1、华润置地华东区销售型写字楼研究 V1.0目录 1. 研究开发路径 研发背景 研发逻辑 2. 资料收集整理 外部案例 内部案例 重点案例说明 3. 置地管控指标 管控指标说明 项目分档和指标分级 建筑专业管控指标 4. 研究成果输出 研究方法说明 研究分析过程 修正建议总结 5. 重点部位图库 办公平面 办公立面 6. V2.0工作计划Chapter 1. 研究开发路径 2010年以来，随着房地产市场的调控，以及置地战略方向的调整持有物业+销售型住宅、 办公产品的组合拳。同时住宅市场高速发展了10年，上海大区内纯宅用地越来越少，拿地成本居高 不下，越来越多的商办用地进入大区的拿地范围。由此，在住
2、宅货值一定或降低的情况下，销售型 写字楼成了重点研究和优化的对象。 对应置地总部关于写字楼的两份文件 1. 附件2：华润置地销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标（V1.0） 2. 附件3：华润置地销售型写字楼成本指标管理指引(V1.0) 上海大区对华东地区的产品特点和相关规范要求做了本地化的研究。 研发背景 研究范围： T类写字楼，由于其配置高于普通市场标准，此类写字楼应有较高的市场租金收益和战略价值，对该类 物业应该是长期持有； D类写字楼，由于市场售价低，利润率低，而上海大区下辖的上海市和浙江省属于中国发达地区，出现 D标的可能性极低； C类写字楼，售价及利润率偏低。 故此次研究重点
3、为AB类写字楼，C类略有提及。 通过此次的研究，我们总结出了一些与置地配置标准的相同点以及和大区的地方差异。1 对华东地区内不同类型写字楼进行调研，收集各项案例和数据 工作时间：2014.42014.9 范围：上海大区不同地段档次分三档，不论销售持有进行调研，同时收集其他城市案例 2 把华东区调研的数据和置地的分级标准做对比，确立本次研究的重点产品 工作时间：2014.102014.11 3 通过对比，得出一些和集团产品配置相同和相似的结果，并对这些数据结果进行归纳， 提出符合华东区产品特点的配置 工作时间：2014.11-2014.12 4 通过以上的研究，得出不同产品梯段的最优值，通过对规
4、范的解读，把一些必要的设计 任务标准化，得出常规项目部分的图例 工作时间：2014.12 5 在下一阶段中，结合其他专业、成本部等研发出2.0产品库及设计指引 工作时间：2015.12015.6 研发逻辑Chapter 2. 资料收集整理 外部案例 内部案例 重点案例介绍收集案例总体情况 通过外部考察和内部资料收集，共调研了44个案例，案例总体情况如下： 标准层面积 ( ) 1300 13001500 16002000 2000 总计 1个分区 1.中金国际广场 2.大宁绿地中央广场 3.同济联合广场 4.明泉银七星国际大厦 1.钻书中心 2.东银中心 3.城投控股大厦 4.紫竹国际大厦 5.
5、宝华国际广场 6.同济逸仙大厦 1.SOHO中山广场 2.证大立方大厦 3.上海信息大厦 4.启迪大厦 5.上海宝山万达 6.中铁中环时代广场 7.赢华国际广场 1.展想广场 2.萧山华润万象汇东塔 3.吴中路万象城（AB楼） 20 2个分区 1.东方海港国际大厦 1.嘉里不夜城企业广场 2.东方维京大厦 1.嘉瑞国际广场 2.保利广场 3.未来资产大厦 4.镇江绿地广场 5.凯德龙之梦闵行广场 1.1788国际中心 2.东方金融广场 3.证大五道口大厦 4.国盛中心 5.合生国际广场 6.静安嘉里中心 7.光启城 8.宝华中心 16 3个分区 0 0 1.21世纪大厦 2.浦江国际金融广场
6、3.浦东嘉里城 4.杭州万象城TA楼 1.越洋广场 2.华敏帝豪 3.上海瑞博广场 7 4个分区 0 0 0 1.会德丰国际广场 1 总计 5 8 16 15 44 分区数Part 1. 外部案例上海外部案例简介-区位示意 上海市行政分区图 上海市中心分区图 研究范围图 外部案例调研取样范围：外环以内外部案例简介-区域等级划分 彭浦板块 北外滩板块 花木板块 静安板块 虹桥板块 莘庄板块 五角场板块 张庙板块 张江板块 陆家嘴板块 大宁板块 不夜城板块 长风板块 七宝板块 高端型商务区 静安板块 静安嘉里中心 会德丰国际广场 1788国际中心 越洋广场 华敏帝豪 陆家嘴板块 东方金融广场 嘉瑞
7、国际广场 钻石中心 保利广场 21世纪大厦 未来资产大厦 上海瑞博广场 品质型商务区 虹桥板块 尚嘉中心 东方维京大厦 东银中心 SOHO中山广场 北外滩板块 东方海港国际大厦 城投控股大厦 北美广场 浦江国际金融广场 白玉兰广场 大宁绿地中央广场 徐家汇板块 中金国际广场 光启城 经济型商务区 花木板块 证大立方大厦 浦东嘉里城 紫竹国际大厦 证大五道口大厦 上海信息大厦 大宁板块 宝华国际广场 宝华中心 启迪大厦 莘庄板块 凯德龙之梦闵行广场 张江板块 展想广场 五角场板块 同济逸仙大厦(同济晶度) 合生国际广场 上海同济联合广场 张庙板块 上海宝山万达广场 不夜城板块 嘉里不夜城企业广场
8、 彭浦板块 中铁中环时代广场 长风板块 国盛中心（国浩长风城） 赢华国际广场 七宝板块 明泉银七星国际大厦 高端型商务区 品质型商务区 经济型商务区会德丰国际广场 九龙仓集团 9 11 10 6 7 8 12 高端型商务区 5 1 4 3 2 上海外部案例简介-高端型商务区 越洋广场 上海越洋房产开发有限公司 1788国际中心 上海世纪静安房地产有限公司 静安嘉里中心 香港嘉里集团 华敏帝豪 上海华昱房地产开发有限公司 未来资产大厦 上海明泰房地产有限公司 21世纪大厦 上海21世纪房地产有限公司 保利广场 上海保利欣房地产有限公司 嘉瑞国际广场 上海瑞证投资有限公司 东方金融广场 上海东方金
9、融广场有限公司 钻石中心 上海陆家嘴金融贸易联合发 展有限公司 上海瑞博广场 上海瑞明置业有限公司上海外部案例数据-高端型商务区 序号 项目 基本信息 大堂 等级 城市 区位 层数（F） 高度（m） 分区 （个） 面积( ) 挑高（m） 1 静安嘉里中心 甲级 上海 静安区 42 170 2 350 15 2 会德丰国际广场 甲级 上海 静安区 61 298 4 700 9 3 1788国际中心 甲级 上海 静安区 29 130 2 650 10 4 越洋广场 甲级 上海 静安区 43 200 3 700 10 5 华敏帝豪 甲级 上海 静安区 63 258 3 600 8 6 东方金融广场
10、甲级 上海 浦东新区 两栋18 23 84.35 104.3 1/2 2000 14.5 7 嘉瑞国际广场 甲级 上海 浦东新区 24 99.7 2 1000 10 8 钻石中心 甲级 上海 浦东新区 两栋 14 68 1 1200 5 9 保利广场 甲级 上海 浦东新区 30 134 2 400 10 10 21世纪大厦 甲级 上海 浦东新区 49 236 3 100 12 11 未来资产大厦 甲级 上海 浦东新区 31 180 2 300 6 12 上海瑞博广场 甲级 上海 浦东新区 49 218.6 3 1319.49 9.8上海外部案例数据-高端型商务区 序 号 项目 标准层 地库 标
11、准层 面积 （） 得房率 （%） 层高 (m) 净高 (m) 电梯厅宽 度(m) 走道 宽度 (m) 柱网 面积划分 （） 客梯数 量(台) 外围护体 系 层高 （m） 停车数 （辆） 1 静安嘉里中 心 2500 70 4.2 2.8 3.3 - - 110 160 174 8 玻璃幕墙 - 1340 （含商业） 2 会德丰国际 广场 2100 68 4 3.05 3.1 2.95 - 100 200 500 23 玻璃幕墙 - 492 3 1788国际中 心 2270 70 4 2.8 2.9 - - 330 400 450 480 12 玻璃幕墙+金 属幕墙 - 456 4 越洋广场 2
12、760 68 4.5 3 3.3 - - 300 500 600 16 玻璃幕墙 3.3 400 5 华敏帝豪 2100 67 4 2.8 - 1.6 - - - 玻璃幕墙+金 属幕墙 5 1010 6 东方金融广 场 2400 73 4.2 2.8 3.4 1.9 9.6*9.6 530 550 590 8 玻璃幕墙 5.6 530 7 嘉瑞国际广 场 1950 69 4 2.8 3.1 1.8 9.6*9.6 220 240 260 10 玻璃幕墙+金 属幕墙 3.5 300 8 钻石中心 1399 70 4.2 2.95 2.2（单侧） 1.8 10.8*6.6 60120 6 玻璃幕墙
13、 3.6 196 9 保利广场 1620 70 4 2.8 2.7 1.9 - 154 330 500 850 - 玻璃幕墙 3.5 433 10 21世纪大厦 1600 70 3.9 2.8 3 1.5 - 400 500 800 - 玻璃幕墙 3.5 300 11 未来资产大 厦 1867 68 4.2 2.8 4.5 1.5 - 199 299 850 - 玻璃幕墙 3.6 368 12 上海瑞博广 场 2323.6 5 69.6 4.2 2.8 3.6 1.8 12-14 （多柱网） - 18 玻璃幕墙 3.6 956品质型商务区 上海外部案例简介-品质型商务区 10 1 2 3 9
14、8 5 12 4 11 6 光启城 大华集团 东银中心 上海元申置业有限公司 东方维京大厦 上海东方维京文化发展公司 尚嘉中心厦 上海力仕鸿华房地产发展有限公司 SOHO中山广场 SOHO中国有限公司 北美广场 上海汤米房地产开发有限公司 东方海港国际大厦 上海展鹏实业有限公司 城投控股大厦 上海城鸿置业有限公司 中金国际广场 上海赛达置业发展有限公司 白玉兰广场 APP金光集团 浦江国际金融广场 上海鸿泰房地产有限公司上海外部案例数据-品质型商务区 序号 项目 基本信息 大堂 等级 城市 区位 层数（F） 高度（m） 分区 （个） 面积( ) 挑高（m） 1 东方维京大厦 甲级 上海 长宁区
15、 25 120 2 300 8 2 东银中心 甲级 上海 长宁区 25 100 1 1450 12 3 SOHO中山广场 甲级 上海 长宁区 23 89.7 1 ab楼各 1000 10 4 东方海港国际大厦 甲级 上海 虹口区 26 125 2 600 12.5 5 城投控股大厦 甲级 上海 虹口区 21 93.1 1 370 10 6 浦江国际金融广场 甲级 上海 虹口区 38 164.7 3 1471.4 9.8 7 绿地中央广场 - 上海 杨浦区 18 83.7 1 529.26 10.5 8 中金国际广场 甲级 上海 徐汇区 23 92 1 160 8 9 光启城 甲级 上海 徐汇区
16、 24 94.8 2 400 8上海外部案例数据-品质型商务区 序 号 项目 标准层 地库 标准层 面积 （） 得房率 （%） 层高 (m) 净高(m) 电梯厅 宽度(m) 走道宽度 (m) 柱网 面积划分 （） 客梯数量 (台) 卫生间洁 具数量 （个） 外围护 体系 层高 （m） 停车 数 （辆） 1 东方维京 大厦 1487 70 4 2.8 3.6 1.7 - 160 320 710 8女 4 男 3 小3洗4 玻璃幕 墙 - 266 2 东银中心 1450 72 3.9 2.8 2.7 1.6 9.0* 9.0 - 5 女4男3 小3洗4 玻璃幕 墙 3.3 370 3 SOHO中
17、山广场 1939 67 3.85 2.7 3 1.6 7.2* 7.2 188 250 7 女4男3 小4洗3 玻璃幕 墙 4.5 359 4 东方海港 国际大厦 1225 66 4.3 2.75 3.8 1.5 - 210 240 280 470 6女 2 男 2 小2洗4 玻璃幕 墙 4.2 170 5 城投控股 大厦 1487.8 74 3.9 2.8 3.4 1.8 8.7* 8.7 153 208 225 561 6女 4 男 3 小4洗4 玻璃幕墙 +石材幕 墙 3 300 6 浦江国际 金融广场 1924.7 3 72.2 4.3 2.8 3.1 1.5 9.0 97.9 109
18、.6 138.4 159.5 15 女5男4 小3洗4 玻璃幕 墙 3.6 448 7 绿地中央 广场 1170.8 8 68.2 4.2 2.8 4 2 8.7* 9.5 - 4 女3男3 小4洗4 玻璃幕 墙 3.7 379 8 中金国际 广场 1060 68 4 2.7 2.7 1.8 7.5* 7.5 198 246 280 6女 3 男 3 小4洗4 玻璃幕 墙 5 353 9 光启城 2082 70 3.95 2.7 2.7 1.8 8.7* 8.7 140 220 260 7女 4 男 4 小4洗4 玻璃幕墙 +石材幕 墙 3.6 498经济型商务区 上海外部案例简介-经济型商务
19、区 中铁中环时代广场 上海中铁市北投资有限公司 14 16 11 6 8 7 15 17 18 4 1 5 3 10 19 9 上海宝山万达广场 上海宝山万达投资有限公司 启迪大厦 上海启迪置业有限公司 宝华国际广场 上海全存置业有限公司 国盛中心 上海新浩隆房地产有限公司 赢华国际广场 铜陵嘉禾置业有限公司 凯德龙之梦闵行广场 上海碧峰房地产开发有限公司 明泉银七星国际大厦 上海银七星明泉置业有限公司 同济逸仙大厦 上海同文有限公司 宝华中心 上海凯德新创房地产有限公司 嘉里不夜城企业广场 上海港沪房地产有限公司 证大五道口大厦 上海证大五道口房地产有限公司 展想广场 展想电子科技有限公司
20、紫竹国际大厦 上海东上海联合置业有限公司 证大立方大厦 上海天海有限责任公司 上海信息大厦 上海电信公司信息世界分公司上海外部案例数据-经济型商务区1 序号 项目 基本信息 大堂 等级 城市 区位 层数（F） 高度（m） 分区 （个） 面积( ) 挑高（m） 1 证大立方大厦 甲级 上海 浦东新区 21 91 1 260 8 2 浦东嘉里城 甲级 上海 浦东新区 43 179 3 600 6 3 紫竹国际大厦 甲级 上海 浦东新区 22 100 1 400 10 4 证大五道口大厦 甲级 上海 浦东新区 南北楼各25 100 2 300 9 5 上海信息大厦 甲级 上海 浦东新区 25 99.
21、8 1 180 9 6 宝华国际广场 甲级 上海 闸北区 25 100 1 700 8 7 宝华中心 甲级 上海 闸北区 24 100 2 700 6.9 8 启迪大厦 甲级 上海 闸北区 16 68 1 520 7 9 凯德龙之梦闵行 广场 甲级 上海 闵行莘庄 36 170.5 2 475 5.5 10 展想广场 甲级 上海 浦东新区 20 88 1 800 9上海外部案例数据-经济型商务区1 序 号 项目 标准层 地库 标准层面 积（） 得房 率 （%） 层高 (m) 净高 (m) 电梯厅 宽度 (m) 走道 宽度 (m) 柱网 面积划分 （） 客梯 数量 (台) 卫生间洁 具数量 （个
22、） 外围护体 系 层高 （m） 停车 数 （辆） 1 证大立方 大厦 1630 75 4.2 2.9 3.2 1.5 7.8*10.8 91 168 228 287 6 玻璃幕墙+ 铝板幕墙 3.3 148 2 浦东嘉里 城 1987 70 4 2.7 3.2 1.65 - 375 590 730 18 女4男3 小3洗5 玻璃幕墙+ 铝板幕墙 3.3 1200 （办公 估460） 3 紫竹国际 大厦 1438 70 4 2.8 3.2 1.8 8.7*8.7 234 241 482 475 6 玻璃幕墙 3.6 333 4 证大五道 口大厦 2140 70 4 2.7 3.2 1.8 9.6
23、*9.6 200 380 8 女4男3 小3洗4 玻璃幕墙+ 铝板幕墙 5 507 5 上海信息 大厦 1650 73 4 2.85 2.6 1.7 8.4*8.4 109 173 190 -女 4 男 3 小3洗4 玻璃幕墙 4.5 250 6 宝华国际 广场 1475 82 3.9 3 3.9 1.8 8.7*8.7 - 5 玻璃幕墙 3.6 320 7 宝华中心 2200 70 3.9 3 3.5 1.9 - 350 8 玻璃幕墙 3.6 443 8 启迪大厦 1619 80 3.9 3 3.9 1.9 8.7*8.7 - 4 玻璃幕墙 3.3 76 9 凯德龙之 梦闵行广 场 1772
24、- 1798 70 3.9 2.7 3.2 1.48 - 54 10 玻璃幕墙 3.2 1300 （含商 业） 10 展想广场 2741 66 4.3 2.75 3.6 2 9.6*9.6 80 150 8女 5 男 4 小4洗6 玻璃幕墙 4.5 508上海外部案例数据-经济型商务区2 序号 项目 基本信息 大堂 等级 城市 区位 层数（F） 高度（m） 分区 （个） 面积( ) 挑高（m） 11 同济逸仙大厦A 甲级 上海 杨浦区 18 74 1 1000 8 12 合生国际广场 甲级 上海 杨浦区 34 180 2 891.6 - 13 同济联合广场B 甲级 上海 杨浦区 22 98.5
25、 1 503.3 10.5 14 上海宝山万达 甲级 上海 宝山区 17 60 1 108 4.2 15 嘉里不夜城企业广场 甲级 上海 闸北区 26 105 2 400 8 16 中铁中环时代广场 甲级 上海 闸北区 16 67.2 1 500 9 17 国盛中心 甲级 上海 普陀区 35 140 2 800 7 18 赢华国际广场 甲级 上海 普陀区 13 54.6 1 600 9.2 19 明泉银七星国际大厦 (财富108广场) 甲级 上海 闵行区 27 100.9 1 200 8.33 20 镇江绿地广场 准甲 江苏 镇江 38 170.3 2 558.9 9.3上海外部案例数据-经济
26、型商务区2 序 号 项目 标准层 地库 标准层 面积 （） 得房 率 （%） 层高 (m) 净高(m) 电梯厅 宽度(m) 走道 宽度 (m) 柱网 面积划分 （） 客梯数量 (台) 卫生间洁 具数量 （个） 外围护 体系 层高 （m） 停车 数 （辆） 11 同济逸仙大 厦A 1500 70 3.9 2.9 3.6 1.8 10.8*10. 8 70 400 5- 玻璃幕墙 +铝板幕 墙 3.6 89 12 合生国际广 场 2091. 3 69.9 4.5 - 3.6 1.8 9*9 - 12 女4男3 小3洗6 玻璃幕 墙 3.6 - 13 同济联合广 场B 1205 70.8 3.9 -
27、 3.85 1.9 8.4*8.4 97-229 4 女3男2 小3洗4 玻璃幕 墙 4 337 14 上海宝山万 达 1900 70 3.45 2.5 3 1.8 8.7*8.7 47-200 3 女3男3 小2洗4 玻璃幕 墙 3.6 1100 （合用） 15 嘉里不夜城 企业广场 1300 70 3.9 2.7 3.2 1.6 - 60-80 130 156 180 -女 4 男 3 小3洗5 玻璃幕 墙 3.6 236 16 中铁中环时 代广场 1800 72 4.2 2.9 3.2 1.8 8.7*8.7 167 306 437 890 910 19 女2男2 小3洗4 玻璃幕墙 +
28、石材幕 墙 4 1400 （合用） 17 国盛中心 2241 73 4 2.85 3.25 1.8 - 130-160 200-230 -女 4 男 2 小4洗4 玻璃幕墙 +石材幕 墙 3.5 900 18 赢华国际广 场 1671 76 4.2 3 3（单侧） 1.6 9.9*7.5 130-300 8 女3男3 小3洗4 玻璃幕墙 +石材幕 墙 3.5 647 19 明泉银七星 国际大厦 (财富108广场) 1200 70 3.45 2.5 3 1.4 8.7*8.7 47-200 8 女4男3 小2洗4 玻璃幕墙 +石材幕 墙 4.5 356 20 镇江绿地广 场 1937. 2 67
29、.7 4.2 - 3.6 1.8 9*9 48.4- 93.6 11 女3男2 小4洗4 玻璃幕 墙 3.9 -Part 2. 内部案例案例所处城市 项目编号 项目名称 上海大区 杭州 1 杭州万象城TA楼 杭州 2 萧山华润万象汇东塔 上海 3 吴中路万象城（一期）AB楼 上海大区办公产品 内部案例简介内部案例数据 序号 项目 基本信息 大堂 等级 城市 区位 层数（F） 高度（m） 分区（个） 面积( ) 挑高（m） 1 杭州万象城TA 楼 - 杭州 江干区 48 194 3 469 11 2 萧山华润万象 汇东塔 - 杭州 萧山区 26 104 1 358 9.48 3 吴中路万象城 （
30、一期）AB楼 - 上海 闵行区 8 39 1 456 8.6 序号 项目 标准层 地库 标准层 面积 （） 得房率 （%） 层高 (m) 净高(m) 电梯厅 宽度(m) 走道 宽度 (m) 柱网 面积划分 （） 客梯数量 (台) 外围护体 系 层高 （m） 停车数 （辆） 1 杭州万象城TA 楼 1932 76.4% 3.8 2.63 3.4 1.7 9-12（多 柱网） 128.7- 198.6 14 玻璃幕墙 - - 2 萧山华润万象 汇东塔 2836 79.6% （L型） 3.9 2.9 3.4 2.2 8.4*9.0 101.7- 154.8 12 玻璃幕墙 5.25 1536 3 吴
31、中路万象城 （一期）AB楼 2411 80.3% 4.1 2.85 3.7 1.8 9.0*11.2 981.7 （每层分 成两间） 3 玻璃幕墙 5.6 -Part 3. 重点案例介绍项目名称：绿地中央广场 项目地址：上海市杨浦区宁国路 项目业主：绿地集团 建筑类型：纯办公 建筑高度：83.7米 项目进度：在建 案例介绍-上海绿地中央广场-1个分区 群组 服务楼层 群组电梯数 载重（k g / 人） 提升高度 数 值 18F 4 1350 73.5项目名称：同济联合广场 项目地址：上海市杨浦区四平路 项目业主：同济科技 建筑类型：商办 建筑高度：98.5米 项目进度：已建成 案例介绍-上海同
32、济联合广场-1个分区 群 组 服 务 楼 层 群 组 电 梯 数 载 重 （ kg/人 ） 提 升 高 度 数 值 22F 4 1350 85.8低区电梯平面图 高区电梯平面图 项目名称：镇江绿地中央广场 项目地址：镇江檀山路五洲山路交汇处 项目业主：上海绿地集团镇江置业有限公司 建筑类型：商办 建筑高度：170米 项目进度：已建成 群组 服务楼层 群组电梯数 载重（KG/人） 提升高度 低区 1-22F 6 1600/13 91.4M 高区 23-38F 5 1600/13 67.9M 案例介绍-镇江绿地中央广场-2个分区 低区电梯 高区电梯低区电梯平面图 高区电梯平面图 群组 服务楼层 群
33、组电梯数 载重（KG/人） 提升高度 低区 1-18F 6 1600/13 86M 高区 19-34F 6 1600/13 79M 项目名称：上海合生国际广场 项目地址：上海黄兴路翔殷路口 项目业主：合生创展 建筑类型：商办 建筑高度：165米 项目进度：在建 案例介绍-上海合生国际广场-2个分区 低区电梯 高区电梯低区电梯平面图 高区电梯平面图 群组 服务楼层 群组电梯数 载重（KG/人） 提升高度 低区 1-14F 4 1600/13 51M 高区 15-29F 5 1600/13 64M 项目名称：杭政储出70号地块商业商务用房项目 项目地址：杭州长乐路大关路 项目业主：绿地控股集团（浙
34、江） 建筑类型：商办 建筑高度：125米 项目进度：在建 案例介绍-杭政储出70号地块-2个分区 低区电梯 高区电梯项目名称：浦江国际金融广场 项目地址：上海市杨浦区东大名路 项目业主：上海鸿泰房地产有限公司 建筑类型：商办 建筑高度：179.7米 项目进度：已建成 低区电梯 中区电梯 高区电梯 群组 服务楼层 群 组电梯数 载重（k g / 人） 提升高度 低 区 1-7F 3 1600/13 31.57 中 区 9F-22F 6 1600/13 60.2 高 区 24F-38F 6 1600/13 79.8 案例介绍-上海浦江金融中心-3个分区项目名称：浦江国际金融广场 项目地址：上海市杨
35、浦区东大名路 项目业主：上海鸿泰房地产有限公司 建筑类型：商办 建筑高度：179.7米 项目进度：已建成 中区电梯平面图 高区电梯平面图 低区电梯平面图 案例介绍-上海浦江金融中心-3个分区项目名称：瑞明广场 项目地址：上海市浦东新区陆家嘴 项目业主：大华银行 建筑类型：办公 建筑高度：216.3米 项目进度：在建 低区电梯 中区电梯 高区电梯 群组 服务楼层 群组电梯数 载 重（k g / 人） 提升高度 低 区 1F-15F 6 1600/13 61 中 区 19F-32F 6 1600/13 54.6 高 区 43F-49F 6 1600/13 26.4 案例介绍-上海瑞博广场-3个分区
36、中区电梯平面图 低区电梯平面图 项目名称：瑞明广场 项目地址：上海市浦东新区陆家嘴 项目业主：大华银行 建筑类型：办公 建筑高度：216.3米 项目进度：在建 高区电梯平面图 案例介绍-上海瑞博广场-3个分区项目名称：白玉兰广场 项目地址：上海市浦东新区陆家嘴 项目业主：上海金港北外滩置业 建筑类型：办公 建筑高度：320米 项目进度：在建 低区电梯 中1区电梯 中2区电梯 高区电梯 群 组 服 务 楼 层 群 组 电 梯 数 载 重 （ kg/人 ） 提 升 高 度 低 区 1F-21F 7 1600/13 72 中 1区 24F-33F 7 1600/13 40.1 中 2区 40F-53
37、F 7 1600/13 54 高 区 54F-64F 7 1600/13 40.9 案例介绍-上海白玉兰广场-4个分区中1区平面图 低区平面图 高区平面图 中2区平面图 案例介绍-上海白玉兰广场-4个分区Chapter 3. 置地管控指标 管控指标说明 项目分档和指 标分级 建筑专业相关 管控指标Part 1. 管控指标说明管控指标说明 鉴于目前置地销售型写字楼的规模较大，需要尽 快建立有效的产品配置及成本限额标准，并进行运营 阶段的有效管控。在现状盘点、内外部对标分析的基 础上，总部产品管理部、工程管理部，联合编订了 华润置地销售型写字楼产品配置标准及成本限额管 控指标V1.0、销售型写字楼
38、成本指标管理指引 V1.0。 由于调研楼盘样本的成本数据和机电数据的分析 与制定标准需较长时间，所以在2014年V1.0的指引中 主要研究针对建筑专业相关的产品配置标准。成本和 机电相关内容待之后版本研究。 首先回顾管控指标V1.0中和建筑专业相关的 各个指标的管控内容。Part 2. 项目分档和指标分级明确分档 置地销售型写字楼产品配置按售价及净利润率分为5档： 其中，T标时从投资回报率和战略价值来看应为持有型写字楼；D标售价和利润率不符 合上海大区的战略。在此并不讨论。 本版本主要针对A标和B标进行研究。C标在上海大区也较少见，在本版本会稍有提及， 但具体数据的详细研究待下一版本。 档次划
39、分 单方售价（a元/） 写字楼独立的净利润率（b） 竞争因素修正 T标 40000a b25% 分档确定后， 项目的产品配置 标准可根据5公里 范围内，项目售 价上下浮动不超 过20%区间内的竞 品项目的配置情 况进行适当调整 A标 25000a40000 b20% B标 15000a25000 b15% C标 8000a15000 b12% D标 a8000 b10%指标分级 产品配置管控指标（二级管控指标） 编号 所属专业 管理控制项 1 建筑 低区标准层使用率 2层 高 3 立面选型 4 屋面以上塔冠高度 5 结构 结构选型 6 主要柱网尺寸 7 机电 电梯选型 8 空调选型 9 办公区
40、用电负荷 10 室内精装 大堂及首层电梯厅主要装修材质 11 标准层电梯厅主要装修材质 12 标准层走道主要装修材质 13 标准层卫生间主要装修材质 14 服务配套 车位比 15 小汽车平均停车面积 根据各管控阶段的不同特点和需求，以及管控指标的重要程度，将管控指标分为三级。其中一级 管控指标无产品配置部分；二级产品配置管控指标有如下15个，建筑（结构）专业相关6个： V1.0 研究 范围 V2.0 研究 范围指标分级 产品配置管控指标（三级管控指标） 编号 所属专业 管理控制项 1 建筑 公共空 间尺度 大堂面积 2 大堂净高 3 标准层电梯厅净宽 4 标注层电梯厅净高 5 标准层走道净宽
41、6 标准层走道净高 7 标准层卫生间洁具数量 8 标准层卫生间净高 9 附属房间设置 三级产品配置管控指标有如下9个,建筑专业相关指标9个：Part 3. 建筑专业相关管控指标二级管控指标-1-低区标准层使用率 产品配置管控指标（二级管控指标）-低区标准层使用率 竖向分区数量（个） 低区标准层面积常规值（） 低区标准层使用率最小值（%) 1个分区 13001500 7375% 1个分区 16002000 7679% 2个分区 14501500 7072% 2个分区 18002000 7274% 3个分区 19502000 70% 4个分区 19502000 67% 低区标准层使用率： 是指低区
42、单个标准层办公区域建筑面积总和与本层建筑面积的比值，不含大堂、避难层等 公摊。是销售型物业的核心指标之一。各竖向分区中，低区的核心筒面积是各竖向分区中最大 的，其使用率是各区中最低的，因此选用低区标准层的使用率作为控制指标。 指 标 定 义 指 标 标 准二级管控指标-2-层高 层高： 是指上下相邻两层的楼面饰面层或结构面层之间的垂直 距离。标准层平面中，塔楼角部位置因景观因素以及消防疏 散因素（两个疏散门距离不小于5米），往往都是大面积段 户型，其办公区净高应优先满足。而角部位置往往是结构受 力的不利点，多用井字梁，导致其净高是各办公区中最低的。 因此，层高一般根据角部位置的办公区净高进行反
43、算。 指 标 定 义 指 标 标 准 产品配置管控指标（二级管控指标）-层高 产品标准 A标 B标 C标 梁高（mm） 统一按700计算 水电空调管线高度 （mm） 风机盘管 多联机 风机盘管 多联机 风机盘管 多联机 400 300 400 300 400 300 吊顶高度（mm） 按50计算 无吊顶计算 净高Ha 2700Ha2900 2600Ha2800 2600Ha2700 架空地板高度（mm） 150 100 100 层高H(mm) 4000 H4200 3900 H4100 3850 H4050 3750 H3950 3800 H3900 3700 H3800二级管控指标-3-外立
44、面选型 外立面选型：是指选择外围护体系的形式，包括幕墙 系统和窗墙系统两大类。 塔冠高度：指屋面以上的外围护体系，如右图所示。 指 标 定 义 指 标 标 准 产品配置管控指标（二级管控指标）-外立面选型、塔冠高度 产品标准 A标 B标 C标 外立面选型 单元式幕墙/框架式幕墙 框架式幕墙/窗墙 大堂幕墙 / 如塔楼为框架式幕墙，大堂幕墙形式不限； 如塔楼为窗墙系统，大堂可选用框架式幕墙 塔冠高度 不应在屋面以上有拓展空间，塔冠高度3米。政府对高度另有要求的情况除外。 备注：C档售价10,000元/ 的项目外立面选型应采用窗墙。二级管控指标-5&6-结构、柱网 结构选型：指综合考虑室内空间、建
45、筑造型、成本造价等因素，选择最合理的结构方案。按结构形 式可分为框架结构、框架-核心筒结构、筒中筒结构等，按材料可分为纯钢筋混凝土结构、钢结构、 混合结构等。结构选型应根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式。 主要柱网尺寸：指占比例最大的相邻结构柱的轴线间距。结构柱网大小，需结合幕墙分隔模数、室 内家具模数、成本因素综合考虑，常用的柱网尺寸有8.4米、9米、10.5米。幕墙分隔模数，以1.2米 和1.5米居多，对应的结构柱网尺寸分别为8.4米和9米。室内家具模数，分为0.9米、1.2米、1.5米， 其中1.2米和1.5米最为常用，对应的结构柱网尺寸分别为8.4米和9米。 指 标
46、定 义 指 标 标 准 产品配置管控指标（二级管控指标）-结构选型、柱网尺寸 产品标准 A标 B标 C标 建筑材料 纯钢筋混凝土 结构选型 根据具体情况进行专项研究比对，选择较为经济的结构形式 主要柱网尺寸（mm） 9000或10500 8400或9000 8400三级管控指标-1&2-大堂面积和净高 大堂面积： 大堂的面积大小，和销售建面的大小有直接关联。销售建面的 大小决定了竖向分区的个数，竖向分区的个数决定了大堂流线的复 杂程度，进而决定大堂面积大小。大堂面积的计算范围如右图阴影 范围所示： 产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂面积 产品标准 A标 B标 C标 大堂面积（） 单栋销售建
47、面的1% 单栋销售建面的0.9% 指 标 定 义 指 标 标 准 说明： （1） 大堂的流线尽量简洁、直接，应避免曲折。 （2） 空中大堂面积计入首层大堂面积中。如有空中大堂，则大堂总面积可以上浮不超过50%。 大堂净高： 指大堂饰面层至吊顶底部的高度。大堂净高视有无裙房而定， 有裙房的情况下，层高为两层裙房，无裙房的情况下，大堂净高不 超过8米。 产品配置管控指标（三级管控指标）-大堂净高 产品标准 A标 B标 C标 大堂净高（m） / 8米或层高为两层裙房 8米或层高为两层裙房三级管控指标-3&4-电梯厅净宽、电梯厅净高 电梯厅净宽：是指电梯厅土建宽度扣除装修面层后的宽度。按照 规范要求，
48、单候梯厅宽度计算公式，单侧：W1.5D，电梯为4台 时2400MM；双侧：W2D，并小于4500MM（W为电梯厅净 宽，D为电梯轿厢深度）。 电梯厅净高：是指电梯厅饰面层至吊顶底部的高度。电梯厅的吊 顶内，一般没有结构梁，因此设备及其管线尽量上翻，以提高电 梯厅的净高。 产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层电梯厅净宽、净高 产品标准 A标 B标 C标 单排a（mm） 2800a3000 2600a2800 如电梯厅相同位置在其余楼层为卫生间，电梯厅净宽为3000 对开b（mm） 3200b3400 满足两倍轿厢深度 电梯厅净高（mm） 不小于走道净高，设备（如新风机）及管线尽量上翻，利用梁
49、高空间解决 指 标 定 义 指 标 标 准 说明 ：根据公司战略采购要求，销售型写字楼采用通力电梯，其1350KG、1600KG、1800KG的轿厢深度分别 为1500MM、1600MM、1600MM。三级管控指标-5&6-标准层走道净宽、净高 走道净宽：指走道土建宽度扣除装修面层后 的宽度。 走道净高：指层高扣除结构梁高、设备管线 高度、吊顶高度、地面饰面厚度后的高度。 产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层走道净宽、走道净高 产品标准 A标 B标 C标 走道净宽（mm） 1800 1700 1600 走道净高（mm） 2400 指 标 定 义 指 标 标 准三级管控指标-7&9-标注层卫生间、附属房间 卫生间洁具数量：女卫1500 及以下，3个蹲位+2面盆；15002000 ，4个蹲位+2面盆。男卫 比女卫蹲位数分别少1个。 附属房间：为方便后期物业管理，减少公摊面积，提高使用率，不设置VIP卫生间、茶水间、独立 残卫、首层卫生间。 产品配置管控指标（三级管控指标）-标准层卫生间洁具数量、卫生间净高、附属房间 产
