1、广州市房价与地价关系研究华南理工大学公共管理学院行政管理摘要：我国商品房价格连续数年快速上涨，广州各大开发区的价格更是居高不下，通过搜集资料我们可以得知广州自 2002 年以来房地产市场持续上升趋势，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。不仅如此，面对商品房价格的快速上涨，很多人也
2、持有不同的观点。有一部分人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。我觉得此时开展对“地价与房价的关系”的研究，从地价与房价的形成机制、市场环境去分析，合理定位地价和房价、正确分析处理两者之间的关系，对我国房地产市场的健康发展、国民经济的持续增长依然具有十分重要的意义。关键词：地价 房价 关系 供需平衡 影响因素1. 房价、地价、房地产的内涵1.1.1 房价的内涵：房地产价格表示为交换价格，同时也表示为使用和收益代价的租金，即交换价格和租金都是房地产价格的表现形式。
3、一般认为，房地产价格是房地产经济价值的货币表现形式，在一般的说法中房地产价格就是指交换价格。房价是有多重因素共同决定的，是地价、建筑安装管理费、开发投资贷款利息和税金的总和。 1.1.2 地价的内涵：地价的本质不是土地的购买价格，而不是土地的地租的购买价格，是地租的资本化。由于我国的土地公有制，土地市场只有土地使用权交易，土地价格是土地使用权的交易价格。而且我国人口众多，由于这一特殊国情，尽管土地总面积不小，但是人均占有土地面积却不多，造成我国土地稀缺性，土地自然供应没有弹性，其经济供给收到自然供给的限制，也缺乏弹性，因此地价主要有需求决定，确切的说是有引致需求决定。1.1.3 房地产的概念与
4、社会地位概念：房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。社会地位：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。按照联合国制定的国际标准行业分类及我国国民经济行业分类和代码的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。2. 广州市地价与房价的表现及相互关系（一）早在亚当斯密创立经济学之初，就对房价和地价的关系有着明确的讨论，也就是我们熟悉的地租理论。如果用现
5、代金融学的观点来看，与一般资本品的价格一样，土地的价格取决于其收益率(也即地租)的高低。不过，亚当斯密指出，“地租成为构成商品价格构成部分的方式，与工资和利润是不同的。工资和利润的高低是价格高低的原因；而地租的高低则是价格高低的结果” 。这一点我们可以通过马克思的级差地租理论进行解释。土地本身并不能创造任何利润，正如马克思所说的， “自然力不是超额利润的源泉，而只是其自然基础” ，由于土地的稀缺性，对于土地的强烈需求为垄断价格提供了充分条件，最终形成垄断价格的决定因素是对土地的经营垄断” 。也就是说，地价的高低取决于使用土地所能够创造的价值。例如，即使同样粮食产出的土地，距离城市近的地租更贵，
6、因为其运输成本更低，利润更高。城市土地之所以要高于农村土地，中心城市中心城区土地价格要高于其他城市和地区，还是因为其单位土地上所能够获得的利润更高，这也符合我们的现实。作为城市地价最高的核心区域往往是利润率最高的商贸和高端服务业，而制造业则主要在城市的非中心地区，而在城市郊区则主要是利润较高的蔬菜种植区，而粮食主产区则远离中心城市。（二）早在 8O 年代初，伴随着城市经济体制改革的进行，在城市住房严重短缺的大背景下，作为城市经济体制改革重要组成部分的住房制度改革也在全国悄然兴起。我国住房制度由福利、实物分配向货币化、商品化分房转化进程中，住房建设不断发展，住宅业成为新经济增长点，城市的房价也在
7、飞速上涨。广州市扶摇直上的现状令人忧心，区位相同、地段相似的两块土地，在短短半年之内，价格竟然相差一倍。就在人们为房贷新政后的房价是否下跌而争论不休时，房地产行业的基础“原料”土地市场却不断地掀起阵阵波澜。地价和房价之间有什么样的关系呢？我们可以从房地产开发成本构成要素来分析地价占房价的比例情况。可以把房地产的售价分为成本和开发商利润两大部分，成本又可分为土地成本、开发成本和销售税费。从广州市区近期商品房开发的案例收集到的资料中整理出房地产开发成本构成要素的比例关系如下表 1：项目 平均比例 构成要素平均比例出让金 19.34%拆迁安置费 8.25%土地成本 31.75%城市基础设施配套费 4
8、.16%前期工程费 3.58%建安工程费 40.69%附属公共配套设施费 4.02%公共基础设施费 3.92%管理费用 1.62%开发成本 61.35%其他规费 7.52%销售费用 1.46%税费 6.90%销售税金 5.44%合计 100% 100%由表中可以看出，开发成本所占比例最大，其次是土地成本，销售税费所占比例最小。在总成本中，建安工程费占 40.69%，出让金占 19.34%。假设开发商的利润率为国家法定利润率 8%，则表 1 可以推出表 2：项目 平均比例 构成要素 平均比例出让金 17.91%拆迁安置费 7.64%土地成本 29.40%城市基础设施配套费 3.85%前期工程费
9、3.31%建安工程费 37.68%附属公共配套设施费 3.72%公共基础设施费 3.63%管理费用 1.50%开发成本 56.80%其他规费 6.96%销售费用 1.35%税费 6.39%销售税金 5.04%利润 7.41% 利润 7.41%合计 100% 100%可以看出，土地成本约占房地产售价的 30%，其中土地出让金约占 20%。而我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为 25%30%，高的为35%50%，平均为 30%40%。可见，从成本的角度来说，地价是房价的重要构成部分。3. 广州土地供应、地价与房价走势关系1996-2004 年 9 年间,广州市中心六区住宅土地供应充足,
10、每年供应面积均大于成交面积。年均 640 多万平米的土地供应为广州平稳增长的住宅需求提供有效保障,同时楼价亦一直保持在 4800-5400 元/平米之间。2005-2009 年 5 年间,土地供求关系出现逆转,供求比降至 36%以下。主要受到 2004 年“8.31“大限及市中心用地减少的双重影响,2005 年开始土地批出骤减,150 万平米的批出量仅为当年住宅成交的24%。2006 年更创下 24 万平米的历史新低,2007 年出让面积虽有所回升,但趋于“疯狂“的高地价及拆迁“尾巴“导致多宗用地尚未进入实质开发。通过以上数据可以分析得出，近几年政府的土地有效供应远远未能满足市场的实际需求,政
11、府通过土地调控市场的主导权在减弱,供求矛盾的加剧直接导致楼价的快速上升,楼价从 2004年的 5340 元快速攀升至 2009 年的 11140 元,楼价翻番,而且预计这种趋势将持续,广州市中心楼价势必继续上涨。而且近年公开出让的土地价格呈现“先平稳后快速“的上升态势,从 2002 年 2146 元平稳升至 2005 年的 2473 元,之后快速升至 2008 年的 8919 元,6 年间升幅超过 3 倍。从走势上看,地价与房价的趋势是一致的,但土地成本在不断上升,且占房价比明显增大。通过微观商住个案分析成本,2005-2007 年楼盘地价-房价比基本在 30%以下,而珠江新城的誉峰和丽江花园
12、最低,仅 12%左右,可见开发利润相当可观。2006 年开始出让地价的大幅上升,导致了 2008-2009 年建成销售楼盘的土地成本升至 35%-45%,江湾水恋地价甚至超过一半,显然房价下调的可能性甚微。而且我们可以观察到，每次地王的诞生,都成为周边一、二手房价应声上涨的催化剂。如 2009 年 6 月份,城建以 15323 元/平方米的楼面地价拍下了珠江新城的“地王“。将珠江新城 04 年还不足 3100 元的住宅地价拉升了 4 倍,惊人的“地王效应“让人始料未及。从地王拍出至今,珠江新城目前的一手住宅普遍涨价幅度达到 10%,最高涨幅甚至达到 30%。4. 广州房价高涨的原因3.1.1
13、官方统计数据与半官方统计数据都表现了广州房价确实呈现出持续攀升的状态。普通市民的切身感受是也房价是上涨了。其中有位广州市民还在一篇“广州楼市将进入下降通道”的文章后跟贴:谁再说广州楼价下跌,我就跟谁急！其实事实是住宅用地和建筑面积数据也显示了广州住宅供应的紧俏。2003-2005 年通过出让的住宅用地总建筑面积相当于三年来住宅总成交量的 3.3%。同时 2005 年广州房地产新开工面积比 2004 年下降 27.8%,21.9%的新开工率是自 1998 年以来 8 年来的最低点,其中住宅新开工面积下降 22.2%。2007 年以来广州市加大了土地供应,但是由于房屋开发时间较长,在短期内有效供给
14、不会改变。同时宏观调控政策,促使很多买房人产生了持币待购心理,导致需求在短时间内表现出减少的假相。当这些被暂时抑制住的需求重新释放出来,必然会重新推动广州房价走高。同时,由于新增住宅用地有 80%位于郊区和城市边缘地带,将会导致广州房价产生结构性上涨。3.1.2 原因分析：（一）有关调控政策出台后仍不能有效遏制房价高涨的内在因素包括,基本需求抑制不住,有效供给不足、地价飞涨抬高成本，当然间接地原因还有人为炒作,哄抬房价，资金涌入强化了看涨预期等原因。但是因为本文重点意在讨论广州市地价与房价的关系所以对前两个因素稍作分析，讲着重解剖第三点，也就是地价飞涨抬高成本这一原因。（二）基本需求抑制不住,
15、有效供给不足,加剧了供需不平衡矛盾：我国是一个有着13 亿多人口的大国,其中农业人口占很大的比重，2001 年农业人口比重为 66%。近几年,随着大量的农民工进城,加上每年毕业的几百万大学生要在城市里安家落户,以及一些市民想更换住房导致了对住房的大量基本需求。老百姓购买住房的基本需求和投资性购房需求是难以抑制的。广州市是一个大型城市,常住人口从 1997 年到2007 年一直是大幅增长。广州市的基本住房需求太大,而供给方面土地是固定资产,每年新增的土地还要有商业用地,尽管国家增加了土地的供给,但是,需求与供给增长比例的悬殊,加剧了供需不平衡矛盾。不仅如此，我们还可以发现广州近两年新开发的楼盘很
16、少。2005 年广州房地产新开工面积比 2004 年下降 27.8%,21.9%的新开工率是自 1998 年以来 8 年来的最低点。市民的感受是:以前的满眼建筑吊机林立的场景,仿佛在一夜之间都消失了。 （三）地价越拍越高，房子越涨越抢，越抢越涨。不知是地价的越拍越高导致了房价的高涨，还是房价的高涨带动了地价的越拍越高。对于这个问题目前国内有这么几种观点:(1)地价上涨带动了房价的上涨。有一部分学者认为地价大幅上涨必然造成房价的大幅度提高。但也有部分人认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈现刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上,成为房价上涨的
17、直接原因。(2)房价上涨带到了地价上涨。有观点认为房地产时市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨的带动因素。而又有观点认为在正常的市场机制下，土地的价格是由土地的产出价值所决定,是房价拉动了地价的增长。著名研究者冯邦彦和刘明运用格兰杰因果检验法对 1998-2005 年间的房价和地价的季度数据进行实证分析得出了房价上涨拉动地价提升的结论。(3)房价与地价相互影响。大多数人认为在短期内房价和地价两者相互影响，长期内房价决定地价。只有极少数人认为房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用，相互影响。总之，现在形成了房价和地价交替上升的恶性循环。在案例中,土地的供应减少,开发商疯狂抢地。200
18、6 年 9 月初,万科斥资 17.5 亿元竞投远在广州城西的金沙洲地块,并创造了 4033 元/平方米的广州住宅楼面地价纪录,按该价格万科今后每平米房价至少应在 7000 元以上。就在这个记录还没站稳的同时,同月末保利地产又在广州的城东-市开发区土地交易中心以楼面地价 4467 元/平方米的价格，创广州住宅楼面地价新高。楼面地价 4467 元/平方米，不知道房价将会是多少？通过查阅广州市房价与地价指数的相关资料我们可以看到，其实从 2003 年地价一直稳定,但是房价在 2003 年略降以后，2004 年开始直线上升，每年都有几个百分点的增长。5. 总结和建议5.1.1 总结：实房价和房价在本质
19、上都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的，土地的自然供给没有弹性，其经济供给受到自然供给的限制，其弹性也有限，对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而非原因。房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用，相互影响。房价上涨时，高房价带动了开发商对未来收益的预期，从而提升了地价；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本价格，促使了房价的上涨。同样，当房价下跌时，开发商对未来收益的预期下降，取得土地的数量和价格也相对下降，如此反复影响，最后达到商品房买卖市场的供需平衡。5.1.2 合理的房价和地价是房地产业健康发展的重要条件。过高的房价和
20、地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高；过低的地价不仅会造成国有资产流失，更会造成土地资源的浪费。因此，正确处理地价与房价的关系，推动房地产市场及社会经济的协调发展应从以下几方面人手（一）适当加大供应量缓和供需双方的矛盾。供求矛盾突出是房价快速上涨的根本原因，旺盛的需求是房价上涨的主要动力。增加有效供给缓和供求矛盾是控制房价、解决住房难的根本所在，一方面，各地政府应做好区域人口住房现状的调查工作，摸清需求底数，适时调整土地供应计划，适当增加房地产开发领域土地供应数量，合理确定出让土地的宗地规模，加快土地开发、投入市场的速度；另一方面，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。（二）整顿房地产市场秩序，建立并完善地价、房价的动态监测机制。加强土地和房地产市场管理，对土地的使用状况实施全程的监管和制约，做到及时开发，及时推入市场，防止开发商囤积土地，从而导致土地市场与房屋市场的脱钩。以有形土地市场为基础，建立统一完善的城市土地交易系统，创造土地价格形成的市场环境，加强土地的一级市场和二级市场建设，形成公开、透明的土地交易信息平台。完善和改良土地收购储备政策，进一步加强对土地市场供需结构的宏观调控，建立土地市场宏观监测机制，增强土地供应计划的动态性，适时稳定地价水平。
