1、上 海 绿 城 景 观 成 本 研 究前言景观成本是地产开发成本的重要组成部分，也是较难控制的那部分成本，本专题选取上海绿城作为研究对象，对其成功之处进行分析归纳。一、项目介绍1、项目总体规划上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，占地约 18 万平方米，地块为梯形。小区占地面积为 18 万平方米，总建筑面积约 47 万平方米，园区绿化率约50%，由 32 幢 10 层 28 层的小高层、高层住宅楼组成。开发建设分三期，其中：一期（西南块）建筑面积约 18.87 万平方米，1079 户，于 2004 年 10 月交付；二期（东南块）建筑面积约 13.7 万平方米，737 户，于 2005 年 11
2、 月交付；三期（北块）建筑面积约 14.7 万平方米，815 户，于 2007 年 8 月交付。每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为 50%，二、三期较高，约为 100%，统算车位比例约为 70%。2、项目布局整个小区围绕中心广场（含会所、游泳池） ，共分为 5 个独立组团，即：风荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉兰苑。组团高出地坪约 1.7 米，错落出 3 个层次、功能用途不同的立体自然空间。组团四周由沥青车道、景观消防车道与主入口、次入口及地下车库入口（共 10 个出入口）相连，车辆进出便利畅通。每幢住宅均设2 个自行车库入口，入口做法与汽车库基本类似，只是尺寸略小。考虑到车辆可能随时经
3、过住宅楼时，带来躁音、尾气污染等问题，开发商在设计上采取三个措施： 住宅楼高出道路约 1.7 米； 与道路之间用乔木、灌木、绿地相隔约 3 米； 车库入口架设钢化玻璃顶，四周及顶面用可伸展的灌木、植物覆盖，增加美观、隔离效果。组团各自的中心位置布置有或大或小的中心景观休息区，如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游乐健身器材组成，方便住户使用。中心广场经新月形坡面和隐形轴围绕串联，整个小区的中心景观广场低于地面约 5 米，会所、花园、游泳池、网球场掩映于绿林水景之中，为全体住户提供一个交流、休憩、娱乐健身的理想场所，而且周围的业主在家里即可欣赏其景。二、项目景观成本分析1、总体分析上海绿城园林景观工
4、程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为 35000 平方米；软景（苗木绿化）面积约为 60000 平方米。经估算造价为 5467 万元。总景观面积约为 95000 平方米，折合 575 元/m 2。项目景观造价比例相对较高的为：绿化费 37%，道路建造费 19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件 11%，水景 8%，室外照明水电 6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体分析表详见表 1。施工单价项目名称 景观面积（m 2）景观造价（万元） （元/m2）所占面积比例（%）所占造价比例（%）上海绿城 95000 5467 575 100 1
5、00硬景 35000 3435 981 36.8 63其中 软景 60000 2032 339 63.2 37表 1：总体景观成本分析2、景观分类分析（1） 软景软景部分造价为 2032 万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的 35，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的 15，第三的为小灌木，投入比例为 16.03，以上三个部分总投入比例合计为 66，占成本的一半以上。也是重点关注区域。从面积分配比例来看，灌木面积:草坪(含地被)面积比例为 1:1，乔木：灌木、草坪面积比为 1.3:1:1.2，成本投入比为 6：2：1。软景绿化部分详见表 2、表 3、表 4。表 2：
6、绿化汇总比较序号 名称合价（万元） 占绿化费比 (%)占总费用比(%) 单价 备注1绿化总面积（6000m2） / / 2 大乔木及名贵树费用 315 15.49 5.76 7337 3 中等乔木费用 709 34.89 12.97 2309 4 小乔木费用 88 4.32 1.60 669 5 大灌木费用 24 1.18 0.44 201 6 中等灌木费用 16 0.79 0.30 25 7 小灌木费用 326 16.03 5.96 98 8 地被费用 36 1.76 0.66 60 9 草坪费用 121 5.93 2.21 40 10 绿化土方费用 222 10.91 4.06 32 13
7、 绿化设计变更费用 176 8.68 3.22 29占苗木及绿化土方费用的 9.5%14 绿化总费用占绿化面积均价为 338.7 元/m2；绿化总费用占园林总面积均价为 218.5 元/m2；15费用比:(大乔木及名贵树:中等乔木:小乔木:大灌木:中等灌木:小灌木:地被:草坪=20:47:6:2:1:23:3:8)17 数量比:(大乔木:中等乔木:小乔木=1:7:3)18 数量比:(大灌木:中等灌木:小灌木:地被=1:5:360:32)19 数量比:(乔木:灌木(不含地被)=1:2)20 数量比:(大乔木:中等乔木:小乔木:大灌木:中灌木=1:7:3:3:16)表 3：软景绿化分析项目名称 景
8、观面积 （m 2） 景观造价（万元） 单方指标（元 /m2） 所占面积比 例（%） 所占造价比 例（%）上海绿城 95000 5467 575 100.软景 60000 2032 339 100大乔木以及贵树 4623 315 681 7.7 15.5中等乔木 23090 709 307 38.5 34.9小乔木 7590 88 116 12.7 4.3大灌木 3994 24 60 6.7 1.2中等灌木 1049 16 153 1.7 0.8其中小灌木 33203 326 98 35.7 16地被 5968 35.8 60 6.42 1.8草坪 27647 121 44 46.1 6绿化土方
9、 69300 m3 221 32 10.8绿化变更 60000 176 29 8.7表 4：前十类大量苗木品种成本投入分析苗木总价 占绿化造价序号 苗木名称 苗木数量 苗木单价(万元) 分配比例 %1 香樟 632 2450 154.84 7.62%2 丛生金桂 238 5600 133.28 6.56%3 柑橘树 289 3780 109.242 5.38%4 银杏 B 267 3500 93.45 4.60%5 重瓣樱花 171 4200 71.82 3.53%6 银杏 A 70 8780 61.46 3.02%7 乐昌含笑 462 1300 60.06 2.96%8 海枣 3 15000
10、0 45 2.21%9 垂丝海棠 267 1680 44.856 2.21%10 西府海棠 125 3450 43.125 2.12%合计 2524 817.133 40.21%此项目树木的品种多样，营造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为南京本地价格，上海地区价格约高 20%30%。（2）硬景 硬景部分造价为 3435 万元，面积约为 35000 平方米。占总造价的 63%，按景观总面积计算，折合 361 元/m 2。按硬景部分面积计算，折合 981 元/m 2。硬景分析详见表 5、表 6。表 5：硬景分析项目名称 图片 景观面积 （m 2） 景观造价（万元） 单价（元 /m2
11、）所占面积比例（%）所占造价比例（%）上海绿城 95000 5467 575 100 100.硬景 35000 3435 981 100 100水景 3000 462 1540 8.6 8.5道路 30000 1075 358 85.7 19.2特色铺装 见分析表 373 39 7室外照明及水电 308 32.4 5.6大门 见分析表 24 2.5 0.4网球场 2000 70 7.4 5.7 1.3其他构件 253 26.6 4.6游乐设施 97 10 1.8围墙 187 19.7 3.4零星设施 392 41.3 7.2其中变更费用 194 20.4 3.6表 6：道路分析名称 施工单价
12、总金额( 万元) 成本投入比例 覆盖面积 覆盖面积比例沥青道路 408 449.82 41.9 11000 36.7消防车道 468 274.32 25.5 5860 19.5花岗岩人行道 268 105.13 9.8 3922 13.1水刷石人行便道 238 145.14 13.5 6090 20.3地上停车场 328 95.84 8.9 2922 9.7汀步 220 4.54 0.4 206 0.7合计 1074.79 100% 30000 100%（3）特色铺装、雕塑、凉亭等构件特色铺装种类较多，有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，结合所处的环境及功能使用要求而为。特
13、色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整个景观绿化环境起到了“集中点题” 、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合景观总面积为 39 元/m2。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。详见表7、表 8、表 9。表 7：特色铺装分析名称 施工单价 总金额(万元) 成本投入比例 覆盖面积 覆盖面积比例廊架 1000 30 8.1 300 10木地台 850 55.26 14.8 650 21.7水景墙 70000 7 1.9 1 个旱景墙 50000 5 1.3 1 个自行车入口挡墙 5500 28.05 7.5 51 个汽车入口挡墙 600 81 21.7 1350 侧墙入口铺装 580 15.66 4
14、.2 270 9圆形铺装 680 62.89 16.9 924.84 30.9台阶(游泳池旁) 480 24 6.4 500 16.7台阶(单元入口) 560 19.6 5.3 350 11.7树池,花坛 850 44.2 11.9 520 米 合计 372.66 100% 2994.84 100%表 8：建筑小品分析名称 施工单价 总金额(万元) 成本投入比例 覆盖面积 备注雕塑 1 60000 6 0.9 1 个雕塑 2 150000 15 2.3 1 个凉亭 1 480000 48 7.3 1 个凉亭 2 630000 63 9.6 1 个凉亭 3 450000 45 6.9 1 个水景
15、（大） 1300 49.4 7.5 380水景（小） 900 5.4 0.8 60水景铺贴 500 55 8.4 1100游泳池 1600 303.6 46.2 1897.5喷泉及设备 1100 48.4 7.4 440小品 2800 17.92 2.7 64 个合计 656.72 100% 3877.5（4）围墙围墙造价折合景观总面积为 20 元/m2。（5）网球场网球场造价折合景观总面积为 7.3 元/m2。3、主要景观成本分配比例表 9：主要景观成本分配项目名称 图片面积（m 2）硬景（万元）所占造价比例（%）软景（万元）所占造价比例（%）所占面积比例（%）合计占造价比例（ %）主入口部
16、分4000 430 8 172 3 4.2 11会所周边景观部分6000 820 15 182 3 6.3 18宅间景观部分53000 1209 22 1674 31 55.8 53小计 63000 2459 45 2028 37 66.3 82本部分造价占整个景观造价的 82%，其中主入口及会所周边景观所占面积仅为总面积的 11%，但造价比例却占总造价的 29%，此部分为整个小区景观的重点，设计及布局方案要能突出，使人见到眼前一亮，增加小区卖点。（1） 主入口部分景观分析表 10：入口部分景观成本分析名称 面积 面积比例 成本 单价 成本投入 比例硬景 3700 92.5 430 1162
17、71.4软景 300 7.5 172 5733 28.6大乔木 300 7.5 157 5233 26.1其中 变更费用 300 15 500 2.5此部分景观面积约为 4000m2，硬景包括凉亭、水景、水景墙、圆形铺装、景石、水电、雕塑、标志系统、大门等，软景包括行道树（银杏、香樟、橘子树、广玉兰等） ；主入口造价约为 602 万元，占总造价比例为 11%，折合主入口面积为1505 元/m2，折合景观总面积为 63 元/m2；其中硬景约为 430 万元，折合主入口面积为 1075 元/m2，折合景观总面积为 45 元/m2，其中软景约为 172 万元，折合主入口面积为 430 元/m2，折合
18、景观总面积为 18 元/m2。（2） 会所周边景观部分：此部分景观面积约为 6000m2，硬景包括水景、水系、圆形铺装、景石、水电、假山、游泳池、木平台、台阶、人行便道等，软景包括行道树（特大海枣、香樟、橘子树、樱花、桂花、合欢、马褂木等） ；会所周边景观造价约为 1002 万元，占总造价比例为 18%，折合会所周边景观面积为 1670 元/m2，折合景观总面积为 105 元/m2，其中硬景约为 820 万元，折合会所周边景观面积为 1367 元/m2，折合景观总面积为 86 元/m2，其中软景约为 182 万元，折合会所周边景观面积为 303 元/m2，折合景观总面积为 19 元/m2。表 11：会所周边景观成本分析名 称 面积 面积比例 成本 单价 成本投入比例硬景 5000 83 820 1640 81.81000 17 182 1820 18.2中小乔木 300 5 112 3733 11.2灌木 400 7 8 200 0.8草坪地被 300 5 16 533 1.6土方造型 1000 30 300 3软景变更费用 1000 16 160 1.6
