1、苏州土地市场分析 网络 ，2006 年 3 月 8 日，作者：Eric一、 2005 年苏州土地市场概述 2005 年 2 月份，国土资源部发布的2005 年工作要点中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。从国土资源部的这些政策来看，作为宏观调控系列政策的关键环节，2005 年土地政策依旧是紧缩，这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。 但在强势的政策影响下，苏州土地市场依旧较为活跃，2005 年苏州市公开土拍出让土地成交面积：6000041.1 平方米，可建面积达 7980394 平方米，平均成交价：2262.6707 元/，平均上涨幅度约 34%。 二、 2005 年
2、苏州土地供应市场分析 05 年苏州市土地出让面积为 1723106 平方米，发布出让公告的土地性质主要为商业（汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等）、商务办公、住宅用地、娱乐，园区和吴中区供应量较大。 土地供应面积区域分析 通过以上分析可以看出，今年上半年土地供给量最多的区域为园区，地块总土地面积约 200 万平方米，占总体供应量的 67%。 园区拥有世界一流的城市设计和规划体系，已成为我国发展速度最快、整体水平最高、综合竞争力最强的开发区之一，具备了向世界一流高科技工业园区目标挺进的基础和能力，具有强大的发展潜力和不错的发展前景，园区房地产市场经过近 10 年的发展，已经达到了一个相当高的水平
3、，园区自身强大的发展潜力，使得园区的土地赢得了全国范围内各大开发商的青睐，土地供应量也是全苏州各区域中最大的。 吴中区位于苏州古城区南部，具有良好的自然条件、交通优势和投资环境，近年以来吴中区的加大对周边乡镇的土地供应量，以促进全区经济的整体发展，因而吴中区在 2005 年的土地供应成交量仅次于园区。 2005 年相城区供应的土地面积总量约为 96 万平方米，占总体供应量的 16%，相城区在前两年土地供应量较大，目前这些项目都处于开发销售阶段，因而相城区 2005 年的供应量有所减少； 而新区和中心城区供应量最少，可以看出新区在 2005 年还是实行了严格控制土地供应量的政策，而中心城区土地稀
4、缺状况仍在持续。 用地性质分析 从用地性质来看，2005 年的土地供应中，居住用地所占比例最大，共约 400 万平方米，占到了总量的 68%；其次为商业用地占到总量的 28%，供应面积总共约 170 万平方米；综合娱乐用地供应面积约为 19.8 万平方米，占 4%。 从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的比重也略有增加，这是由于住宅市场受宏观调控影响较大，价格产生一些波动，而近年来商业地产已进入一个发展周期，因而商业土地在 2005 年的供应中也占了一定的比重。 三、2001 年2005 年土地供应综合分析 土地供应量分析 从年下半年开始，苏州市注重土地供应的调控作用，房地
5、产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。04 年下半年在国家宏观调控的影响下，土地供应量略有下降。近年苏州土地市场总体特点： 土地市场规范运行，供应总量大幅度增加 苏州市用土地供应调控房地产市场，主要有三条措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的。 供地量增幅大，经济迅猛发展是主因 （一）经济迅猛发展。2003 年实现人均 GDP5500 美元，城市居民人均可支配收入元，比年增长，人均消费支出元，同比增长。 （二）进入城市改
6、造期，房屋拆迁量大，引起土地和住房需求的刚性增加。年前，全市每年的拆迁量只有万平方米，而年拆迁面积万平方米，动迁居民户；年拆迁面积达万平方米。 （三）良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计，工业园区的购房者中有是来自上海等地的投资者。 各区域住宅用地楼面单价分析 成本、供求关系因素 如果成本高于市场价格，供应就会减少，供不应求，价格上涨。如果成本低于市场价格，供应就会增加，供过于求，价格下跌，最终形成新的平衡体系。 房价因素 房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨开发成本增加房价上涨预期房价上涨开发商增加投资地价上涨，这样就形成了一个
7、价格循环机制。 土地市场供应方式因素 土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。 出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的。一般来说，招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价。 中心城区 2001 年 10 月中心城区内土地拍卖平均楼面地价仅为 1292 元/平方米，至 2003 年时已达到了 2968 元/平方米，两年时间，楼面地价就上涨了一倍多。从中心城区拍卖地块平均楼面地价走势图中可以看出，2001 年至 2002 年上半年上涨平缓；从 2002 年中至 2003年上半年，楼面地
8、价的上涨速度最快；而从 2003 年中至 2003 年下半年楼面地价又进入了缓涨状态；2003 年底至 2004 年上半年，由于中心城区内的三大新城（沧浪、平江、金阊）的出现，以上区域内的土地价格较低，因而出现了楼面单价 2001 年 10 月第一次土地拍卖以来的第一次下降的局面。2005 年由于古城区内用地大多为别墅用地，楼面单价较高，从而拉动了整个中心城区的楼面单价，而实际上在 2005 年 5 月 17 日的一次土地拍卖，中心城区（不含古城区）的成交楼面地价为 2924.24 元/平方米，比 2004 年 10 月份下降了 6.85。 前两年，由于中心城区土地资源有限，外加古城保护等规划
9、上的一系列限制，仅有零星地块推出，土地市场供不应求，是楼面地价上涨的直接原因。从近年的拍卖会成交情况看，中心城区地价的平均增幅超过 50。主要是因为调控后，宏观形势尚不明朗，开发企业对未来的预期有所降低，不敢轻易涉足各项配套尚需完善的新城区，因此，配套成熟的中心城区成了他们着陆的安全地带。 园区 高科技发展带动了地产增值早已为事实所证明 苏州工业园区经济仍然保持快速发展态势。 目前，园区 GDP、财政收入、进出口总额、实际利用外资等主要指标均占苏州全市 15左右，已成为国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一。 园区吸引外资总量已跃居国内开发区前茅。 园区不但是工业生产之地，更是苏州人享受生活
10、的理想之所。居民能享受到品质生活，这就是苏州工业园区和国内其他城市工业区的最大不同。 园区近年来一直充当苏州楼市的领头羊。凭借着良好的区域大环境和优秀的产品品质，在今后的一段时期内，园区仍将占据整个苏州房产开发的主导地位。 新区 高新区由于开发较早，中心地块已显稀缺，在前年供应充足的情况下，2005 年高新区土地供应节奏有所放缓。而随着该区域逐渐向外围延伸，2005 年推出地块多处在较为偏远的外围区域，而从几块土地悉数由拍卖转挂牌的情况看，未来，高新区房地产可能仍将继续游离于热点之外。 吴中区 2005 年，吴中区的土地供应仍然持续去年的放量走势，使其可开发的商品房面积得到有效补充，随着外界对
11、吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也愈发激烈，在下半年土地拍卖会上，一宗吴中建成区地块拍出了 95的全场最高增幅。另外，吴中所辖区内的西山、甪直、木渎、越溪等镇区房产随着土地供应节奏的加快，说明周边的一些区域也正在或即将进入房地产开发的高速发展阶段。 相城区 相城区 2005 年土地供应形势呈现价升量增，所推地块位置开始由元和中心向外围扩散，与前年一样，地块面积仍多为十万平方米以上的大宗地块，这将对于未来相城区房地产的大板块格局产生决定性影响。 四、苏州土地市场预测 苏州市土地市场供给主要来源于两方面：其一为城市规划中的旧城改造，其二则为新城区发展规划产生的土地供应。 旧城改造 2
12、005 年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区（平江区、金阊区、沧浪区）城市化项目上，拆迁规模数量预计将维持在去年的水平。同时，政府对原本处于古城区内的企业实行“退二进三”的政策，企业的搬迁也产生了一些可供交易的土地。 新城区规划 中心城区的不断外延、政府对古城区居民的外迁引导政策，使得可供应交易的土地范围不断扩大，同时，由于新城区的从头做起，良好的规划及政府的支持，同时又相对低廉的土地价格，新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。 房价因素 苏州住宅价格上涨符合苏州当前的发展，苏州是快速发展中城市，土地及物业价值相对于发达城市还有一定的上涨空间；连年的房价上涨，给了开发商极大的信心，这也是导致土地价格不断攀升的一个方面。 五、小结 纵观苏州土地市场，公开出让的土地供应量 03 年和 05 年持平，04 年有所上升。在 2005 年苏州加强了对商品房供给结构的控制，如普通商品房与高档商品房之间，一系列土地政策有利于进一步规范土地市场的交易。新的土地政策涉及土地供应从严从紧到使用费先缴后分；从住房贷款利率调整到公积金缴纳范围的扩大等等方面。苏州的土地市场正在一步步走向健康和规范。
