1、工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 1 页 SAV-ED-SF-01 A 0 共 240 页第一章 工程部岗位职责及编制说明第一节 工程部管理职责及组织架构图一、 工程部组织架构及人员编制说明1 建立组织机构的原则建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：1.1 在物业总监领导下的工程部经理负责制原则。1.2 精兵简政的原则。能由社会承担的工作，要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作，各专业领班协助主管的日常工作，在主管不在岗时充当好替补角色。1.3 设备管理、技术
2、和经济三位一体的原则。1.4 职责、职权对应分明的原则。在统领全局的前提下，职权分散有利于提高效率，有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。1.5 保持最佳管理幅度的原则，通常以 3-4 人为佳。1.6 信息反馈和调控的原则。1.7 按物业的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。 2 工程部组织机构的设计2.1 物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部机构的设计，体现统一领导、分级管理的原则。2.2 各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。2.3 在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。2.4 处理好专业与专业之间、工种
3、与工种之间的协调和配合关系。2.5 组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 2 页 SAV-ED-SF-01 A 0 共 240 页3 工程部人员编制说明3.1 工程部办公室岗位设置：经 理 1 人副经理 1 人秘 书 1 人库管及资料员 1 人班次编制：9：00-18：003.2 电气专业岗位设置：电气工程师 1 人强电主管 1 人强电领班 1 人弱电主管 1 人弱电领班 1 人班次编制：工程师及主管 9：00-18：00；领班：四班二运转3.3 暖通专业岗位设置：空调锅炉主管 1 人空
4、调领班 2 人给排水主管 1 人给排水领班 1 人司炉领班 1 人班次编制：主管 9：00-18：00；领班：四班二运转3.4 综合维修专业岗位设置：二装工程师 1 人二装主管 2 人综合维修主管 1 人综合维修领班 1 人班次编制：工程师及主管 9：00-18：00；领班：四班二运转4 工程部组织架构图(见后页)工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 3 页 SAV-ED-SF-01 A 0 共 240 页物 业 工 程 部 组 织 架 构 图 工 程 部 经 理 ： 陈 琪强 电 主 管 伊 振 荣强 电 领 班 卢 洪 文强 电 技 工 弱 电 领 班杨 立 新弱 电 技 工弱 电
5、 主 管于 宝 峰 司 炉 领 班曾 健司 炉 技 工空 调 锅 炉 主 管柳 彦 昌 给 排 水 主 管 王 玉 欣 空 调 领 班路 捷王 林空 调 技 工 给 排 水 领 班 高 建 章给 排 水 技 工秘 书 焦 文 逸库 管 及 资 料 员黄 春 雪 二 装 审 图 工 程 师 王 建 平 二 装 管 理路 全 勇 、 胡 明 帅 综 合 维 修 领 班郭 天 林综 合 维 修 技 工综 合 维 修 主 管刘 宝 金 调 度 组黄 小 龙 倪 健 盛王 玉 欣 （ 兼 ） 于 宝 峰 （ 兼 ） 工 程 部 副 经 理电 气 工 程 师 （ 暂 无 ）工程部运作手册文件编号 版本号
6、修改状态 第 4 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页二、 工程部岗位职责1 工程部经理岗位职责报告上级：物业管理处总监、工程总监督导下级：工程部副经理、工程部各主管及部门秘书1.1 负责部门人员工作安排及人员管理，保证大厦工程设备设施的正常运转和使用功能。1.2 调配工程部的技术和设备，界定各专业工作范围及职责，确保工程部全面工作的正常运转。1.3 审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报物业管理处总监批后执行。1.4 参加增改项目的谈判、评审，督导检查执行情况。1.5 主持部门工作例会，安排督导部门副经理、各专业主管、秘书及库管员的日常工作，确保大厦设
7、备正常运转。1.6 负责对部门内员工进行绩效评估，并按物管处规定实行奖惩。1.7 做好同物管处其他部门的对内联系及与各政府行政机构的对外关系工作。1.8 遵守政府各职能部门的相关规定，确保物业所有屋宇、专业设备符合规定和法律要求，定期接受检查，测试和保养。1.9 负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品。1.10 严格执行物管处的各种规章制度和体系文件。1.11 完成上级领导交办的其他工作。1.12 素质要求 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：28 岁以上，身体健康。 文化程度：具有工程技术专业大本以上或
8、同等学力，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有工程师技术职称。 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通英文工程技术资料。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 5 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程部经理 2年以上或副经理 4 年以上；具有 5 年以上技术管理经验。 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修、机械、电力、管道和弱电等方面的知识有较全面的了解。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 6 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页2 工程部副经理岗位职责3 工程部秘书岗位职责报告上
9、级：工程部经理督导下级：库管资料员3.1 在工程部经理的指导下，负责办公室的有关事务性工作。包括转接电话、处理信函、接待来访客人等。3.2 协助工程部经理起草各类报告、请示等文件。3.3 负责项目内部及外部相关单位文件的传递。3.4 负责协助工程部经理对工程部各项管理制度的实施情况进行定期检查，并跟进整改结果。3.5 负责协助工程部经理完善部门管理制度及记录表格。3.6 负责协助工程部经理跟进分配任务的完成情况。3.7 负责对部门图纸、文件、资料的管理，督导部门资料员建立健全、清晰的部门档案。3.8 处理工程部日常行政事务工作。3.9 负责部门工具及办公用品的管理工作，督导部门资料员建立健全、
10、清晰的工具用品台帐。3.10 负责工程部钥匙的管理工作，保障钥匙不遗失，管理有序。3.11 负责工程维修单的接收、记录、发放及返单工作。3.12 做好物业管理物管处其他部门工作的协调。3.13 负责工程款项的申报，现金和支票的报领工作。3.14 完成上级交办的其他工作。3.15 素质要求 基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。 文化程度：大专以上学历，文秘或工程相关专业毕业。 外语水平：英语水平良好，具备翻译工程资料及起草简单文件的能力。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 7 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任秘书职
11、务 2 年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理。能熟练使用常用办公软件、自动化软件及工程制图软件。 特殊要求：具备较强的文字处理能力，能编译起草会议纪要、工作报告等文件。熟悉物业工程管理运作程序，能够协助经理起草、修订各项管理制度。具有一定的协调管理能力。 工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 8 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页4 工程部库管及资料员岗位职责报告上级：工程部经理、工程部秘书4.1 负责对部门图纸、日常文件、资料的存档及目录更新工作，保证资料文件完整清晰。4.2 负责机房钥
12、匙的保管、借用、移交及登记工作。4.3 处理工程部日常行政事务工作。4.4 负责工程维修单的存档及相应工时、材料消耗及收支的统计情况。4.5 负责部门工具及办公用品的保存、发放、记录工作，建立健全、清晰的工具用品及材料台帐，每月对工具用品及材料使用情况进行统计并及时上报。4.6 负责工程部库房的管理工作。4.7 负责工程部月排班计划及考勤的汇总整理工作，按时上报排班及考勤表。4.8 完成上级交办的其他工作。4.9 素质要求： 基本素质：工作认真负责、脚踏实地、一丝不苟，为人正直。 文化程度：中专以上学历，文秘或相关专业毕业。 外语水平：具备初级英语水平，了解简单的专业名词。 工作经验：在物业或
13、酒店中担任文员或库管职务 1 年以上，工程技术有一般的了解，能够独立对文件及设备档案进行简单的分类和保存，能够独立管理工程工具及办公用品。熟练使用常用办公软件。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 9 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页5 工程部电气工程师岗位指责6 工程部综合维修主管岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：综合维修人员6.1 确保综合维修工作的及时有效开展，能够满足客户的使用要求是综合维修主管的首要职责。6.2 及时安排处理本专业的维修任务，保证维修质量和按时完成。6.3 检查大厦内土建装修设施的使用情况，发现问题及时处理，无法解决的及时上报。6.4
14、按照综合维修管理制度的规定，对维修人员进行管理。6.5 熟悉掌握土建维修的相关知识，当现场出现问题时能够及时解决，以最短的时间恢复其正常状态。6.6 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。6.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。6.8 培训下属，督导检查下属工作。 6.9 做好维修及其他相关记录，善于总结经验教训。6.10 做好与客户及其他相关部门联系协调工作，保证各项工作的顺利进行。6.11 按要求提交每周/每月工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。6.12 完成上级领导安排的其他工作。6.
15、13 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 28 岁以上。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 10 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页 文化程度：具有相关专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有 4 年以上物业综合维修或土建专业工作经验。7 工程部空调主管岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：空调司炉及给排水人员7.1 确保供冷（暖）设备系统在供冷（暖）期的 24 小时正常运行，是空调主管的首要职责。7.2 检查空调及锅炉设备系统的运行状况，每天检查运行记录是否清晰
16、详尽，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处理并上报。7.3 按照维修保养制度的规定，提出对冷冻机房、锅炉房及送排风设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。7.4 依据实际使用情况每月初上报本专业工具材料采购计划。7.5 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。7.6 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证设备机房及值班室的干净整洁。7.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。7.8 督导检查下属工作。7.9 做好设备档案的建立、设备标识、管理和
17、维修、检查、保养的记录工作，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。7.10 做好与客户及其他相关部门联系协调工作，保证各项工作的顺利进行。7.11 制定系统运行方案，保证系统所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。7.12 按要求提交每周/每月工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。7.13 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 11 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标
18、准 工程前期接管验收7.14 完成上级领导安排的其他工作。7.15 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 28 岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有 4 年以上物业供冷供暖设备系统运行经验，2 年以上物业供冷供暖设备系统管理经验。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 12 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页8 工程部给排水主管岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：给排水人员8.1 确保给排水及中水系统的 24 小时正常运行，确保项目消防水
19、系统时刻处于良好状态，是给排水专业主管的首要职责。8.2 检查给排水及中水系统的运行状况，每天检查运行记录是否清晰详尽，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处理并上报。8.3 按照维修保养制度的规定，提出对给排水及中水系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。8.4 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。8.5 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证设备机房及值班室的干净整洁。8.6 做好下属员工的技术培训和考核工作。8.7 依据实际使用情况每月初
20、上报工具材料采购计划。8.8 做好设备档案的建立、设备管线标识、管理和维修、检查、保养的记录工作，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。8.9 做好与客户及其他相关部门联系协调工作，保证各项工作的顺利进行。8.10 制定系统运行方案，保证系统所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。8.11 按要求提交每周/每月给排水工作报告至至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。8.12 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 13 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标
21、书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收8.13 完成上级领导安排的其他工作。8.14 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 28 岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有 4 年以上物业给排水系统运行经验，2 年以上物业给排水系统管理经验。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 14 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页9 工程部强电主管岗位职责报告上级：工程部各专业主管督导下级：强电专业
22、人员9.1 确保变配电设备系统、电梯的正常运行， 为物业经营提供动力和照明，确保电力系统的 24 小时正常运行，是强电主管的首要职责。9.2 检查供电、电梯系统的运行状况，发现问题及时处理并上报。9.3 每天检查运行记录是否清晰详尽，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处理并上报。9.4 按照维修保养制度的规定，提出对变配电室及电梯系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。9.5 依据实际使用情况每月初上报本专业工具材料采购计划。9.6 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。9.7 贯彻执行岗位责任制、安全责任制
23、，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证配电室的干净整洁。9.8 做好下属员工的技术培训和考核工作。9.9 督导检查下属工作。9.10 做好设备档案的建立、设备线路的标识、管理和维修、检查、保养的工作，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。9.11 做好与供电局等外协单位的协作关系。9.12 制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。9.13 组织电梯设备的年检及外包维修保养工作。9.14 按要求提交每周/每月给排水工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 15
24、页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页9.15 编制停电通知并提前一天上报经理审批。9.16 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收9.17 完成上级领导安排的其他工作。9.18 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 28 岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有 4 年以上物业给强电系统运行经验，
25、2 年以上物业强电系统管理经验。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 16 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页10 工程部弱电主管岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：弱电专业人员10.1 确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯的正常运行， 为物业经营提供电梯通讯，确保自控系统 24 小时正常运行，是弱电主管的首要职责。10.2 检查消防报警、楼宇自控系统的运行状况，对记录的数据进行初步判断，发现异常立即处理并上报。10.3 按照维修保养制度的规定，提出对变消防及楼宇自控设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。10.4 依据实际使用情况每月初上报
26、本专业工具材料采购计划。10.5 熟悉掌握所属专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。10.6 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。10.7 做好下属员工的技术培训和考核工作。10.8 督导检查下属工作。10.9 做好设备档案的建立、管理和标识工作。做好设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，使设备系统更加完善。10.10 做好与客户及外协单位的协作关系。10.11 按要求提交每周/每月给排水工作报告至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。10.12
27、 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算的制定 本专业年度工作目标的制定 重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 17 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页 监管承办商在物业内进行的工程，确保安装水平合乎工程部标准 工程前期接管验收10.13 完成上级领导安排的其他工作。10.14 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 28 岁以上。 文化程度：具有本专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有 4 年以上物业给弱电系统运行经验
28、，2 年以上物业弱电系统管理经验。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 18 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页11 工程部调度主管岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：夜间及假期值班人员11.1 确保项目各系统设备在夜间及假期的正常运行，是调度主管的首要职责。11.2 检查各系统设备在夜间及假期的运行状况，发现异常立即处理并上报。11.3 按照维修保养制度的规定，监督其在夜间及假期的实施状况，并负责组织实施。11.4 熟悉掌握所有专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。11.5 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查
29、下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。11.6 培训下属，督导检查下属工作。11.7 做好设备维修、检查、保养的记录。11.8 善于总结经验教训，使设备系统更加完善。11.9 做好与客户及外协单位的协作关系。11.10 按要求提交每月调度工作报告至至部门秘书处，由秘书汇总整理后上报经理审核。11.11 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 28 岁以上。 文化程度：具有工程专业大专以上或同等学历。 工作经验：具有 4 年以上物业管理工作经验。工程部
30、运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 19 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 240 页12 工程部个专业领班岗位职责报告上级：工程部经理督导下级：夜间及假期值班人员12.1 协助主管做好本专业的管理及设备设施运行维护工作，同时在主管不在岗时很好的充当代主管的角色是专业领班的首要任务。12.2 检查各系统设备在的运行状况，发现异常立即处理并上报。12.3 按照维修保养制度的规定，协助主管监督专业员工的实施状况。12.4 熟悉掌握所有专业设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。12.5 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行
31、安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证办公地点的干净整洁。12.6 做好设备维修、检查、保养的记录。12.7 善于总结经验教训，使设备系统更加完善。12.8 协助主管做好与客户及外协单位的协作关系。12.9 协助主管做好本专业的其他工作。12.10 素质要求： 基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。 自然条件：身体健康，年龄 24 岁以上。 文化程度：具有工程专业中专以上或同等学历。 工作经验：具有 3 年以上物业管理工作经验。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 20 页 SAV-ED-SF-02 A 0 共 2
32、40 页工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 21 页 SAV-ED-ZD-01 A 0 共 240 页第二章 工程部公用管理制度及工作流程第一节 工程部公用管理制度一、 工程部安全管理制度1 日常安全工作1.1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，各班组均应有专人任安全员（由专业主管担任） ，负责监督检查安全操作施工情况。1.2 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗所辖范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应及时消除不安全因素，并应立即上报专业主管。1.3 应根据生产局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行培训，须持证上岗
33、，并建立本部门人员持证上岗登记表 。1.4 根据安全生产法 ，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。1.5 加强生产安全教育，新员工上岗前必须进行安全教育，工程部每年进行一次安全教育培训，班组每月进行一次安全教育培训，并做好相关记录。在进行高危险性的设备抢修、工作时，专业主管、工程部经理应亲自到场指挥。1.6 在进行有危险的设备检修操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。1.7 对变配电安全用具、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。检验结果存档。1.8 对中央空调、压力容器的压力表、保险阀等，必须定期送有关单
34、位进行校验，校验结果存档。1.9 易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 22 页 SAV-ED-ZD-01 A 0 共 240 页1.10 维修工作中需要使用易燃材料时应特别小心，各班组不得存放易燃油料 1公斤以上。1.11 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。1.12 各机房门、设备门（盖） 、仓库门之钥匙的配制，须向工程部经理提出书面申请，经保安部批准后方可配制。1.13 重要机房如变配电房、锅炉房、冷冻机房、电梯
35、机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内，因工作需要进入机房应执行机房管理制度。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，必要时设置围栏及警示标志。1.14 物业内进行电、气焊工作，必须到保安部办理动火证，持动火证操作。2 高空工作2.1 从事高空作业应严格遵守部门的相关制度。2.2 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。2.3 遇有 5 级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。2.4 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。2.5
36、 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。2.6 作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。2.7 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。2.8 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 23 页 SAV-ED-ZD-01 A 0 共 240 页2.9 高空作业所用的工
37、具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。2.10 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。2.11 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。3 有毒物品的处理3.1 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。3.2 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。3.3 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。3.4 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。
38、4 密闭地方的工作4.1 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。4.2 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但水井、污水井等可能含有可燃气体（如沼气） 、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。4.3 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。4.4 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。4.5 工作照明应选用 36V 安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。5 发生意外时的处理
39、5.1 应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。5.2 对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。5.3 当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 24 页 SAV-ED-ZD-01 A 0 共 240 页快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。5.4 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。5.5 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔5.6 出
40、具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。6 相关记录无工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 25 页 SAV-ED-ZD-01 A 0 共 240 页工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 27 页 SAV-ED-ZD-02 A 0 共 240 页二、 工程部档案管理制度1 工程部经理负责审核部门相关的档案制度，检查各类档案的归整情况。2 工程部秘书负责各专业的档案管理，组织档案的分类、编号、审核、处理、存放，以及对其他部门及对外文件的上送下达。3 工程部库管资料员负责日常档案保存、整理工作，妥善保管档案，杜绝移失。4 各专业主管负责建立相关专业档
41、案管理体系，并对运行情况进行指导与监督。对本专业档案委派专门接口人进行管理，确保档案的完整性。5 文档分类5.1 工程图纸类：大厦相关的图纸资料，主要信息源自发展商及其他相关单位及部门。5.2 设备资料类：大厦内各类设备、设施的统计及参数资料。5.3 客户二装类：大厦入驻客户的二装图纸、资料等。5.4 日常文档类：部门内部或部门对外收、发的各类文件、资料及日常所处理的文件、资料（有保存价值的各种文字、图表、凭证、报表等不同形式的历史记录） 。5.5 工程合同类：与外部单位签订的合同，主要针对大厦内设备设施的维保、维修等工程改造。6 管理要求6.1 本制度应遵照物业管理处的相关规定。6.2 工程
42、部办公室档案管理人员、专业接口人严守档案管理制度和保密守则。6.3 各专业建立档案管理体系需交工程部存档，包括所有的工程设备档案资料、维修维保记录等专业涉及的内容。对于档案中的问题，工程部与各专业负责人、档案接口人进行修改、完善。6.4 各专业档案统一存放档案盒或档案夹并贴上标签。6.5 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，需妥善保存，如发现用途不明的资料应交工程部经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程部经理及专业负责人确认决定。工程部运作手册文件编号 版本号 修改状态 第 28 页 SAV-ED-ZD-02 A 0 共 240 页6.6 主管借阅档案时须经相应专业负责人以上人员批准，专业负责
43、人借阅档案须经工程部领导批准，办公室进行登记文件资料借阅登记表 ，按期归还，如需续借的要重新登记。6.7 工程图纸资料类：借阅时间最长为 1 周。6.8 设备资料档案类：借阅时间最长为 1 周。7 工程图纸资料类7.1 此类档案属公司重要性档案，需永久保存。在日常工作中由工程部办公室统一管理， 工程部图纸目录 （见下）上报物业管理处留存。7.2 分类方法：根据不同专业划分图纸，按要求统一编号、存档。各专业均按照以下格式要求整理图纸如下，图纸编号的原则：按照每份图纸上所给定的编号，工程部不再另行编号。目录格式如下：工程部图纸目录存档处：（柜号）-（图纸盒号）序号 专业 图纸名称 出图日期 页数 编号 备注7.3 所有图纸按专业进行汇总分类，形成总目录报工程部办公室。7.4 如在实际工作中对图纸进行更改，需由各专业主管在图纸上进行备注说明。8 设备资料档案类8.1 此类档案属物业管理处重要性档案，需永久保存。工程部办公室、各专业主管共同进行管理，目录（见下）上报物业管理处留存。8.2 分类方法：根据专业划分设备资料，同时工程部办公室建立统一的表格，主8.3 要用于记
