1、长沙写字楼市场分析,中心板块传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额 城南板块依托省政府新址南迁形成市府板块依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成麓谷板块依托麓谷科技园区的逐渐成形,长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块。由于长沙在写字楼发展的基础产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性。,1、长沙写字楼市场现状长沙市写字楼主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强,五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；“三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创
2、造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立 ，形成了长沙传统的商务氛围街区,长沙规划的CBD区域,芙蓉路,韶山路,人民路,劳动路,五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展,芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性,文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色,五一路,1、长沙写字楼市场现状中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布：五一大道、芙蓉路、韶山路；地域集中性强，行政中心依附性强,酒店办公,写字楼,商住混合,商务公寓,
3、长沙商务市场,市场占比,市场占比,市场占比,市场占比,1、长沙写字楼市场现状主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展,1、长沙写字楼市场现状四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。,将重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品,银华大酒店,华天酒店,通城国际大酒店,华侨大厦,金源酒店,本项目,运达国际,韶山路,芙蓉路,五一路,解放路,文艺路文化商务圈,五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒
4、店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性,五一广场商务圈,芙蓉路金融商务圈,1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场长沙酒店写字楼分布：集中于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中,1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/天以上,3.8元,0.9元,1、酒店写字楼均租金约为3.8元/平天2、公寓均租金月0.9元/天平3、酒店写字楼租金：公寓租金4.22:15:1
5、,1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场价值实现能力：租金是一般公寓租金的4.22倍，实现力度高,典型酒店写字楼扫描：运达国际广场喜来登姊妹楼,占地面积:11308.17平米建筑面积:31545平米酒店级别：五星写字楼情况:与酒店为姐妹楼面积区间：138.71353.59平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3元/平米*天物管：4元/平米*月车库：地下400多个，地上100多个,运达国际广场入驻企业情况：以大型企业为主，以房地产为主要类型,运达国际形象好，在这里办公显身份，主要是有喜来登酒店的物管，还有酒店的配套都很齐全，方便接待客人 友谊咨询公司老总运达的物管是一流动
6、，在这里办公很安心，累的时候可以去酒店健身、喝茶、休息很方便 光大期货总经理,运达国际入驻企业以半层及整层租住为主,典型酒店写字楼扫描：华天贵宾楼华天酒店附属楼,占地面积:建筑面积:酒店级别：五星写字楼情况：6、9、10层面积区间：100-450平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3.5元/平米*天物管：15元/平米*月车库：,长沙本地五星级酒店，华丽宏伟的外立面，树立起高端的形象标志，五星级的服务配套,华天贵宾楼入驻企业情况：大型企业为主，以软件科技产业为主要类型,这里办公感觉很舒服、很安静、地板和灯管效果都很好，物管做得很到位 华致酒业老总我们楼下就有健身房，游
7、泳池，棋牌室中午的时候可以去体验下，客户来就在办公楼的地方吃饭也非常大体面 明和产业株式会社,华天贵宾楼入驻企业：隔间小，最小100-150，可打通,典型酒店写字楼扫描：通程国际大酒店部分楼层写字楼用途,占地面积:建筑面积：酒店级别：五星写字楼情况：11-20层面积区间：100-450平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙租金：3.8元/平米*天物管：20元/平米*月,通程国际大酒店入驻企业情况：大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多,每天都不用去外面找地方吃饭了，很方便，总部来人了直接住在酒店里，交流方便 三星投资有限公司长沙办事处老总在这里办公
8、可以享受到酒店的服务，非常的好 三菱商事株式会社长沙分公司经理,通程国际大酒店入驻企业示例24-300平米单位均有，可打通,酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处,运达国际以房产企业为主，华天贵宾楼以信息科技为主，通程国际以金融、IT知名企业分公司或办事处为主,1979-2008年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。截至去年底，全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外
9、世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家。2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6%,酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升,酒店写字楼客户特征：而且收益长沙今年大力引进大型企业，该类客户群体正在增长中,酒店写字楼客户特征：需求层次高，注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升,“长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配套都很到位，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感“大多数酒店写字楼的租金也不贵，比如华天酒店的租金还没有中天广场的贵，但是，在华天还有很多其他的配套，非常的方便，有游泳池、有健身房、有高级餐厅等，
10、这些专业写字楼是没有的”；“现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店服务周到，配套完善，现在大企业对租金敏感度还是比较低的”,浦发银行长沙分行总经理,“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉，舒服，在酒店里就有这样的感觉，其他地方找不到”；“酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便客户、方便员工、方便自己”,光大期货总经理,1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场酒店写字楼客户特征：严重依赖酒店的服务和配套，短期内未被专业写字楼分流,1、小众市场。该类写字楼数量有限，嫁接高端酒店资源，多位于城市核心地段。,2、集中消化高端客户群。国内外知名企
11、业驻长沙分公司或办事处多集中于该类写字楼中，客户实力强劲，租金及成本承受能力强。,3、高端客户群短期不会大规模流入专业写字楼市场。依赖酒店带来的品质与服务档次。,酒店写字楼市场现状的平稳及其高端客户群心态，决定了短期内专业写字楼很难从该市场大规模分流客户群体，限制了专业写字楼价值兑现的客户基础。,长沙酒店写字楼市场现状小结：,小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲,平和堂,中天广场,中隆国际,华美欧国际,湖南文化大剧院,泰贞国际金融中心,定王大厦,舜天国际,华侨国际,友阿大厦,本项目,泊富国际,五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商
12、务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性,韶山路,芙蓉路,五一大道,五一广场商务圈,文一路文化商务圈,芙蓉路金融商务圈,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场高端专业写字楼分布：主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主,1990年1998年，第一代写字楼的兴起,1998年2005年，第二代写字楼的升级和差异化发展,2006现在、高档、标准化写字楼开始发展,代表项目：平安大厦、华侨大厦、华联大厦等产品特征：这一阶段写字楼市场尚未成熟大部分产品与真
13、正的写字楼差距较远。,起步阶段,发展阶段,提升阶段,发展背景：长沙新企业不断增多，政府大力发展高新技术企业，写字楼需求量大增。代表项目：银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦、顺天财富等产品特征：顺应当时大中型企业的需求，硬件设施相对优良，开始引进完善的物业管理服务。,发展背景：本土企业开始成熟，跨国公司进一步登陆，对办公环境和形象代言要求更高代表项目：佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央等产品特征：长沙写字楼市场的专业化，开始全面升温,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场长沙高端专业写字楼市场发展历程，长期发挥缓慢，直到06年起才开始全面升温，2007年达到顶峰，2009年2
14、010年市场高端写字楼出现空档期。,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅,1.2万,0.7万,1、高档写字楼售价1.2万/平2、市中心公寓售价7000元/平3、高档写字楼售价:公寓售价1.7：1,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场价值兑换能力销售价格，均价1.2万/平米（2007年），价值兑现能力相对较高,1、高档写字楼均租金约为2.5元/平天2、公寓均租金月0.9元/天平3、高档写字楼租金：公寓租金2.67:13:1,2.5元,0.
15、9元,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场价值兑换能力租金一般在2-3元/平天，个别突破3元/平天,1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢,1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被部分酒店写字楼分流,高端专业写字楼典型案例：中天广场长沙当前在售专业写字楼最高端产品,中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主,这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天
16、这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。 招商银行股份有限公司长沙分行,高端专业写字楼典型案例定王大厦芙蓉路新供应写字楼,定王大厦入驻企业：以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多,位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在 招商银行股份有限公司长沙分行,高端专业写字楼典型案例：中隆国际五一大道标志性写字楼,原名” 恒隆国际大厦“占地面积:3975.000平米建筑面积:49841.000平米主力面积：150-250平 层高：28层，3.3米层高配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、
17、高级磁砖租金：1.8元/平米*天物管：威盛， 2.5元/平米*月停车场：9163平约400位大堂：50平入驻率：90%,中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型,形象不错、比较高档、物管服务也可以、位置好、价格不贵，适合代表我们现在企业目前的形象 利郎商务男装总经理,高端专业写字楼典型案例：顺天国际财富大厦长沙当年标志性甲级写字楼,入口气派,内装用材讲究、品质感强,外立面现代挺拔,占地面积:7917平建筑面积:78568平米主力面积：150-300平层高：36层3.3米配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-E玻璃幕墙租金：1.8元/*天物管：深圳
18、中航物业公司 2.8元/月平停车场：地下停车场 400位大堂：1500平有较多商业入驻率：95%,顺天财富入驻企业：以中大型企业为主，以咨询培训类、知名企业分公司或办事处、信息科技类为主要类型,在当时顺天算是比较高档体面的写字楼，符合我们大公司的形象要求，大堂、电梯很豪华，还有高级餐管和酒店配套，很方便。 金网络置业长沙分公司总经理,高端专业写字楼典型案例：湖南省文化大厦结构创新，韶山路当年标志性写字楼,占地面积:6073.59平米建筑面积:45786.29平米主力面积：100-400平层高：28层3.6米配置：中央空调、日立电梯、中空LOW-E玻璃幕墙租金：1.6元/*天物管：保利物业3元/
19、月平停车场：地下加地上临时约500位大堂：900平8.1米挑高入驻率：95%,湖南首座全钢结构写字楼、保利物管、与文化产业结合是其独有亮点,写字楼入口与剧院入口混杂,内装高档、科勒洁具,湖南文化大厦入驻企业：以大型企业为主，主要以知名企业分公司或办事处、信息科技为主要类型,建筑比较显品位、保利是 个大品牌、下面是剧院，还有很多中高档餐馆、很方便，租金也不高比较喜欢 湖南通融投资管理有限公司副总,注：客户分析以亚大时代广场、定王大厦、华侨国际、中天广场恒隆国际、第一大道、顺天国际财富中心、华美欧国际大厦、湖南文化大厦、平和堂为调查样本,客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到7成比例，行业以第三
20、产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、IT四大行业种,1、长沙写字楼市场现状专业写字楼市场专业写字楼客户特征：入驻企业类型省内企业主，集聚金融投资、咨询培训、房地产、IT等类型中小型企业,高档专业写字楼客户关注度：形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升,1、长沙写字楼市场现状专业高端写字楼市场高档专业写字楼客户需求特征：更多的关注写字楼的形象、配套、性价比,“现在很多企业都想找形象高、配套好、有适合自己面积段的高写字楼，但是目前还是比较少”；“现在高档专业写字楼大堂、电梯、其他配套还是没有达到高档的水平、没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有享受高档的感
21、觉”,用友软件湖南分公司总经理,长沙邦友置业顾问有限公司副总经理,长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力,“长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，但是现在这些写字楼配套还是很不到位，大堂和普通，电梯和很普通，和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服“像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是租金比在华天酒店里租还贵，但是配套和物管都不如华天”；,1、长沙写字楼市场现状专业高端写字楼市场高档专业写字楼客户现状：以中小企业为主，对性价比关注提升，对品质现状满足程度不高有提升空间
22、,2、长沙写字楼市场发展趋势三分天下，滨江区域、市府区域、市中心商务圈，地块所处位置的写字楼产品面对的主要竞争压力来自于二环内滨江区域及市中心商务圈所供应公寓产品,滨江新城,河东滨江区,生态商务区,长沙CBD区,五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚新河三角洲。项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为
23、中南地区的新地标。滨江新城：总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。南湖新城南湖新城将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区,构筑市委市政府行政商务圈的滨江商务片区在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共60.22公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超过100万平米。,岳麓滨江新城,定位为长沙的“文化曼哈顿”区域 ，以“两馆一厅”建设为契机，打造长沙标志性城市滨水区。未来商务办公物业供应量约为75万平米，
24、主要由北辰项目提供,新河三角洲,定位为长沙的”维多利亚湾“，打造成以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段 在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共26.33公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超过40万平米。,南湖新城,2、长沙写字楼市场发展趋势：未来三新商务中心办公物业大量供应，达215万平，竞争将趋向白热化,2、长沙写字楼市场发展趋势品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面达85.85万，市场风险认为扩大化,1、近年发展快速。自06年起，长沙高档专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。,2、品质提升空间大。当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级写字楼的中低层次。,3、价值实现相对高。甲级写字楼售价在1.2万/平米，租金在2-3元/天。,4、客户群风险存在。中小企业占7成，关注性价比，虽有品质提升需求但易被酒店写字楼服务吸引分流。,5、未来竞争激烈。未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期超高层陆续启动，竞争趋向白热化,近年发展加快，品质提升空间大，但客户群存在一定风险，未来高端竞争趋向白热化，尤其是滨江区域，竞争聚集度高,长沙高端专业写字楼市场小结：,
