1、 一2011 年上半年土地市场相关政策分析1.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知主要内容：在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价” 方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。政策影响：将保障房用地计划列出，增加中低价位普通商品房用地，进而从源头上增加保障房供应；完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价” 的方式，改变目前单一价高者得的出让方式，将地价控制在一定更为合理的程度，以控制商品房成本，最终达到控制房价的目的，从执行的情况来看，成都市目前的土地出让中，已经频
2、繁的使用此种方式，基本达到了间接降低了土地出让价格的目的。2.关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见主要内容：建设用地指标作为国有经营性建设用地首次出让的“ 准用“条件；建设用地指标交易后，不得再次转让；2011 年建设用地指标的最低保护价为每亩 18 万元政策影响：2011 年成都地票制度的升级版本，完善此前不合理及引起争议的部分。限定不得再次转让，避免了“地票” 的过度炒作，同时在明确保护价格的同时，保证用地指标的充足供应；从实施的效果来看，基本杜绝了地票价格炒作，在保证农村土地综合整治资金的同时，也降低了开发商拿地成本。二.成都市主城区土地供需市场概况1.供应有所上升
3、 成交微降2011 年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地 33 宗，最终成交 29 宗，流拍 2 宗，终止挂牌 2 宗，总出让面积 2800.28 亩，成交 2364.71 亩（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升 13.6%，环比上涨 13.4%，成交量同比下降 1.1%，环比下降 4.2%。2011 年上半年，住宅类用地供应 1384.16 亩，成交 1236.71 亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见；商业部分，2010 年下半年开始的“ 商业热” 持续，土地市场影响
4、明显， 2011 年上半年商业类用地供应 1416.12 亩，成交 1128.00亩，环比分别增长 49.1%及 18.8%。2.占比缩小 主城区供应趋紧今年上半年，成交量上，郊县继续保持对主城区领先优势，占比达到 63%，主城区土地存量日益减少，目前房地产市场的战火基本已经蔓延至三环外，与主城区相比，郊县土地有着存量大、价格相对低的优势，随着房地产市场的持续开发，主城区与郊县的土地供应差距还将持续加大。3.降温明显 土地市场回归理性 2011 年上半年，土地市场高低起伏，从 2010 年 4 季度延续而来的高烧被限购令浇熄，虽然数量上有上年 4 季度的支撑，与往年不相上下，但地块成交价格及溢
5、价率回落明显，底价成交地块增多，成交楼面地价下跌达 4 成多；虽然政府已经相应调整土地出让数量及速度，但以往竞相争抢的城西优质地块也遭遇流拍，显示出市场信心的严重不足。三.2011 年上半年成交用地可开发情况1.住宅开发量下跌 商业大幅增加2011 年上半年，成都主城区成交住宅用地可建总面积总计约 287.16 万平米，环比 2010 年下半年降低了 13.7%。成交的商业用地可建总面积约 349.52 万平米，环比 2010 年下半年增长 46.9%。上述数据中可以看到，由于住宅销售遇阻，不受限购的商业地产扛起大旗，在土地交易市场上也颇受欢迎。2.商住差距缩小2011 年上半年，主城区共成交
6、住宅用地 1236.71 亩，商业用地 1047.21 亩，商业用地与住宅用地的差距开始缩小，相信也是受到住宅市场销售遇阻，商业不限购的影响。主城区住宅整体楼面均价为 2605 元/平方米，商业为 1377 元/平方米，与以往相比，商住价格差距也有所缩小。四.成都市近郊土地供需市场概况2011 年上半年郊区县共供应国有建设用地 55 宗共计 4531.00 亩，成交 50 宗共计 3972.58 亩，流拍（或挂牌终止）5 宗，成交率为 90.9%，其中住宅及商业用地分别成交 2441.20 亩、1531.38 亩，其供应量和成交量同比分别下降 64.7%和 67.1%，环比上涨 21%和 12
7、.3%。各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为 2472.81 亩和 1975.79 亩，占2011 年上半年总量的 54.6%和 49.7%。受限购令影响明显 月度冷热变化突出2011 年第一季度没有新增供应，其供应量成交量全部为 2010 年第四季度土地公告量。一月集中供应成交，其供应量和成交量分别占上半年的 63.3%和 61.2%；2 月郊县区土地市场骤降，供应量和成交量均仅为 13.82 亩，占到上半年总量 0.35%；3 月和 4 月受限购令，土地政策调整等因素的影响，政府放缓推地速度，开发商拿地愈发谨慎，土地市场降到冰点，
8、暂时沉寂；5 月郊县区土地市场破冰，供应量和成交量开始微升，6 月迎来土地供应成交的小高峰，土地市场进入平稳发展时期。1.双流：土地市场降温明显，流拍量大2011 年上半年双流县共供应国有建设用地 11 宗，净用地面积总计 1113.89 亩，成交 7 宗，流拍 4 宗，总计流拍净用地面积为 479.02 亩，流拍率达到 43%。在各郊县区中双流县降幅最大，其供应量和成交量分别为 1113.89 亩和 616.87 亩，同比下降 89.1%和 93.7%，由此可见双流县土地市场降温明显。价格相对较低2011 年上半年双流县土地整体成交楼面均价为 835 元/平米。整体区位条件与之相近的郫县和温
9、江的整体均价分别达到 988 元/平米和 835 元/平米。从整体情况来看，双流县成交价格相对较低。2.郫县：受整体土地市场疲软的影响 供需量大幅下降2011 年上半年郫县共供应 3 宗住宅、商业用成交 3 宗，成交率达到 100%。总成交量约为 186.73 亩，其中住宅用地成交 138.22 亩，商业用地成交 48.52 亩，同比下降 77.4%，环比下降 87.6%，总成交量在近郊县区排名倒数第二，出让地块大小适中，区域位置相对一般，加之其中有两宗有公租房配建要求，开发商拿地理性，没有出现知名房企参与争夺，整体溢价率不超过 15%，价格平稳。成交价格变动明显2011 年 1 月以挂牌方式
10、成交郫县古城镇古城村二社地块，面积约为 33.05 亩，成交楼面价仅为 371 元，之后郫县土地市场开始长达数月的沉寂，5 月破冰，成交区域位置较好的郫县红光镇仁和村，犀浦镇双林村两宗地，且有配建公租房的要求，但规模适中，利于开发，成交价格有所上升，平均楼面价达到1059 元/平米。3.新都：土地市场活跃 供需量大2011 年上半年新都区共供应住宅、商业用地 10 宗，成交 10 宗，成交率继续保持 100%，总计净用地面积为 1358.92 亩，其中住宅用地 683.16 亩，商业用地 675.76 亩，占郊县区总成交量 34.2%，在郊县区中排名第一位，同比上涨 36.1%，环比上涨 7.
11、0%，总成交金额为 21.17 亿元，同比上涨 85.4%，环比上涨12.9%。大丰街道备受房企青睐 未来发展无限2011 年上半年新都区大丰街道土地成交量为 561.85 亩，占新都区成交总量的 41.3%，保利地产掷 5.7亿拿下面积约为 278.69 新都区大丰街道办事处高家 6、7 组，太平 7、8 组地块，总可建面积超过 50 万方，凭借保利的实力和品牌，相信对未来新都大丰街道的发展起着至关重要的作用，甚至对整个新都的崛起都有较大的推动作用。4.温江：成交总量大幅上扬 ，成交时间集中2011 年上半年温江区供应 5 宗住宅、商业用地，成交 5 宗，成交率也达到了 100%。净用地面积
12、为654.53 亩，其中住宅用地 628.08 亩，商业用地 26.45 亩，总成交量在郊县区中排名第三，同比上涨45.1%，环比大幅上涨 177.3%，土地出让金总计为 12.48 亿，同比上涨 60.6%，环比上涨 176.7%。成交时间大部分集中在 1 月，成交量为 604.49 亩，占到上半年总成交量的比例高达 96.2%，2 月-5 月温江区土地市场暂时沉寂，无土地供应成交信息，6 月仅成交一宗面积约为 50.4 亩小幅地块。全为拍卖出让，多为大地块2011 年上半年温江区成交地块全部为拍卖出让，且住宅用地占据主导，住宅用地成交 628.08 亩，占到总成交量的 96.0%。在成交的
13、五宗地中，有三宗地面积在 100-200 亩之间，其中最大的温江区公平街办太极社区十一组，虹桥村五组地块，净用地面积为 199.90 亩，总可建面积为 49 万方，被实力房企蜀道实业以楼面价 808 元/平米拿下，对未来区域市场发展将起到一定推动作用。值得一提的是中铁二局再次以4.16 亿拿下总净用地面积为 248.53 亩，可建面积近 50 万方两宗商住用地，相信这将加快金马镇国际体育城的建设，对金马镇未来的发展也起着促进作用。5.龙泉：土地市场暂时沉寂6.小结2011 年上半年郊县区除新都区外，其他各个郊县区均有不同程度的降温，尤其是龙泉，沉寂时间长达半年，传统的供地大区双流县也出现了大幅
14、度萎缩，从成交时间来看，绝大部分集中在 1 月，5 月和 6月。造成这种冷热不均的原因来自很多方面，限购令的出台，令整体房地产市场不景气，信贷政策收紧，造成开发商资金压力不断加大，拿地愈发理性，也造成多宗优质地块流拍。上半年无论成交量，或是成交金额，都有较大幅度的降低。五.标杆房企土地储备情况六.2011 年上半年土地市场交易特征总结溢价率降低 地价低空飞行上半年土地市，基本维持着低溢价率成交，主城区溢价率更是低至 11%，创下历年新低，这主要是由于开发商受限购影响，销售不畅，资金回笼困难，加之国家信贷政策日益严苛，一般企业已经很难获得开发贷款，绝大部分开发商资金链严重吃紧，即使手中尚有余力，
15、但留钱过冬的需要更为迫切，因此，整个土拍市场显得相当萧条，低溢价或底价成交成为常态。出让金缩水近两成 政府财政压力加大而据中原数据统计，成都市主城区 2011 年上半年成交面积为 2364.71 亩，占去年全年总成交面积的49.8%，而出让金为 125.64 亿，仅占到去年全年出让金的 37.4%，地价回落可见一斑。地方政府严重依赖的土地财政遭遇危机，这也将直接影响保障房建设资金的落实。住宅限购 商业用地受追捧与以往情况不同，2011 年上半年，主城区共成交住宅用地 1236.71 亩，商业用地 1128 亩，成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，而品牌开发商如
16、万科、绿地等也纷纷加大了对商业地产的开发和持有，相信在相当一段时间内，商业地块仍会受到追捧。外来房企持续给力 本地房企式微主城区上半年成交的 29 宗地块中，本地企业与外来房企分别拿下 14、15 宗，表面上不相伯仲，但从实际的成交亩数来看，本地企业在 14 宗地块面积仅 883.82 亩，占总成交面积的 37.4%，在外来军团的强势阻击下，本土企业拿地不易，多在中小面积、位置一般的地块上有所斩获。地票重启 双竞制试行 土地交易出新规去年被紧急叫停的地票制度重新出台，完善及修正了此前不合理的部分，将炒作风险大为降低；而在土地出让中搭售保障房、限地价、竞保障房面积等供地新模式开始试行，在抑制地价
17、的同时也促进保障房建设，可谓一举两得，但在目前的市场状况下，开发商对后市持谨慎态度，因此显得并不积极，但此种供地模式可在一定程度上转移保障房建设压力，在出让金缩水的情况下，将会被常态化使用。七.土地市场发展趋势预判受“新国八条” 影响，成都土地市场遭遇寒流，优质地块流拍、底价成交的尴尬局面频现，将市场信心的不足表现得淋漓尽致，此种状况在近几次拍卖会上显得尤为严重，调控下商品房去化趋缓，直接使得开发商在土地市场上难有作为。而从近期的金融政策来看，累计加息和频繁上调准备金率，对购房者而言仅是增加月供及贷款时间可能延长的问题，对开发商则是融资成本大幅飙升，在调控不放松，且销售不畅的情况下，观望不下手成为诸多开发商的应对之策。虽然目前地方财政饱受压力，但下半年中央政策松绑的可能性微乎其微，而商品房销售压力则持续加大，开发商资金链加剧紧张，拿地意愿不高，故即使在市场放量的情况下，土地市场大幅回暖可能性也并不大。开发商目前主要的任务是加快销售，回笼资金，如果三四季度商品房销售出现松动，即市场以价换量带动成交，而同时地价回归到相对合理的区间，开发商仍会伺机出手。楼市调控也加速了对房地产企业的分化，中小房企销售普遍下滑，而大型标杆房企反而逆市扩张，相信在土地市场上，这类房企将继续扮演重要角色，逢低吸纳占据先机，中小企业则越加式微。
