1、下沙区域商业地产市场分析及典型商铺评估,组长：郑侠组员：马珍慧 杨莉 周晓洁 吴雅华 李宁 周煜典,目录,一、杭州市商业地产现状二、下沙商业地产市场分析三、九佰碗老汤面商铺市场价值评估,一、杭州商业地产现状,随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，杭州的商业地产发展也迎来了一个春天：从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态，迅速发展。,2012年杭州商业地产成交分析,2012年1月份杭州写字楼商住楼共成交282套，成交总面积达25307.03平方米，零预定，商铺成交85套，预定3套，总成交面积10851.14平方米。,2012年1月份杭州商铺成
2、交预定详情,2012年1月份杭州写字楼商住楼成交预定详情,1月杭州写字楼商住楼区域成交详情表,我们通过图表可以 发现杭州今年不管 是商铺、写字楼， 还是土地出让都有 明显的增加。商业 地产的发展呈递增 趋势。,二、下沙商业地产市场分析,地铁1号线将于今年10月正式运营，这对下沙来说是一个不错的商机。整个去年宏观调控住宅市场受到挤压，而商业地产不限购不限贷，在楼市淡季时依然受到热捧。从地铁1号线商业地产分布来看，下沙酒店式公寓、商铺占大部分，沿江板块以及金沙湖板块均有投资型地产。而且下沙东区板块的商铺总价低，投资成本相对较低，都是政府着力打造的潜力板块，将来地铁开通，投资价值很明显。这对下沙的商
3、业地产市场提供了好的契机，下沙商业地产市场发展潜能很大。,地铁1号线：钱塘江隧道-富春江路-秋涛路-火车城站-湖滨-龙翔桥-凤起路-武林广场-西湖文化广场-艮山门-闸弄口-建华村-彭埠-红普路-九堡-九堡东-七堡东-下沙文泽路-下沙西-下沙-下沙东,三、九佰碗老汤面商铺市场价值评估,1.估价对象情况下沙四号大街九佰碗老汤面位置: 下沙4号大街与5号大街交界处西北角物美大卖场一楼右侧。,2.估价说明目的:拟了解位于杭州经济技术开发区四号大街九佰碗老汤面所在商铺作为商业用地的市场价值。,3.标的物铺个体因素分析九佰碗老汤面是个中式餐饮类的品牌，拥有多家连锁店，占有一定的品牌优势。其产品种类多样，口
4、感较好，人均消费较合理，属于大众型的消费。其商铺建筑较新，建成于2007年，租赁年限为20年。商铺分为上下两层，面积较大，商铺结构较好，设施完整。,4.1所处商圈评估总结：标的物所处商圈位于物美商圈，周边有新美商城、物美超市、星尚城等规模较大的购物商城，交通便利，人流量、客流量较大，商业氛围较浓厚。,4.2交通状况评估总结： 标的物所处于四号大街，交通便利，有到下沙各个地区的公交线路。同时，车流量也比较大，在人流、客流量高峰会造成路面交通拥堵，显得路面宽度不够。商铺外虽拥有较多的机动车和非机动车停车位，但存在着车辆停放不够规范的现象。人流量高峰期，由于车辆的停放，造成行人前往标的物消费较困难的
5、现象。总的来说，标的物所处位置交通状况不利于其长期发展。,4.3 客流量评估结果：该标的物客流量大，消费者多。因处于大学城，所以1749岁消费者占主体地位，16岁以下及50岁以上的消费者较少。为满足消费者主体的需求，该商铺应根据该年龄段消费者的喜好，消费能力调整商铺内部装修及产品的口味、价格、种类等来提高客流量。4.4标的物一公里以内的市调评估结果距商铺一公里以内有两座四星级酒店，购物中心三座，超市三座，大学四所，中学一所，幼儿园所和数家银行。该地区为消费区域，形成了较商业街的集中，比较适合各种直接消费，形成这样主要是因为大学生是该区域的消费主力,5.商铺投资五种实用估价方法:,方法一、租金收
6、益利率法方法二、市场比价法方法三、商铺/住宅比价法方法四、黄金分割率比价法方法五、租金反推法,6. 使用的估价方法对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于该地区为商业集中区，同时周边存在许多可参照的商铺年租金，所以，本项目在年租金的评估上采用同类比较法，并以新美商城所在商业区GUC以及星尚城一楼H.M商铺为参照。,7.估价测算过程结果和结论评估售价的基本原则 市场比较法的影响因素：位置，商业气氛，人流量，周边环境，交通情况，内部规划设施，规模，发展商信誉和经营管理公司。 根据数据计算得：Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi为各项目之均价PA=( QX/QA)PA =(85
7、/71) 2700=3232.3943元/平方米PB=( QX/QB)PB =(85/82) 4700=4871.9512元/平方米WA= 40% WB=60% PX=PiWi =PAWA+PBWB =3232.394340%+4871.951260%=4216.1284（4216）元/平方米物美大卖场一楼商铺九佰碗年租金为： 4216.1284（4216）元/平方米,8.总结 经以上从市场比较法对物美大卖场一楼商铺九佰碗年租金进行评估，我们认为本项目街铺在公司或者投资者策划理念得到充分发挥，在软件、硬件上有充分的支持的前提下，项目年租金4216.1284（4216）元/平方米的售价比较符合现行市场的价位。,谢谢观赏,WPS Office,Make Presentation much more fun,WPS官方微博kingsoftwps,
