1、华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）毕业设计（论文）A 酒店主体建筑工程项目的财务评价分析专 业： 院 系： 学生姓名：指导教师：华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）论文摘要工程项目财务评价的结果是决定项目是否可行的重要内容之一。然而，长期以来财务评价研究在我国工程项目决策实践中依然存在着很多问题，项目投资失败率偏高。因此，加强财务评价的理论和实践研究，促进财务评价在工程项目中科学合理的应用，避免或减少投资决策失误显得尤为重要。作为项目评价的重要组成部分，财务评价是有其实施的必然需要的。本文立足项目案例，从项目财务评价的理论基础入手，对 A酒店主体建筑工程项目的财务评价进行了较
2、为深入的分析，得到了A 酒店主体建筑工程项目在财务评价方面的结论，对项目管理者的决策做出了参考性贡献。关键词：A 酒店主体建筑，工程项目，财务评价华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）目录论文摘要 .I1 绪论 .11.1 研究背景 .11.2 研究意义 .11.3 国内外文献综述 .11.3.1 国外文献综述 .11.3.2 国内文献综述 .31.4 研究内容 .32 工程项目财务评价概念综述 .42.1 工程项目财务评价的内涵 .42.2 工程项目财务评价的意义 .42.3 工程项目财务评价的内容 .53 A 酒店主体建设工程项目的财务评价 .53.1 A 酒店主体建设工程项目的基本
3、背景 .53.2 A 酒店主体建筑工程项目的投资估算及资金筹措计划 .63.2.1 A 酒店主体建筑工程项目的投资估算 .63.2.2 A 酒店主体建筑工程项目的资金筹措计划 .73.3 A 酒店主体建筑工程的费用效益估算 .83.3.1 营业收入匡算 .83.3.2 总成本费用匡算 .93.4 A 酒店主体建筑工程项目的财务评价 .103.4.1 项目的盈利能力分析 .103.4.2 项目的偿债能力分析 .103.5 项目的风险分析 .113.5.1 市场竞争风险 .113.5.2 宏观经济形式变化风险 .113.5.3 经营管理风险 .123.5.4 财务风险 .124 结语 .12华南理
4、工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）参考文献 .13附表 .15华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）1 绪论1.1 研究背景随着年轻消费群体的逐渐壮大，越来越多的影响到传统商业经营的格局和商业模式 1。针对市场而言，只有真正深入消费群体，跟着消费群体的节奏逐渐转变才能更好的在激烈竞争中得到生存和发展。酒店行业也是如此，面对竞争，越来越多的酒店投资者倾向于酒店的设计。 酒店已经不想过去那样只是一个简单的休息场所，面对年轻群体的消费需求承担着的功能也越来越多。因而设计方面也要符合年轻群体的口味。纵观酒店连锁加盟市场，虽然以七天，如家，锦江之星等传统连锁酒店依然占据这重要市场，但是随着市场
5、竞争的激烈加剧，以橘子酒店，尚一特，尚唯爱等主题类型酒店的在市场逐渐被消费者热捧，俨然成为一种酒店发展趋势。酒店设计带给酒店来的不仅仅是设计方面的革新，也是今后酒店发展的一种趋势，各种类型的主题酒店也会被市场需求，得到发展和壮大。 因此，富有特色以及定位明确的酒店建设项目将会产生巨大的经济效益和社会效益，酒店项目在进行建设时，必须确保成本能够回收，项目具有一定的经济效益，投资者有一定的经济回报，必要的经济利益是酒店主体工程项目发展的巨大动力。1.2 研究意义判断酒店主体项目的经济效益，必须要进行财务评价。项目财务评价以项目为对象，根据国家现行财税制度和价格体系，收集项目财务数据，编制相关报表，
6、计算分析各种评价指标，考察项目的财务状况和经营成果，衡量项目的经济贡献度 2。财务评价是判断酒店建设项目决策是否科学化的重要手段，无论是对项目投资主体以及对为项目提供资金的其它机构或个人，还是对未来进行后续酒店项目建设均具有十分重要的意义。1.3 国内外文献综述1.3.1 国外文献综述项目财务评价最早可以追溯到西方资本主义发展初期，当时私人投资者在投资项目之前，都要进行预测和分析，以判断其投资行为是否符合经济和效率原则。但这种预测和分析的方法十分简单，也缺乏必要的信息，项目决策大都建立在直觉判断的基础上，难免出现许多不经济和无效率的投资行为，但这却1张文红.电子商务对传统商业模式的影响研究J.
7、时代经贸,2013,(22):68-69.2卫玉婷.风电项目财务评价体系研究D.华北电力大学,2013.华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）成为了项目财务评价的雏形 3。经济评价基本原理最早是 1844 年法国工程师达普依特（J.Dupuit）在其著作道路桥梁等投资的合理性问题一书中提出的，并第一次提出了消费者剩余的概念 4。而项目经济评价基本原理的正式运用一般被认为是在二十世纪三十年代在美国进行的综合开发水资源项目中，1936 年美国出台的全国洪水控制法 5中，“不管受益者是谁，项目的预期效益必须超过其预计成本。”这一规定显然体现了经济分析的基本思想，对当时美国在综合利用水资源方面有
8、着划时代的意义 6。二十世纪五十年代，人们广泛接受了经济评价这种决定项目方案的方法。随后，一系列的工作为经济评价方法的完善、应用与发展奠定了重要的基础，如 1969 年由牛津大学著名经济学家 I.M.D.Little 和经济数学教授J.Mirrlees 合编的工业项目分析手册 7；1972 年联合国工业发展组织出版的著作项目评价准则 8；1975 年I. M.D.Little和 J.Mirrlees发表了文章发展中国家项目评价和规划 9；1975 年世界银行职员LynSquire和Herman G. Van Der Tak合作编写了项目经济分析一书 10。在此期间，形成的费用效益方法不断的完善
9、，应用范围也从工程建设项目，发展到工农业的生产管理，科学实验，甚至发展到与自然及社会改革有关的项目。从上世纪七十年代到现在，是项目评估方法发展过程中的现代阶段。这个阶段里，传统的静态方法被动态分析方法取而代之了，一系列的新方法有OECD、WB、UNIDO、UNIDO-IDCAS、EM 等。Ken He（2007）对项目财务评价实务中的实物期权应用进行了研究，指出传统的净现值计算方法未能充分考虑与项目投资相关的各种期权，无法估算未来的种种可能性，而实物期权法能够预测资产的机会价值，从而使投资决策更加合理等 11。1.3.2 国内文献综述项目财务评价在我国起步较晚，20 世纪 50 年代末，为了促
10、进社会主义建设的顺利进行，在学习借鉴前苏联各种计划经济体制下的项目评价方法的基础上，对一些大型建设项目进行了简单的财务评价分析，所采用的方法是一些极3张晔.HJ 公司高档精品包装印刷项目经济效益评价研究D.中国海洋大学,2011.4吴群琪,陈文强,张圣忠.基于消费者剩余的物流服务定价方法研究J.物流技术,2009,(4):50-52.5Extracts of Industrial Feasibility Studies. Industrial Planning and Programming Series， .B.4，No.7，ID/Ser.E/T，1973:34.6吕丽涛.基于系统动力学的污
11、水处理项目财务评价D.江西理工大学,2013.7IDOASUNIDO. Manual for Evaluation of Industrial Projects. New York, 1980: 45-47.8Snaty T L.The Analytic Hierarchy ProcessJ.Hill,Inc,1980:130-141.9Christian M. Little (I.M.D.) et Mirrlees (J.A.) - Project Appraisal and Planning for Developing Countries J. Revue conomique, 1976
12、, (2):302-303.10The Chartered Institute of Building. Code of Practice for Project Management for Construction and Development, The Second Edition. Great Britain, 1992:9-11.11Ken He. Real Options Application in Project Evaluation Practice. International Journal of Production Economics，2007.28-56.华南理工
13、大学高等教育自学考试毕业设计（论文）为简单的静态分析方法，尚不够全面和完善，远不能适应投资项目决策的要求。随着我国改革开放的不断深入及利用外资的逐渐增多，为了适应新形势，解决新问题的需要，项目财务评价工作逐渐完善并得到很大提升。杨敏（2005）将灰色系统理论引入改扩建项目财务评价中，利用灰色绝对关联度分析法对改扩建项目各投资方案的财务情况进行比较评价，从中选出最佳方案 12；而后徐淑雨、贾元华（2006）又将灰色系统引入公路项目财务评价，论述了项目财务评价中如何运用灰色系统理论 13；杨晓（2010）将 Vapnik 等人提出的智能优化算法，即支持向量回归机引入项目财务评价理论，构建了基于支持
14、向量机的综合评价模型 14；张晶蓉（2010）将模糊层次分析方法引入物流项目的评价，提出了相应的评价方法，构建了相应的评价模型等 15。纵观这些研究，我们发现这些经济学家正努力将国外先进的理论和方法引入我国，促使了我国项目财务评价的理论与方法的变革，使之更具有科学性、实践性及操作性。1.4 研究内容作为项目评价的重要组成部分，财务评价是有其实施的必然需要的。本文立足项目案例，从项目财务评价的理论基础入手，对 A 酒店建筑工程项目的财务评价进行了较为深入的分析，得到了 A 酒店主体建筑工程项目在财务评价方面的结论，对项目管理者的决策做出了参考性贡献。2 工程项目财务评价概念综述2.1 工程项目财
15、务评价的内涵项目财务评价是建设项目财务评价的简称，又叫做企业经济评价。项目财务评价是指在财务预测的基础上，根据国家现行财税制度和现行市场价格体系下，从企业的角度分析预算项目的效益和费用，计算财务评价体系，考察项目的获利能力、偿债能力以及抵御风险的能力以及外汇效果等财务状况，以判断项目财务上是否可行的经济评价方法。12杨敏. 改扩建项目评估中经济效益评价的系统研究D.西安建筑科技大学,2005.13徐淑雨 ,贾元华.基于灰色系统理论的公路项目社会效益评价J.交通运输系统工程与信息,2006, (1):122-126.14杨晓. 基于支持向量机的经济效益绽合评价J.科技信息,2010(4):442
16、-443.15张晶蓉 .基于模糊层次分析的物流项目社会经济效益后评价方法研究J.物流技术,2010,29(8):20.华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）2.2 工程项目财务评价的意义项目财务评价的目的在于最大限度地提高投资效益，因此，项目财务评价对于投资主体和建设单位具有重要价值，主要表现如下：（1）财务评价是企业进行投资决策的重要依据企业进行项目投资的主要目的是从项目投资中产生投资利润，项目财务评价通过对拟建项目进行科学合理的盈利能力分析，给项目投资决策提供重要的参考依据。（2）财务评价是金融机构确定贷款的重要依据金融机构的经营对象是货币这种特殊商品，因此金融机构在经营过程中会面临
17、比较特殊的经营风险。项目投资通常借贷数额大、借款期限长、经营风险大，在特殊的经营环境下贷款本息难以确保，甚至贷款本金也有可能难以收回。财务评价使金融机构对拟建项目的贷款偿还能力进行科学合理的分析，从而为是否提供贷款提供重要依据。（3）财务评价是有关部门审批拟建项目的重要依据我国经济体制的特征决定了国有经济在整个国民经济中占据主导地位，企业投资项目的财务效益事关企业自身的生存和发展，同事还影响着国家的财政收入，关系着社会资源配置优化。企业投资发生的损失最终会通过补贴、核销等形式转嫁给国家，因此，有关部门在审批拟建项目时，必须将财务效益作为项目决策的重要依据。2.3 工程项目财务评价的内容财务评价
18、是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力。对于经营性项目，财务评价内容包括盈利能力、偿债能力和财务生存能力，据以判断项目的财务可接受性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献，为项目决策提供依据。对于非经营性项目，财务评价的内容主要是分析项目的财务生存能力。（1）盈利能力分析，主要分析测算项目的财务盈利能力和盈利水平。华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）（2）偿债能力分析。主要分析测算项月财务主体偿还贷款的能力。（3）财务生存能力分析。分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性
19、。财务分析可分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前分析排除了融资方案变化的影响，从项目投资总获利能力的角度，考察项目方案设计的合理性，是初步投资决策与融资方案研究的依据和基础。一般宜先进行融资前分析，在融资前分析结论满足要求的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析。在项目建议书阶段，可只进行融资前分析。（2）融资后分析考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析以融资前分析和初步的融资方案为基础，用于比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。3 A 酒店主体建设工程项目的财务评价3.1 A 酒店主体建设工程项目的基本背景A 酒店创建
20、于 1965 年，2000 年 10 月荣膺三星级饭店。 A 酒店地处武汉市武昌区丁字桥中心地段，主要承担商务旅游和其他公务接待。历经半多世纪的发展，A 酒店已经由一家完全依赖政府投资经营的招待所发展成为拥有客房350 间，员工 396 人，年均接待 80000 人次的星级旅游饭店，在公务接待、会务服务和商务旅游接待等方面积累了宝贵的经验。A 酒店现用地面积 20192.46 平方米，建筑面积 38307.84 平方米，由 1 号、2 号、3 号三栋主楼组成近似四边形，其中，1 号楼建筑面积 20780.24 平方米，位于饭店南侧，由东自西依次为 A、B、C、D 四个区域，A 区 10 层，主
21、要为客房区，现有各类客房 254 间（套） ；B 区 12 层，为会议室和客房区，现有大、中、小型会议室 14 间，客房 96 间；C 区 3 层，为酒店配套设施区；D 区 2 层，为餐饮区，设有中餐宴会厅（800 人）1 个、风味餐厅 1 个，各式包房 10 间。2 号楼 5 层，北临中南路，建筑面积 3811.23 平方米，一层为出租商铺共 13 间，二层为洗浴中心，其余用于办公租赁。3 号楼 4 层，建筑面积 6275.68 平方米，通过门楼与 2 号楼相连，东临东一路，呈 L 形，一层为出租商铺共 20 间，二层以上全部用于办公租赁，共有租户 76 家。但是近年来，由于服务设施落后和经
22、营管理弱化，导致 A 酒店接待能力萎华南理工大学高等教育自学考试毕业设计（论文）缩、经济效益低下，经营亏损年年增加，发展后劲严重不足。在日趋激烈的市场竞争中，该酒店因其软硬件条件的制约，使其市场定位和经营状况受到了严峻的挑战。在这种背景下，A 酒店必须予以重建，并以高端商（政）务酒店为核心，融高档商（政）务办公和精品商业于一体，将在武昌丁字桥附件建设能与高档酒店比肩的甲级写字楼，彰显先进的规划设计理念，按五星级商务酒店标准建设，定位准确，功能配置和布局完善合理，突出以人为本，建筑地域性和时代性并重，与城市环境相得益彰。总体上看，项目是集五星级政务、商务饭店，酒店与办公于一体高端城市综合体。3.
23、2 A 酒店主体建筑工程项目的投资估算及资金筹措计划3.2.1 A 酒店主体建筑工程项目的投资估算本项目建设投资匡算为 106265.5 万元，A 酒店主体建筑工程项目投资计划表单位：万元序号 项目 金额一 建设投资 94,621.00 1 建筑物拆除费 1,657.00 2 新建项目 92,964.00 2.1 饭店及裙楼 59,452.97 2.2 写字楼 22,677.56 2.3 办公楼（代建行管局） 10,833.47 2.4 饭店装修 二 流动资金 2,800.00 三 建设期利息 8,844.50 1 第一年（2013 年 7-12） 2 第二年（2014 年） 1,596.00 3 第三年（2015 年） 2,726.50 4 第四年（2016 年） 4,522.00 四 总投资合计 106,265.50 （1）为维持本项目正常经营活动，必须具备一定的最低周转资金，主要用于人员工资，各种低值易耗品的购置及储备，建筑物维修费用等。按流动资金年周转次数匡算，预计达到经营目标年份需启动资金 2800 万元。（2）建设期利息匡算
