1、.分类号 单位代码 11395 密 级 学 号 本科学年论文题 目探究我国政府与市场的关系-基于我国房地产市场的分析作 者 薛振东院 (系) 政法学院专 业 行政管理指导教师 赵妮妮.摘 要 .3一、政府对市场的干预和影响 .5（一）政府与市场关系的缘起 .51、政府的概念。 .52、市场的涵义 .53、政府与市场的历史关系问题。 .6（二）政府对市场进行宏观调控 .71、政府进行宏观调控的目标 .7（三）我国政府目前对市场宏观调控的措施 .81、财政政策 .82、货币政策 .83、投资政策 .9二、我国房地产市场市场发展与政府的宏观调控 .9（一）我国房地产市场的发展情况 .91、房地产市场
2、作为一个特殊的产业有其一定的特征 .92.目前我国房地产市场发展中存在的问题 12（二）我国政府对房地产市场宏观调控的新措施 .13（1）分类调控。 .13（2）协调调节 .14（3）双向调节 .14三、政府与市场的新格局 .14（一）近年来政府对房地产调控的政策回顾 .141、信贷政策 .142、保障房政策 .153、限购政策 .15（二）政府对市场宏观调控的新格局 .161、形成市场主导下更好发挥政府作用的新格局 .16结 语 .17.摘 要政府与市场的关系，是现代市场经济的一个永恒话题，政府与市场是两种资源配置与协 调社会经济主要的机制和制度安排，为了在实践中处理好二者的关系，有必要对二
3、者的关系进一步分析。新形势下经济体制的改革核心是转变政府职能，核心是处理好政府与市场的关系。从市场在资源配置中起基础性作用到起决定性作用，表明市场体系的不断完善，让市场充满活力。本文主要研究新一轮的宏观调控下政府与市场之间的新格局，根据当前政府对房地产市场的宏观调控的角度，来分析现代政府在市场经济中的角色，政府对宏观经济进行引导，不直接插手微观经济活动，政府管政府该管的事，不替代市场，要活跃市场主体。关键词:政府;市场;宏观调控;关系;市场主体一 研究背景和意义（一）在经济发展过程中，关于政府与市场的相互关系的认识至今仍然存在争议。在 1929 年以前，自由主义盛行，这一时期以亚当、斯密为代表
4、的古典学派主张由市场机制这只“看不见”的手去引导经济，去支配经济，总的来说，政府的作用成为一个“守夜人” 。在此意义上来说，管的越少的政府就是约好的政府。两次大战以及 19291933 年的经济危机动摇了传统的古典经济理论，政府对经济有了一定的干预。凯恩斯主义经济理论得以产生，并得到了发展。凯恩斯认为，为了弥补自由市场经济的需求不足，克服经济危机，政府必须对市场进行干预。20 世纪 70 年代受到石油危机的影响，西方国家出现了低经济增长高通货膨胀，高失业等现象，使人们认识到，政府同市场一样存在缺陷，也会失灵。政府对市场的干预一样不是万能的，政府也有解决不了的事情，市场存在的问题，政府一样不一定
5、能解决好。面对“滞涨”现象，凯恩斯主义在政策实践中面临的也是难以解脱的两难困境，面对如此现实，凯恩是主义失灵了。与此同时，一大批学者如邓肯、布坎南为代表的公共选择理论学派成为了政府制定经济政策的理论依据。80 年代后，西方国家再次出现了失业率猛增且居高不下，经济增长停滞等一系列问题。在此历史下，新凯恩斯主义应用而生，国家干预东山再起，但好景不长，最终还是被“新经济”的浪潮所取代。.（二）我国政府与市场的关系认识也经历了几个阶段。第一阶段改革开放前计划时期，基本认识是，只要计划不要市场，政府包办操作一切。政府是万能的，政府可以解决一切问题，主张市场“市场无用论” 。第二阶段，改革开放初期至198
6、4 年，邓小平对计划与市场作了分析，创造性的提出二者的关系：“计划多一点还是市场多一点，不是社会主义与资本主义的本质区别，计划经济不等于社会主义，资本主义也有计划，市场经济不等于资本主义，社会主义也有市场。计划与市场都是经济手段。 ”大致认为是， “政府不是万能的，但需要市场来补充” ，市场在资源配置中起基础性作用。第三阶段，1985 年以后，现成的认识是市场由市场本身去完成，政府少干预或不干预，市场自身完成不了的事，由政府提供。第四阶段，新形势下，党的十八届三中全会对处理政府与市场的关系提出两点。第一， “使市场在资源配置中起决定性作用” ，第二， “政府更好的发挥作用” 。这是对市场与政府
7、关系的心定位，肯定了市场的作用，还将其提到很高的地位。（三）随着市场经济的发展，政府与市场的关系问题越来越引起人们的关注。我国十八届三中全会对政府与市场的关系也进一步对此重新鉴定，越来越与国际接轨，走向市场化国家。我国与西方国家不同，市场经济国家主要原因是市场失灵与市场固有的缺陷决定的，而我国则是由市场经济体制不完善的原因造成的。在此前提下，市场体制不完善需要政府的帮助，需要转变政府职能，面对宏观调控，不在是计划时代下政府无处不在，无孔不入的方式，而是逐渐由竞争的市场中退出。简政放权，还权于社会，还权于市场，对本该由市场做的事归还于市场，政府从市场机制中解脱出来。新形势下，为了使政府发挥更好的
8、作用，政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强优化公共服务，保障公共竞争，加强市场监督，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。政府必须“大幅度减少政府对资源的直接配置”和“着力解决市场体系不完善，政府干预过多和监督不到位的问题” 。二研究现状目前我国正处于经济增长的良好时期，政府的任务就是化解各种矛盾，逐渐从竞争的市场体系中退出，让市场主体发挥力量，各种经济成分自由发展。2013年十八届三中全会的召开， 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（一下简称决定 ）指出：经济体制是改革深化的重点，核心是处理好政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作
9、用。新一轮对.政府与市场的鉴定，让我国的市场体系不段的完善。2013 年我国继续实施积极的财政政策和货币政策，继续加强改善宏观调控，通过“调整经济结构和转变增长方式，加强资源节约和环境保护，推进改革开放和自主创新，促进社会发展和解决民生问题”四个着力点，继续以抑制固定资产投资过快增长为核心进一不恐固宏观调控成果，注重从改善国际收支来控制经济过剩的资金源头，加强各项政策之间协调配合，抓好已出台政策的落实，进一步提高调控政策的有效性。从政府对房地产业的宏观调控来看，近几年的改革和调控，逐步将思路向低收入阶层提供保障性住房转变。三研究方法随着我国经济的快速发展， “建设有中国特色的市场经济”是我国改
10、革开放以来面临的最大课题，我国的市场体系不够完善的情况下。政府的职能是什么，政府与市场的关系如何处理，是近年来我国体制改革必须解决的难题，而房地产市场又是一个经济热点，是政府宏观调控的重点和居民关注的焦点。许多专家对政府与市场的关系进行了研究，我国政府部门也做出了很多的研究还理论指导。在新形势下，如何处理政府与市场的关系，是我国转变政府职能，优化资源配置方式的关键。因此，我选择政府近年来对房地产市场发展的宏观调控的角度，来看政府与市场的关系问题。本文通过文献研究、信息研究、纵向对比等多角度来分析政府与市场的新格局，政府在市场的发展中应该如何更好的发挥有效的作用。一、政府对市场的干预和影响（一）
11、政府与市场关系的缘起1、政府的概念。所谓的政府，有狭义和广义之分。广义的政府是指包括立法，行政，司法等公共机关的一个总和。狭义的政府仅仅是指我国的国家行政机关。通常使用狭义的概念。政府是由中央和地方行政机关组成。我国宪法明确规院是我国最高行政机关，即中央人民政府，是国家权力的执行机关。地定，国务方各级人民政府是地方国家权力的执行机关。我国的政府包括中央人民政府和地方各级人民政府。2、市场的涵义。市场顾名思义就是人们进行商品和服务的交易场所。“市场”以及日常用语中的“市场” ，基本上是经济意义以上自愿互惠交易为主.的人类行为领域。 1 3、政府与市场的历史关系问题。政府与市场的关系一直是市场经济
12、的一个永恒话题。迄今为止，在市场中除了国家在其中发挥一定的作用，没有一个一致的看法。大多数人认为无论是政府还是市场都是对资源进行配置的一种手段。在西方国家早期，政府不仅执行契约，保护人民生命财产，而且在贸易往来中也发挥着一定的作用。可见 政府在很早以前就对市场进行调控。市场中多多少少有着政府的影子，市场的发展离不开政府这只“看得见的手” 。进入本世纪，国家的政府规模依然是很小的。战后工业国家政府规模的不断扩大是围绕三个基本主题：意识必须给那些遭受临时收入损失的提供福利收益；二是实行适当的公私混合经济，这种经济往往意味着要将许多战略性产业国有化；三是必须协调宏观调控经济政策，其主要原因是市场自身
13、的发展不会带来与个人目标一致的稳定的宏观经济结果 2。 现在宏观经济政策目标被定义为：经济增长、充分就业、物价稳定以及国际收支平衡。政府依然是提供公共产品的主要力量。市场失灵是政府干预的强有力理由，但是政府与市场同样有缺陷，二者不是彼此替代的关系，应该是相互协调，彼此互补的关系。我国不是市场国家，政府对市场经济的影响历来就大，这是我国原体制所遗留。我国对市场的宏观调控主要由于市场失灵、市场不完善等弱点就行干预。市场的不完善需要我国政府转变政府职能，弥补市场的幼稚与不完善。慢慢的使政府从竞争的市场中退出，发挥支持的主体作用，市场还需市场本身去医治，政府管的太多，不会发挥市场的有效作用，只会越调越
14、乱，最终还是无法解决问题。无论是我国还是西方国家，政府对住房问题都有一定的责任。 1998 年，我国发不了国务院关于进一步深化城镇制度改革加快住房建设的通知 （简称 23 号文） ，提出了“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系” ，按照此体系，城市的 80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房，开发商建造的商品房只占大约 10%左右。2003 年，由住建部起草的国务院发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （简称 18号文） ，吧经济适用房由住房供应主体换成具有保障性质的政策性商品房，吧房地产业定位为促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济健康成长
15、3。1 乔耀章：政府理论 ，苏州大学出版社，2000 年版，第 211 页215 页。2 肖伟：从对房地产市场的宏观调控论政府与市场的关系 ，苏州大学 2007 年 第 5 页第 6 页。.从这以后住房供应基本落入了开发商手里。正是这 18 号，导致房价开始上涨，开发商逐渐成为一个暴富的群体。但是，政府仍然在规划、设计等有一定的主导作用。（二）政府对市场进行宏观调控宏观调控，是指国家运用计划、法规、道德、政策等手段对市场经济的运行进行调节。保持经济总量的基本平衡，引导国民经济持续、健康、稳定、快速的发展，推动社会进步的一种经济政措施。1、政府进行宏观调控的目标 政府对经济宏观调控的目标主要有四
16、个:充分就业、经济增长、价格稳定、保持国际收支平衡。（1）充分就业它在广泛的意义上是指一切生产要素(包含劳动）都有机会以自己愿意的报酬参加生产的状态。通常指劳动这一要素的充分就业 4。充分就业并不是人人都有工作，失业可以分为因经济周期的衰退或萧条而引起的需求不足导致的周期性失业，也有一些无法克服的因素导致的自然失业率。克服周期性失业的就业就算做到了充分就业。自然失业是无法避免的，它和充分就业并不矛盾。虽然对充分就业有不同的观点。但是按照西方经济学家认为存在 4%6%的失业率是正常的饿，此时的社会处于充分就业的状态。（2）经济增长是经济全面发展的重要指数，只有一定的经济增长速度，才会出现经济的繁
17、荣。一个国家或地区的经济发展主要是通过经济增长的主要指标来衡量，即国内生产总值和国民生产总值。随着经济的发展，国内生产总值和国民生产总值不断的提升，优化产业结构，技术结构的升级，都需要政府的干预，进行宏观调控，适度的引导。建设公共事业，基础设施，为经济增长保驾护航。（3）价格稳定，所谓的价格稳定并不是物价保持不变，而是指价格指数的相对稳定。在商品市场经济中，价格既不会太高也不会太低，而是围绕价值上下波动。在现实中，一旦受到某些因素的影响，过度的发行货币，必然造成通货膨胀，导致物价上涨。如此，不利于经济长期稳定的发展，会使人们的切身利益受损。大多数西方国家认为年物价上涨指数保持在 2%3%以内，
18、价格稳定的宏观调控目标就算是实现了。3 肖伟从对房地产市场的宏观调控论政府与市场的关系 ，苏州大学 2007 年 第 8 页第 9 页。4 高鸿业：西方经济学 ，中国人民大学出版社，宏观部分（第五版） ，第 457 页-458 页。.（4）保持国际收支平衡也是一个国家宏观调控的重要目标之一。随着全球化时代的到来，国际收支对开放的国家是越来越重要了。一个国家的国际收支不仅反应着本国对外经济交往状况，而且也体现出国内的经济发展情况。一旦出现国际收支不平衡，就会影响到过内的经济正常运行，造成就业水平的下降等。因此消除国际收支不平衡，是政府宏观调控的重要内容之一。调节国际收支的主要措施主要有财政政策、
19、货币政策等。也可政府直接实行行政管制，干预对外外贸。 （三）我国政府目前对市场宏观调控的措施2013年，我国按照“宏观政策要稳住、微观政策要放活、社会政策要托底”的思路，有针对性地出台了一系列既利当前、又利长远的措施。这些稳中有为的配套政策措施，稳定了市场预期，增强了市场信心，保证了经济平稳运行。预计全年 GDP 将增长7.7%，CPI 将上涨2.7%，均可完成全年预期调控目标，经济社会发展平稳开局。然而在经济运行稳中有进、稳中向好的同时，我国经济仍存在许多矛盾和挑战 5。基于2013年经济的特点，做好2014年经济工作，必须稳中求进，改革创新。继续实施积极的财政政策，健稳的货币政策。加强改善
20、宏观调控，调整经济结构增长方式，推进改革开放和自主创新，促进社会的全面发展和解决民生问题，加强各项政策之间的协调和配合，确保各项已出台的政策能够有效的落实的顺利执行，努力实现国民经济又好又快的发展。1、财政政策 继续实施积极的财政政策。适当扩大财政赤字规模，加大结构减税力度。2014年，经济增长内生动力仍然不足，经济回升势头并不稳固，需要保持一定规模的财政支出和必要的结构性减税来带动和引导社会需求。同时，民生等薄弱领域和关键环节财政支出刚性较强，深化改革和推进转型升级也需要一定的财力支持。不断完善相关政策的落实效果，严格按照“国五条”新规定对房地产的宏观调控的标准实施。加快对基础教育、公共卫生
21、、自主创新能力的建设等投入。2、货币政策实施稳健的货币政策。2014年，为了有利于市场主体形成合理和稳定的预期，保持经济平稳增长，避免触发潜在财政金融风险，货币政策不宜过紧;同时，为5 祝宝良 闫敏 中国金融 2014 年 01 期.“去产能” “去杠杆” “去泡沫”和转型升级创造稳定的政策环境，货币政策也不宜过松。因此，货币政策应继续保持稳继续健取向，并适时适度进行预调和微调。加强流动性调控，引导货币信贷和社会融资适度增长，稳定市场预期;盘活存量、优化增量，加大对结构调整和转型升级的支持力度;提高资金成本，防止资产价格继续快速上涨。3、投资政策为推进经济结构的战略性调整，促进产业升级，提高竞
22、争力，以调整投资结构为重点，按照产业发展和产业升级、土地政策、安全标准等多方面的要求。严格审核固定投资项目，对于不符合多家产业政策、节能、环保、高效等规定要求的项目，不予审批。对应报审批的项目严格按照规定程序办理手续，严禁越权批准。抓紧制定节能评估的具体办法，把高耗能标准作为项目审批、核准的门槛。按照环保部门限制相关产业投资政策。二、我国房地产市场市场发展与政府的宏观调控（一）我国房地产市场的发展情况1、房地产市场作为一个特殊的产业有其一定的特征：(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房
23、地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在
24、资源配置中起决定性作用” 、 “建立城乡统一的建设用地市场” 、 “完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行.政性调控的淡出。(2)全国商品房销售规模再创新高，13 大城市成交突破千万平米2013 年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013 年前 11 月，全国商品房销售面积同比上升 20.8%，同比增速创下近 5 年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破 12 亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破 10 亿平方米。截至 11 月，北
25、京（楼盘） 、广州（楼盘） 、上海（楼盘） 、天津（楼盘） 、重庆（楼盘） 、长沙（楼盘） 、成都、合肥（楼盘） 、青岛（楼盘） 、沈阳和武汉（楼盘）等 11 个城市市场成交量已超过 1000 万平方米，如果算上南京（楼盘）(前11 个月成交 906 万平方米)和西安（楼盘）(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中) ，则今年全年将有多达 13 个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅 4.7 个月，北京不足 7 个月近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳（楼
26、盘）消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前 11 月商品住宅供应面积仅 700 万平方米，市场成交面积却达到了 1104 万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近 6 个月红线，而合肥甚至不足 5 个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013 年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得 2010-2011 年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增
27、供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来 1-2 年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市 90 平米以下.房源平均供求比从 2012 年的 1:1.17 下降至 1:1.1，典型如北京从 2012 年1：1.55 下降到 2013 年 1：1.37，上海从 1：1.26 下降到 1：1.13 等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款
28、层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。90-140 平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升，90-140 平产品平均供求比从 2012 年的 1：1.17 上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由 2012 年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么 2013 年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。(5)全国一手房价格指数较前期高点上涨 10%，8 个城市房价涨幅已超控制目标2013 年 11 月中国城市住房(一手房
29、)价格 288 指数达 1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是 2011 年 9 月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了 10%；其次是 2012 年 7 月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了 16%。此外，统计局发布的 70 大中城市房价指数也显示，至 2013 年 10 月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过 20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。
30、而西安、贵阳、昆明（楼盘）等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。(6)土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国 53 个重点城市经营性用地前 11 月成交同比增长 21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达 83%，二线、三线城市分别提升了 13%及 34%。从成交规模上看，前11 月土地成交建面超过 2000 万方的城市从去年同期的 9 个增加至 12 个，成交建面超过 1000 万方的城市从去年同期的 20 个增加至 26 个。同时，土地流标情况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的 1
31、7%下降至今年的 3%，并且自 3 月以来.一直维持低位。土地出让金方面，重点城市前 11 月土地出让金合计同比增长 67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前 11 月一线城市土地成交金额涨幅高达 195%，几乎翻了两倍，以上海为例，其今年以来土地出让金高达 1786 亿元，去年的这个数字仅为 664 亿元。今年以来土地市场竞争激烈，重点城市平均溢价率为 19%，比去年同期提升了 12个百分点。其中一线城市成交溢价率最高为 27%，同比增加 10 个百分点；单个地块方面，今年以来、尤其是下半年之后，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不
32、断被刷新，尤其是北京和上海，7 月份以来几乎每个月都占据全国地块总价、单价排行榜的榜首位置。(7)千亿级房企数量将升至 7 家，龙头房企积极拿地补库存回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近 6 年来房企快速发展轨迹。2007 年时，十强房企金额门槛刚好卡在 100 亿元，可以这样说，当年年销量能否达到 100 亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入 2008 年，百亿房企数量迅速增加至 12 家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从 2008 年到 2013 年，5 年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据2013 年前三季度中国房地产企业销售排行
33、榜 ，TOP50 的入榜门槛已达 105 亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前 11 个月亦完成百亿销售。按照这个趋势，至 2013 年年底，超百亿元销售额企业或将达 70 家左右。2.目前我国房地产市场发展中存在的问题近年来我国房价不断的飞速增长，一方面是房价过高，另一方面是空置房面积在不断的扩大，而近六七成的居民面临买不起房的尴尬。目前，我国就出现了大量商品房积压和众多城镇居民住房需求得不到满足的矛盾现象。尽管我国早2111 年出台了具体的调控措施，试图控制房价，但是，这样做似乎收获甚微，房价仍然是一路飙升。目前，我国房地产市场发展的主要问
34、题表现在以下几方面：（1） 房价虚高，地方政府牟取暴利（2） 行信贷太过盲目化（3） 投资者与消费者对房地产价格走向的预测偏高面对这样的状况，究其原因主要有：.（1）我国房地产市场的需求旺盛。随着城市化的进展加快，城市拆迁力度加大，许多中老年人面临重新购置新房的压力，同时，许多人进入适婚阶段，买房欲望强烈。（2）过剩与短缺并存，供求结构失调。按照常理来说，只有房地产的供不应求时，房价才会上涨，但是，房地产市场却恰恰相反，房价上涨的同时出现大量空置房也在上升。 “短缺与供应过剩”并存，集中反映了供求结构的失衡的矛盾。（3）政府管制。由于地方政府迫于 GDP 的压力，为了凸显政绩观，在城市化进程加
35、快的同时，暗中推动房价，以利于地方获取更多的财政收入,彰显所谓的政绩观。（二）我国政府对房地产市场宏观调控的新措施 最近几年来，房价上涨问题一直是我国政府关注的焦点，也是宏观调控的重点。到目前为止，中央已经出台了“国五条” 、 “新旧国八条”等文件调控房价，但效果不明显，从今年起，政府对房地产市场的思路逐渐发生变化。李克强总理在2014年政府工作报告中针对房地产调控提出， “正对不同城市分类调控，增加中小型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场的健康发展” 。按照这个思路，我们可以从以下几方面分析今年的调控方向：（1）分类调控。目前中国的房地产市场分化严重，房价和收入比超
36、过10的有七八个城市，加上房价和收入比超过8的共有近20个城市，这20个城市的风险比较大，需要降温。他说：“目前全国600多个城市中有相当一部分城市房市疲软，还有空城。所以应分类调节，而不是一刀切。 ”房地产市场的演变，是与城镇化伴随的过程。从城镇化长期的历程来看，有一共同的国际规律，就是在城镇化末期，随着进城人口的减少，对房地产的需求也会减少，如果没有应对准备，房地产市场就会迅速萎缩，对经济危害很大。中国到城镇化的末期至少还有10-15年，中国的房地产市场还有10年稳定期，但应从现在开始对收入比不合理的城市采取微调，逐步降低收入比，平衡过度。 “房地产市场的调控手段对整体影响越小越好，能局部
37、调的就不要整体调;能用经济手段调的就不要用行政手段调;能由城市政府调的就不要由中央政府代替。 ”.（2）协调调节协同调节指官民协同。一方面政府应加大保障房供应力度，体现居住公平。一个健康的城镇化过程其实是所有公民在城市空间公平占有的过程，这一点若做不到，社会公平就很难树立。另一方面是产权共有。这样可以减少地方政府资金压力，更重要的是扩大民众参与度，强化监督，有利于向市场调节转化。（3）双向调节双向调节，仅增加供应，不控制需求，特别是在投资投机比较疯狂的情况下，需求就会无限膨胀。房地产对其他行业的挤出效应，使资金流和人力资本都流入房地产市场，对经济的危害是长期的，必须要三是双向调节。仅增加供应，
38、不控制需求，特别是在投资投机比较疯狂的情况下，需求就会无遏制。 “不靠创业致富，不靠勤劳致富，只靠买房致富，这样的社会是不可能公平的。 ”三、政府与市场的新格局（一）近年来政府对房地产调控的政策回顾国务院近年出台的主要房地产调控政策措施，大致有信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策五个方面来进行梳理。从其中的变化也可以看出政策的变化过程。这里主要对信贷政策、保障性住房政策、限购政策来分析对市场的影响。1、信贷政策从信贷的政策来看，对房地产市场影响主要体现在三方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例的变化。存款准备金率：从 2007 年到目前为止整体保持上
39、升趋势，经过几年的调整与上涨，到目前存款准备金率以达到 21%。 从存款准备金率变化对市场的影响来看，存款准备金率的调整，会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意味着银行可贷资金问题的减少，会导致银行房贷的收紧。基准利率：今年来基准利率一直呈现“V”字型特点。从利率变化对房地产市场的影响来看，其对市场的影响主要集中在两方面：一是对预期的影响；二是购房需求的影响。二套房首付比例：从二套房贷的有关政策来看，其首付比例及贷款利率呈逐.步上升趋势。2、保障房政策2104年两会上指出：完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施
40、、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工70O 万套以上，其中各类棚户区47O 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。从保障房对房地产市场的影响来看，主要有两方面：一是增长效应，即保障房的大规模建设带来的是房地产开发投资的增长，这能够在投资下滑时抵消商品住宅投资减少的影响，保持投资的相对平稳增长。二是替代效应，即保障房的大规模建设将会解决众多中低收入家庭的居住问题，这会对商品房市场带来一定的冲击和影响，尤其是那些面向中等收入群体的住宅项目。保障房的大规模建设将会直接导致对商品住宅需求量的下降，进而影响到住宅市场的供求关系和房价的走势。3、限购政
41、策 2103年“国五条”中明确规定坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政。从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛” ，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过
42、快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从近几年政府对市场的调控措施看，主要以政府干预为主，来调节房地产市场的发展，但是，我国房地产市场仍然是房价只增不减。政府是越调越乱，市场问题漏洞百出。自从十八大起，政府与市场的关系给予重新鉴定。让市场在资源配置中起决定性作用，政府发挥更好的作用。截至2014年两会的召开。政府工作报告中也没有对房地产给以明确的宏观调控措施，只是按不同地方进行分类调控。.作者认为，政府对房地产市场的宏观调控已经到头，激发市场活力。政府应该在其中发挥更好的作用，做一个有为的政府和有效率的政府。（二）政府对市场宏观调控的新格局1、形成市
43、场主导下更好发挥政府作用的新格局用“市场在资源配置中起决定性作用” ，取代“市场在资源配置中的基础性作用” ，更加清晰、更加鲜明地突出了市场、而不是政府在资源配置中的支配地位。政府不能替代市场，任何其他工具都不能取代市场机制在增长体系中的基础地位。面对经济转型的新形势，发挥市场在资源配置中的决定性作用，就是要改变政府主导型的增长方式，以坚持在市场主导下更好地发挥政府的有效作用，全面激发市场活力，培育公平可持续的内生增长动力。（1）市场主导下的有效政府，而不是政府主导下有限的市场，完善市场体系，形成资源要素价格由市场决定的体制机制。改革开放以来，我国初步形成了市场体系，但这个体系存在结构性缺陷，
44、主要表现在资源要素价格的行政管制，由此导致低成本的投资扩张和日益加剧的产能过剩。发挥市场在资源配置中的决定性作用，首先需要解除资源性产品价格的行政管制，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。这是使资源性产品价格能够充分反映资源环境成本、利用市场机制改变低成本扩张、淘汰“三高”产能重大的迫切要求，也是建立系统完整的生态文明制度体系、用制度保护生态环境的重大举措。为此，需要逐步健全自然资源资产产权制度和用途管制制度，尽快推进水、石油、天然气、电力、交通、电信等领域的价格形成机制改革，加快完善煤电价格联动机制，全面实行水电气梯级价格制度；建立完善的碳源碳汇监测与调控机制，逐步扩大碳交
45、易范围，适时建立全国性碳交易市场体制，全面开展排污权交易。(2)以负面清单为主加快向市场放权，实行市场主体“非禁即准”运行机制，由此实现行政体制改革质的突破。政府主导资源配置的一个重要特征是政府管企业做什么，许多事情需要政府许可才能做，由此压抑了社会资本的活力。发挥市场在资源配置中的决定性作用，需要彻底转变观念，实现市场主体“非禁即准” 。要实行统一的市场准入制度，在制定负面清单基础上，各类市场主体可依法平等进入清单之外领域。推进工商注册制度便利化，削减资质认定项目，由先证后照改为先照后证，把注册资本实缴登记制逐步改为认缴登记制。.（3）加快向社会放权，形成维护公平竞争市场秩序的社会合力。发挥
46、市场在资源配置中的决定性作用，需要有效的政府监管和法制基础，还需要行业规范和各类中介组织发挥作用，以此形成市场经济良序运行的合力。当前，消费安全问题频发，不仅反映了政府市场监管职能的缺位，同时也反映了行业自律、行业规范的严重缺失。面对无数个市场主体，形成公平竞争的市场秩序，需要政府的有效监管，也需要充分发挥行业协会等社会组织在行业监管、企业自律中的重要作用。这就需要推动现有行业协会的“政会分开” 、去行政化，支持各个行业的民营企业在自愿的基础上联合建立各类行业协会，强化行业自律，以承接政府更大程度下放的行业管理职能。结 语政府与市场的关系，是当今世界各国政府在发展经济，改善民生，对市场进行调控时，必须研究的一个重要问题。对于政府与市场关系的鉴定，至今还没有一个一致的结论，无论是发展中国家还是发达国家，处理好政府与市场的关系尤为重要。本文通过宏观调控的政策对比中看出我国政府在市场经济中发挥着重要的作用，政府到底应如何调控市场？从近几年的调控市场的政策中发现政府干预的太多，阻碍了市场的活力。政府应该简政放权，发挥更好的作用，让市场在资源配置中起决定性作用。.
