房地产：集中供地系列：第二批温度骤降第三批是否有机会回温？.pdf

电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来” 话说东北区域首批集中供地 “同省异梦” 话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？ 话说环渤海四城首批集中供地 岛外放量， 土地 市场出现降温 厦门第二批集中供地深度解读 “ 依旧很稳” 长沙首批集中供地深度解读 哪些城市热度高，哪些房企领跑？ 首批集中供地全解读 遇冷的第二批集中供地，谁还在拿地？ 第三批集中供地的出让规则究竟放松了多少？ 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号 ) 王玲 w18705580201（微信号） 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） 文 婧 windaxia0799（微信号） 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 11 月 26 日 集中供地系列 第二批 温度骤降， 第三 批是否有机会回温 ？ 核心观点： 1.融资环 境的逐步恶化、房企资金压力不断上升是此轮集中供地遇冷的主要原因 我们不难描绘出第二批集中供地的来龙去脉：出让规则大幅调整，入场门槛提高，规则层面严控地价增长；融资环境与销售回款恶化的双重挤压下，大批民企纷纷选择不参与；市场热度骤降，几乎所有城市难逃流拍阴霾，底价成交成为主旋律，国央企和中小规模企业成为拿地担当。 2.第三批 集中供地热度或许有所上升， 但 幅度有限 对于第三批集中供地 ， 我们认为热度料将有所回升，但是整体情况或仍与第二批集中供地保持相似。一方面，房企尤其民企的融资环境和资金压力并未得到太大改善。另一方面，第三批集中供地地价下调、地块结构优化以及资金门槛和出让条件的放宽，对市场成交有一定促进作用，但是很难改变基本面。 3.更多 城市 的 全年成交 大概率 会高于 2020年 有第一批集中供地的高歌猛进的基础，只要第三批集中供地市场表现有所恢复，我们认为更多城市的涉宅用地成交量和土地出让金收入 大概率 不会低于 2020年，部分城市目前甚至已经超过，但是一些完成度非常低的城市确实值得担忧。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言 截至 11月 23 日 ， 22 城 均已完成第二批集中 供地， 17 城 已发布第三批集中供地公告，其中 无锡已率先 完成 第三批集中 供地。 回顾 第二批集中供地， 各方面 的变化或许 我们 都未曾预料到。其一 ， 8月 自然资源 部 会议之后， 出让 规则 纷纷 调整， 控溢价率 、 新增 “ 三限 ” 套装 、取消竞配建等等；其二， 民营企业 纷纷退场， 企业 参与热情迅速冷却；其三， 撤牌 、 流拍频现， 土地市场 热度骤降 。 那么 ， 其中 详情究竟如何？ 大规模 流拍的不利影响是否可控？ 第三批 集中供地 的 热度是否能够回升？ 本文将从 出让规则、城市供应与 成交 以及企业表现 等 三个维度，对第二批集中供地进行全面解读， 并 据此对第三批集中供地的表现 进行 展望 。 目录 一、 出让规则：第二批提门槛控溢价，第三批资金门槛和出让条件松动 . 2 1、 第二批集中供地： 规范土拍入场门槛，着力控制地价水平 . 2 （ 1）摇号为 更多城市选择，“三限套装”成为规则标配 . 2 （ 2）第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平 . 4 2、 第三批集 中供地：竞拍规则优化调整，资金门槛和出让条件一定程度放松 . 5 二、 企业表现： 投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力 . 8 1、投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力 . 8 2、优良经营与稳 健财务“保驾护航”，部分企业仍在逆势拿地 . 10 三、 城市供应与成交： 市场温度骤降，后续流拍改善或能纾解不利影响 . 12 1、初始供应有所增加，实际供应并未放量 . 12 2、市场温度骤降，后续流拍改 善或能纾解不利影响 . 13 （ 1）市场温度骤降，整体一片冰冷 . 13 （ 2）双因素助力，盈利空间明显改善 . 16 （ 3）若流拍改善，一半以上城市受 到的不利影响仍可控 . 16 四、 结语：第二批冷淡收场，第三批或略有回升 . 18 一、 出让 规则： 第二批 提门槛 控溢价 ，第三批 资金门槛 和出让 条件松动 1、 第二批集中供地 ： 规范土拍 入场门槛，着力控制 地价 水平 （ 1）摇号 为更多城市选择， “三 限套装 ”成为 规则标配 自然 资源部 8 月 会议 精神奠定 了 第二批 及后续批次 集中 供地 出让 规则的 基本 框架 。 从竞拍规则 来看，第二批集中 供地主要呈现 以下 特点：其一 ， 限地价和控制溢价率成为共识 。所有城市均限地价，封顶溢价率控制在 15%以内， 其中 北京、上海延续第一轮严控态势，继续将封顶溢价率控制在 10%左右或以下 ； 其二， 竞地价之后 的 竞争环节多元 ， 摇号成为更多城市的选择 。具体而言 ， 三成以上城市选择 “ 限地价 +摇号 ” 的方式，广州、深圳、长沙、合肥采取竞自持或者 竞 装配率之后再摇号的三重环节，在此之外，其他方式包括竞品质、一次 性 报价、竞配建、竞自持等。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 此外 ， 限房价 方面 ， 六成以上城市部分或者全部限房价 。第二批 集中供地的 保证金 比例以 20%左右为主，深圳、郑州、苏州、济南等城较高， 平均水平 均 在 50%上下 ，值得 注意的是， 杭州取消 了 上限 5000万的预约保证金制度，统一使用 20%的 保证金 比例。 从 出让 条件 来看 ， 限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”成为各城标配 ，南京 、深圳 等 还 限制 企业 报名或者竞得宗数；北京、天津、南京、合肥、深圳、成都、长沙 等 7城有保障性租赁住房或其他保障性住房配建要求，其中，北京、合肥 规定 开发商建成后由政府进行回购并持有，深圳配建的均为出售型公共住房，其他城市建成的保障性住房均需开发商自持； 此外 ， 沈阳、无锡、长沙、合肥等城市部分地块有产业引进相关要求 。 图表 ： 第二批 集中供地 竞拍规则 编号 城市 主要竞拍 规则 封顶溢价率 限房价 保证金 比例 1 上海 限地价 +一次性报价 平均 9.35% 全部 20% 2 苏州 限地价 +一次 性 报价 平均 14.3% - 平均 45% 3 天津 限地价 +摇号 15% - 平均 21% 4 济南 限地价 +摇号 15% - 平均 50% 5 福州 限地价 +摇号 15% 主城区 限 绝大部分 20%，1 宗 30% 6 无锡 限地价 +摇号 平均 12% 仅 1宗 平均 24% 7 杭州 限地价 +摇号 竞品质地块平均 5%，其他地块15% 全部 绝大部分 20%，1 宗 30% 8 南京 限地价 +摇号 平均 13.1% 全部 20%、 30%、 50%，20%居多 9 宁波 限地价 +摇号 15%（除 1宗 9%） 全部 绝大部分 20%，其他 30%、 100% 10 郑州 限地价 +摇号 15% 部分 50% 11 重庆 限地价 +竞自持 6%-15% - 平均 22% 12 广州 限地价 +竞自持 +摇号 9%-15% 部分（黄埔、南沙 区地块） 绝大部分 20%，其他 30% 13 深圳 限地价 +竞自持 +摇号 15% 全部 50% 14 长沙 限地价 +竞自持 +摇号 不超过 15% 全部 平均 32% 15 长春 限地价 +竞配建 - 大部分 20%，其他 50%、 100% 16 厦门 限地价 +竞配建 岛内 24%，岛外平均 48% 岛内 限 20% 17 合肥 限地价 +竞装配率 +摇号 平均 12.62% 全部 平均 22% 18 北京 限地价 +竞品质 5%-10%， 平均10% 全部 20% 19 青岛 限地价 +竞品质 不超过 15% - 20%、 50%、 100% 20 沈阳 限地价 +竞品质 15% - 20% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 编号 城市 主要竞拍 规则 封顶溢价率 限房价 保证金 比例 21 成都 限地价 +竞销售型人才公寓比例 平均 10% 全部 平均 24% 22 武汉 限地价 +竞一次性付款 +竞自持租赁面积 +竞现房销售面积 +竞全装修建筑面积 +竞建筑品质方案 15% - 20%、 30%、 50%，20%居多 资料来源 ：亿翰智库，各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.如无 特别 说明 ， 本 文所 指土地 范围 为含住宅 用地 的 土地 ， 所称 “ 涉宅 用地 ” 之 “ 宅 ”指 住宅用地 ， 非 单指 商品住宅用地 。 本文 所分析 竞拍 规则均为城市 主要的 竞拍规则 。 2.上海、 苏州封顶溢价率指 起始价至 最高限价的 溢价率 的平均水平， 上海 起始价 至中止价平均溢价率 为 7.72%。 3.限房价指 城市 普通 商品住宅地块 限房价 情况， 不考虑安置房 、租赁住房等其他类型住房用地。无锡 仅 1宗人才定向销售房要求现房销售且限房价 ，郑州 2 宗公开地限 销售 均价 。 4.成都所有 宗地均要求定品质出让。 （ 2）第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平 相比于 第一批集中供地，我们认为第二批集中供地 的出让 规则 规范 和 提高 了 入场门槛，并致力于 控制 地价 增长 。 具体 而言，在 竞拍 规则方 面， 主要出现了 四种变化 ：原先不限地价的都限地价；触及最高限价后，由竞自持或竞配建改成摇号或者竞品质；触及最高限价后，由竞配建改成竞自持或者其他；竞拍规则不变或者对细节进行优化。其中第二种变化在更多城市出现。 此外 ， 限房价 方面整体没有大变化，值得注意的是，广州在部分区域试行限房价，长沙将限房价范围扩展到所有地块； 保证金 比例整体变化也不大，天津、福州等 5 城有所下降，杭州暂停 5000万元封顶的预约保证金制度，保证金门槛大幅提高。 从第二批集中 供地 的竞拍规则变化来看，地方政府积极响应了自然资源部 8 月会议的精神 ，一方面严控地价，另一方面也尽量避免在土地 出让金 之外增加其他成本。由此而言，第二批集中供地的竞拍规则整体上 有利于降低企业 的拿地成本，不论是名义成本，还是实际成本，对于企业，它 改变了过去单纯 拼财力的 格局 ，资金不再是拿地成功的唯一因素，还要拼运气或拼品质 。 图表 ： 第二批 集中供地 竞拍 规则变化 总结 编号 变化 类型 典型 城市 说明 1 自由竞价改成限地价 重庆 、武汉 - 2 竞自持或竞配建改成摇号 天津、济南、福州、无锡、杭州、宁波 - 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 编号 变化 类型 典型 城市 说明 竞自持或竞配建改成竞品质 或定品质 北京、青岛、沈阳、成都 - 3 竞配建、摇号改成竞自持或者装配率 广州、深圳、合肥、长沙 深 圳 在竞自持后增加 摇号环节 4 竞拍 规则不变或者对细节进行优化 上海、苏州、厦门、长春 上海在一次性报价环节新增随机值 设置；厦门、长春第二批 开拍早 ， 基本 延续第一批规则 数据来源 ：亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 出让条件 方面 ，主要 变化在于 普遍新增 限马甲、限参拍资质、限资金来源 “三件套” ，以及 租赁住房配建 更加 常见 。总体而言 ， 第二批集中供地出让条件更多、更统一 ， 在 “三件套”要求下， 土地市场的入场门槛提高 ，同时须自持 的租赁住房配建 也 增加 了 房企 拿地的实际成本 。 我们认为 ，第二批集中供地的规则调整 ， 政府 的思路在于 规范 和 纠偏 ，一方面进一步 规范 土地 市场 秩序， 另一方面纠正 第一批集中供地中 地价过快 攀升的现象， 给房企 预留 合理利润空间 ，从而保证工程质量和 后续交付。 2、 第三批集中供地：竞拍规则 优化 调整 ，资金门槛和出让条件一定程度放松 我们 认为，第三批 集中供地 的出让规则 较 第二批的变化 可以总结 为 ： 竞拍规则 继续优化调整 ，出让门槛 和出让 条件在底线 维持的前提下有一定程度 放松，第二批集中 供地 流拍率高的城市放松幅度更大 。 这说明各城尤其是 第二批流拍率高的 城市 ， 在既定 的 规则 框架 和自身承受能力范围 内 ， 正在 努力 优化 出让规则 ， 尽量避免 大幅流拍。 竞拍规则 方面 ， 从目前 发布公告的 17 个 城市来看 ， 一半 以上城市进行了优化调整， 调整 方向 一是 提高 第二批 试 行 或者 次要 竞拍规则的 地位 至主要 ， 例如 北京 在 第二批 试行 限地价+竞现房销售面积 +竞品质 ，第三批共 有 5宗地块 均实行这一规则， 二是 调整触及 限价后的竞争内容， 例如 深圳由竞自持 变为 竞公共住房面积， 重庆由 竞自持变为 摇号 等， 此外 ，武汉精简了 触及限价 后的 竞争环节 。 限房价 方面 部分城市 出现 放松 ， 包括广州 、福州 、 成都 等 ，广州取消第二批在部分区域试行的限房价 政策 ，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由 0.1%提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5%提升至 4.5%， 成都 降低 3宗 回炉地块起始 价 的同时，提高了 其限定 房价水平 。不过 厦门 则 将限房价扩展到岛外地块 ， 第三批集中供地全部限房价。 保证金 比例方面 ， 一半 左右 城市 有 不同程度调低 ， 其中 苏州 、济南 、 杭州 最为明显 。具体 而言， 苏州取消 50%的比例，将保证金比例统一 调 为 30%， 济南保证金 比例平均水平 也由50%下降 至 35%， 杭州 重启了上限 5000万的预约 勾地 制度，拍地门槛回到第一批的较低状态，长沙 、 无锡 整体水平 也 有所下降， 广州、南京整体调整不大， 不过 取消了较高的保证金比例。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 图表 ： 第三批 集中供地竞拍规则变化 城市 主要竞拍 规则 限房价 保证金 比例 第二批 第三批 第二批 第三批 第二批 第三批 深圳 限地价 +竞自持 +摇号 限地价 +竞公共住房面积 +摇号 全部 全部 50% 50% 合肥 限地价 +竞装配率 +摇号 限地价 +竞品质 +摇号 限地价 +竞装配率 +摇号 全部 全部 平均 22% 平均 22% 北京 限地价 +竞品质 限地价 +竞品质 限地价 +竞现房销售面积 +竞品质 全部 全部 20% 20% 青岛 限地价 +竞品质 限地价 +竞品质 +摇号 - - 20%、50%、 100% 100%为主 重庆 限地价 +竞自持 限地价 +摇号 - - 平均 22% 平均 25% 长沙 限地价 +竞自持 +摇号 限地价 +摇号 限地价 +竞自持 +摇号 全部 全部 平均 32% 平均 22% 武汉 限地价 +竞一次性付款 +竞自持租赁面积 +竞现房销售面积 +竞全装修建筑面积 +竞建筑品质方案 限地价 +竞一次性付款 +竞自持 +摇号 - - 20%、30%、50%， 20%居多 20%， 仅 1宗 40% 济南 限地价 +摇号 限地价 +竞建筑品质和建设进度 - - 平均 50% 平均 35% 厦门 限地价 +竞配建 限地价 +摇号 岛内 全部 20% 20% 福州 限地价 +摇号 限地价 +摇号 主城 限 主城 限 20%为主，其余 30% 20%为主，其余 30% 广州 限地价 +竞自持 +摇号 限地价 +竞自持 +摇号 黄埔、南沙限 - 绝大部分20%，其余30% 20% 杭州 限地价 +摇号 限地价 +摇号 全部 全部 绝大部分20%， 1宗30% 重启预约勾地 南京 限地价 +摇号 限地价 +摇号 全部 全部 20%为主，其余30%、 50% 20%为主，其余 30% 苏州 限地价 +一次报价 限地价 +一次性报价 - - 30%、 50%为主，平均 45% 30% 无锡 限地价 +摇号 限地价 +摇号 1 宗 - 平均 24% 20% 成都 限地价 +定品质 + 限地价 +定品质 +竞 全部 全部 平均 24% 平均 23% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 城市 主要竞拍 规则 限房价 保证金 比例 竞销售型人才公寓比例 销售型人才公寓比例 上海 限地价 +一次性报价 限地价 +一次性报价 全部 全部 20% 20% 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.限房价指 城市 普通 商品住宅地块 限房价 情况， 不考虑安置房 、租赁住房等其他类型住房用地。 2.福州第三批集中 供地 中 ，中心四区除安置房、全自持地块外，当地块溢价成交时，出让价款每增加 1%，商品房备案均价按商品房销售指导价上浮比例由二批次的 0.1%提高至0.3%，最高比例由 1.5%上升至 4.5%。 出让 条件 方面， 维持 “ 三限 ” 底线 ， 整体以放松为主基调 。首先是 限马甲、限参拍资质、限资金来源 “三件套”得到保留 ， 第 二批开拍早的无锡增加 了 资金来源审查要求， 并 全面要求二级及以上开发资质 。 其次在 其他 出让条件方面 ， 很多 城市有实质性 放宽 ，主要包括以下几种 情况 ： 一是 取消 或者降低地块配建或产业引进要求 ，例如广州、合肥、 成都 、 长沙 等，二是 放宽 土地出让金支付 条件 ， 例如 苏州降低 首次 付款比例，广州、合肥 、 重庆 放松 支付期限， 三 是降低 企业 参拍 门槛 ，例如南京、杭州 降低 对 参拍 资质的要 求 。 不过， 也 有 部分 城市根据 城市发展 要求 ， 提高 地块开发建设要求，例如北京 朝阳区 一宗地试行全现房销售， 厦门首次 提出 便 全部 实行定品质 出让 ， 南京进一步规范配建租赁住房的建设和管理等 。 我们认为 ， 当前在这些 放松措施中， 放宽土地出让金支付期限 对吸引 房企参与是 更加 有效的手段 ， 但是考虑到地方财政 需要 ，地方政府 放宽 的范围 或者程度都会有限 。 降低 配建或产业引进 要求也会 提升 地块 本身的盈利预期， 不失为避免 流拍的 有效 举措之一。 图表 ：典型城市 第三批 集中 供地 出让条件放宽情况 城市 放宽 领域 具体 内容 广州 限销售对象 限销售对象的范围缩小：南沙区取消首套房家庭或个人套数占比一半的限制 。 配建 或产业引进 7 宗 回炉地块中， 3宗起拍价不变或提高的地块取消了回购物业的配建要求或者产业引进要求 。 土地 出让金 支付期限 7 宗 回炉地块 中 ， 番禺 3 宗地、白云 2宗地地价款支付时间从签订合同一个月内一次性付清调整为分两期支付，其中番禺大石街飘峰路西侧两宗地 50%出让金可在一年内支付 。 合肥 配建 和产业 引进 此次需配建保障性租赁住房的地块比例为 57%，低于第二批的88%。 第三批仅有部分地块要求酒店或者办公楼建设，无其他更多产 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8 业引进要求。 土地 出让金支付期限 第二批有 2 宗地块要求 1 个月内付清全款，第三批所有地块可以选择分期付款，且最长期限也由 2个月放宽至 3个月。 重庆 土地 出让金支付 期限 第三批次供地大量地块付款节奏为在国有建设用地使用权出让合同（后面简称合同）签订之日起 30 日内支付至土地出让价款的 50%（含竞买保证金），剩余价款在合同签订之日起 1 年内付清。此前多为合同签订之日起 90 日，少量地块较长为 180 日付清 。 苏州 土地 出让金支付 首次付款比例下降、取消土地的市场指导价：二批次中竞得房企首次需缴纳支付土地出让金的 60%，在三批次中下降为 50%。在此前的出让中，当地块成交价格超过地块的市场指导价时，需要提前一个月支付剩余出让金，三批次除了园区地块外，其余地块均未设地块的市场指导价，取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。 成都 现房 销售 此次 无现房销售要求 配建 取消 初始 人才公寓配建要求 长沙 配建 本次供应地块均无需配建安置房或者公租房 ， 与此相对，第二批 中八成以上地块 均有 不同程度租赁 住房 配建 并 自持的要求 。 南京 合作 开发限制 此次 不再限制合作 开发 参拍 资质要求 此批次开发资质要求统一为三级及以上，而第二批次部分地块要求一级或者二级 。 杭州 参拍 资质要求 取消第二批要求一年以上房地产开发资质的要求，现 只要求具有房地产开发资质即可 。 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 综合目前出让 规则的 放宽情况 ，我们不难发现 ， 第二批集中供地流拍率高的城市放宽幅度更大 。 广州第二批流拍率高达 52%，此次在多个 层面 均有放宽，尤其对于 回炉地块，出让门槛和条件明显下降， 杭州 流拍率也不低，因此重启 了 低门槛的预约申请制度， 合肥 有 近 30%的流拍， 此次放松了土地 出让金 的支付期限，降低配建和 产业引进等 要求 ， 苏州第二批 流拍率 近 14%， 此次在 保证金比例和土地出让金支付方面也做出调整， 相比 而言， 第二批 热度 仍然 较高的 深圳 ，并没有出台 放松举措 。 二、 企业 表现： 投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力 1、投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力 在 第二批集中供地的周期内， 行业 融资环境逐步恶化，加之销售回款的 “ 雪上加霜 ” ，企业尤其 民营 企业的 资金 压力与日俱增， 在此 背景下， 大批民营 企业 不得不暂缓 投资 ， 不参与 第二批 集中供地 。 因此 ， 我们 能够看到， 第二批 集中供地中， 国企 、 中小规模房企 一跃 成为 成交主力， 基本颠覆 了 第一批 集中供地 的 竞争格局 。 从 企业性质 来看， 一方面 ， 国企整体 拿地 规模 显著上升 ，占比 近半。 第二批 集中供地中，国企 拿地 金额 、建面 占比 均超过 45%，较第一批上升 20 个 百分点 以上 ， 在 此基础上，国央 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 9 企 拿地 金额 、 建面占比 分别达 76%、 68%。 与此 相对，民企拿地 力度 大幅下降 ，拿地 金额 、建面 占比 大幅下降 至 25%、 34%。另一方面 ， 分城市 来看， 国央企 在绝大部分城市均处上 风 ， 其中在 14 城 拿地金额占比超过 70%，在北京 、 广州 、深圳 三城 更是 达到 90%及 以上 。 图表：前两批 集中供地 不同 性质企业拿地 规模占比 资料来源 ： 亿翰 智库 ， 各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.圆环 内圈是拿地金额占比，外圈为拿地建面占比。 2.本 文所 指土地 范围仅包含 涉宅 用地 （宅 指住宅用地 ） ， 企业 拿地指标统计均 使用 全口径 。 图表 ： 22城 第二批集中供地国央企 拿地 规模占比 编号 城市 宗数占比 金额占比 建面占比 1 北京 92% 93% 89% 2 广州 71% 91% 83% 3 深圳 76% 90% 89% 4 成都 84% 88% 84% 5 厦门 82% 88% 88% 6 宁波 84% 85% 81% 7 重庆 73% 85% 75% 8 沈阳 58% 78% 70% 9 南京 74% 78% 73% 10 天津 60% 75% 71% 11 苏州 65% 75% 72% 12 合肥 67% 72% 70% 13 长沙 73% 71% 76% 14 郑州 64% 71% 55% 15 武汉 72% 69% 68% 16 杭州 59% 68% 64% 24%22%54%国企 , 25%央企 , 17%民企 , 57%第一批集中供地46%30%24%国企 , 47%央企 , 21%民企 , 32%第二批集中供地 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 10 编号 城市 宗数占比 金额占比 建面占比 17 上海 73% 67% 68% 18 长春 54% 66% 61% 19 福州 38% 64% 64% 20 济南 52% 56% 49% 21 无锡 46% 54% 52% 22 青岛 39% 38% 36% 资料来源 ： 亿翰 智库 ， 各城自然资源和规划局官 网 从 企业 规模来看， 规模 房企暂缓 下 ， 中小 规模房企 拿地规模大幅上升 至过半 。 第二批 集中 供地 中 ，规模 前 100 房企拿地金额 和建面 占比 均 未超过 50%， 较 第一批下降 超 20 个 百分点 ， 其中， 前 20 以及 20-50 位 企业拿地规模 下降 较大，均超过 10%。 与此相对 ， 中小规模房企 拿地规模 占比 大幅上升 ， 拿地 金额、 建面 占比分别达到 56%、 69%。 规模 房企主动 收缩的情况下，至少 在 拿地 规模上 ， “ 强者 恒强 ” 的 竞争格局 不复存在 。 图表 ：前两批集中 供地 不同规模企业拿地 规模 占比 资料来源 ：亿翰智库，各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.圆环 内圈是拿地金额占比，外圈为拿地建面占比。 2.企业规模划分标准：亿翰 智库 2020 年 房企 全口径销售金额 ，本文 所称中小规模企业指排名 100名外的 企业 。 3.本 文所 指土地 范围仅包含 涉宅 用地 （宅 指住宅用地 ） ， 企业 拿地指标统计均 使用 全口径 。 2、优良经营与稳健财务“保驾护航”， 部分企业 仍在逆势拿地 具体到 企业层面， 单个 企业拿地规模也大大缩水，不过 值得 注意的是， 在 拿地积极性整体不高的情况下 ，仍有企业 逆势拿地或者保持 着 正常投资节奏 ， 国央企 如 中海地产， 民企如龙湖集团 。 34%20%12%7%28%TOP1-20, 31%TOP21-50, 14%TOP51-100, 9%TOP100-200, 5%其他 , 40%第一批集中供地23%8%13%5%52%TOP1-20, 15%TOP20-50, 4%TOP50-100, 11%TOP100-200, 3%其他 , 66%第二批集中供地 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 11 图表 ： 第二批 集中供地 典型企业 拿地 规模 企业 名称 拿地宗数 拿地金额 （亿元） 拿地 建面（万方） 中海地产 26 674.1 349.0 中国铁建 24 288.8 380.5 龙湖集团 22 248.4 236.0 华润置地 10 239.8 122.1 中国中铁 14 206.5 190.6 首开股份 7 193.8 83.1 中国建筑 10 174.9 91.4 绿城中国 12 151.0 130.1 金隅股份 4 140.5 51.1 保利置业 6 138.8 65.7 资料来源 ：亿翰智库，各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.本 文所 指土地 范围仅包含 涉宅 用地 （宅 指住宅用地 ） ， 企业 拿地指标统计均 使用 全口径 。 2.中国 铁建、中国中铁、中国建筑拿地指标包括其旗下控股 子 公司 或 分支公司 （ 中国建筑 不包括 中海地产 ）。 中海 地产 在 第二批集中 供地 中发力 十分明显 ， 拿地 力度较第一批 显著 增大。 具体 而言，中海地产 拿地金额 超 600 亿元 ， 是 第一批 拿地 的 4倍 以上，拿地城市 达 12 个， 单城 拿地 最高 达 4宗 ， 与此 相对，其第一批仅在 5城 拿地，每城仅 1宗。同时 ， 拿地 城市能级 也有明显提升， 在第一批 5城基础上 ，在北京、深圳、广州 、 杭州等四 城均有 斩获， 其中 ， 在土拍热度高 企的深圳， 其 以 封顶价 加安居房建设拿下 4宗 地块 ，可谓 最大买家。 龙湖集团 保持着投资力度，并对投资城市进行了调整。龙湖集团此轮拿地金额与第一批相当，拿地城市数量由 11 个增至 13 个，单城拿地数量也有所上升，布局方面， 其 未在重庆、杭州、福州 、济南等地继续拿地，增加在成都、南京的投资力度，进入第一次未拿地 的北京、上海、合肥、沈阳、长春等城。 这说明优良 的经营和财务状况 ， 畅通 的融资渠道， 赋予了这些 企业 应对外部环境 波动 的能力。在 行业 投资 整体较为低迷的时期，这些企业 一方面 可以保持既定的投资策略，另一方面也 能 抓住机会以更低成本获取优质土储 ， 从而形成良性 循环 。 我们 认为， 在 之后的竞争 格局 中，国央企以及经营 和 财务状况优良的 民企的 优势 有望扩大 。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 12 三、 城市供应 与成交： 市场 温度骤降， 后续 流拍 改善或能 纾解不利影响 1、 初始 供应有所增加，实际供应并未放量 整体而言 ， 第二批初始供应有所 增加 ，但是 从 实际 供应 来看，第二批 集中供地 并未放量 。第二批集中供地 22城初始供应涉宅用地 976宗， 占地面积 5707.1万方，除去提前撤牌、中止或者延期的地块后，实际供应涉宅用地 751宗， 占地面积 4044.2万方，较第一批集中供地分别下降 15.8%、 22.2%。 图表 ： 2021年 第一、 二 批次集中供地总体供应 情况 第一批集中 供地 第二批初始 第二批实际 较 第一批 变化 涉宅宗数 892 976 751 -15.8% 占地面积（万方） 5197.25 5707.1 4044.2 -22.2% 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.第二批集中 供地实际供应 指 的是 初始供应 减去 开拍前 提前 撤消 出让 地块 后的 供应。较第一批 变化指的是第二批实际供应相对第一批的变化， 后文 分析 也 仅针对实际 供应 情况 。 2.第一批集中 供地 统计 的是 实际 供应量 ， 由于第一批提前 撤消 出让情况不常见，因此 初始供应 与实际供应差距不大。 从具体 城市供应情况来看， 大部分城市第二批集中供地的 实际 供应在住宅用地全年计划的 三成 及以下 ， 一半以上城市第二批集中供地的实际供应要小于第一批集中供地 。 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 注 ： 第一批 占全年 宅地 供应计划 =第一批集中供地 实际 供应量 /城市 全年住宅用地计划供应量 ，第二批 同理 。 各城 集中供地中可能包含或者 不包含商品 住宅用地之外的住宅用地， 例0%10%20%30%40%50%60%70%北京 天津 青岛 沈阳 长春 济南 广州 深圳 福州 厦门 无锡 杭州 南京 苏州 宁波 合肥 上海 重庆 成都 长沙 武汉 郑州第一批占全年宅地供应计划 第二批占全年宅地供应计划 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 13 如 租赁住房用地、安置房用地 等 ，因此 是否 可 用上述 二者百分比之和 推断 供地完成情况需要因城而异。 2、市场 温度骤降， 后续 流拍 改善或能 纾解不利影响 第二批集中供地 22城共成交涉宅用地 648宗，成交金额 6439.4亿元， 成交 建面 7132.9万方，较第一批集中供地分别下降 25.9%、 39.4%以及 35.1%。 第一批 集中供地 第二批 集中供地 变化 成交宗数 874 648 -25.9% 成交金额（亿元） 10630.4 6439.4 -39.4% 成交建面（万方） 10985.4 7132.9 -35.1% 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 （ 1） 市场 温度 骤降 ， 整体 一 片 冰冷 在 行业整体投资意愿 急速收缩 的背景下， 第二批 集中供地 市场 整体一 片 寒意，较第一批热度大幅下降 。 第二批 集中供 地 中 ， 一半城市流拍率在 30%及以上 ， 部分 城市流拍率 达到了前所未有的高度，例如广州、宁波、长春等，流拍率均数倍于历年水平 ， 成交 方面 ，仅三成城市地块触顶比例高于 10%，七成城市底价成交比例在 50%及以上，四成城市 高于 80%，八成以上城市平均 溢价率低于 5%。 图表 ：第二批集中供地城市 成交 情况 编号 城市 成交楼面价 触顶比例 溢价率 底价成交比例 流拍率 1 深圳 17841 81.0% 12.1% 19.0% 4.3% 2 福州 9941 76.9% 11.6% 15.4% 31.6% 3 无锡 12197 40.9% 4.1% 27.3% 4.3% 4 上海 27544 33.3% 3.5% 50.0% 28.0% 5 南京 14000 26.8% 4.5% 61.0% 22.6% 6 北京 38193 25.0% 4.3% 29.4% 60.5% 7 成都 9350 17.3% 2.3% 73.1% 30.7% 8 厦门 26858 9.1% 23.6% 0.0% 0.0% 9 郑州 5821 9.1% 1.4% 90.9% 26.7% 10 合肥 8476 8.3% 3.8% 8.3% 29.4% 11 天津 8005 7.5% 1.4% 77.5% 34.4% 12 青岛 4892 6.3% 1.0% 93.7% 11.3% 13 苏州 10056 5.3% 1.3% 84.2% 13.6% 14 广州 15407 4.3% 1.5% 78.3% 52.1% 15 杭州 13232 0.0% 2.7% 64.3% 54.8% 16 沈阳 6126 0.0% 0.6% 63.2% 56.8% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 14 编号 城市 成交楼面价 触顶比例 溢价率 底价成交比例 流拍率 17 宁波 6926 0.0% 0.4% 89.3% 39.1% 18 长春 3287 0.0% 0.2% 92.9% 38.2% 19 武汉 6568 0.0% 0.2% 96.9% 25.6% 20 重庆 6131 0.0% 0.0% 96.4% 33.3% 21 济南 3979 0.0% 0.0% 100.0% 28.3% 22 长沙 4444 0.0% 0.0% 100.0% 65.5% 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 注 ： 1.为尽量保持 城市之间的可比性，成交部分 上海仅包含纯商品住宅用地，重庆使用中心城区数据 。 2.流拍率 计算方式 为 狭义 流拍地块与提前撤消出让地块 总数 /初始 供应宗数 。 3.深圳平均竞自持比例 16%，厦门平均竞配建比例 27%。 图表 ：部分 高流拍 城市 历年 流拍率 对比 资料来源 ： 亿翰智库， 各城自然资源和规划局官 网 注 ： 为保持历年数据可比 性 ，第二批