1、xx 工业区科技产业基地项目可行性报告1目 录1 总 论 41.1 项目名称及承办单位 41.2 可行性报告编制依据 41.3 项目建设的背景和意义 41.4 可行性研究报告的范围及主要内容 51.5 编写本可行性研究报告的原则及指导思想 61.6 总投资及资金来源 61.7 主要技术数据和经济指标 71.8 可行性报告的主要结论与建议 82 建设单位概况及项目建设有利条件93 项目建设背景和意义103.1 项目建设背景 103.2 项目建设意义 124 市场分析和需求量预测164.1 市场分析 164.2 需求量预测 174.3 发展模式 195 拟建内容与规模206 项目场址条件216.1
2、 场址现状 216.2 场址建设条件 226.3 结论 247 工程设计方案247.1 设计依据 24xx 工业区科技产业基地项目可行性报告27.2 设计原则和特点 247.3 总平面规划257.4 交通设计 267.5 环境设计267.6 给排水267.7 暖通设计287.8 强弱电设计298 环境影响评价 328.1 建设场地环境现状328.2 施工期主要污染源328.3 营运期主要污染源338.4 环境保护措施348.5 环境影响评价379 公司组织与运营策略379.1 公司组织机构 379.2 运营策略 3810 项目实施进度计划 4410.1 建设期4410.2 项目进度计划4410
3、.3 项目实施进度表4511 投资估算与资金筹措 4511.1 投资估算 4511.2 财务成本与资金筹措4512 财务评价 4912.1 财务评价基础数据及参数选取4912.2 财务计算50xx 工业区科技产业基地项目可行性报告312.3 财务评价指标5012.4 不确定性分析5012.5 财务评价结论和建议5113 可行性报告的结论和建议 5114 附图和附表附图：包河工业区科技产业园基地总平面图 52附表 1：销售收入测算表 53附表 2：税金测算表 53附表 3：财务测算表 54xx 工业区科技产业基地项目可行性报告4第一章 总 论1.1 项目名称及建设单位（1）项目名称：xx 工业区
4、科技产业基地（2）建设单位：安徽 xx 置业投资有限公司合肥市 xx 工业区管理委员会（其下属投资公司）（3）建设地点：合肥市东南 xx 工业区南面,xx 大道以北,xx 路以西,xx 路以东。（4）法定代表姓名：xxx1.2 可行性研究报告的编制依据（1）企业为编写可行性研究报告提供的有关资料（2）安徽 xx 置业投资有限公司与合肥市 xx 工业区管理委员会（其下属投资公司）之间签订的投资协议（3）安徽省科技企业孵化器管理办法（4）安徽省科技厅加快高新技术产业发展的新思路（5）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数1.3 项目建设的背景和意义合肥市“工业立市”与科技创新型示范城
5、市的 发展背景；xx 工业区对科技产业孵化基地的现实需求与配套。它的意义在于促进合肥科技产业的聚合性发展，增强合肥工业的核心竞争力；体现和发挥合肥的科技资源优势，提升城市的综合竞争力，强化合肥城市的首位度。xx 工业区科技产业基地项目可行性报告51.4 可行性报告研究的范围和内容1.4.1 可行性报告研究的范围（1）总论（2）建设单位概况、选址条件（3）建设背景及意义（4）市场背景和需求量预测（5）建设方案（6）环境保护（7）人员及培训（8）实施进度计划（9）投资估算与资金筹措（10）经济分析（11）结论和建议1.4.2 主要内容根据市场需求和分析，结合本项目的实际情况，确定项目建设分三期：
6、2008 年 10 月2009 年 10 月，一期；建设 109737 平方米：形成综合服务区 25879 平方米；中心商务区 2 幢 64157 平方米；新产品研发区 1幢 19701 平方米。2009 年 10 月2010 年 10 月，二期；建设 255917 平方米：形成产业园区 81268 平方米；中心商务区 2 幢 64157 平方米；新产品研发区 1 幢19701 平方米；科技办公区 4 幢 64830 平方米；会所及商业 25961 平方米。xx 工业区科技产业基地项目可行性报告62010 年 10 月2011 年 10 月，三期；建设 376726 平方米：形成产业园区 81
7、268 平方米；中心商务区 4 幢 128312 平方米；新产品研发区 2 幢39402 平方米；科技办公区 4 幢 64831 平方米；会所及商业 25960 平方米；培训中心 19701 平方米；综合服务区 17252 平方米。本项目预计自 2008 年 10 月开始建设，一期工程投资总额为 22500万元，其中公司自有资金 17500 万元，预收房款 0 万元，向银行申请借款 5000 万元。 2009 年二期工程总投资 52500 万元，其中公司投入自有资金 17900 万元，预收房款 25600 万元，资金缺口，向银行贷款 9000 万元。2010 年第三期工程总投资 77200 万
8、元，自有资金 21750 万元，预收房款 69450 万元，直接还清银行贷款（14000 万元）。1.5 编写本可行性研究报告的原则和指导思想本项目可行性报告研究，以科技创新、科技服务为原则；兼顾经济效果和市场需求的总的指导思想。1.6 总投资及资金来源1.6.1 总投资本项目总投资 152188 万元。1.6.2 资金来源公司提供自有资金 57150 万元，向银行贷款共两次计 14000 万元。xx 工业区科技产业基地项目可行性报告71.7 主要经济数据和经济指标表 1 主要技术数据和经济指标数据名 称一期 二期 三期 正常运营年份一、项目总营业收入 256,232,220.00 694,5
9、40,980.00 952,763,340.00 20,655,540.00 二、项目投资总成本：243,506,179.93 597,020,119.62 857,455,032.95 6,162,322.16 1、建筑成本 225,000,000.00 525,000,000.00 772,000,000.00 0.00 2、税费: 18,506,179.93 72,020,119.62 85,455,032.95 6,162,322.16 （1）营业税 12,811,611.00 34,727,049.00 47,638,167.00 1,032,777.00 （2）城建税 896,81
10、2.77 2,430,893.43 3,334,671.69 72,294.39 （3）教育费附加 384,348.33 1,041,811.47 1,429,145.01 30,983.31 （4）土地增值税等 171,394.48 1,313,412.26 1,283,613.56 195,194.85 （5）所得税 4,242,013.36 32,506,953.46 31,769,435.68 4,831,072.61 项目投资净利润 12,726,040.07 97,520,860.38 95,308,307.05 14,493,217.84 备注：投资公司与 xx 工业区管理委员会
11、成立的运营公司的运营增值服务收入，顾问服务收入，风险投资收入等未列入可行性报告的测算。按行业经验，此项目科技孵化产业基地的正常营运收入非常可观。xx 工业区科技产业基地项目可行性报告81.8 可行性研究报告的主要结论和建议1.8.1 主要结论（1）本项目的建设符合安徽省及合肥市关于发展科技孵化器的政策要求；符合 xx 区高科技产业发展规划；项目设计拟采用科技孵化器先进规划理念。（2）项目区位条件优越；投资公司运营经验成熟；极大程度的发挥了合肥的科技资源优势条件，其市场发展空间广阔，投资回收有保障。（3）本项目的投资利润率、投资利税率等指标均高于行业的经济指标。抗风险能力强。（4）项目在建设和运
12、营过程中，环境保护可以满足各项指标要求。环境保护措施与项目同步实施。1.8.2 建 议（1）由于项目建成后对于 xx 区的工业经济发展有很重要的作用，在科技产业快速发展的机遇下，应力争取项目早上，并形成良好的经济效益。（2）科技孵化项目的投入，重在后期运营，在保证前期滚动开发，投资回收的前提下，应加强运营团队的建设。建议早日组团考察学习先进地区的科技孵化器的发展经验。xx 工业区科技产业基地项目可行性报告9第二章 建设单位概况与项目建设有利条件2.1 建设单位概况安徽 xx 置业投资有限公司属新成立的综合类投资公司，领导层由开发地产、投 资运营商业市场等公司股东和职业经理人组成；他们在投资和运
13、营领域有着多年的成功经验。公司注册资本 1600 万元人民币，现有员工 35 人。前期设置开发部门人数 15 人，后期运营，先期预设 20 人。成立了科技产业基地的先进的公司组织机构。xx 工业区科技产业基地建成后，预计将需要各部门人数约 100 人，从事科技产业园入驻企业的各类服务。2.2 项目建设的有利条件该企业股东及经理人已具备了独立成熟的开发能力和市场运作模式。公司有一个团结、务实的领导班子。企业高层工作 经验丰富，有着极强的投资市场开拓意识。公司按现代企业规范运作，致力于 创立孵化科技产业的服务品牌和声誉。xx 工业区管理委员会的大力支持和合作，是项目得以进展的关键条件。其丰富工业区
14、的经营和开发理念将为科技产业 基地后期运营智力保障。项目的区位条件优越，与其他工业区相比较，其地处滨湖核心区腹地与老城区距离近，市场辐射力强。 “三位一体”的交通，使项目区对内对外经济流通十分便利。合肥的科技资源条件和该工业区的产业优势结合，通过项目差异化xx 工业区科技产业基地项目可行性报告10定位体现了科技产业基地核心竞争力。第三章 项目建设背景和意义3.1 项目建设背景3.1.1 项目提出的背景拟建的 xx 工业区科技产业基地是安徽省重要的科技产业孵化器。国际上一般称为企业孵化器（Businesslncubator 或 Innovation Center），国内称为高新技术创业服务中心，
15、简称创业中心，亦有称为孵化园区。孵化器是伴随着新技术产业革命产生的，在 20 世纪 50 年代发源于美国，随后迅速发展。 从 1987 年 6 月中国第一家科技企业孵化器武汉东湖新技术创业中心成立，到 2007 年中国科技企业孵化器已拥有 600 余家，其中国家级孵化器达 170 家。全国高新技术产业开发区协会创业中心专业委员会数据显示，中国 600 余家孵化器中在孵企业已有五万多家，98% 是民营机制的企业，其中已毕业企业 2.3 万余家。我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措，创新孵育体系的建设为中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为产业化过程提供了必要的信息服务。我国是发展中国家，在国际竞争压力下，长期 处于国际工业链的最末段，是不利于国家富强发展的。国家在大力促进科技产业的发展，对孵化器建设以政府主导，福利性质补贴，
