1、望城金星路板块别墅市场分析,湖南中原事业五部 HunNan.11.2010,区域核心竞争对手研究,界定条件,望城远郊 产品类似 推货时间,选取项目,金科东方大院 和记黄埔盈峰翠邸 中粮北纬28度 中新森林海,分析内容,推售情况 建筑园林 户型点评 个案总结,竞争项目圈定：目前项目核心竞争对象为东方大院、中新森林海、盈峰翠邸、北纬28度4个项目,本案,金科东方大院,推售情况：目前二期240-350平联排在售，均价8000-9000元/平米； 三期137-277平洋房在售，均价6000元/平米,产品线规划 分六期开发:一期联排,二期临湖独栋和观湖联排,三期洋房和小高去化速度 成交10套洋房，5套联
2、排 （10月4日-10月24日）,园林是建筑的外立面，金科东方大院，恪守金科严苟的5层垂直绿化系统、同纬度全冠移植规范、360度择向定位标准，着力于每一处细节。 园林生态化：金科园林生态化标准树比人多，林比房密，房隐林中。 七重绿化 大型乔木：以叶阔高大植物为主，如行道树、中心景观树、宅间树等。 小乔木：配合大型乔木，如景墙、窗前、水岸边等。 大型灌木：注重枝型和色彩，为视觉中心过渡段。 小型灌木：以常绿植物为主，为与地被植物过渡段。 悬挂植物：建筑栏杆上悬挂鲜艳花木，墙体上覆攀爬植物，增加建筑的生活情调。 草花带：视觉的吸引点，活跃心情，增加情趣。 亲地草坪：选用四季常绿视觉佳的高档次草坪。
3、,建筑园林：建筑为传统中式院落风格；徽派精致园林，七重绿化,金科东方大院,联排别墅：以观海组团为例 赠送面积近百平米的地下私人会所，可办产权。 客厅挑高7.5米。 每层均设卫生间，方便居家。 顶楼带阁楼 最大可利用面积超过1：1 缺点：一楼未设老人房,户型点评：以观海联排为例，地下室全赠送，可办产权。缺点是一楼未设老人房，给老年人居家带来不便,金科东方大院,在规划上，东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源，营造纯粹的别墅生活空间；在产品上，项目开辟最高性价比先河，赠送面积超过1：1，户型还设计有书房、更衣室等起居功能。在园林上，金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底，七重
4、绿化让金科东方大院园林生态化树比房密，房在树中。从营销策略方面来看，项目推盘策略采取小步快跑、热销顺市加推的方式，在优惠折扣上以付款方式折扣为主。从物业管理方面来看，物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用，金科物业“锱铢必较”的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。,个案小结：中式风格经典别墅项目，长沙高端别墅标杆项目,金科东方大院,和记黄埔盈峰翠邸,推售情况：目前项目主打产品为二期200-240平联排，均价6000元/平米；同时在售产品还有二期双拼和叠加产品,产品线规划 分五期开发： 一期联排、双拼、叠加； 二期联排、双拼、叠加在售去化速度 成交11套联排，均价6000-7000元/平
5、米 （10月4日-10月24日）,二期叠翠园联排产品在售,一期售罄,该项目地段较远，周边无任何配套 港式产品打造思路，项目联排套数过多形成十联排乃至十三联排的超长排屋 内部景观资源极少，项目密度过高，对视严重,规划点评：高密度，无资源；十联排超长排屋，楼间距小，对视严重,和记黄埔盈峰翠邸,港资开发商不了解长沙市场，打造产品出现11-13联排，建筑密度大，如同平民窟排屋； 项目内部基本无景观打造，周边基本无配套，项目容积率为达1.2，不符合纯别墅社区的定位； 联排叠加产品开间短进深极长，非常拥挤；楼间距20余米，对视严重，完全没有私密性可言 项目对面为安置小区，周边农民房环绕，周边居住人口素质较
6、低,个案小结：经济型低端别墅项目，所打造产品不适合长沙市场需求,和记黄埔盈峰翠邸,中新森林海,推售情况：目前主打产品为240-280平联排，均价4100元/平米；110-170平电梯洋房，均价5500元/平米,产品线规划 项目目前处于一期；一期联排、双拼、洋房在售去化速度 成交8套联排，6套洋房 （10月4日-10月24日）,联排在售,洋房售罄,洋房售罄,洋房在售,洋房在售,项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可,中新森林海,中新森林海占地1089余亩，总建筑面积逾百万平米，容积率仅为1.2，绿化率达40%，号称“长沙生态第一城”。 项目一期产品以景观多层、花园洋房、电梯洋房、透天联排
7、为主，为客户定制“森林里的花园住宅”。 地块南向为未来望城县公交总站用地，高乔快速路从地块中间穿过，交通便利，自然景观优美，周边有大面积的自然水系，发展潜力很大。,联排别墅：以透天联排户型为例 客厅和餐厅宽绰，使用面积大 每层均设卫生间，方便居家。 地下室带车库，停车方便 主卧室带阳台露台，舒适度较好,中新森林海,户型点评：以透天联排为例，户型宽绰通透，主卧室带阳台露台赠送。 户型普通，无亮点,个案小结：长沙最低端的别墅项目,中新森林海,本土开发商实力有限，产品打造极差； 6层高电梯洋房，产品品质达不到洋房标准，形同单位房； 其别墅产品为长沙品质最差的别墅产品； 业主物业服务不到位，投诉多,中
8、粮北纬28度,推售情况：一期产品9月28号开盘，开盘销售75套，销售率达57%。目前在售主打产品为250-350平米小独栋，均价11000-12000元/平米,推货情况 项目本次推出一期共140余套独栋去化速度 成交14套独栋，小中独栋10000-15000元/平米，大独栋16000-18000元/平米 （10月4日-10月24日）,规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲”的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征； 道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量，同时形成了良好的内部循环
9、系统；私人组团道路采用尽端式设计、私密性强； 景观绿化：主入口景观大道中央公园会所的景观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与引人入胜的自然山景相映成辉。,中粮北纬28度,规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗透融合，相映成辉,湖边别墅赠送亲水平台，彰显尊贵奢华气派； 独特豪美家庭生活起居室与客厅巧妙隔离，让居家生活互不干扰； 分设中西厨房，体验别墅生活的贵族气质； 特色私家专属电梯，自在便捷； 奢华主卧，步入式男女衣帽间，卫浴分区，倍添情致； 阳光地下室，室室相通，功能齐全，设有休息室、桌球室、酒吧、健身房，更
10、备有桑拿房蒸汽浴室，格调高雅，舒适惬意；,中粮北纬28度,户型点评：赠送亲水平台，分设中西厨房，特色私家电梯，阳光地下室，户型分区合理,小区整体环境好，水景资源、山景资源优异； 纯小独栋的社区，有利于高端形象的营造； 中粮集团产品口碑不错，客户信赖 作为与本案同区域的别墅项目，与本项目的竞争关系非常密切,中粮北纬28度,个案小结：打造临湖独栋高端社区，自然景观资源优异，与本案同区域且产品类似，竞争关系密切,区域次级竞争对手研究,界定条件,望城金星路板块 产品类似 推货时间,选取项目,新地东方明珠 双盈卧龙湾 高鑫天麓,分析内容,基本指标 推售情况,竞争项目圈定：目前项目次级竞争对象为新地东方明
11、珠、双盈卧龙湾、高鑫天麓3个项目,本案,新地东方明珠,推售情况：目前处于二期尾盘，项目目前主要在消化剩余高层四房库存，三期尚未开始蓄客，四期和五期别墅产品尚在规划，别墅产品推出时间未定,产品线规划 分五期开发：一期洋房和小高；二期高层和小高；三期高层尚未开始蓄客；四期五期别墅产品尚在规划，推出时间未定,双盈卧龙湾,一期,7#,8#,9#,推售情况： 项目目前在售产品为一期楼王7#、8#、9#，单价3308元/平米起。别墅产品推出时间未定，预计明年不会推出,产品规划 规划分二期开发，一期高层和小高；二期规划有别墅产品，推出时间未定消化速度 成交11套三房，5套四房 （10月4日-10月24日）,推售情况：一期推出70套联排、双拼别墅，简欧风格，预计2011初开盘,高鑫天麓,10月4日至10月24日区域核心竞争别墅项目监控,10月4日至10月24日长沙主要别墅项目监控,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
