1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略C ONTENTS目录202 2021年上半年土地市场及两集中土拍特征01 我国宏观经济及房地产行业发展背景03 2021年上半年商品住宅市场特征04 2021至 2022年市场趋势预判及对房企的建议我国宏观经济及房地产行业 发展背景3第一章我国实体产业复苏落后欧美日发达国家近年来我国与其他发达经济体 PMI走势2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力
2、； 2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复， 2020年 3月后 PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速，持续的稳健货币政策，使得 我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家%3035404550556065702014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-
3、06日本 中国 美国 欧元区疫情后我国实体率先复苏实体产业已经落后美国经济状况好转、政策转向的预期加强受美国持续量化宽松及财政刺激政策影响，即便深陷疫情，美国经济状况依然在持续好转，失业率及持续领取失业金人数持续下滑，目前已接近疫情前水平。 但过度量化宽松以及财政刺激政策也导致通胀水平持续走高，市场对美联储政策转向的预期加强美国失业率及持续领取失业金人数0500100015002000250002468101214162018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/3202
4、0/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美国失业率 持续领取失业金人数% 万人美国 CPI01234562018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美国 CPI当月同比%我国经济复苏仍面临挑战从中国 GDP实际同比增速来看， 2021年上半年累计 GDP同比增速达 12.7%，二季度同比增速达 7.9%，预计下半年经济增速降至 5-7%。 经济
5、呈现复苏态势，但仍然存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题 ，以消费为例， 2021年上半年，城镇居民人均消费性支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制中国分季度实际 GDP同比增速12.707.90-10-5051015202016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2GDP累计同比增速 GDP当季同比增速%中国城镇居民人均可支配收入、支出同比增速-0.15-0.1-0
6、.0500.050.10.152016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2城镇人均可支配收入累计同比 城镇人均消费性支出同比增速%2021年与 2019年同期相比城镇居民消费支出增长背离收入 增长，居民的消费需求依然受到抑制降准对通胀压力不大7月 15日 ，中国人民银行正式下调 金融机构存款准备金率 0.5个 百分点， 此次全面降准有利于促进经济进一步恢复，缓解市场流动性紧张
7、。虽然受国际输入性通胀影响，上半年 PPI指数持续上涨， 但现阶段 CPI涨幅处于低位、我国较强的供给能力与尚未完全恢复的消费一定程度上能抑制 PPI向 CPI的传导2018年至 2021年上半年 CPI指数%-1.71.7-505101520252018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5CPI:食品 :当月同比 CPI:非食品 :当月同比2018年至 2021年 上半年 PPI指
8、数8.811.8-6-4-2024681012142018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5PPI:全部工业品 :当月同比 PPI:生产资料 :当月同比%降准有利于防风险但对房地产影响不大7月 15日实施全面降准，除了要刺激实体经济以外，更主要的是政府融资平台债务问题， 有关估计今年国债、地方政府债和城投债三项合计到期规模达到 9.2万亿，流动性增强有助于缓解政府的偿债压力 。房地
9、产投资开发增速仍然保持较高增速，甚至已经超过 2014年放松阶段的投资增速，目前居民贷款主要还是房贷， 房地产市场热度不减，强资金监管还是房地产的主基调02000400060008000100001200014000地方政府债券发行情况0.59 012340200040006000800010000居民中长期贷款规模 房贷占居民贷款比例-2002040602014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-0620
10、19-102020-022020-062020-102021-02房地产开发投资增速居民部门新增贷款中房贷占比亿元%降准政策短期稳汇率、长期应对美联储政策转向2020年下半年起，中国面临人民币持续升值以及热钱持续流入的状况，从长远来看，未来美联储收紧货币政策将再度推动国内热钱流出并对国内经济造成冲击。本次降准政策短期降低外资流入推高人民币汇率的压力、并稳定出口，长期也是跨周期操作，对冲未来美联储货币政策转向的手段2016至 2021年外汇储备趋势 2019年 至 2021年 上半年人民币兑美元汇率亿美元2850029000295003000030500310003150032000325002
11、016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/4外汇储备66.26.46.66.877.2美元兑人民币中间价国内疫情控制后，中国率先复工复产、施行稳健货币政策、美欧大规模经济刺激及货币宽松政策，大量热钱流入国内人民币延续升值趋势，2021年上半年逐渐平稳2021年上半年土地市场及两集中土拍特征10第二章1102 2021年两集中土拍特征及趋势01 2021年土地市场特征02
12、0004000600080001000012000020004000600080001000012000140002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6供应土地建面 成交土地建面 成交土地楼面均价12全国土地 特征2021年 1-6月土地供应低于 2020年同期水平
13、，但与 2019年基本持平，土地成交楼面价明显提高。从供应节奏来看，2021年开始施行两集中供地，土地供应的节奏明显被改变。从土拍溢价率来看，由于一线城市土地严格限价，土拍溢价率处于较低水平。二线、三线城市土拍限制较少、市场火热，土拍溢价率明显提升2019年 -2021年 6月全国 100个大中城市住宅类用 地供应成交情况 2019年 -2021年 6月全国 100个大中城市住宅类用 地成交溢价 率（ 分城市能级）万平米 元 /平米 %数据来源 ： wind、 同策 研究院05101520253035402019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/7201
14、9/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6一线 二线 三四线土拍溢价率明显提升2019年 1-6月供应 3.22亿平米成交 2.69亿平米2020年 1-6月供应 3.76亿平米成交 3.18亿平米2021年 1-6月供应 3.04亿平米成交 2.61亿平米一线城市土地市场特征13万平米 元 /平米2019-2021年 6月 一线 城市住宅土地 月 度 供应
15、、 成交 （按规划建筑面积）2021年 3月北京、广州集中供地， 4月深圳集中供地， 5月上海集中供地，土地供应及成交价格受供地城市影响较大。从整体趋势看， 2019年至今，一线城市土地价格稳中有升。从成交量来看，一线城市 2021年上半年整体成交量与2020年持平，远超 2019年数据来源 ： wind、 同策 研究院；一线 城市 :北京、上海、广州、深圳05000100001500020000250003000035000020040060080010001200供应土地建面 成交土地建面 成交土地楼面均价2019年 1-6月供应 1242万平米成交 1311万平米2020年 1-6月供应
16、 2463万平米成交 2416万平米2021年 1-6月供应 1942万平米成交 2377万平米14二 线 城市土地市场特征二 线城市集中推地时间在 4月，由于首次集中拍地，房企担心游戏规则改变，未来拿地难度加大，补仓意愿强烈，且 4月拿地有望年内实现销售回款，房企参拍积极，地价在 5月份明显拉升。从供应来看，多数城市在 4月集中推地，市场上半年总体供应、成交与 2019年持平万平米 元 /平米2019-2021年 6月 二 线 城市住宅土地 月 度 供应、 成交 （按规划建筑面积）数据来源： dataln、同策研究院；二线城市 :天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦
17、门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特 (共 26个 )。020004000600080001000012000010002000300040005000600070008000供应土地建面 成交土地建面 成交土地楼面均价2019年 1-6月供应 1.56亿平米成交 1.37亿平米2020年 1-6月供应 1.68亿平米成交 1.42平米2021年 1-6月供应 1.47亿平米成交 1.33亿平米15三线 城市土地市场特征2021年 1-6月，样本中三线城市土地供求相对往年处于较低水平，但从成交价格来看，成交土地价格明显抬升万平米
18、元 /平米2019-2021年 6月三 线 城市住宅土地 月 度 供应、 成交 （按规划建筑面积）数据来源 ： wind、 同策研究院；三线城市 :贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭 (共 70个 )
19、。0100020003000400050006000700080009000010002000300040005000600070008000供应土地建面 成交土地建面 成交土地楼面均价2019年 1-6月供应 1.53亿平米成交 1.19亿平米2020年 1-6月供应 1.83亿平米成交 1.51平米 2021年 1-6月供应 1.38亿平米成交 1.04亿平米1602 2021年两集中土拍特征及趋势01 2021年土地市场特征22城集中供地时间表172021年二季度，全国 22个集中供地试点城市均已完成首轮集中供地，个别进展较快的城市，长春、厦门已完成第二轮集中供地数据来源 ：同 策 研究
20、院，各城市政府公告城市 是否已挂牌，第几批 集中推地批次时间1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月上海 是，第一批 杭州 是，第一批 宁波 是，第一批 福州 是，第一批 厦门 是，第二批 南京 是，第一批 苏州 是，第一批 合肥 是，第一批 无锡 是，第二批 北京 是，第一批 天津 是，第二 批 沈阳 是，第一批 长春 是，第二批 武汉 是，第一批 郑州 是，第一批 青岛 是，第一批 济南 是，第一批 重庆 是，第一批 成都 是，第一批 广州 是，第一批 长沙 是，第一批 深圳 是，第一批 18首次两集中土拍冷热不均、特点鲜明截至 2021年 6月 29日
21、， 22城首轮双集中供地全部完成，整体上呈现冷热不均， 南 热 北 冷，城市内部土拍的特点也具有几大鲜明特征城市 集中供地数量 成交土地数量 流拍 /终止 挂牌数量 备注 成交金额 /亿元 土拍规则北京 30 30（ 2天竞拍 25宗地，此前已成交 5宗） / 10宗地触及双顶上限，进入高 标准建设方案竞标程序 1110 限地价、竞报“公共租赁住房”面积或竞报政府持有商品住宅产权 份额、竞高标准商品住宅建设方案深圳 6 6 / 3宗非保障性质住房地块高溢价 成交（溢价率均 45%） 138 限地价、限房价、价高者得等多方式（看具体地块要求）广州 48 42 6宗流拍（增城 /白云 /从化） 2
22、0宗底价成交， 9宗溢价率超40%， 6宗 20%-40% 906 限地价 +竟配建 +摇号上海 56 56 /27宗纯住宅用地与综合用地，25宗为安置房与租赁房用地， 4宗城中村改造项目地块857 限地价 +限房价 +一次性书面报价杭州 57 57 / 41宗竞自持，平均溢价率 24.85% 1178 限地价 +限房价 +竞自持无锡 16 16 / 15宗触顶最高限价， 13宗宅地需自持租赁住房 256 14宗地块采取限价 +竞自持租赁住房面积的方式出让； 2宗地块采取限价 +摇号的方式进行沈阳 25 22 3宗无人报名 7宗溢价率超 20%，整体平均10% 198 限地价、竞建地块内产权无
23、偿移交政府政策性租赁住房长春 51 38 11宗终止挂牌， 2宗流拍 32宗为底价成交 193 限地价、竞配建租赁住房重庆 46 46 / 平均溢价率 43.78%， 30宗溢价率超 40% 635部分地块开发商付款方式和溢价率挂钩，即土地竞拍的溢价率未达到 50%，三个月内付清全部土地款；溢价率超过 50%，一个半月内付清全部土地款厦门 5 5 / 3宗竞配建，另两宗溢价率超 30% 190 2宗“限房价、限地价、竞配建”； 3宗“限地价、竞配建”福州 33 263宗取消出让， 4宗在5月 17日 -20日之间采用招投标方式出让综合溢价率 21%，仅个别地块拍出高价 158限地价、控房价、竞
24、自持社会租赁住房建筑面积；或限地价、控房价、摇号19首次两集中土拍冷热不均、特点鲜明城市 集中供地数量 成交土地数量 流拍 /终止挂牌数量 备注 成交金额 /亿元 土拍规则宁波 29 29 / 19宗地块竞拍触及“封顶价”，占 比 65.5% 358 限房价 +限地价 +竞配建人才安居房南京 52 51 1宗地块终止出让 37宗地块达最高限价，且 36宗地块通过摇号确定竞得人 993 限房价 +竞地价 +禁止马甲参拍 +摇 号苏州 32 32 /因严格的地价限制及土拍规则，苏州首场集中出让的地块溢价率偏低。最高溢价率仅 14.97%434 限地价 +一次报价 +杜绝“马甲抢地”天津 58 45
25、位于 滨海新区、空港经济区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区等区域的 13宗地块因故 停牌底价成交地块 16宗 ，仅 4宗地块竞价达最高限价， 2宗地块进入竞报自持租赁住房建筑面积环节。498 限地价 +竞自持青岛 63 61 2宗地流拍 仅 1宗地块触顶转竞自持，平均溢价 率为 1.91% 135 限地价 +竞公共基础设施建设资金 +勾地模式济南 114 108 6宗地块流拍114宗地块中包括 73宗居住用地、 4宗商住用地、 27宗商务金融用地、5宗商服用地、 2宗旅馆用地、 1宗教育用地、 1宗零售用地及 1宗仓储用地。282 “限地价限房价竞配建保障性住房”、“限地价竞自 持面积”、“限
26、地价竞房价“成都 40 40 / 近八成地块“竞自持，最高自持比 例 59%， 8宗自持比例超 30% 354.8 限地价 +限清水房价 +竞自持武汉 57 54 3宗临时取消挂牌34宗底价成交，总体溢价率17.01%，光谷东热门地块溢价率超100%788.02 直接竞价长沙 36 33 3 有 9宗地块达到上限价，待摇号确定 最终竞得人 381 限地价 /溢价 +竞自持面积 +摇号合肥 14 14 / 12宗涉宅用地中有 50%地块溢价率超 29%， 8宗地触顶摇号 164 限房价 +限地价 +竞自持 +摇号郑州 49 49 /此次 推出土地多为定向的城改地，真正公开招标地块仅 3宗。均被竞
27、拍至 30%溢价的熔断价格，最终由万科、保利和金茂 3大房企摇号获得。373 限地价 +摇号城市 流拍 /终止挂牌数量 备注北京 / 10宗地触及双顶上限 ，进入高标准建设方案竞标程序深圳 / 3宗非保障性质住房地块 高溢价成交（溢价率均 45%）上海 / 27宗纯住宅用地与综合用 地起始价与最高价间仅约 10%空间杭州 / 41宗竞自持，平均溢价率 24.85%无锡 / 15宗触顶最高限价， 13宗宅地需自持租赁住房重庆 / 平均溢价率 43.78%， 30宗溢价率超 40%厦门 / 3宗竞配建，另两宗溢价率超 30%宁波 / 19宗地块竞拍触及“封顶价”，占比 65.5%苏州 / 因严格的
28、地价限制及土拍规则 ，首场 集中出让的地块溢价率偏 低成都 / 近八成地块“竞自持，最高自持比例 59%， 8宗自持比例超 30%合肥 / 12宗涉宅用地中有 50%地块溢价率超 29%， 8宗地触顶摇号郑州 / 除定向地块，真正 公开 招标的 3宗地， 竞 拍至 30%溢价的熔断 价格南京 1宗地块终止出让 37宗地块达最高限价，且 36宗地块通过摇号确定竞得人长春 11宗终止挂牌， 2宗流拍 32宗为底价成交青岛 2宗地流拍 仅 1宗地块触顶转竞自持，平均溢价率为 1.91%武汉 3宗临时取消挂牌 34宗底价成交，总体溢价率 17.01%， 光谷 东地块 溢价率超 100%福州 3宗取消
29、出让 综合溢价率 21%，仅 个别地块拍出高价沈阳 3宗无人报名 7宗溢价率超 20%，整体平均 10%济南 6宗地块流拍广州 6宗流 拍 20宗底价成交， 9宗溢价率超 40%， 6宗 20%-40%天津 13宗地块因故停牌 底价成交地块 16宗，仅 4宗地块竞价达最高 限价长沙 3 有 9宗地块达到上限价 ，摇 号确定最终竞得人20首轮双集中供 地典型 特征首轮双集中供地呈现城市间 /城市内冷热不均的特征，热点城市土地触发限价而冷门城市土地频频流拍，部分城市内既有流拍土地也有溢价率超高的地块成交。拿地房企 方面，央企、国企、地方性龙头企业（含区域深耕房企）、急于补仓房 企在首批供地中拿 地
30、 积极1 城市间 /城市内冷热不均 2 央企、国企、地方性龙头企业（含 区域深耕房企 ）、急于补仓房企拿地积极广州拿地排名 拿地总价 重庆拿地排名 拿地总价 杭州拿地排名 拿地总价/亿元 /亿元 /亿元越秀 104.98 融创 98.83 融信中国 142.3港中旅 83.95 龙湖 91.67 融创中国 126.95新鸿基 70.82 中交 48 华润置地 111.61招商蛇口 59.26 重庆广岛 44.91 滨江集团 96.33正荣 54.11 保利地产 41.6 中骏集团 91.04无锡拿地排名 拿地总价 沈阳拿地排名 拿地总价 福州拿地排名 拿地总价/亿元 /亿元 /亿元融创 63.
31、96 华润 41.22 建发 21.21仁恒置地 32.21 万科 33.99 保利 21.15万科 31.92 保利 31.3 融信 19.28招商蛇口 21.46 旭辉 19.8 新城 7.83绿地控股 11.7 佳兆业 16.44 首开 7.04截至 2020年底，重庆销售排名前十房企几乎均土储告急，住宅去化普遍在 2年左右 。恒 大在重庆的住宅土地储备最多，达到 243.93万平方米，但近 12个月住宅成交量达到128.44万平方米 。土地 储备只能支撑其两年的销售。金科、万科在重庆的住宅土地储备分别为 168.03万平方米和 158.16万平方米，近 12个月住宅成交量分别为 149
32、.16万平方米和 144.22万平方米，土地储备只能支撑一年的销售。而融创、龙湖近 12个月住宅成交量都超过了土地储备量，其手中的土地几乎撑不过一年21首轮双集中供 地典型 特征首轮 双 集中供地 中，“限地价、限房价”成标配、“竞配建、竞自持、摇号” 为 选配。预计未来第二轮集中供地中土拍规则体系将逐渐形成。从土拍热度上看，第一批集中供地项目有望赶上年底销售，第三批为当年最后的拿地机会，土拍热度预计均比较高，而第二批集中供地在非核心城市有望降低3 土拍规则体系逐渐形成 4 第二批集中土拍热度可能降低1） “限地价、限房价”成标配2） “ 竞 配建、竞自持、摇号” 为选配3） 以供应高品质项目
33、为导向的土拍新 规则将更加 常见4） “拼马甲”漏洞在热点城市将被堵上批次 第一批 第二批推地宗数 51 68成交宗数 38 42平均成交楼面 价（ 元 /平方米） 3225 3420底价成交宗数 32 39溢价成交宗数 6 3平均溢价率 3.3% 0.4%地块最高溢价率 29.4% 5.2%溢价地块平均溢价率 13.7% 3.3%长春第一、第二批集中供地对比批次 第一批 第二批推地宗数 5 11成交宗数 5 11平均成交楼面 价（ 元 /平方米） 34477 21623底价成交宗数 0 0溢价成交宗数 5 11平均溢价率 29% 23.6%地块最高溢价率 49% 40.2%溢价地块平均溢价率
34、 29% 23.6%厦门第一、第二批集中供地对比2021年上半年商品住宅市场 特征22第三章2302 2021年上半年不同能级城市商品住宅市场特征01 2021年 上半年 全国 商品 住宅市场特征24全国住宅开发投资及销售情况2021年上半年全国住宅开发投资及商品住宅销售面积相比 2018/2019/2020年均处于较高水平。 尤其商品住宅销售面积，相比 2018-2020年同期的平均值上涨 22%，同时由于 2021年上半年全国商品住宅量价齐升， 商品住宅销售金额与2018-2022年同期相比大涨 43%2018至 2021年 6月全国住宅开发投资累计完成额及同比增速数据 来源： 统计局 、
35、同策研究院3.904.52 4.645.42-20-10010203040500.002.004.006.008.0010.0012.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-06房地产开发投资完成额 :住宅 :累计值 累计同比万亿 %2018至 2021年 6月全国商品住宅累计销售面积及同比增速6.69 6.62 6.117.91-20-100
36、10203040500.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-06商品住宅累计销售面积 累计同比亿 平米 %25全国分地区商品住宅销售情况从近 5年各年度 1-5月商品住宅累计销售面积及金额数据看， 除东北地区， 2021年 1-5月 各区域 商品住宅销售面积及
37、金额均为近 5年最高点 。尤其商品住宅销售金额， 1-5月全国商品住宅销售金额相比往年均值增长 57%，其中东部地区相比往年均值增长约 65.7%，中部地区增长 54.3%，西部地区增长 44%，东北地区增长 14%近 5年当年度 1-5月商品住宅销售面积万平米近 5年当年度 1-5月 商品住宅销售金额数据 来源： 统计局 、同策研究院。东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南 10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南 6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆 12个省（市、自治区）；东北地
38、区包括辽宁、吉林、黑龙江 3个省。21822526916796 156791949050001000015000200002500030000东部地区 中部地区 西部地区 东北地区2017 2018 2019 2020 2021万平米3814912789 119871645050001000015000200002500030000350004000045000东部地区 中部地区 西部地区 东北地区2017 2018 2019 2020 2021平均23016亿元平均8289亿元平均8321亿元平均1442亿元江苏广东山东四川河南浙江安徽湖南湖北江西福建重庆广西贵州河北云南陕西辽宁山西新疆甘肃
39、内蒙古天津吉林上海宁夏北京黑龙江海南青海西藏-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000全国各省市商品住宅销售情况26分省市，全国不同省份、直辖市商品住宅平均销售面积增速为 24.7%，除黑龙江、吉林、辽宁、海南外，其余省份2021年 1-5月商品住宅累计销售面积均超过 2017、 2018、 2019年同期（ 1-5月）的平均销售面积，市场整体成交量上涨数据 来源 ： 同策研究院 、 国家统计局2021年 1-5月 全国分省商品住宅销售 面积 及同比往年均值平均成交面积： 1925万平米平
40、均销售面积增速： 24.7%2021年 1-5月商品住宅累计销售面积万平米2021年1-5月商品住宅累计销售面积/2017-2019年同期平均销售面积山东四川安徽福建河南湖北上海重庆湖南江西北京河北广西云南陕西辽宁贵州天津山西甘肃内蒙古海南新疆吉林黑龙江宁夏青海西藏-100%-50%0%50%100%150%200%0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 45002021年 1-5月 全国分省商品住宅销售金额 及同比往年 均值江苏 8407 84%广东 8342 58%浙江 8021 94%2021年 1-5月商品住宅累计销售金额亿元2021年1-5月
41、商品住宅累计销售金额/2017-2019年同期平均销售金额2702 2021年上半年不同能级城市商品住宅市场特征01 2021年 上半年 全国 商品 住宅市场特征商品住宅 市场特征：一线城市282021年上半年，一线城市商品住宅的供应总量达 1353万平米，远超 2020年上半年（合计 1126万平米），略高于2019年上半年。受供应及市场需求旺盛影响， 2021年上半年市场成交（合计 1972万平米）相对 2020年、 2019年同期增长明显。从市场调研情况看， 2021年上半年一线城市市场购房需求 旺盛，市场认筹比高，上海 更是推出积分 +摇号的制度来平抑市场热度。价格方面由于限价较严，市
42、场价格涨幅较小数据来源 ： dataln、 同策 研究院备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据050100150200250北京 上海 广州 深圳2019-2021年 6月一线城市商品住宅成交面积万平米疫情后市场迅速反弹2019-2021年 6月一线城市商品 住宅供应面积万平米050100150200250北京 上海 广州 深圳2020年 上 半年一线城市累计供应1126万平米2021年 上 半年一线城市累计供应1353万平米2021年上半年城市均价深圳 5.95万元 /平米上海 5.47万元 /平米北京 4.94万元 /平米广州 3.17万元 /平米2019年 上 半年
43、一线城市累计供应1308万平米2020年 上 半年一线城市 累计 成交1133万平米2021年 上 半年一线城市累计成交1972万平米2019年 上 半年一线城市累计成交1409万平米05000100001500020000250000501001502002503003504002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/1202
44、1/22021/32021/42021/52021/6合计面积 平均销售均价商品住宅市场特征 ：东部沿海二线城市292021年上半年东部沿海二线城市中，长三角、珠三角二线城市 量价皆涨 ，月均成交量相比 2019、 2020年同期均大幅上涨，同时价格涨幅明显。福建、山东二线城市 量涨价稳 ，月均成交量相比 2019、 2020年同期均大幅上涨， 但价格涨幅较小0500010000150002000025000300000200400600800100012002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/11
45、2019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6合计面积 平均销售均价2019-2021年 6月长三角、珠三角二线城市成交量价万平米 元 /平米2019-2021年 6月福建 、 山东二线 城市成交量价万平米 元 /平米数据来源 ： dataln、 同策研究院2021年 1-6月平均 734万平米城市范围：南京、苏州、杭州、宁波、东莞、佛山 城市范围：福州、厦门、青岛、济南2020年 1-6月平均 501万平
46、米2019年 1-6月平均 525万平米2021年 1-6月平均 312万平米2020年 1-6月平均 194万平米2019年 1-6月平均 211万平米020004000600080001000012000140000501001502002503003504002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/
47、32021/42021/52021/6合计面积 平均销售均价020004000600080001000012000140001600002004006008001000120014001600180020002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/5合计面积 平均销售均价商品住宅市
48、场特征：中西部 、东北二线城市302021年上半年中西部二线城市整体 量价皆涨， 月均成交量相比 2020年同期大幅上涨但仅略高于 2019年同期，价格小幅上涨。东北部二线城市商品住宅销售面积处于低位，自 2020年下半年市场成交量下行后，处于触底调整阶段。 2021年上半年市场成交量与 2020年上半年持平，低于 2019年上半年市场成交面积万平米 元 /平米2019-2021年 5月 中西部二线 城市成交量价万平米 元 /平米2019-2021年 6月 东北部二线 城市成交量价数据来源 ： dataln、 同策研究院城市范围：沈阳、大连、长春城市范围：成都 、贵阳、合肥、武汉、西安、长沙、
49、郑州、重庆2021年 1-5月平均 1250万平米2020年 1-5月平均 828万平米2019年 1-5月平均 1163万平米 2021年 1-6月平均 190万平米2020年 1-6月平均 193万平米2019年 1-6月平均 233万平米商品住宅市场特征：长 三角、珠三角三四线城市312021年上半年长三角三四线城市、珠三角三四线城市整体 量价皆涨 ，样本城市与 2020年 、 2019年同期相比，成交量上涨明显，价格方面也明显突破 2020年的价格水平向上增长。珠三角城市间也出现分化，基本面较好的中山、珠海量价涨幅更加明显2019-2021年 6月珠三角三四 线城市成交量价万平米 元
50、/平米02000400060008000100001200014000160001800001002003004005006007002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6合计面积 平均销售均价2019-2021年 6月长三角三四 线城市成交量价万平米 元 /平米数
