1、中国保障性住房选址的探索摘要：保障性住房作为一项重要的经济和民生问题得到了人们的广泛关注，其中地理位置的选择更是保障性住房的一个重要的焦点问题，目前，中国的保障性住房大多位于地处偏僻、交通不便的地区，这样不但会影响居民的生活质量和舒适程度，还会影响空间规划和城市的经济发展。本文基于对保障性住房选址的意义，分析了影响选址的因素，阐述了选址中存在的问题，并提出改善保障性住房选址问题的对策和建议。关键字：保障性住房；选址；影响因素：改进措施Explore Chinese siting of affordable housingAbstract: affordable housing as an im
2、portant economic and livelihood issue has got peoples attention, and select the location for affordable housing is a more important focus question. At present, Chinese affordable housing is mostly located in remote and inaccessible areas, this will not only affect the quality of life and comfort of
3、residents, but also affect the spatial planning and economic development of cities. Based on the significance of the location of affordable housing, This article analysis the factors of affecting site selection ,set forth in the siting problems and proposed the siting of affordable housings improvem
4、ent countermeasures and suggestions.Keywords: affordable housing; site; influencing factors: improvements一保障性住房选址的意义 1.保障性住房的概念 保障性住房，是为了解决中低收入家庭住房难的问题，由政府部门指导建设并规定标准价格或租金的住房。保障性住房一般包括经济适用性住房、政策租赁住房以及廉租住房三部分组成。目前为了进一步改善中低等收入的居民居住条件，促进房地产行业健康有序的发展，我国重点强调了保障性住房的建设力度。 ，北京、上海等一线城市在 2011 年 12 月都陆续出台了关于保障
5、性住房的建设规章制度，北京政府发表声明，预计在 2014 年竣工 10 万套保障性住房。2保障性住房选址的重要性及其意义保障性住房的建设中最重要的一步是选址，选址可以在很大程度上决定着保障房的质量，但是由于我国土地采用有偿使用制度，所以为了降低保障性住房的成本，政府选择了偏远地区建设保障房，但这些偏远地区往往并没有足够完善的配套设施，并且有很高的容积率，而容积率直接影响到居民居住的舒适程度。因此，合理的选址能降低生活成本并提高低收入者的生活水平。选址作为一个长期性质的投资与其他因素不同，选址具有固定性，当外部环境发生变化时，其他因素都可以为了适应新环境的变化而做出相应的调整，但是地理位置一旦选
6、定就很难更改，无法做出调整以适应外部环境的变动。下表为影响居民选择购买房屋的指标，根据调查，房屋所在区位所占的权重非常高，可见选址在保障房建设中的重要性。表 1 影响居民选择购买房屋的指标0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%所 在区 位房 屋价 值户 型面 积 配 套房 屋质 量房 屋产 权房 屋新 旧 其 他二保障性住房选址的影响因素影响保障房选址的因素有宏观调控和微观环境，保障性住房的选址是由政府指导进行的，但是政府同样需要通过微观环境来进行分析决策。由于保障房的特征，政府需要通过我国国情考虑，结合中国的经济发展状况和人文教育情况选择恰当的方位
7、进行建造。1. 交通便利性居住区与外界相沟通的便利性是任何一个房地产建造时都应该考虑的重要因素，而与外界联系的主要方法是交通，评价交通的便利性有两个方面：一个是乘坐交通的价格，交通费用越高，百姓的出行成本就越大，这对于低收入者来说影响会很严重；一个是从住宅到目标所花费的交通时间，花费的时间越长，居民自行可支配的时间就越短，国际上通行的上班通勤时间最好应控制在 45 分钟以内 1。大多数低收入家庭都在市中心工作，所以居住在保障性住房的居民大都要从住宅与工作地点之间往返，由于保障性住房的居民收入偏低，大部分居民都无法购买私家车，所以他们对于公交车有很强的依赖性，这就凸显了交通的便利程度在保障房选址
8、中的重要性。2. 就业机会普遍低收入家庭教育水平低，专业技能差，所以低收入家庭的就业机会不多，大部分都在服务行业、建筑施工行业或者商场、超市内。保障房选址时应考虑这些低收入者的就业问题，尽量靠近这些行业建造，或者是建在到达这些地点的交通比较便捷的区域，这样有利于提高低收入家庭的就业率，保障他们的生活质量。我们也可以借鉴新加坡的建设模式，即在规划的区域内预留10%20%的土地建设适合低收入家庭就业的小型无污染工业，如纺织业，来解决低收入人群的就业问题。3. 符合城市发展规划方向保障房的建设应该符合城市的发展方向，这样既不会扰乱空间布局，配合城市经济的发展方向，又减少了政府对公共设施的额外投入，使
9、保障房的配套设施得到最大化的利用 2,，减少建设成本。4. 中央政府投资力度保障房的建设群体是中低等收入者，房价相对便宜，而保障房都是政府提供土地以及各种优惠政策，这样，政府将损失大量的土地出让金，越接近市中心、配套设施越完善，政府损失的土地出让金就越大，所以为了降低住房成本，地方政府会选择在城市偏远的地区建造房屋。如果中央有关部门加大投资力度，维护城市土地资金利益的损失，那么地方政府就没有必要再选择偏远地区建设保障房。5. 国家对保障性住房的制定政策建立正确的政府机制有助于保障房的建立，我国的保障房建设政府参与的过少，尤其是前期策划与准备的过程中，政府的参与是非常重要的，另外我国的保障房的建
10、设流程并不规范，政府没有完善的法律法规来约束保障房的建设，仅仅是依靠市场的调节以及文件条例，但这些是远远不够的。三保障性住房选址存在的问题1.地理位置偏远中国大部分的保障房都建设在远离市中心的位置，因为市中心的土地价格非常昂贵，所以如果仅将这些土地用于政府划拨，会严重影响土地的经济利益，减少政府的财政收入，并且原本政府计划通过在边缘部位建立保障性住房来带动此土地的经济发展，但是土地经济发展的实现是一个缓慢的过程，而居民的生活质量的问题却是刻不容缓的。目前保障房的位置很难选择在既维持经济效益又保障居民生活的平衡点上。保障性住房地理位置的偏僻，不仅给居民的舒适度带来影响，还会影响居民出行的方便性，
11、由于地理位置偏远，所以保障房远离快速交通线路，导致居民出行不便，对中低收入家庭的工作带来了麻烦，此外，随着我国社会经济的发展，导致劳动力的价格的不断攀升，故而劳动时间的机会成本也会随之增加，因此保障房远离快速交通不仅影响居民出行时间，还会增加居民的居住成本，降低他们的收入。2.保障房建筑的地理位置与低收入家庭的分布相悖中国城市中的就业岗位，特别是中低等收入群体的就业大部分是服务型岗位，这些岗位一般处在市中心附近，所以中低等收入群体大都在此附近寄居。而我国的保障房主要建设在城市偏远地区，这并不符合我国低收入人口的分布情况。并且，城市各行政区的低收入人口与保障房的数量也不协调，以沈阳市为例，根据调
12、查表明，和平区的低收入人口占沈阳市总低收入人口的 4.72%，但是，和平区的保障房的户数却占沈阳保障房总户数的 19.37%，此数量严重与和平区的低收入家庭的人数分布相悖。表 2 沈阳市各区低收入人群以及保障房数量分布图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%和 平 沈 河 大 东 皇 姑 铁 西低 收 入 人 群保 障 房 数 量3.保障房的大量聚集促进两极分化住房不仅仅是一个居住地，他还是一个生活、休息、娱乐、交流的平台。由于住房耐久性的特征，保障性住房小区一旦建成就具有了较强的不可逆转性，其对城市社会空间结构形成、对城市社会经济的发展、对城市低收入
13、群体社会经济地位的提升乃至城市社会的和谐都有重要的影响 3。政府部门大量建造在城市边缘部位的保障房会增加低收入人群的聚集，这种大量的聚集会促使城市两级分化，引起城市的空间分离，阻碍了城市的经济发展。.同时，城市空间分离的现象将会引发我国社会的不公平对待，把低收入和高收入家庭分隔起来极易产生低收入者的自卑和仇富以及高收入者对低收入者的藐视，发生贫富对立局面。并且，低收入者大量聚集会出现“平民窟” ，产生教育水平低和失业率高等现象，影响环境、人文主义以及经济的发展，甚至提高犯罪率。四保障性住房选址的对策建议1.加大中央政府对保障性住房建设的财政投入若要解决保障房的选址问题，中央政府应该协调好地方政
14、府、开发商以及居民之间的利益关系，而协调利益关系的直接的方法就是中央政府出台激励政策，如加强财政支持，现在中国对保障房的财政支持依然不够，发达国家对地方政府的财政支出都非常高（如美国对保障房的财政支出是地方政府的 20 倍） ，争取让地方政府以及开发商不会因为地价问题而选择在偏远的地区建设。中央政府的财政支持可以分为直接的财政支持和间接财政支持，直接财政支持即为中央政府直接划拨款项给地方政府或者开发商；间接财政支持可以像美国联邦政府一样对住房抵押贷款利息所得税减免或者低收入住房税收补贴等。2.政府制定良好的关于保障性住房的政策目前我国政府对保障房的制度并不完善，中央政府没有明确的法律法规来约束
15、保障房制度，这样会引起保障房市场的混乱，有的是地方政府划拨的保障房资金不到位，有的是开发商擅自违规，这些都会影响保障房的选址以及建设继而影响中低收入人群的生活质量，所以我们应该建立明确的保障房制度。那么如何合理的建立保障房，如何制定有效的政策，对此我们可以借鉴一些国外的方法。美国保障性住房建设分为两种模式，第一种模式是政府不通过房地产开发商或者其他渠道而是直接建造保障性住房，联邦政府对保障房的财政支持以及管理的方法是通过建立住房和城市发展部。而落实财政拨款的具体使用、监督保障房的全部建设流程以及保障房建成后的分配问题则由地方政府负责。此种模式是政府自行担任开发商的角色并全程对保障房进行建设与监
16、督；第二种模式为政府提供间接的财政支持，由开发商完成保障房的建设，这是政府与开发商合作共同完成的。新加坡设立一个名为房屋发展局的部门，此部门负责房屋的开发、建设、管理、监督等全部流程。保障房从最开始的规划、开发、土地征用、拆迁、建造到后期的管理、分配、出售都是由这个部门负责，房屋发展局实质上是由政府、开发商、物业等所有房屋建筑所需行业的集合体。通过上述介绍发达国家的保障房管理方式我们可以看出这些国家都是以“市场调配，政府控制”的原则，政府设立一个专门的管理机构来对保障性住房进行建设、监督和管理，并且政府与开发商之间的关系是指导并合作的伙伴关系而不是管理与被管理的关系。若是像新加坡那样由政府全权
17、负责保障性住房的建设，则政府的行为会受到完善的法律法规的约束。而目前我国并没有专门的政府机构负责保障房的建设与管理，也没有严格的审批制度，我们可以在此方面进行突破，以提高政府制定政策的严密性与合理性。3.利用城市外延区配套设施的优势目前我国城镇化的比例越来越大，交通越来越拥挤，城市的压力也越来越大，为了提升城市的经济以及改善市内环境和人民生活，城市的外延成为必然趋势。而城市的外延区域则很适合保障房的选址：价格低、人群相对稀少、配套设施比较完善、同时也符合城市的发展方向。并且，一些工厂喜欢在外延区域建址，这样就会增加低收入者的就业率，使低收入者的生活水平得到更有力的保障。4.选择配套设施比较完善
18、的地区政府可以在配套设施比较完善的地区进行选址建设，虽然这些地区的地价往往比较昂贵，却也减少了配套设施建设的成本，或者我们选择一些单项配套设施比较突出的地方建造，如交通比较便利或者是附近就业机会比较多的地区，而其他配套设施可以相对薄弱，这些地区的地价会比市中心低的同时还满足了保障房的需要，我们可以将交通、就业以及环境等配套项目进行权重分析并排序，选出比较重要的项目，着重选择这些项目建设的比较完善的地方进行选址。地方政府以及开发商还可以选择目前政府支持开发的地区，每个城市都有政府近期准备着重发展的区域，这些区域政府会着力建设开发，将保障房建在此处既可以减少建筑成本还可以配合该地区的发展。结语改善
19、中低等收入人群的生活是民生问题的重要组成部分，因此加快保障性住房的建设是提高居民生活质量、促进社会和谐发展的重要举措。而保障房的选址则是合理建设保障房的第一步，也是最重要的一步。目前政府也正在出台政策来确保选址的完善，但是真正解决问题还需要长期的规划，调节地方政府、开发商以及中低等收入者的利益关系。同时，保障房的选址要符合空间布局的合理性，顺应城市的规划和发展方向。这样才能做到真正改善中低等收入的生活，使所有人民都能够安居乐业，确保我国经济以及社会文化的协调发展。1张平石. 保障性住房选址之忧.支点经济观察月刊.2012.62 高桥伸夫新城市地理学（日） 东京：东洋书林19973 杜静，赵小玲。我国保障性住房选址的决策因素分析以南京市为例.东南大学工程管理学报.2012.6
