1、一、土地增值税的概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。,二、 土地增值税的特点,（一）土地增值税的主要特点：1、土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次。 2、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。3、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。4、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种。,（二）土地增值税征收的特点：,1、以转让房地产取得的增值额
2、为征税对象 2、征税面比较广 3、采用扣除法和评估法计算增值额 4、实行超率累进税率 5、实行按次征收,三、纳税义务人,所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。 特点： 1.不论法人与自然人。 2.不论经济性质。 3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 4.不论行业。,四、征税范围,条例明确：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。 是否缴纳有三个要素：转让行为、国有土地、取得收入。,五、计税依据,和计税依据（增值额）有关的两个数据是收入和扣除项目。 1.土地增值额的确定 土地增值额=收入-扣除项目应纳税额
3、=土地增值额适用税率注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或两档以上税率，就需分档计算。,2.房地产转让收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入,3.扣除项目金额的确定扣除项目金额包括： 1)取得土地使用权所支付的金额 包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用。2)房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间
4、接费用。,3)房地产开发费用 房地产开发费用包括销售费用，管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除
5、。 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,4)与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除 房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5（产
6、权转移书据）； （3）城建税和教育费附加5)财政部规定的加计20扣除,例1,某房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入4600万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该房地产开发项目的利息支出为200万元，其中包括延期还款的利息及罚息10万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。,（1）计算取得土地使用权所支付的金额。按实施细则第七条（一）项的规定，条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例
7、中这项支出的金额为800万元。 （2）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为2000万元。 （3）计算房地产开发费用。 计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为190万元（20010），小于利息支出的扣除限额。 计算可扣除的其他房地产开发费用。 （8002000）5=140（万元） 计算可扣除的房地产开发费用。 190140=330（万元）,（4）计算与转让房地产有关的税金。根据实施细则
8、及有关规定，本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。 营业税：46005=230（万元） 城市维护建设税与教育费附加： 230（73）=23（万元） 可扣除的税金的总额： 23023=253（万元） （5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据实施细则之规定，本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目的扣除： （800+2000） 20 =560（万元） （6）计算扣除项目总金额： 8002000330+253560=3943（万元）,例2,某房地产开
9、发公司建成一幢普通标准住宅，共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元，该房地产开发成本为500万元。1996年11月，该公司售出了20套住房，收入440万元。截止1996年11月，与该房地产项目有关的利息支出为336万元。 1997年8月，该公司售出了12套住房，收入360万元。截止1997年8月，有关的利息支出为98万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。,（1）计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。 计算应分摊的地价款及有关费用。 1482048=6167（万元） 计算应分摊的房地产开发成本。 500204820833（万元） 计算
10、应分摊的房地产开发费用。 计算应分摊的利息。 336204814（万元） 计算其他可扣除的开发费用。 （616720833）5135（万元） 计算可扣除的房地产开发费用总额。 14+135275（万元）,计算可扣除的税金 a.营业税4405=22（万元） 城市维护建设税及教育费附加22（73）=22（万元） c.印花税已按有关规定计入了管理费用，所以此处不再扣除。 可扣除税金的总额：2222242（万元） 计算财政部规定的其他扣除项目： （616720833）20=54（万元） 计算扣除项目总金额： 6167+20833+275+242+543757（万元）,（2）计算1997年8月售出住房应
11、计的扣除项目。 计算应分摊的地价款及有关费用。 1481248=37（万元） 计算应分摊的房地产开发成本。 5001248=125（万元） 计算应分摊的房地产开发费用。 a.计算应分摊的利息。 （a）截止1996年11月应分摊的利息： 336124884（万元） （）1996年11月至1997年8月间应分摊的利息： （98-336）12（48-20）=276（万元） （c）总计应分摊的利息： 84+276=36（万元） 计算可扣除的其他开发费用。 （37+125）5=81（万元） c.计算可扣除的房地产开发费用。 36+81=441（万元）,计算可扣除的税金。 营业税：360518（万元） 城
12、市维护建设税及教育费附加： 18（73）18（万元） 印花税已按规定计入了管理费用，此处不再扣除。 可扣除的税金总计： 18+18198（万元） 计算财政部规定的其他扣除项目。 （37125）20324（万元） 计算扣除项目总金额。 37125441198+324=2583（万元）,六、土地增值税税率,土地增值税实行四级超率累进税率 1.计税单位的确定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 2.土地增值税的税率 增值额越大，增值比率越高，税率越高土地增值税税率表注意：如果房地产开发企业开发建设的是普通商品住房，增值比例在20%以下的，免征土地增值税。,土地增
13、值税的计算公式是： 应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率） 或应纳税额=增值额*适用的税率-扣除项目金额*速算扣除系数,例3,某国家机关将一幢办公楼同房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价3250万元，写字楼作价2300万元，公司再向该国家机关支付价格差额950万元，以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为80年代所建，八成新，重置价格为1500万元，该国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让金250万元。公司为取得建写字楼的土地使用权支付380万元，支付房地产开发成本850万元，公司的利息支出不能提供金融机构的证明。,（1）国家机关应纳税额的计算。 该国家机关通过交换取得一幢写字
14、楼，作价2300万元，还取得了950万元的货币收入，所以收入总额为3250万元。 计算扣除项目金融。 取得土地使用权所支付的金额。在此即为该国家机关补交的土地出让金250万元。 房地产的评估价格。 150080=1200（万元） c可扣除的税金。 营业税：325051625（万元） 城建税以及教育费附加：1625（73）=1625（万元） 印花税：（32502300）5=2775（万元） 但其中可计入该国家机关转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的部分： 27753250（32502300）=1625（万元） 可扣除税金的总额为： 162516251625=180375（万元） 扣除
15、项目的总金额为： 25012001803751630375（万元）,计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额=3250-16303751619625（万元） 增值额与扣除项目的比率为： 16196251630375=9934% 按税法规定，这时适用的税率为40，速算扣除系数为5。 计算应纳土地增值税额 应纳税额161962540-1630375556633（万元）,（2）公司应纳税额的计算。 公司的收入为一幢办公楼，作价3250万元，同时又付出950万元作为补偿，所以公司实际的转让收入为2300万元。 计算扣除项目金额。 取得土地使用权所支付的金额为380万元。 房地产开发成本为850万元。
16、c可扣除的房地产开发费用。由于公司的利息支出不能出示金融机构的证明，所以不能单独据实扣除。 可扣除的房地产开发费用=（380850）10=123（万元） 可扣除的税金 营业税23005=115（万元） 城建税及教育费附加115（73）=115（万元） 由于公司是房地产开发企业，印花税已按规定计入管理费用，此处不再扣除。 可扣除的税金总额=115115=1265（万元）,财政部规定的其他扣除项目。 （380850）20=246（万元） 、扣除项目的总金额为： （380850123126524617255（万元） 计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额2300-172555745（万元） 增值额
17、与扣除项目的比率为：574.517255=3329% 按照税法规定，这时适用的税率为30。 计算应纳土地增值税额。 应纳税额=574530=17235（万元）,例4,一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中利息支出240万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用计算扣除比例为3。,（1）该单位取得转
18、让收入5000万元。 （2）计算扣除项目。 取得土地使用权所支付的金额为600万元。 房地产开发成本为1500万元。 允许扣除的房地产开发费用。 需注意的是，该单位的利息支出虽然能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但按税法规定，其扣除金额不得超过按商业银行同期同类贷款利率计算的数额，所以在此可扣除的利息支出为210万元（24030），而不是240万元。 实施细则规定，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5以内计算扣除，同时还规定，上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。在本例中，已知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比
19、例为3，所以可扣除的其他房地产开发费用为63万元（6001500）3%。 允许扣除的房地产开发费用=21063=273（万元）,可扣除的税金。 营业税：50005=250（万元） 城建税及教育费附加：250（73）=25（万元） 印花税：5000525（万元） 可扣除税金25025252775（万元） 扣除项目的总金额为： 6001500273277526505（万元） （4）计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额=5000-2650523495（万元） 增值额与扣除项目的比率为： 2349526505=8864% 按税法规定，这时适用的税率为40，速算扣除系数为5。 （5）计算应纳土地增值
20、税额。 应纳税额=2349540-265055807275（万元）,七、土地增值税的清算,1土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 土地增值税的清算条件（）房地产开发项目全部竣工、完成销售的，（）整体转让未竣工决算房地产开发项目的，（）直接转让土地使用权的。,七、土地增值税的清算,对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超
21、过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （）取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的； （）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 （）省级税务机关规定的其它情况,八、土地增值税的会计处理,缴纳土地增值税的企业应在“应交税费”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理： 1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加” ，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税
22、，借记“其他业务成本”，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。,例,某房地产公司有偿转让公寓两栋，面积2500平方米，单位售价每平方米2600元，共计价款650万元。该商品房的成本、费用、税金等扣除项目共计370万元。按照征税规定，计算应纳税款如下：土地增值额=650-370= 280（万元）土地增值额与扣除项目金额之比为：280 370 75. 7%应纳税额=28040-3705%=93. 5（万元）根据上述计算结果，做如下分录：借：营业税金及附加 935 000贷：应交税费应交土地增值税 935 000缴纳税款时，做如下分录：借：应交税费应交土地增值税 935 000贷：银行存款 935 000,
