1、毕 业 论 文题目：关于我国住房公积金制度的思考系 部： 工 程 管 理 系 专 业： 房地产经营与估价 学 号： 学 生： 指导老师： 起止日期： 1目录中文摘要 .ABSTRACT .引 言 .41.我国住房公积金制度的建立 .52.住房公积金的概述 .62.1 住房公积金的缴纳人和所有权人 .62.2 住房公积金的缴存 .62.3 住房公积金的提取 .72.4 住房公积金的转移、中断和恢复 .72.5 住房公积金贷款 .72.5.1 贷款对象应当符合的条件 .82.5.2 贷款用途必须专款专用 .92.5.3 具备一般住房贷款应具备的条件 .93.住房公积金的管理和监督 .93.1 住房
2、公积金管理监督体系 .93.2 住房公积金管理和监督的现实意义 .94.目前住房公积金存在的问题 .104.1 住房公积金制度覆盖率较低，覆盖面较窄 .104.2 住房公积金资金的使用效率有待提高 .104.3 住房公积金制度发展呈现地区性与阶段性的不平衡现象 .114.4 存贷不均衡使住房公积金的使用存在问题 .114.5 住房公积金的风险管理问题日益突出 .115.我国住房公积金制度未来的发展方向和政策建议 .125.1 住房公积金制度应重点向中低收入家庭倾斜 .125.2 住房公积金制度可以逐步向政策性住房金融发展 .125.3 进一步完善住房公积金制度 .136.结论 .14参考文献
3、.15致 谢 .162中文摘要我国的住房公积金是指在职职工及职工所在单位按照规定比率缴存的长期住房储金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。住房公积金具有专用性、强制性、政策性等特点。专用性是指住房公积金专门用于住房的建设和消费，职工可以用住房公积金购买、建造、翻建、大修自住住房，其他任何单位和个人不得挪用。我国最初建立住房公积金时，重点考虑的是为住房建设筹集一部分资金，公积金使用的重点是住房建设。经过近十年的实践，公积金用途主要集中在职工购建住房上。强制性是指公积金制度带有一定的法律强制性，是强制性的长期储蓄，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业
4、及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体，凡符合规定条件的单位和个人，都必须交缴公积金。政策性是指公积金的运行、管理、使用都受到有关政策规定的制约，国家对单位给职工交纳的公积金部分给予免税等，带有很强的政策性。本文将对我国公积金的一些特性及存在的问题作进一步的解释。关键词：住房公积金；住房建设；资金3ABSTRACTChinas housing fund is the unit active employees and trade unions in accordance with the provisions of long-term housing savings deposit
5、 rate, which is a security and mutual aid workers in personal housing fund, owned by individual workers of all.Housing Fund has a special nature, mandatory, policy and so on. Specificity refers to the housing fund earmarked for housing construction and consumption, workers can use the housing fund t
6、o purchase, construct, rehabilitate, repair owner-occupied housing and any other unit or individual shall not be diverted.Chinas Housing Provident Fund was first established, the focus is to be considered as part of housing construction to raise funds, provident funds focused on the use of housing c
7、onstruction. After nearly a decade of practice, focused on employee provident fund to build housing on a purchase.The Mandatory Provident Fund System refers to a certain degree of law with a mandatory, mandatory long-term savings, state organs, state-owned enterprises, urban collective enterprises,
8、foreign-invested enterprises, urban private enterprises and other urban enterprises, public institutions, private non-enterprise units , social groups, who meet the specified conditions of units and individuals must pay to pay provident fund. Policy refers to the provident fund operation, management
9、, use of relevant policies and regulations are subject to the constraints, the state units of the fund to pay part of employees to give tax exemption, etc., with a strong policy. This paper will fund some of the characteristics of Chinas further explanation.Keywords: housing fund ;housing constructi
10、on; funds4引言新加坡是最早建立公积金制度的国家。其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可替代的支持，取得了举世公认的成就。新加坡中央公积金建立于 1955 年，它是根据新加坡中央公积金法建立的强制性储蓄制度。中央公积金制度建设当初是为了实施养老计划，为新加坡的在职人员提供社会保险。随着该制度的发展和完善，目前已逐步发展成为包括住房、养老、医疗、投资和教育等作用的覆盖全社会的社会保障储蓄制度。我国住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。我国住房公积金制度是 1991 年由上海市率先建立的。1994 年 11 月 23 日，财政部、
11、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了建立住房公积金制度的暂行规定，标志着我国住房公积金制度的建立。1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，要求全面推行和不段完善住房公积金制度。1999 年国务院颁布了住房公积金管理条例，对住房公积金做了进一步的规定。建立住房公积金制度，是我国住房制度改革的重要内容，对促进城镇住房建设，改善城镇居民居住条件，提高城镇居民的生活水平，保障住房制度改革的顺利进行，具有重要意义。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房
12、公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等。51. 我国住房公积金制度的建立住房公积金制度是我国在城镇住房制度改革当中，在借鉴新加坡经验的基础上结合我国国情加以创造性发展应用的一种长期性住房储金制度。住房公积金制度规定实行住房公积金办法的职工按月缴交占工资一定比率的住房公积金，职工所在单位也按月缴交占职工工资一定比率的住房公积金，两者均归职工个人所有。随着经济发展和职工收入的变化，可以分别调整职工和单位的缴交率，或调整计算住房公积金的工资基数。
13、住房公积金制度是一项强制性的住房储蓄制度，、具有长期性、义务性、互助性和社会保障性的特点，公积金储蓄实行个人储存、单位补贴的原则。我国住房公积金制度于 1991 年最早在上海实行，1992 年扩展到北京、天津、江苏和浙江等地，1993 年又扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北、湖北等地。1994年 7 月，国务院转发的关于深化城镇住房制度改革的决定明确指出要“全面推行住房公积金制度”，决定发布之后，全国 35 个大中城市、213 个地级以上的城市建立了住房公积金制度。1996 年 2 月国务院住房制度改革小组第十次会议确定 1996年房改工作的重点是“全面建立住房公积金制度”。自国务院在 1998
14、年 7 月 3 日颁布的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知和 1999 年 4 月 3 日颁布的中华人民共和国住房公积金管理条例（国务院令第 262 号）后，各地按照“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的基本原则和要求，采取一系列的措施，加快了住房公积金制度的发展。为进一步完善住房公积金管理，健全住房公积金监督管理体系，从根本上解决目前住房公积金管理和使用上存在的问题，2002 年 3 月 24 日国务院又以 350 号政府令的形式对条例进行了修改幷予从新实施。随着管理政策的完善和住房制度的深化，住房公积金制度逐渐成为我国归集政策性住房资金、解决职工家庭住房问题的重要政策
15、措施。实行住房公积金制度，可以是职工通过公积金的储蓄，逐渐提高职工家庭解决自住住房的能力，有效的调整了职工的消费结构，促进建立国家、单位、个人三者结合筹资建设住房的机制，推动住房商业化的发展，达到城镇住房制度改革的目的。根据国家建设部的资料，截止 2003 年 9 月底，全国累计归集住房公积金 50166亿元，归集余额 3467 亿元，全国职工因构建住房和退休等累计支取公积金 1549 亿元；累计发放个人委托贷款 2075 亿元，个人住房委托贷款余额 1375 亿元，占归集余额的 40，支持了 276.4 万户家庭构建新房。其中，上海、北京、浙江、天津个贷余额占归集余额的比例分别是 96、75
16、、63和 58。西部地区中，青海、内蒙古个贷发放率分别达到 42和 39。随着社会的发展和人民意识的提高住房公积金储蓄金额连年累加，截至 2007 年，我国住房公积金事业取得了喜人的成绩：全国实际缴存公积金职工人数达 7187.91 万人；缴存总额 16230.30 亿元；累计提取额为6625.19 亿元；累计为 830.04 万户职工发放公积金个人贷款 8565.90 亿元。截至2009 年年末，住房公积金缴存余额达到 2 万亿元，其中闲置资金规模也达数千亿元。2.住房公积金的概述2.1 住房公积金的缴纳人和所有权人住房公积金的缴纳人是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私
17、营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。随着住房公积金制度的完善，住房公积金储蓄的对象有扩大的趋势。住房公积金的本质属性是工资性，职工个人缴纳的住房公积金是有单位在发工资时代扣的，单位缴纳的住房公积金实质上是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币的形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制目的。因此，职工个人缴纳的住房公积金和单位缴纳的部分都归职工个人所有，是职工个人的住房基金。2.2 住房公积金的缴存住房公积金的缴存由职工所在单位的工作人员经办，经办人员每月将职工工资中扣除的住房公积金，连同单位缴纳的住房公积金，在规定的时间内一起存入由住房公积金管理机构在去
18、委托的银行开设的“住房公积金专户”中。住房公积金月缴存额等于职工的住房公积金缴存基数乘以缴交率，职工的住房公积金缴存基数一般为职工本人上一年度的月平均工资，住房公积金缴交率可根据经济发展状况和职工的生活水平的变化调整，一般在当年上半年公布幷于当年 7 月分起开始实施，住房公积金缴存额确定后一年不变。职工和单位住房公积金的缴存比率均不得低于职工上一年度月平均工资的 5%；有条件的单位可以适度的提高缴存比率。具体的缴存比7率由住房委员会拟定，经本级人民政府审核后，包省、自治区、直辖市人民政府批准。2.3 住房公积金的提取住房公积金属于个人所有，但其支取有一定的限制。职工有下列情形之一的，可以提取职
19、工住房公积金账户内的存储余额： （1）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （2）离休、退休的； （3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （4）出境定居的； （5）偿还购房贷款本息的； （6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。 其中第（2）、（3）、（4）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。 职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。 职工应当持提取证明向住房
20、公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 3 日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。2.4 住房公积金的转移、中断和恢复职工变动工作单位时，其在原单位名下的住房公积金应转入新调入单位的公积金帐户，同时原单位名下的公积金帐户随之取消。职工因离职、停薪等原因中断缴存住房公积金，以及职工因调动工作单位且新单位尚未建立住房公积金或尚未在调入单位开立公积金帐户的，该职工住房公积金余额应封存在原来单位的住房公积金帐户内。封存期间按规定计息。职工恢复工作时，如果在原单位发工资时，则继续在原单位缴存住房公积金；如果变动单位时，则
21、要办理住房公积金转移手续。职工使用住房公积金购买或建造的住房出售后，如果其中某成员需另购住房时，则应将职工原购买住房运用的住房公积金如数存入该成员的住房公积金户名内，才可购买。82.5 住房公积金贷款住房公积金贷款主要分为两类：一类是向单位发放的住房专项贷款，另一种是向职工发放的个人住房公积金贷款。我们应用最多的就是个人住房公积金贷款。住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的住房抵押贷款。 住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房
22、贷款转公积金贷款等。（注意：不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构）相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。住房公积金贷款的具体贷款政策由各地区的住房公积金管理中心制定，因此，各地的住房公积金贷款的贷款条件、贷款期限、贷款金额等都各不相同，因此，借款人在申请时最好先到当地的住房公积金管理中心网站查询相关政策或致电咨询。申请住房公积金个人购房贷款应符的条件：申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、贷款用途、住房贷款基本条件。2.5.1 贷款对象应当符合的条件：（1）只有参加住
23、房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。（2）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种“住房保障型”的金融支持。（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，
24、没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能9力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。2.5.2 贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。2.5.3 具备一般住房贷款应具备的条件：住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的 20或以上的自筹资金（各地规定各不相同）；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的。3.住房公积金的管理和监督住房公积
25、金制度经过十多年的实践，已在全国各大中城市全面推行并巩固发展。按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的管理原则，各地住房公积金管理中心（以下简称“中心”）形成了计划、归集、贷款、核算“四项管理”为主要内容的住房公积金管理体系；保证了住房公积金的正常运转。在加强住房公积金管理工作的同时，实践也给我们提出了不断发展完善管理监督机制，健全管理监督体系的要求。3.1 住房公积金管理监督体系住房公积金管理监督体系是围绕着住房公积金管理的全过程建立起来的，由监督主体、监督对象、监督内容、监督手段、监督组织及房改金融法规等方面的内容组成，住房公积金管理的多层次性，形成了管理监督的多层次性，在不同的管理层次上监督主体与对象，监督内容与手段各不相同，在不同管理层次上监督主体与对象会发生易位，反映了住房公积金管理监督的双向性特征。 按照住房公积金管理监督职能划分，住房公积金管理监督至少包含了四个方面的内容：决策监督、职能部门的专业监督、“中心”业务的内部监督和职工群众的民主监督。政府的决策监督、职能部门的专业监督、“中心”业务内部监督是对公积金管理至上而下的监管，保证了住房公积金归集使用政策的统一性、运作的规范性；人
