1、1,金融街股份惠州游艇项目研究及高端市场市场基础分析汇总版,2,前言,我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：新的规划变动。新的政策法规。对惠州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究策划工作是在2010年5月末期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性市场信息收集和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理
2、解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。该报告仅为委托方使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。,3,目录,第一部分：背景调查第二部分：宏观条件调查第三部分：典范项目开发案例调查第四部分：项目条件与地块调查第五部分：项目消费群调查,4,第一部分：背景调查一、背景条件调查二、市场潜力调查,5,一、背景调查1、背景条件调查游艇的定义 游艇，从广义上来说就是设计精美、品质上乘的休闲船舶。国际市场上，通常长度超过10米，价格在10万美元以上的船艇才
3、能被称为游艇(yacht)，在这之下的只能被称为船艇(boat)。游艇的种类 按尺寸划分，游艇主要分为三类： 40英尺(12米)以下的为小型游艇，介于40-60英尺(12-18米)间的为中型游艇，60-80英尺(1 8-24米)间的为大型游艇，而超过80英尺(24米)的就是超级游艇，或称豪华游艇。 按地域划分，游艇的产地主要分为三个地区： 意大利：出自意大利的游艇设计风格注重浪漫、豪华和典雅，并始终引领着现代游艇的发展潮流，主要品牌有Azi mut，Beneteau，Ferretti，Itama，Pershing和Riva等。 美国：产自美国的游艇更注重个性化的设计，传达着时尚前卫的信息，主要
4、品牌有Regal，Brunswick 等。 英国：英国的游艇犹如这个国家的悠久历史和传统气息一样，始终充满了如王室般古典尊贵的神秘质感，主要品牌包括Sunseeker和Princess等。,6,游艇业的产业特点： 游艇业被称为“继后汽车时代的消费巨人，同时由于游艇业是兼具劳动密集、技术密集、知识密集、资金密集的长链产业。因此，对经济发展具有极大的拉动作用。 游艇业是一个内涵很大的概念，最突出的是它的产业链长、配套环节多、迂回生产方式复杂、集中密集度高。 面对游艇业这样一个有持续增长能力目前还没有被大多数人发现的朝阳产业，随着大规模的海洋开发，必将形成繁荣的滨海经济带和宏大的海洋产业群，游艇业的
5、发展将能够带动一大批相关产业的迅速发展。发展游艇业将为海洋经济带来巨大的商机。,7,游艇产业被称为“漂浮在黄金水道上的巨大商机” 当前，发达的资本主义国家都把游艇经济作为社会经济发展的重要标志，名牌企业、明星、名人、社会贤达、富豪、民间机构等都以拥有豪华游艇作为其社会地位和财富拥有的象征。相当多的中产阶级也以游艇作为投资理财的最佳首选，许多经济发达国家将游艇经济称为“水上的房地产业”。由此可见游艇经济在社会经济发展中的重要作用。,8,游艇生活的文化内涵：驾艇遨游是度假休闲，暂时逃避城市快节奏生活的好去处。而这份感受不光是价值千万的豪华游艇可以带给你。游艇代表着一种生活方式，生活理念。它所体现的
6、是一种追求自由、投入自然的心境。同时，它也是一种高尚的社交方式。游艇在现代社会无论在东方西方，它的角色则从单一的享乐场所发展到多元化角色。在生意场上，它是另类的谈判桌。对于成功的商人、政要，利用游艇的聚会，可能促成一单生意和化解矛盾。而对于文化人，游艇的隐秘性，则给予了他们思考的空间。,9,贵族运动很多时候已经从运动本身脱离出来，而成为商务与交际的平台。“游艇可以是豪宅，可以是行宫，可以是座驾，可以是玩物。”也因此，它拥有广阔到肉眼难见边界的外延。这将是一个巨大的平台，在这个平台上，人脉、口碑、资金沿着复杂而优雅的轨道交流汇通。一是接近自然： 汽车开来开去还是排气污染严重的路面，游艇可不一样，
7、坐在一艘游艇上，整个蓝天都是自己的，远离尘嚣可以很逼真的凸现在面前，闹市突然不见了，那种健康明朗的自然气息，在陆地上永远找不到。二是冒险精神： 游艇能燃起人们心底的冒险精神，玩游艇的最高境界就是航海旅游、环球旅行。过惯了刻板单调的生活，偶而做一回船长，掌驶着自己的船舵驶向没有去过的地方，即便大西洋到不了，即便普吉岛到不了，到千岛湖的群岛上探险还是可以的。,10,三是极致的浪漫： 带着心爱的人登上自己的游艇，站在甲板上面对海阔天空，情意顿生，也许这是最适合求婚的场所。去年上海有一位媒体记者包下一艘游艇举行海上婚礼，独具创意浪漫无比，让众人看得羡慕不已。四是适合商谈： 正如陆地上有高尔夫交际一样，
8、在游艇上进行商务交流是不错的选择。更多的商人更是把游艇作为财富的象征和商务会谈平台。想想一边是水天一色，一边是商场博弈。自然环境中的洽谈，比在封闭的会议室中唇枪舌战要清醒得多。双方都能保持很愉快的交流，往往很多重要的商务决定都是在游艇上获得。五是享受速度： 运动型游艇占据目前中国游艇市场的大比数份额，这和中国经济走上快车道的高节奏层面有关，年轻一代的雅皮族们喜欢玩速度，他们都追求极限、刺激和快感。而汽车的增多与中国交通的堵塞似乎很难在路面上满足他们对速度的需求。海面上的游艇却不受交通拥挤的阻碍，并且，运动型游艇价格低，配置少，驾驶简单入门容易，将充分使人们享受速度所带来的新鲜快感。复古时尚：
9、当大部分人都习惯于坐车或者飞机时，游艇所承担的作用已经远远超过了交通工具的意义，它代表了一种复古的时尚潮流，最时髦的派对应该是在游艇上的，所谓舫间歌舞升平的画面又回来了。生活品位： 游艇生活离不开干邑的经典，香槟的激情，手表的专业，厨具的赏析。而游艇人或许也就是在这样的环境下慢慢熏就出与众不同的生活品位。,11,游艇俱乐部的经营运作模式根据当今世界各地游艇俱乐部的经营状况，其运作模式大概有以下几种（1）运动娱乐型游艇俱乐部 此类俱乐部的游艇多为小型游艇也可说是快艇，设计时一般以速度作为卖点，而且价格较低，所以在年青人中间非常有市场。运营方式以包租较为常见，如台湾许多的俱乐部以吸引会员加入组织度
10、假、娱乐休闲服务活动开展业务。提供的活动包括：水上训练活动、游艇驾照培训、结婚周年、fashion show、同学餐会、生日party、套装旅游、朋友聚会等。（2）休闲型游艇俱乐部 面向家庭市场，为家庭度假、垂钓休闲等提供服务。在海域、海岸线条件优越的英国、意大利、法国、美国等欧美国家的这类俱乐部较为普遍。游艇一般以30英尺到45英尺左右的为主,俱乐部以烘托家庭氛围为卖点。由于许多家庭拥有自己的游艇，所以其服务模式以提供配套服务作为主要内容，如泊车服务、代为管理游艇泊位、加油、海面救援、办理船舶证照、游艇翻新和修理等。（3）商务型游艇俱乐部 主要为公司法人、高层白领、社会显贵阶层服务，一般提供
11、综合性较强的娱乐休闲设施，包括豪华酒店、会议包租、高尔夫球场、温泉等。绝大多数的豪华游艇俱乐部只对本部会员开放，而要想成为会员，需要先缴纳会费。 提供专业船长、日常保养、高档餐饮、娱乐等服务。 这类游艇一般都是大尺寸的游艇，艇内装璜豪华、设施考究、服务精细，属于豪华档次游艇，一般被用于大型企业集团法人、老总们购买或租用，大多被用于商务会议、公司聚会、小型Party。,12,游艇俱乐部在中国21世纪，中国经济的发展形势令世人瞩目，随着生活品位的不断攀高，人们开始追求更高品位、更高质量的生活方式，游艇运动渐为国人所认识。作为一种典型的舶来品，这种新式潮流不仅引起部分高收入人群的关注，也为许多城市发
12、展新型服务性产业带来前所未有的契机。虽然目前国内已经有一些游艇俱乐部在经营，但由于受到消费条件、自然条件和有关法律、法规滞后的制约，国内投资机构对这类新鲜事物所知甚少。有关游艇俱乐部如何成立并对之进行经营管理，仍属一个鲜为人知的领域。中国内地游艇建造和发展源于上世纪80年代的深圳。如果从游艇制造的角度看，深圳称得上中国最早打造“游艇之城”的城市。不但制造业堪称中国内地游艇建造的源头，深圳游艇俱乐部的发展同样走存全国前列。1998年5月，深圳浪骑游艇会宣布成立，这是中国内地最早投资开发的游艇会项目之一。以游艇制造和游艇俱乐部为基础，深圳已将游艇制造业列为优先发展的行业之一。深圳的目标是做中国游艇
13、制造业的龙头 、日前在我国的东莞、珠海、青岛、大连、上海、苏州、南京等地已有十几家上规模的游艇俱乐部并且全国范围内还有不少游艇俱乐部正住建设、规划或筹建之中。目前在中国，游艇俱乐部一般采用会员制，收取会费，向会员提供游艇租售、维修养护、驾驶培训、领航开航及配套休闲娱乐等服务。以华东地区目前颇有影响的太湖水星俱乐部为例，会员分为个人会员及公司会员两种，缴纳年费后就可享受俱乐部的全套服务。会员也可购买俱乐部游艇，并使用内部泊位，由俱乐部专人负责保养，也可向俱乐部租赁游艇使用。,13,2、市场潜力调查（1）我国游艇的消费潜力状况 私人购买家庭用游艇的极少，绝大多数是作为公园、旅游景点或海滨游艇俱乐部
14、经营项目的脚踏船、划桨船、敞开式机动艇和机动游览艇。但游艇消费的未来走向呈上升趋势： 1.1随着我国人民收入水平的提高和闲暇时间的增多，到公园、海滨、旅游景点坐快艇、游艇、旅游潜艇的享受需求就会增加，导致这些场所对一般公用型游艇的需求增加，需求档次上升。1992年以来我国在秦皇岛、大连、上海、东莞等地有近10家游艇俱乐部正式注册成立，就反映了这种趋势。 1.2沿海、沿江城市的大企业、大公司，以公司或公司经理的名义购买较豪华游艇，用于接待客户、洽谈商务或公务，以显示企业的实力，提高企业的声誉。这种需求会出现，购买力也是具备的。 1.3国内巨富阶层出现及在华工作的外商的增加，使对住舱式豪华游艇的需
15、求也逐渐上升。,14,（2）制约我国游艇经济发展潜力的“瓶颈” 2.1、购买手续繁琐 现有的中国船舶法，没有将商务船只和私人游艇区分开来，因此，在中国购买游艇所需的手续要比在其它国家更为复杂。购买游艇时，需要同时具备船籍证书、所有权证书和国籍证书，三证缺一不可。虽然代理销售游艇的公司可以代为办理相关手续，但是购买者对繁琐的购买环节表示不满。 2.2、考取驾照门槛太高 中国是按商船对所有船只、船上设备和船上人员进行管理的，门槛相当高。商船上即使是最低岗位值班水手要有六个月的水上资历；高级船员必须有航海教育背景；每艘船要配有六至八名专业人员；按照这些要求，普通老百姓即使买了游艇也不大可能考上“驾照
16、”。 上海海事局为推动游艇消费曾制订上海海事局游艇驾驶员培训、考试和发证管理办法(试行)。该办法规定，凡年满16周岁至65周岁的人都可参加培训，参加规定的培训并通过考试后，可以获得由上海海事局签发的游艇驾驶员证。考试内容分为理论和实操两部分，两部分学习时间共为35个小时。游艇驾驶员证等级有两种，“A级游艇驾驶员证书”适用于机帆一体的游艇，“B级游艇驾驶员证书”适用于普通的机动游艇。该办法还对游艇提出了具体定义：长度大于（或等于）5米并以休闲、娱乐为目的的非营运性机动(或机帆一体)船艇。而这里获得的驾驶证书级别低，只能驾驶类似汽艇的游艇。即使是获取了驾照，也只能在发放驾照的省内海域航行。,15,
17、3、游艇购买贷款难 目前在国内，大多数银行都不愿意为购买豪华的私人游艇而提供贷款，原因是银行普遍认为为购买游艇提供的融资风险太大，担心作为抵押物的船会迅速贬值，没有专家能够确定今年购买的游艇明年还能值多少钱，万一收不到钱，游艇又无法卖出去，其高昂的保养费用也是银行所不愿意承担的。 4、管理体制的制约 中国的法律也对私人游艇的航行范围做了严格的限制，规定其只能在少数区域航行，其中大部分为湖泊。而对更为广阔的海洋水域，中国则采取了严格的控制措施，一般情况不允许私人游艇使用。以着力培养游艇项目的上海为例，目前还没有划出私人游艇的活动区域，如果现在在黄埔江或者苏州河玩游艇，就不得不和笨重的运输船挤用航
18、道，在这样的环境中驾驶游艇，实在是没有什么乐趣可言。即使是开放海域，允许私人游艇在大海上自由驰骋，游艇的使用在中国还面临着管理体制上的问题。目前，私人游艇即便是在获得许可的专用水域内航行，还须通报海事、航务或港监等部门，并经一定的业务协作，游艇才可能出航。,16,5、昂贵的价格 不仅购置一艘私人游艇的费用很高，例如：1921年启用的“道尔芬”号，每天租金是6万美元；1929年就已下水的“TalithaG”号，一星期的租金是35万美元，还未包油钱和小费；微软公司创办人之一的保罗艾伦，其“章鱼”号游艇造价高达2.5亿美元；而且每年的养护成本也比较高，基本等于游艇价格的十分之一。此外，还有牌照费、航
19、道使用费等，这还不包括意外情况下的维修费。一艘110英尺的豪华游艇，在香港每个月的固定支出就高达10万港币。如此高昂的费用将很多消费者却之门外。 6、消费观念中国游艇文化还未成气候。 现阶段中国人使用游艇主要是着重于运动型游艇和商务型游艇这两类功能游艇，休闲游艇则较少。在国外，运动型和家庭休闲型是游艇的主流。游艇已经是他们常态生活的一部分。而在国内还只是新鲜事物，体验、炫耀成分居多。 国外的游艇市场已经有几百年的发展历史了，游艇已经成为他们生活的一部分。中国游艇市场不同于房屋、汽车等其它市场，根本区别就在于后者是生活必需，而前者不是生活必需。在可以预见的相当一段时间内（5年以上），绝大多数的中
20、国在籍游艇的用途是显示身份、商务接待、学习并尝试这种生活方式。,17,第二部分：宏观条件调查一、区域经济二、区域规划三、区域房地产市场,18,惠州近年房地产发展概况1、总体发展概况 惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平 均房价只有深圳的13、广州的l2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但 自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温， 逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近 五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。2、发展特点分析 楼盘类型
21、由单一型向复合型推进商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛 大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推 出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司 投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有 一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这 显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正 向多元化转变。,19,商业地产异军突起惠州经济被众多投资者看好，从04年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进
22、驻惠州。其中以大型购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达1 8万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。深圳投资客与开发商涉足惠州房地产市场由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅（越高
23、端越保值）、地段好的小户型或商铺（惠州的小户型和商铺投资刚刚兴起，市场有潜力可挖）、大社区的中档住宅（自住投资均可，自住者多用于度假、养老，投资者则多计划出租给大企业的高层管理者）。同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳的开发商走出深圳，已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。,20,3、惠州近年开发楼盘概览 惠州房地产开发主要集中在惠城区、惠阳区，其它地区开发量较少。惠城区由于辖区分布较广，加上是中心区，所以楼盘分布自然最多，根据地理位置及楼盘分布情况，其主要的热点片区以及所属的楼盘如表所示。至于惠阳片区，棕榈岛以
24、高尔夫别墅闻名，目前已汇聚不少惠州及周边的高端客户，紧临棕榈岛的半岛一号拥有100万平方米的别墅、Townhouse及洋房面积和100万平方米的山体公园，聚焦了周边大量的置业者及投资客。其余项目均为普通住宅。,21,4、惠州别墅项目调研。惠州别墅主要分布在惠城和惠阳两个主要城区。,22,别墅项目多以自然资源为依托，大规模社区不断呈现,23,市场格局形成惠州初步形成以雅居乐白鹭湖为代表的顶级梯区：品牌+资源型大盘；以山水华府，领墅、奥林匹克花园、半岛一号为代表的一线梯区：区域/品牌/大盘；以格林童话、金宝山庄、紫薇园为代表的二线梯区：区域较偏/资源普通,24,由于开发思路的差异,各产品面积差异较
25、大,25,新政前惠州市场别墅客户中深圳客户占较大比例，70%楼盘深圳客户比例超过50%，新政后深圳客户，特别是投资客户数量锐减。,26,规划的方式多种多样，组团式、围合、半围合、排列等相互运用相互结合,27,在建筑的处理上以欧式元素的运用见多，注重细节的处理。,经典案例山水华府领墅,核心竞争力:区域（绝版区位）+产品+营销推广,项目经济指标开发商：惠州山水华府置业有限公司地址:惠州市金山湖九号小区占地面积： 12万建筑面积：23万 其中别墅：181户别墅区占地面积：61939别墅区建筑面积：43357别墅区容积率：0.7别墅面积：303370,28,惠州南部新城核心/高端大盘云集的金山湖板块核
26、心/省体板块中心/连贯惠城、惠阳的黄金中轴惠淡路旁；惠州中心区生活配套（人人乐、天虹、海雅、沃尔玛、家福特、金海马等）、教育配套（惠州学院、惠州一中、惠州高校园区）、体育配套（省运会体育馆、游泳跳水馆等）。,山水华府.领墅的区域价值凸显，5分钟生活圈配套完善。,经典案例山水华府领墅,29,南部新城规划配套完善，交通体系发达，产业发展支持,经典案例山水华府领墅,居住区,生态绿地区,高等教育区,体育文娱区,房地产发展利好：,生态环境优良：西枝江、金山湖、组团绿地,土地供应充足：五大居住组团用地供应,配套设施完善：高等教育园区、体育娱乐区,交通体系发达：四通八达的交通网络,产业发展支持：蓬勃发展的数
27、码产业园,领墅,本片区发展目标为：依托高起点、高标准的惠州市体育文化中心、惠州数码园以及惠州新客站，将本片区发展成为集商业/商务中心、体育/文化中心、高等教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的综合新城,30,经典案例山水华府领墅,规划主要是运用排列式。引入中央景观大道丰富空间，面、线、点三种景观层级，协调而富有节奏。水系的合理运用使中央景观大道富有动感与生命。各种景观点自然随意地点缀其中，移步换景，每一步皆是愉悦的享受,规划主要是运用排列式，引入中央景观带丰富空间，,31,经典案例山水华府领墅,TUDOR建筑风格英伦古典皇室风格,英式红砖墙面,坡屋顶,卡拉拉白檐边,古典式
28、烟囱,文化石圆拱门,雕花铁艺栏杆,32,经典案例山水华府领墅,TUDOR建筑风格建筑局部英伦标签感很强,33,经典案例山水华府领墅,东南亚园林风格-景深处理到位,34,经典案例山水华府领墅,东南亚园林风格-人性化/自然性考量,35,经典案例山水华府领墅,园林小品-独具特色、蕴意丰富,寓意多子多福,寓意和谐共处,繁华似锦,凯旋而归,36,14号样板房(古典欧式的装饰风格),经典案例山水华府领墅,37,高档金色波纹板,高档的欧式吊灯,进口泰国柚木饰面板,美国进口墙纸,高贵的装饰品,欧式铁艺栏杆,高档的实木扶手,浓郁的古典欧式装饰风格,经典案例山水华府领墅,38,大理石波打线,高档的实木扶手,欧式铁
29、艺栏杆,大理石楼梯,内嵌铜质防滑条,楼梯富有节奏感,经典案例山水华府领墅,39,营造温馨舒适卧室,美国进口墙纸,开阔的衣帽间,隐藏的灯槽设计,高档实木地板,高档布艺软包,金装多乐士五合一,经典案例山水华府领墅,40,橱卫空间通透明亮,防水乳胶漆,高档的五金配件,高档亚光墙面砖,高档马赛克,大理石台面板,高档墙面仿古砖,耐腐耐高温高档橱柜,15厘钢化玻璃隔断,5厘银镜,经典案例山水华府领墅,41,体验空间私密奢华,隐藏式灯槽设计,简洁的石膏线,高档的布艺软包,天窗流落的自然光与室内的暖光形成相互对比的光影效果,樱桃实木边框,大理石地面,经典案例山水华府领墅,42,26号样板房(简约现代装饰风格)
30、,经典案例山水华府领墅,43,装修风格独具现代特色,金装多乐士五合一,大理石墙面,独具特色的装饰品,大理石地面,大理石波打线,水晶吊帘,高档透光石,水晶壁灯,经典案例山水华府领墅,44,卧室空间高贵典雅,金装多乐士五合一,美国进口墙纸,高档实木地板,银色波纹板,超大落地玻璃窗,经典案例山水华府领墅,45,楼梯空间层次感强烈,金装多乐士五合一,大理石墙角线,大理石楼梯踏板,不锈钢栏杆构件,内嵌铜质防滑条,15厘钢化玻璃挡板,不锈钢扶手,经典案例山水华府领墅,46,防水乳胶漆,高档的五金配件,高档墙面砖,大理石台面板,大理石墙面,耐腐耐高温高档橱柜,5厘银镜,大理石地面,厨卫空间通透明亮,经典案例
31、山水华府领墅,47,金装多乐士五合一,不锈钢、钢化玻璃层板酒柜,金装多乐士五合一,大理石波打线,现代艺术的灯饰,大理石地面,私藏空间独具品位,经典案例山水华府领墅,48,A1户型：6.8米开间宽敞客厅，餐厅、客厅相连通形成约62平米的活动空间，豪华客厅直接对接超大后花园，三楼尊贵主人层赠送空中花园。,62平超大活动空间,超大后花园,A1户型（335.87/354.03平米）,长辈套房设计带阳台,16平方米宽敞空中花园,独立书房、衣帽间,独立主人房、卫生间,私密奢华空间带洗手间设计,经典案例山水华府领墅,49,A2户型：6. 8米开间宽敞客厅，餐厅、客厅设计约53平方，客厅、主人房和长辈房全朝东
32、南向。,6.8米的客厅、餐厅开间,超大后花园,特设私人酒吧、棋牌室娱乐空间,A2户型（347.51/363.38平米）,长辈房套房设计,15平方米宽敞空中花园,独立书房、衣帽间,主人房凸窗设计,经典案例山水华府领墅,50,C户型：33平方超宽车库，7.2米超高中空客厅，三楼双露台设计，主人房、客厅和父母套房全朝东南向。,C户型（339.34/345.12平米）,7.2米的超高中空客厅,33平方的超宽车库,7.3平方的多功能休闲厅,双露台设计,主人房尊贵套房设计,私享藏品室，满足个性需求,经典案例山水华府领墅,51,经典案例山水华府领墅,形象策略:精准定位、市场领导者 惠州首席城市别墅、金山湖.
33、城市别墅.巅峰,展示策略:全面展示、亮点先行 前广场包装、精品样板房、全自然看楼通道等,推广渠道策略:线上主流媒介建立影响力线下小众渠道培养美誉度,6月2日开盘,当日售罄,价量创惠州市场联排新高;7月8日开盘,价格再度刷新市场新高,营销成就惠州首席城市别墅,嘉年华活动,置业沙龙,宣传物料,报纸广告,客户策略:银行存单模式蓄客，充分利用深圳客户挤压惠州客户，逐步摸高价格预期,项目经济指标开发商：雅居乐地产控股有限公司地址:惠州市惠城区汝湖镇角洞水库占地面积达1.5万亩(1065.6万 )项目总建筑面积约：201.2万 湖面面积达4000亩住宅总户数约：11820户其中别墅约：2248户高层约：8
34、300户 占地面积：约60万平方米（一期）建筑面积：约80万平方米（一期）联排别墅：192M2左右独栋别墅：200M2-588M 2 四联别墅：152M2（田孖屋）,核心竞争力:品牌+资源+超大规模+配套+大规模的推广,经典案例雅居乐白鹭湖,53,规划本着最大程度保护生态环境，达到最佳观赏性的原则，根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区，分别为：生态游览区、休闲度假区、高尚居住区。生态游览区：位于白鹭湖南部区域，较接近城镇聚居区，区域北端有高速公路跨湖横穿，位于东南的大坝是周边居民日常游览选择地。本区定位包含游览、嬉戏、登高、森林探险、果木观赏等内容的生态旅游区。休
35、闲度假区：位于白鹭湖中心地带，横跨湖心，包括白鹭湖东岸大部分区域，湖心岛和西岸部分区域，适合开展各类水上活动。中心区定位为以住宿、会议、园林赏景、水上活动等功能为主的休闲度假区，并在周边配套部分高尚住宅区。高尚居住区：主要分布在湖区外围，在生态环境中和谐布置部分高尚居住区，在北部建设一处山水高尔夫练习场及会所和山水度假村，作为居住区的活动中心。,生态游览区,高速公路,大坝,休闲度假区,山水高尔夫练习场,主入口,白鹭湖山水休闲度假区划分为生态游览区、休闲度假区、高尚住宅区三大功能区域,经典案例雅居乐白鹭湖,54,规划以组团与排列相结合运用，最大化利用山景与湖景资源,主要规划以组团与排列相结合运用
36、，最大化利用山景与湖景资源。以优美的湖光山色生态环境为基调，集主题公园、会议中心、休闲度假居所及高尚住宅于一体的高品质社区。包括：超五星级酒店、高尔夫主题公园、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休闲度假山庄等。不仅成为游客和业主心目中美丽的度假天堂和居住乐园，还将成为泛珠三角经济圈内最重要的经济、文化交流平台和商务、会务基地。,超五星级酒店,娱乐购物区,别 墅 区,别 墅 区,别 墅 区,高层住宅,高层住宅,高层住宅,高层住宅,高层住宅,游艇码头,经典案例雅居乐白鹭湖,游泳池,55,欧式拱门设计,简洁流畅的几何形体无不体现欧式的风格,坡屋顶设计,边
37、角的刚性线条处理,富有特色的建筑装饰物,欧式罗马柱设计,斗拱与雕花的细部运用,白色格栅与欧式栏杆,主要运用欧式的建筑风格，简洁流畅的几何形体与刚性的线条结合丰富的欧式元素（罗马柱、圆拱门窗）。,经典案例雅居乐白鹭湖,欧式风情的花台,流畅的几何形体,水系的运用,坡式屋顶,欧式风格的园林设计，较多运用简洁流畅的几何形体与欧式风情的花台。,经典案例雅居乐白鹭湖,57,户型设计上以大面积的花园与阳台赠送为主,以体量小的独栋见长.,畅销户型：湖宴,房厅厨卫（M2）,优点：客厅全跃式设计，丰富空间层次；餐厅中空设计，尽显尊贵奢化；首层长者房设计，方便实用；主人房与客厅均能享受湖景；双露台设计，二层卧室都配
38、卫生间设计；二层休息厅设计，增加空间过度；不足：作为独栋别墅，在户与户的间距处理过窄；在临湖产品设计上，缺少亲水设计；作为独栋别墅只配套一个车位，略嫌不足,客厅全跃式设计功能分区明确,二层赠送双露台,首层设长辈房，起居方便,餐厅中空设计,经典案例雅居乐白鹭湖,58,畅销户型：E1栖湖,4房2厅1厨3卫（200M2）,优点：赠送大面积前后花园；客厅全跃式设计，丰富空间层次；客厅中空设计，尽显尊贵奢化；首层长者房设计，方便实用；36M2超大露台，360度观景；双阳台设计，二、三层卧室都配卫生间设计；二层休息厅设计，增加空间过度；不足：作为独栋别墅，在户与户的间距处理过窄；作为独栋别墅没有设计车位，
39、有些缺陷,客厅全跃式设计功能分区明确,三层赠送大露台,首层设长辈房，起居方便,客厅中空设计,双阳台设计,客厅的跃室设计增强空间层次，中空设计更能体现尊贵大气；,经典案例雅居乐白鹭湖,59,畅销户型：A1畔岛,3房2厅1厨4卫（152M2）,优点：户型精致实用；体量小，总价低；独门独院，送私家花园；卧室与客厅、餐厅动静分隔明显；顶楼露台设计，每间卧室都配卫生间设计；不足：首层无长者房设计，不适合有老人居家；没有配套车位，略嫌不足,顶搂赠送双露台,每间卧室都配卫生间设计,送私家花园,经典案例雅居乐白鹭湖,体量小，总价低的户型越来越受到客户的青睐；,60,经典案例棕榈岛,核心竞争力:品牌+资源+超大
40、规模+配套+建筑与园林,项目经济指标开发商：新世界中国地产有限公司地址:惠阳区高尔夫路1号占地面积140万平方米（含27洞高尔夫球场）项目总建筑面积：约65万 容积率：0.83,61,A、住宅及管理区(含酒店),C、休闲康体区,B、高尔夫球区,D、游戏活动区,A,A,C,B,D,入口,规划动静分区明确，主要是运用组团与排列相互结合；最大化挖掘运用高尔夫球场资源；,住宅区及管理区位于项目东北两侧,保持住宅区私密性;以高尔夫区隔绝休闲康体区及活动区对住宅私密性的影响;住宅区环绕高尔夫区,充分挖掘球场的优质环境； 游戏活动区在整个项目中属于最动的活动部分,故布局在项目最西侧.高尔夫球类、休闲康体类作
41、为对外-主体经营部分占用项目核心位置,并作为形象,位于项目入口。 C区包括乡村俱乐部、天文观星馆、泳池、高尔夫会员会所等； D区包括网球篮球场、儿童创作室、野战场、训练营、野火营等；,经典案例棕榈岛,62,灰瓦-四坡大屋顶,简洁的铁艺栏杆从泰式的木栏杆演变过来,具有浓郁泰式特色的木格栅,泰式阁楼的处理方式,充满浓烈的亚热带风情的植被,简洁流畅的边角处理,非常有特色的瓦格墙,经典案例棕榈岛,纯粹的泰式建筑；,经典案例棕榈岛,纯粹的泰式园林；,浓厚的泰式情结,面带安祥的佛像,荷塘木栈道,泳池边木的运用,特色的柱子,鹅卵石运用在路边的排水槽,鹅卵石人行道与木栏杆,64,经典案例棕榈岛,大面积前后花园
42、赠送,一层,二层,首层长者房设计,大面积阳台赠送,大面积洗手间,户型：枣林径39号,6房2厅1厨4卫（300M2左右）,优点：前庭后院双花园；动静分区合理；首层长者房设计，方便实用；二层主卧室配超大卫生间设计；二层主卧室配宽景阳台；不足：厨房可设计成推拉门；在花园里设车位，略嫌不足,户型设计没有太多的创新点，只是赠送的花园面积较大；,65,三层,四层,宽景景观阳台,超大面积花园,书房结合主卧设计,超大卫浴设计,楼梯转换层景观台,独立工人房,户型：枣林径39号,5房2厅1厨4卫（300M2左右）,优点：超大花园面积赠送；工人房设计独立、合理；二层主卧室配超大卫生间设计；二层主卧室配宽景阳台；二层
43、主卧室与书房想结合，并配套衣帽间；不足：厨房与餐厅的动线过长；,经典案例棕榈岛,立体式多层次观景平台是最亮创新点，赠送的花园面积超大；,700600500450400360330300270240210180150,独栋别墅面积区域,白鹭湖200-579,万林湖427-594,经调查：独栋别墅面积集中竞争区域在285-545区间；,润园475-545,公爵小镇250-700,棕榈岛285-305,别墅面积集中区域：285-545,700600500450400360330300270240210180150,联排别墅面积区域,白鹭湖152-192,万林湖219-359,山水华府.领墅303-3
44、70,未来联排别墅面积集中竞争区域在210-370区间;,润园260-400,奥园186-252,合生国际新城190-324,高尔夫逸墅280-338,半岛一号210-260,棕榈岛285-305,珠江东岸260-355,格林童话180-330,别墅面积集中区域：210-370,结论：惠州房地产市场潜力巨大，品牌发展商不断占领惠州板块，资源大盘不断涌现，产品不断追求创新；,品牌发展商争先恐后地占领惠州板块，资源大盘不断呈现,受着城市化的发展与人口红利的影响，惠州房地产市场继续稳步增长,项目的园林与建筑风格上也出现”百家齐鸣“的局面，各种风格相互融合,大局,项目,惠州的房地产市场发展潜力巨大,产
45、品的规划都以围合、半围合、排列式、组团等形式相互结合、相互运用,产品的创新与高端的物管、尊贵的服务越来越受到关注,区位景观品牌展示舒适户型成为楼盘畅销核心因子,体量小总价低、户型功能设计完善的产品一致受到市场的追捧,新政策的出台对投资客户产生了一定的影响，但对自住客户的影响有限,政策的出台从一定程度上抑制了房价的快速上涨，控制了投资过热的现象,政策,70,第三部分：典范项目开发案例调查概述一、项目发展背景二、项目总体定位三、项目功能构成与经营情况四、项目核心区的功能与发展五、项目的标志与形象六、项目的交通与对外联系七、项目发展的关键成功因素八、项目发展资源分析,71,概述：中国游艇俱乐部的发展
46、区域特征：中国三大游艇俱乐部主要集聚在三大区域，和中国改革开放经济的发展的水平紧密地联系在一起。华东区域： 长三角是中国游艇业的发端地之一。密布的河网与经济的腾飞为游艇俱乐部的发展提供了良好的发展空间。华东地区的游艇俱乐部相对规模较小，排布较为密集，档次梯度较大。 虽然华东地区的水域资源较为丰富，但失之散碎，缺乏高质量大面积的景观水系尤其是海洋资源。在地缘优势上，华东地区则以上海为中心形成辐射的商务圈。因此，游艇会也大多以商务旅游、会务餐饮为重点，强调对商务客户的全面服务。,72,华南区域： 华南地区因其海域广阔、气候宜人而成为游艇业发展的热土。在游艇旅游、租赁方面取得成效的同时，华南的高档会
47、所式游艇俱乐部的发展相对较晚，但从规划、投入方面的大手笔来看，有一定的后发优势。 华南地区的游艇俱乐部多与旅游有一定关联，有的成为旅游景点的组成部分，有的独立成为含酒店、会所的休闲度假综合体。深圳、海南等地的游艇俱乐部通过与当地高端旅游业的联动获益匪浅，也带动了当地的经济发展。华北区域： 以青岛和大连为主力，华北地区的游艇业发展与体育运动事业密切相关。作为我国水上运动的重镇，黄渤海地区有着悠久的水上运动传统，也培育了一大批水上运动的爱好者。尤其是在2008年，北京奥运会的帆船比赛在青岛举行，更成为游艇业的发展动力。 华北的游艇俱乐部以水上活动的专业性为卖点，并以此带动休闲产业在规格和档次上的发展。青岛奥帆中心在奥运会结束之后也将成为一所高端游艇俱乐部。,
