1、7 商业物业市场分析7.1 商业供应分析2000-2004 年重庆市商业供应市场状况表（请增加 2005 年上半年数据，下同）2000 2001 2002 2003 2004开发投资额（亿元） 31.17 36.60 42.00 50.82 60.12施工面积（万平方米） 468.62 572.85 666.69 770.23 860.35新开工面积（万平方米） 320.79 401.81 431.92 518.2 602.46竣工面积（万平方米） 227.34 282.22 357.13 445.22 555.3注:以上数据来源于重庆市统计年鉴. 重庆市商业市场稳步发展，增长速度明显。200
2、4 年重庆市商业开发投资额达到 60.12 亿元，同比增长 18.3%；商业施工面积达到 860.35 万平方米，比上年增长 11.7%；商业新开工面积 602.46 万平方米，比上年增长 16.26%；商业竣工面积 555.3 万平方米，比上年增长 24.72%。到 2005 年 6 月底前，重庆商业用房总量为 2600 万平方米。同时，1-6 月新开发的商业面积为 106.78 万平方米。说明：统计年鉴上没有关于“预售面积” 、 “ 规划中面积” 、 “ 楼层层数” 、“临街情况” 、 “未来潜在供应量”的统计指标，且获取数据难度较大。 （不能说难度大就不找吧？“预售面积” 、 “ 规划中
3、的商业面积” 、 “未来潜在供应量”应该可以找到吧？7.2 商用物业成交分析2000-2004 年重庆市商业销售状况表2000 2001 2002 2003 2004销售价格（元/平方米） 3275 3548 3653 4151 4658销售面积（万平方米） 77.86 100.70 111.83 125.99 140.32销售额（亿元） 25.50 35.73 40.85 52.3 65.36注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.重庆商业地产销售面积、销售额、销售价格等各项指标与去年同期比较均呈上升趋势。商业开发继续呈现以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势。2004 年重庆市
4、商业地产销售额达到 65.36 亿元，同比增长 24.97%；销售面积达到 140.32 万平方米，比上年增长 11.37%；销售价格达到 4658 元/平方米，比上年增长 12.21%。7.3 商用物业空置率分析（空置面积、空置率）2000-2004 年重庆市商业空置状况表2000 2001 2002 2003 2004空置面积（万平方米） 149.38 201.76 227.86 280.94 344.77空置增长率（%） 19.56 35.06 12.94 23.30 22.72空置一年以上（万平方米） 68.67 104.73 132.93 184.39 210.53注:以上数据来源于
5、重庆市统计年鉴.2005 年 8 月 3 日重庆商报中提及到：2004 年末，商业房空置是 246 万平方米，空置率为 9.5%，而在2004 年度中国商业地产报告中提到：重庆以 44%的商业房空置率居全国 40 个城市榜首。请向相关部门查证到底商业物业空置率有多少？2005 年年初，重庆市国土房管局出台“主城区原则上不再批建商业用地” ，重庆市商业空置面积得到有效控制，空置面积增长速度减缓。2004 年重庆市商业地产空置面积达到 344.77 万平方米，同比增长 22.72%；其中空置面积达到一年以上的有 210.53 万平方米，比上年增长 14.18%。市场供需将会越来载趋于平衡。需要补充
6、：1、沙区的供应量？成交量？空置率？2、缺少本部分的分析，通过宏观上的数据分析，目前重庆市商用物业的供求情况如何？是否有开发空间？沙区的呢？7.4 商用物业现状分析7.4.1 重庆市主要商圈分布7.4.1.1 重庆主城五大商圈对比重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，目前已形成以下几大主要商圈：解放碑商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝中心商圈、杨家坪商圈。据重庆市商委统计数据表明,在所有指标中解放碑拿到 4 项第一,老大地位无人撼动!具体指标如下:2004 年重庆商圈发展状况表地区 网点数量（个）营业面积（万平方米）年销售额（亿元）商业设施累计投资额（亿元）解放碑 4480 141 180
7、 35观音桥 4480 70 80 32南坪 4200 50 100 20沙坪坝 4215 46 70 19杨家坪 3100 45 50 -注：以上数据来源于重庆市商委。从上表可以看出，观音桥商圈作为后起之秀，已经超过了南坪和沙坪坝区，成为主城区第二大商圈。南坪商圈的年销售额达到 100 亿元。杨家坪商圈在四大经济指标中都落后于其他四大商圈。7.4.1.2 五大商圈目前经营现状以下内容可否做成表格作对比：商圈名称 商圈位置 商圈特点 商圈现状 未来发展规划三峡广场 沙平坝区 是目前仅次于解放碑商圈的最大次级商圈，具有明显的教育经济圈特征小龙街正街转盘周边南开中学；转盘火车北站陈家湾华宇广场；转
8、盘三角碑范围内的商业物业，周末人流可达 45 万人次；该商圈周边有较多高等学府子弟及教师宿舍，经营商品包括百货、IT 产品、图书等；目前有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商在未来的商业物业及经营业态中，将强化区域性商业中心地位，吸引北培、井口、双碑的消费者，突出教育产业经济对商业的带动作用。都、立洋百货、赛博数码广场 解放碑 渝中区江北观音桥商圈南坪商圈杨家坪商圈解放碑中心商圈解放碑商圈：重宾-民生路-较场口-新华路-小什字；重宾-临江路-沧白路-小什字范围的商业物业。解放碑中心商圈有 4480 家。居主城区商圈领头羊地位，经营服装居首位占13.4%；风味名小吃居第二位占 7%；装饰材料居第三位占 5
9、.86%。解放碑商圈商业物业类别十分齐全，主要以休闲娱乐、购物、名特小吃为主要业态。商业面积租金差价较大，一般在 300-1500 元/月左右。整体出租率达95%。观音桥商圈观音桥商圈：观音桥家乐福；观音桥建新东路车站；观音桥渝北汽车站江北区的商业在 2002 年前受带状商业的影响，发展缓慢。2002 年江北区政府规划打造观音桥商圈，辐射北部城区，吸引北部居民消费。2002 年出现了37 万平方米的时代广场，龙湖北辰天街，东和银都等较大型的商业物业。重百江北商场以 18000进驻时代广场，家乐福、国美、新世纪、苏宁、商社电器、远东百货、北京华联、深圳茂业、中百仓储、麦当劳、肯德基、等商业驻扎江
10、北，使观音桥商圈成为北部商贸中心，正逐渐形成气候。江北观音桥商圈有 4480 家。在五大都市中心商圈中商业物业仅次于解放碑商圈，经营商品类别计较齐全。服装居首位，占 8.2%；化工居第二位，占7.3%；装饰材、建材居第三位，占 4.6%。商业铺面租金一般在 150-500 元/月左右。商业整体出租率在 80%左右。南坪中心商圈南坪商圈：南坪转盘响水路口；南坪转盘星宇花园；南坪转盘南坪西路万寿路口；南坪转盘工贸大厦；南滨路等。南坪商圈经过几年的较大规模建设，已有 20 个中型商场，一个重庆最长的步行街，总面积近 26 万，新形成的南滨路美食一条街也十分火爆。新建了重百南丰商场，新世纪百货、江地商
11、都、浪高百盛商场、重庆商社电器商场、上海锦江麦德龙商场、金台百货、十分利连锁超市、浪高购物中心、山城平价超市、建玛特等在大中型零售商业，改变了直辖前只有南坪商业大楼一枝独秀的局面，从而带动了整个区域的零售市场的进一步火爆，聚集了人气。南坪中心商圈（包括南滨路）商业物业 4200 家，其中餐饮 65 家占13.7%，居首位；服装 31 家占 6.5%居第二位；装饰材料 25 家，占 5.3%居第三位。沙坪坝区中心商圈沙坪坝商圈：小龙街正街转盘周边南开中学；转盘火车北站陈家湾华宇广场；转盘三角碑范围内的商业物业。近年来沙区的商业发展迅猛，2003 年前 5000以上的 16 个较大型商业物业就达
12、40 万。营业面积在 1 万以上的有金城广场、沙坪商场、融信大厦、华宇广场、欣阳广场、三峡广场、沙龙广场、利得尔广场、三凌大厦、绵华源等商业物业。沙坪坝三角碑中心商圈 4215 家。其中服装 119 家，占 23.7%，居首位，名小吃 31 家占 6.2%，通讯、器材 16 家，占 3.2%。商业独立铺面租金一般在 120-400 元/月左右，整体出租率在 90%以上。杨家坪商圈杨家坪商圈：杨家坪正街兴胜路前进支路；珠江路团结路直港大道范围内的商业物业。杨家坪商圈在 2002 年以前发展较为缓慢，2002 年区政府为提升杨家坪商圈的形象，投资 2.5 个亿修建了重庆市最豪华的步行街，并成功引进
13、了新世纪、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店、家乐福等大型零售商业企业。步行街建成后，大规模对中心商圈进行旧城改造，五分之三的城建将改头换面，在三年内新增商业用地面积 20 万，成为集商贸，休闲为一体具有较高档次的商业步行街。目前，杨家坪中心商圈及周边有经营企业和个体经营者 2880 多家，经营品种达 10 多万个。经营面积 1 万以上的大型商场或专卖店有 6 家，超市 4 家。杨家坪中心商圈商业物业有 3100 家，其中，餐饮 45 家占 12.9%居首位；装饰建材 33 家占 9.5%居第二位；休闲娱乐 24 家占 6.9%居第三位。商业铺面租金一般在 150-300 元/月左右，整体出租率在
14、 90%左右。增加地图：请伟恒整理一下7.4.1.2 五大商圈目前经营现状重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，目前已形成以下几大主要商圈：解放沙平坝次商圈江北 次商圈 解放碑核心商圈南 岸次商圈杨家坪次商圈碑商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝中心商圈、杨家坪商圈。据重庆市商委统计数据表明,在所有指标中解放碑拿到 4 项第一,龙头地位无人撼动!具体指标如下:2004 年重庆商圈发展状况表地区 网点数量（个）营业面积（万平方米）年销售额（亿元）商业设施累计投资额（亿元）解放碑 4480 141 180 35观音桥 4480 70 80 32南坪 4200 50 100 20沙坪坝 4215
15、46 70 19杨家坪 3100 45 50 -注：以上数据来源于重庆市商委。从上表可以看出，观音桥商圈作为后起之秀，已经超过了南坪和沙坪坝区，成为主城区第二大商圈。南坪商圈的年销售额达到 100 亿元（这说明什么问题？是因为南坪人口多，购买力强？还是因为南坪人有钱？还是因为很多外区的人到南坪购物？） 。杨家坪商圈在四大经济指标中都落后于其他四大商圈。 （从这里可以说明什么现像？）7.4.1.3 重庆市商业 20042020 规划（1）商业中心按照多中心组团式的城市空间结构，遵循商业自身发展规律，形成市级商业中心、片区级商业中心、组团级商业中心和社区级商业中心四级商业网络体系。市级商业中心：解
16、放碑地区为市级商业中心，辐射范围达到全市域和邻近省市，继续加强商贸服务功能，完善文化、娱乐、旅游等辅助功能。片区级商业中心：巩固沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪四个片区级商业中心，新规划发展西永和长生两个片区级商业中心，分散市级商业中心部分功能，辐射本片区，便利本片区居民生活。组团级商业中心：在各组团布局中型商贸服务业。社区级商业中心：在各社区中心布局小型商业服务设施。（2）特色商业街区特色商业街区集购物、旅游、餐饮、休闲和特色文化为一体，依托传统街区保护与改造，城市公共活动中心、风景旅游区等建设特色商业街区。7.4.2 商业物业总体分析重庆市的商业物业呈现区域集中化的趋势，根据 2004 年重庆
17、市商委的统计数据表明，渝中区商圈在网点数目（4480 个） 、营业面积（141 万平方米） 、年销售额（180 亿元） 、商业设施累计投资额（35 亿元）4 项目指标中名列第一，成为五大商圈中无人撼动的第一。沙坪坝商圈在四项统计指标中，网点数目（4215 个）名列第三，仅次于解放碑商圈和新崛起的观音桥商圈，但营业面积（46 万平方米） 、年销售额（70亿元） 、商业设施累计投资额（19 亿元）只略强于九龙坡商圈，低于其他三个商圈。相比较而言沙坪坝区的商业发展水平还比较低，主要是因为沙坪坝区为传统的文化教育区，以学生为主；近几年高档房地产发展也较为缓慢，高收入和高消费人群缺少，成为影响沙坪坝区商
18、业发展的一个重要因素。通过对解放碑核心商圈、沙坪坝次商圈主要商场进行调查，了解两个商圈的主要经营业态及经营状况，具体调查商场有：解放碑商圈：美美时代百货、大都会太平洋广场；沙坪坝商圈：北京华联、立洋百货、沙坪坝重百商场、新世纪凯瑞商都。解放碑商圈和沙坪坝商圈的大型商业物业其经营规模都比较大，一般经营楼层在 6-8 层之间，占地面积 980-3000 平方米左右。（商场调查细节，具体参看已经经营的商业物业调查表。 ）具体分析如下：7.4.2.12 商业物业经营规模及经营档次布局解放碑核心商圈请把商业踩盘表中内容整理，按以下表格填写物业名称 经营规模 业态档次 平均人流量消费者接受程度及理由新世纪
19、百货（凯瑞商都）7 层营业面积约 9500M2中档 商场的购物环境、商品质量及售后服务赢得消费者的欢心，普遍认为是购物“天堂” ，是顾客心中的诚信商场。美美时代百货大都会太平洋广场解放碑商圈和沙坪坝商圈的大型商业物业其经营规模都比较大，一般经营楼层在 6-8 层之间，占地面积 980-3000 平方米左右，其中美美时代百货占地面积 3000 平方米，总建面积达到 18000 平方米；标准层的面积在 800-2500 平方米不等，实用率各个商场也有所不同，具体见下表。重庆主要商业物业经营规模一览表解放碑商圈 沙坪坝商圈美美时代百货大都会太平洋广场 北京华联立洋百货 沙重百 凯瑞商都项目规模 1
20、栋 7 层 1 栋 7 层 1 栋 6 层 1 栋 7 层 1 栋 8 层 1 栋 8 层占地面积（m2） 3000 2000 1100 1350 1080 980总建面积（m2） 18000 11000 5100 约 7200 约 6600 6500总营业面积（m2） 16000 8700 4000 约 5800 5200 5300标准层面积（m2） 2500 1500 1000 1000 800 800实用率 81% 79% 78% 81% 79% 81%美美时代百货定位于高档商场，其目标客户锁定为重庆市高收入人群并且具有高消费能力的消费者；商场楼层布局为-1/F：运动服饰及用品、Club
21、 X 与美食广场，1/F：国际精品、进口化妆品及香水，2/F：进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡厅、西餐厅，3/F：淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表：4/F：时尚女士服饰、美容美发中心、冰淇淋店，5/F：男士服饰、数码及影音产品、礼品及水晶精品，6/F：主题餐厅。美美时代百货以其高端的定位，经营商品的高档化，受到高端消费群体的欢迎。大都会太平洋广场定位于高档商场，其目标客户群体为中高端收入的消费群体。其商品质量上乘，价格中偏上，引领时尚潮流，受到白领及高收入者的光顾。大都会太平洋广场的经营楼层布局为：-1/F：运动休闲，1/F：化装品珠宝首饰，2/F：流行精品、voer、少淑服饰
22、，4/F：淑女服饰，5/F：绅士服饰，6/F：童玩家居、美食坊。沙坪坝商圈物业名称 经营规模 经营布局 业态档次 平均人流量消费者接受程度及理由北京华联立洋百货沙坪坝重百新世纪凯瑞商都北京华联定位于中高档商场，其目标消费者为沙坪坝区当地的居住居民。价格适中、购物环境好成为消费者光顾北京华联的一个重要因素。其商场楼层布局为：-1/F：都市生活、运动休闲，1/F：时尚名品，2/F：流行服饰，3/F：名媛淑女，4/F：理想绅士，5/F：温馨家居。立洋百货作为太平洋百货在重庆开设的第二家分店，传承了太平洋百货的经营理念和管理模式。其定位为中高档商场，目标消费者为具有中高档收入的消费群体。经营楼层分布为：-1/F：车库，1/F：仕女名牌，2/F：流行服饰，3/F：少淑服饰，4/F：淑女服饰，5/F：运动生活，6/F：绅士服饰，7/F：都市休闲。沙坪坝重百是老字号重庆百货股份有限公司在沙坪坝开设的分店，其良好的信誉、务实的价格受到普通工薪阶层的欢迎。其定位于中档商场，服务于普
