律假如不结合中国国情。中国应该根据特殊国情，制定符合经济、社会发展的政策法规，从我国社会主义市场经济的现实基础出发，建设有中国特色的社会主义经济法，建设有中国特色的法律体系。三
11、宏观调控与市场规制宏观调控法与市场规制法都是经济法部门中重要的部门经济法。在对这样的部门经济法精心研究的时候，应该联系到经济法的体系，而且这种体系应是指经济法律规范的体系，而不是经济法律、法规的体系。因为只有经济法律规范的体系才是经济法各部门的统一体。要想对宏观调控法与市场规制法的关系进行研究，必须从经济法体系的角度出发。本文就是以此为据点，着重从调整对象、体系构成两方面，对二者进行比较分析的。一、调整对象方面对宏观调控法与市场规制法调整对象的研究是分析二者关系的前提和基础。因为多年来的法学理论研究，基本上都是遵循着调整对象的标准来研究各个不同的部门法的。“任何一个法律部门都应有其调整对象，即
12、某种客观崔载的特定的社会关系，这是法律存在的根本，如果没有它，那么法律就成了无本之木、无源之水，无法存在。”对于经济法中两个重要的部门经济法：宏观调控法与市场规制法当然也不例外。我们知道关于经济法的调整对象学者们基本上达成一致，认为是国家在协调经济运行过程当中发生的各种社会关系。这种社会关系是市场经济的本质属性所内涵的社会关系。市场经济是一种自由竞争经济，自由竞争是市场经济的本质属性，市场经济的自由竞争属性必然伴有垄断属性，与自由竞争一样，垄断也是市场经济的本质属性。同样，市场经济的自由竞争还意味着市场主体独立；市场权力分立；市场决策分散；市场目标多元；以市场私利为本，因此也必然伴有盲目属性，
13、所以与自由竞争一样，盲目也是市场经济的本质属性。市场经济中讨论的核心问题即政府与市场的关系，政府与市场更是经济法的两个核心因素，因而二者间的关系是研究经济法的前提是学习部门经济法的基础。宏观调控法与市场规制法存在的基础即是国家对经济生活的干预和渗透。现如今对于政府与市场的关系，人们普遍都已达成共识：市场需要政府的干预。市场经济的正常运转，需要充分的经济自由，需要有效的产权制度，更需要法律条件。而且政府之所以敢于市场，关键在于市场经济固有的自由竞争、垄断和盲目的属性导致的市场失灵，正是这一点使政府对市场的干预成为必要。在提供市场经济的基本条件方面，政府有着巨大的规模优势。如政府能为市场经济提供成
14、文的法律框架，而这正是现代大规模的市场经济所需要的。但是这种优势只是理论上的，事实表明，政府与其说建设性地提供了这些基础条件，不如说常常破坏性地摧毁市场经济的基础条件。政府往往以促进经济自由为名，限制经济人的经济自由，往往以各种争议的名义，破坏明确的产权。政府制定规则是必要的，政府提供法律有着规模效益，但是政府制定的规则往往是有利于政府垄断的规则，而政府提供的法律也未必切合市场经济的需要。政府对发展的最大贡献就是为市场制度提供恰当的制度基础，而最大的损害则是对市场进行任意干预，进行不适当的管制，制约自由经济，不保护财产权，政府行为本身无规则可循，没有法制化。即政府也存在失灵的问题。那么，如何解
15、决市场失灵与政府失灵，如何在市场与政府之间寻求一个平衡点，使政府与市场都能发挥各自应有的作用，使经济运行走上良好态势呢？美国马里兰大学经济系教授钱颖一在其精心之作“市场与法治”中指出“现代市场经济作为一种有效运作的体制的条件是法治，而法治则是通过其两个经济作用来为市场经济提供制度保障的。法治的第一个作用是约束政府，约束的是政府对经济活动的任意干预。法治的第二个作用是约束经济人行为，其中包括产权界定和保护，合同和法律的执行，公平裁判，维护市场竞争。这通常要靠政府在不直接干预经济的前提下以经济交易中第三方的角色来操作，起到其支持和增进市场的作用。如果没有法治的这两个经济作用为制度保障，产权从根本上
16、说是不安全的，企业不可能真正独立自主，市场不可能形成竞争环境并高效率运作，经济的发展也不会是可持续的。”这里所说的法治的第一个作用即法对宏观经济层面的调整，而第二个作用即法对微观经济层面的调整。这里的法治准确地讲应该是经济法治。而宏观经济即属宏观调控法的调整对象；微观经济则属于市场规制法的调整对象。宏观 经济是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求；国民经济的总值及其增长速度；国民经济中的主要比例关系；物价总水平；劳动就业的总水平与失业率；货币发行的总规模与增长速度；进出口贸易的总规模及其变动等。宏观调控法就是指国家在调整国民经济的运行，调节和控制宏观经济活动过程
17、中发生的社会经济关系的法律规范的总称。明确地说宏观经济活动过程中发生的社会关系即是宏观调控法的调整对象，具体包括宏观经济调控关系和宏观经济管理关系。这两种关系的主体之一均是国家，因此可以通过宏观调控法有效的治疗政府失灵。微观经济是指个别企业、经营单位及其经济活动，如个别企业的生产供销、个别交换的价格等。微观经济的运行，以价格和市场信号为诱导，通过竞争而自行调整与平衡。市场机制主要侧重与微观层次，直接支配企业的生产经营活动。市场规制法就是指国家在调整国民经济的运动过程中，调节和控制微观经济活动中发生社会关系的法律贵发的总称。并且这里的规制应取狭义的规制来理解，即指规制主体以治理“市场失灵”为己任
18、，依法对市场主体的市场进入合推出，价格、数量、质量、投资、财务会计等进行限制型的控制。调整对象具体包括市场规制关系和受规制的市场关系。前者的主体当中包括国家行政机关。后者指竞争关系、交易关系、中介服务关系、主体具有平等性。可见，通过对两个布盟经济法调整对性的分析，不难看出二者在经济运行过程中的互补性。也只有充分理解其调整对象的区别才会进一步深化对二者体系构成的认识。二、 体系构成方面我们知道，经济法体系是由经济法各子部门所组成的统一整体，这些经济法子部门应该是内外协调一致的，它们既要具备经济法的基本属性，体现国家调控经济的意志性，保证经济法与其他法律部门相协调，保证中国法律体系的和谐统一；又要
19、具有特定的功能和作用，相互间能配合和补充，以保证经济法的独立存在和经济法整体作用的发挥。作为经济法体系中两个重要的子部门法宏观调控法与市场规制法理应如此。同时，我们应该清楚，经济法体系不同与立法体系，它与经济法部门一样，是一个学理概念而非形式意义上的法律，它是学者们为了理论研究的目的而对经济法律规范的归纳、分析和总和。因此，无论是研究经济法体系的内部结构还是研究经济法与其他部门法的关系，都应该研究具有经济法基本属性的法律规范，而不是研究形式意义上的法律。因为形式意义上的法律在一个法律文件中包容性质不同的法律规范，这在现代立法中是十分常见的。所以“体系”的概念只能是学理概念而非形式意义上的法律，
20、与立法体系有联系但又不同与立法体系。所以强调这里的宏观调控法与市场规制法的体系也是一个学理概念而非形式意义上的法律。概括地说，宏观调控法就是规范政府经济行为的法律；市场规制法就是限制经济主体意思自治的法律。二者的共同功能就是保证和促进国家调节机制与市场调节机制的有机结合，并通过实现这种结合的法律方式达到二者的协调统一。从实践中看：一方面，在统一的市场体系形成过程中，与之相适应的统一市场规制法滞后，极大地影响了市场经济的发展；另一方面，我国缺乏行之有效的宏观调控法，也导致了经济无序、法律功能不能正常发挥的现象。市场主体由于其利益驱动机制，往往会与整个社会经济利益发生冲突，为有效地解决这些冲突，正
21、确调整经济个体与社会整体的经济利益关系，就必须对经济个体完全的意思自治进行限制，市场规制法针对的就是解决市场经济发展过程中出现的垄断与竞争、公平与效率、个体营利性与社会公益性的矛盾和防止市场机制失灵。同时还必须有相应完备的宏观调控法，以规范和强化国家干预经济的职能。否则，国家计划失控、政府调控职能弱化或经济管理部门滥用权力、都将导致经济失调，也将使市场规制法的作用不能充分发挥。所以通过市场规制法纯洁市场环境，为建立创造适合中国国情的市场机制创造条件，保证市场公平竞争；同时通过宏观调控法改善和制约政府的经济行为，使政府能真正做到按客观经济规律办事，从而保证社会经济高效、健康地发展。所以这两个部门
22、经济法各有其特定的功能和作用，同时又有着共同的特性，紧密交织在一起，与其他法律部门的法律规范相区别。基于以上的认识，二者各自的体系构成可以概括为：在市场规制法中主要包括反垄断法、反不正当竞争法、消费者权益保护法等；在宏观调控法中，主要包括计划法，财政法、金融法和产业政策法。作为部门经济法，它们还有各自的层次结构或称自己的亚部门，正是这众多的亚部门法构成了多层次的规范群。下面对二者各自体系构成作一简要分析。宏观调控法的体系构成：1 计划法：在某种意义上可以说，没有计划就没有宏观调控，计划法是宏观调控之纲，要真正有效地进行宏观调控必须制定一个科学的计划。计划法要规定一定时期国民经济和社会发展的主要
23、奋斗目标和指导方针、经济建设的主要任务和战略布局、社会发展的主要任务和基本政策等重大事项。因而计划法的主要功能在于确立经济体制的性质；保证国民经济按比例协调发展；保障社会稳定；引导企业；决定经济政策。2 财政法。财政法是宏观调控法的重要构成要素，是调整财政关系的法律规范的总称。财政法是宏观调控必不可少的法律手段，这是由财政之于市场经济的重要性决定的。要解决市场失灵所带来的问题必需财政政策。财政法包括预算法和税法。预算法要规定预算的制定、执行、监督、责任，保证国家预算收支平衡。税法要规定税制、纳税主体、纳税对象、税种、税目、税率、纳税环节、纳税期限、税收减免、违法处理等内容。因此财政法能起到保证
24、社会总供给与社会总需求的平衡的作用；能够减轻经济波动，熨平经济周期，稳定经济环境，例如政府通过调整税种、税率自动减轻波动，因而在税法中表现特别明显；同时财政法能够实现社会公正，并且这一功能主要是通过财政转移支付的自动增减来实现的。3 金融法。金融法主要规定金融管理、证券经营服务与交易管理等内容。其重要的核心部分是银行法。并且也是宏观调控法的重要构成要素。银行法规定中央银行和商业银行的法律地位、性质、权限、机构设置、监督、管理、责任等内容。其功能在于能够稳定货币；保证社会总需求与社会总供给的平衡；抑制通货膨胀；稳定价格，刺激实际增长和减少失业；保证国际收支平衡。4 产业政策法。谋求社会经济发展必
25、须促使产业组织有效和保证产业结构优化。产业政策法要规定产业结构的总体规划和布局，以及各种具体的产业政策法，如工业法、农业法、商业法、林业法、牧业法、渔业法、资源法、交通法等内容。并通过产业政策法实现提高组织效率、造就强大企业、形成规模经济以及促进产业结构优化的目的。市场规制法的体系构成：1 反垄断法。反垄断法是指防止和排除限制竞争行为的法律规范的总称，是关于反垄断方面的法律规范的总称。反垄断法要规定反垄断的目标、反垄断的对象、反垄断的机关及其权限性质、反垄断法的适用除外等内容。其功能在于促进市场自由竞争；实现企业自由；实现社会正义。其主要的实体规范包括禁止严重限制竞争的协议；控制企业合并；禁止
26、滥用市场支配地位；反对行政性限制竞争。2 反不正当竞争法。这里的反不正当竞争法应是指对狭义的不正当竞争行为进行禁止的法律，即禁止经营者在市场交易活动的提供商品或服务的经营活动中，违背诚实信用的原则和公认的商业道德，损害其他经营者合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。反不正当竞争法的立法精神在于禁止食人而肥或者搭便车；禁止不正当地投机取巧或者巧取豪夺；维护商业伦理；刺激革新与鼓励竞争。因而反不正当竞争法能够维护竞争者尤其是具有竞争优势的竞争者的正当权益，能够缔造市场竞争秩序，能够保护消费者合法权益。3消费者权益保护法。它是调整在保护消费者权益的过程中发生的经济关系的法律规范的总称。它是经济法的重要部
27、门法，在经济法的市场规制法中尤其占有重要地位。事实上，对于消费者权益的保护，在近代主要是通过传统的民商法来实现的。但降至现代，由于市场本身已不能有效解决“信息偏在”问题，同时，由于强调形式平等的民商法不能对处于弱者地位的消费者给予倾斜性的保护，以求得实质上的平等，从而也不能有效地解决“信息偏在”等问题，只能运用国家之手予以调整，从这个意义上说，消费者权益保护法是对传统民商法的突破，也正因为此才使得它具有突出的社会性功能。4 产品质量法。一般来说，产品质量法是调整产品质量关系的法律。是调整在生产、流通以及监督管理过程中，因产品质量而发生的各种经济关系的法律规范的总称。其调整对象大致可分为产品质量
28、责任关系和产品质量监督管理关系两类。其作用在于引导产品质量工作走上法制化的轨道。充分运用产品质量法解决经济领域的现实问题。可见，在宏观调控法中，计划法、财政法、金融法、产业政策法等主要是以政府为立法对象，通过以法律形式赋予政府制定经济政策并综合适用各种手段鼓励、促进经济健康稳定发展的权力，从而在生产、流通、分配、消费、外贸等各个领域均发挥作用，直接影响到资源配置、产业结构、经济与社会发展的目标和整体经济效益。在市场规制法中，反垄断法、反不正当竞争法和消费者权益保护法等分别以两大类市场主体-企业和消费者为立法对象，从限制企业行为和保护消费者权益两个角度体现国家在限制盲目竞争所造成的负面效应、防止
29、“市场失灵”和纯洁市场环境等方面的意志性，反映出国家“有形之手”对企业意思自治的限制。这两类法又相互影响：市场规制法的有效调整能够保障良好的市场竞争秩序，使市场竞争有效而充分，这是宏观调控法发挥作用的基础和前提；而宏观调控法又可以为市场规制法提供有效调整的重要条件，为规制市场提供必要的手段和措施。综上所述，宏观调控法和市场规制法作为经济法体系的两个构成要素，二者具有密切的关系。市场规制法必须以宏观调控法为条件，宏观调控法必须以市场规制法为依归。在市场经济条件下，只有宏观调控法和市场规制法同时并存，同等地发挥调整功能，才能充分发挥社会主义制度和市场经济的优势，并将两者充分协调起来。只有这两类法律
30、的共同调整，并于其他相关法律部门协调，才能更好地实现经济法体系的效率和效能。房地产规制摘要：近几年,我国建筑节能有了突飞猛进的发展,不仅在建筑领域,而自在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正有力地推动着社会经济的发展。关键词：经济增长;房地产业 现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每 67 年构成一个经济循环周期。1999 年第四季度经济
31、增长进入谷底，这标志着从 1993 年开始连续 7 年的一个完整的循环周期已经完成，从 2001 年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来 20 年的经济增长的基本走势是：“十五”期间 GDP的增长率在 7081之间，20102020 年，GDP 增长率将降至 5566。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑
32、市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003 和 2004 年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 ，建设部等七部委发出的关于做好稳定住房价格工作的意见 ，以及央行两次上调个人住房
33、贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。21 世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内
34、涵绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的 50，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子 90左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳
35、经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历
36、史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。已经过去的 10 年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的 10 年。自 1998 年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作
37、用。在过去的 10 年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄
38、和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均 20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。展望 10 年代,房地产的发展空间依然很大,我国的城市化比率和国外相差甚远,“居者有其屋”的目标远没有实现,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于我国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。
