1、2011 年广州别墅市场监测报告及未来趋势预测一、楼市背景（一）2011 调控效果凸显，一线城市价量齐跌根据中国指数研究院近期的统计，今年 1-11 月，全国商品房和住宅销售均价分别为 5474 元/平方米和 5096 元/平方米，较 1-10 月销售均价分别下降0.5%和 0.7%，比去年同期分别上涨 6.8%和 5.8%，增速继续放缓。根据 100 个城市今年 1 月到 10 月的价格变化状况统计来看，今年 9 月至11 月全国出现 3 个月的环比下降，特别是十大城市到 11 月的时候出现了全线的下调。三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市的涨幅比较接近。2011 年限购的城市较多
2、，非限购城市的涨幅明显高于限购城市。楼市价格变动是从一些主要的项目，尤其是品牌企业的项目开始，在主要的城市从郊区打折开始。由于这些项目影响力的带动，使得周边的诚实的价格也有所下调。二手房的价格跌幅大于新房市场。主要城市二手房的价格自 9 月份以来持续下降，特别是 11 月份， 100 个城市总体价格的跌幅大于新房市场。”她表示，从成交来看今年以来主要的城市成交量都在减少，一线城市成交量低于2008 年的最低位，二三线城市略好于 2008 年。一线城市的成交量也在持续的下行，总体来说是低于 2008 年底，北京的降幅是最大的，广州的降幅较 2008 年来说略有低。 三线城市普遍处于今年较高的水平
3、，但是佛山受影响比较大一些，总体来说一二线城市影响比较大，三线城市普遍好于 2008 年。数据显示，1-10 月份主要城市二手房成交量下降 34%，8-11 月平均降幅40%以上，11 月份达到 57.5%，二手房市场相对于一手房影响更大一些。（二）2012 年全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力根据中国房地产中长期动态模型初步预测，2012 年全年，商品房销售面积将比 2011 年下降 3.5%-4%，销售均价下跌 1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在 10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业的资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。（三）调控政策保
4、持平稳，以微调为主，货币政策出现微调，限贷或将放松通过对全年市场的总结，结合对未来市场的预盼，可以感觉到中国房地产市场不是纯粹的市场供给需求的影响，更主要的是受经济形势和政策的影响，但是从经济学界来说 CPI 也得到了控制，甚至根据最新的数据有一定的回落。今年 GDP 仍然处于比较高的水平，而财政收入的增长也处于一个高位，跟房地产关联的中央政府的收入也并没有减少，地方政府虽然有一些压力，可是相对于 2008 年没有恶化，对于房地产来说投资额仍然在高位，过去实行房地产税的城市也没有受到很大的影响。基于上述原因，中央政府调控的决心不大会动摇，在今年的几次经济会议或者是国务院常务会议或者是温总理发表
5、的讲话，包括中共中央政治局会议上政府都要强调 2012 年调控的决心非常坚定，房地产的调控不会动摇。限购、限贷、限价定会有所调整，但并非是全部松绑。比如限价不会出台，毕竟今年房价追涨已大幅度下行。限贷会有所放松，比如，利率有可能回调，但准备金一定会下调。对房地产市场影响最显著的货币政策有所松绑。近期银行准备金率也出现了微调，货币政策会由偏紧逐步转向放松，12 月 5 日，中央三年来首次下调了准备金利率 0.5 个百分点。当刺激政策稍有放松时，房地产市场 1、2 个季度会有一定的效应出现，市场便会出现反弹。中国指数研究院薛琳：“货币政策微调，市场无需悲观。”（五）广州市房地产市场略有下降广州市场
6、全市的总体成交量和均价是略有下降，但是下半年的成交量的下降比较明显，随着成交量的下滑，销售均价在近四个月持续下行，广州住宅价格指数 10 月开始出现了微调。从区域角度来看，2011 年天河、海珠、像广州的中心城区由于土地和调控的影响成交量下降比较大，增城、花都郊区成交量上升，从项目来看，广州也和全国大部分城市一样，很多企业都采取以价换量的策略。二手房成交量接近 2008 年底，甚至是 2009 年初的水平，成交量陷入低迷的状态，大家观望的情绪比较大，二手房从区域来说，老区域有一些上升，其他的区域普遍下降，但是幅度不是很大。从价格来说，广州二手房价格总体维持稳定，2011 年二手房价格降幅远没有
7、达到 2008 年的程度。二、广州别墅市场现状分析广州市别墅供应以外围度假型别墅为主，自住型别墅相对稀缺。限购政策影响下，相比于普通住宅，别墅物业量价走势比较平稳，尤其自住型别墅价格坚挺。（一）别墅市场总体供求持平，价格同比上升2011 年 1-10 月广州十区二市别墅新增供应 64.5 万平方米，同比去年减少 26%；十区二市别墅成交 2446 套，65.2 万平方米，同比去年分别减少6%、7%，供求基本持平。成交均价 14108 元/平方米，同比上升 23%，幅度较大。（二）别墅供应、交易集中于远郊，不同类型别墅价差大，城市生活别墅适应新需求2011 年 1-10 月广州别墅供应主要分布花
8、都、番禺、从化、增城等四大板块，度假型别墅供应主导。其中，从化、花都以度假、第二居所为主，增城、番禺则以自主型别墅为主，稀缺性比较突出。由于产品类型、城市资源占有差异别墅价差较大，天河区别墅均价超过 5万元/ 平方米，番禺均价近 3 万元/平方米，而外围区域均价在 1-1.4 万/平方米。据合富辉煌市场监测显示，在某番禺自住别墅客户项目中，有 64%的客户来自中心六区。这在一定程度上凸显了目前市场环境下豪宅市场的趋势。在关于目前城市自用别墅客户关注点的调查中，除了传统的高关注点地段与交通之外，有将近 80%的城市自用别墅客户认为社区环境十分重要，大约 60%的客户认为品质感很重要，这些数据都超
9、过了价格（20%）、升值潜力（38%），这说明了如今的鼎富人群的价值观已经发生了转变，人们更倾向于繁华与生态相结合的生活。而别墅，作为一个为富裕人群打造的产品，也在适应着新的需求。比如番禺华南板块的雅居乐剑桥郡目前在推的新组团“香樟道 2 号”别墅，在交通上，与市中心相差半个小时车程，在环境上，它依靠着珠江原始生态江岸线，三面原生山峦环抱，在配套设施上，人车分流，三层空间六层使用，别墅容积率达0.8。2011 年 1-10 月广州别墅各区域供应分布情况2011 年 1-10 月广州别墅各区域交投、成交均价情况（三）高端别墅受政策影响小，量价均处升势调控以来，住宅市场尤其是中高端产品受到较为明显
10、的遏制，而以豪宅为代表的高端物业不降反升。2011 年 1-10 月十区 1000 万以上别墅(含高端洋房)成交 236 套，10.05万平方米，较去年同期分别减少 5.2%、1.3% ，远低于普通住宅的减少幅度；十区二市成交 273 套，12.34 万平方米，同比分别增加 6.2%、16.2% ，主要与外围别墅供应增加，且不限购有关。2011 年 1-10 月十区 1000 万以上别墅(含高端洋房)成交均价 39041 元/平方米，较去年同期上升 3.8%；价格走势稳中有升。显然，以别墅为主的高端物业市场走势受政策影响较小。千万级城市别墅逆市受捧。在市场上，天銮、二沙岛的天价别墅仍然热销。据
11、媒体报道，11 月 25 日天銮 开盘前一天，云集的豪车使门前的道路完全被堵住，交警至少抄了 50 多辆车的车牌，开发商为此被罚了一万多元。而在对外发售当天，楼房成交过百套，“楼王”单位更是被一扫而空，而且一位豪客一次性购入了 3 套“楼王”，总价过亿元。至于传统别墅区二沙岛，10 月 18 日，宏城别墅花园最后一套别墅以 1.8亿天价被一位 40 多岁的私营业主买走，该别墅加冕全国总价楼王。2011 年 1-10 月别墅高端物业(1000 万以上含洋房)月度成交、均价走势（四）别墅社区人文氛围越来越倍受高端客户青睐社区人文氛围近来受到城市富裕人群的关注，人文沉淀久，价值累积高。在合富辉煌的市
12、场监控数据中，有 45%的城市自用别墅客户表示关注。江西的庐山别墅是人文与居住结合的一个例子。据当地媒体报道，2004 年在打造将庐山别墅打造成精品别墅时，开发商查阅了大量史料，在外部装“旧”的基础上，还从尘封了多年的仓库中，找出了当年邓小平、朱德等伟人在此居住时用过的沙发、书桌等旧家具，按照当时的摆设陈列，并在墙上挂上当时他们活动场景的照片。而在华侨新村老别墅群，当地也建了博物馆来纪念 55 年的侨民岁月。同样的案例也出现在广州番禺。雅居乐剑桥郡对面即是大学城，利用这个优势，从 9 月份开始就组织一系列的业主活动进行社区文化建设。9 月 15 日，雅居乐剑桥郡独家赞助星海音乐学院，联手 10
13、 国领事馆举办音乐“家”音乐季，以人文气氛带动楼盘销售。根据搜狐焦点网监控数据显示，雅居乐剑桥郡以销售接近 17 亿，成交面积 67799 平方米的业绩成功地摘得“金九银十”销售套数、销售面积的双料冠军。截止目前，该项目销售额已突破 43 亿。（五）华南板块大盘别墅优势突显1999 年，广州南跨珠江直通番禺的华南快速干线的开通吸引了众多开发商，“华南板块”由此进入了人们的视线。经过十多年的发展，华南板块已经有超过千亩的楼盘八个，另有若干几十亩至百亩不等的中小楼盘。这些已陆续开发的小区规划建筑面积约为 1830 万，规划人口约 43.3 万人。在这些楼盘中，不乏有像广州雅居乐、华南碧桂园、华南新
14、城 、南国奥园这样适合广州社会中坚人群的大盘。“南下番禺”成为风靡一时的置业趋势。而在传统的富人聚集地天河区，在地块减少和限购的双重打击之下，今年5 月份，天河区一手住宅网签面积为 2.57 万平方米，环比 4 月份的 3.08 万平方米下滑了 16.56%，同比去年的 6.23 万平方米大跌 58.75%，创今年的新低。番禺大部有望跻身中心城区根据广州市规划，未来十年，广州中心城区将向南拓展，中轴线将南移。与此同时，番禺沙湾水道以北被划入了中心城区，这意味着番禺大部将有望跻身广州中心地带，成为城市核心区域中的一块。于此同时，华南板块地处华南快速干线南联番禺样板景观大道迎宾路两侧，往返广州核心
15、区只需 30 分钟车程。随着猎德大桥北延线和新光快速两大工程的开通，到达核心区 1 的时间将缩短至 10 分钟。除了交通便利外，日渐成熟的商业设施也是华南板块的一大优势。6 月，在搜狐焦点网主办的“唯一的华南”论坛上，多位业内知名专家一致认为，万达、海印等项目的进驻，将推动番禺的商业设施的发展。8 月，在“广州向南双核时代”亚运后“ 南拓模式”的规划建设沙龙上，番禺目前关注度最大的商业配套规划板块“汉溪长隆万博”揭开了神秘的面纱。这个板块位于番禺区北部，总建筑面积约 375 万，未来将发展为现代服务业总部基地，主要以信息服务业、总部经济、中介机构和大型商业为主。区域内将建有包括万达综合商务中心等大型配套。目前万达广场已经开工。预计在两至三年内，该商圈将建成。华南板块城市别墅更显稀缺华南板块的大盘已经进入收官阶段。2010 年，广州雅居乐、华南碧桂园、华南新城、南国奥园等接连推出压轴项目组团。对此，由于国土资源部目前的规定每块地最多 20 万平方米，因此，华南板块的“大盘时代”将是广州唯一的。在大盘时代走向尾声的同时，别墅用地也日益稀缺。但智富人群对于别墅的需求却越趋近于生态与人文双重稀缺资源的结合。而拥有这双重优势的城市
