第四章 房地产评估1

1、第四章 住房金融,了解住房金融的基本概念和基本内容 理解我国的住房公积金的性质、特点、 使用过程和管理制度 了解我国住房金融的发展,相关内容回顾,房地产金融分类：不同房地产领域 经营性质,土地金融,房产金融,政策性房地产金融,自营性房地产金融,公积金；经适房,狭义住房金融+房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通,相关内容回顾,我国房改的四个阶段1978年1993年住房实物分配制度改革阶段 第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978-1985年）。 第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年-1993年）。 1994年1998年。

2、第四章 房地产价格影响因素,第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节 人口因素 第四节 制度政策因素 第五节 经济因素 第六节 社会因素 第七节 国际因素 第八节 心里因素 第九节 其他因素,第一节 房地产价格影响因素概述,一、对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的主要难点是，房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化。要把握房地产价格的影响因素，量化其对房地产价格的影响，要建立下列8点认识： 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的； 不同的影响因素或者其变化，引起房地。

3、1（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为 6，覆盖率为50，土地使用权年限为 70 年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2 年，第一年入 60的总建设费，第二年投入 40的总建设费，总建设费预计为 1000 万元。专业费用为总建设费用的 6，利息率为10，利润率为 20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为 3000 元平方米,折现率 10。（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：2300697520。

4、一、抵押与房地产抵押 （一）抵押 抵押是债务人或第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。 债务人或者第三人称为抵押人 债权人称为抵押权人 提供担保的财产称为抵押物,第四章 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押贷款的原理和种类,（二）房地产抵押 1、概念：房地产抵押是抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。 2、可以设定抵押权的房地产：合法拥有的房地产，包括 （1）依法获得的出让土地使用权 （2）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 （3）依。

5、第二章 房地产产品概念第一节 房地产产品整体概念,一、房地产产品整体概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。房地产产品整体概念划分为三个层次：,1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。,3.房地产附加产品指消费者购买和消费房。

6、,中级会计实务严可为 讲授,学习路上,第四章投资性房地产第一节投资性房地产的特征和范围 第二节投资性房地产的确认和初始计量 第三节投资性房地产的后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置 教材变化：（1）修改投资性房地产的公允价值计量定义；（2）将“资本公积其他资本公积”改为“其他综合收益”。,第一节投资性房地产的定义、特征及范围投资性房地产的定义与特征投资性房地产的范围,一、投资性房地产的定义与特征 1.定义： 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

7、第四章 房地产价格理论,4.1.1 古典经济学的地租理论:地租剩余理论,4.1 地租理论,地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置与肥沃程度。,地租理论的起源时期：威廉配第赋税论和亚当斯密国民财富的性质和原因研究之间,地租理论较完整时期：詹姆斯安德森地租性质的研究、和李嘉图政治经济及赋税原理之间,1、地租的产生与发展 地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。

8、第四章,房地产税收制度,契税 ，是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税， 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 房产税， 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加， 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。,印花税 ，指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税， 指个人将拥有合法产权的房屋。

9、第八章 房地产登记制度,【教学目的】,通过本章教学，使学生了解房地产登记基本原理， 掌握我国现行房地产登记制度及其完善。,【重点难点】,登记的公信力， 强制登记与自愿登记， 登记与合同效力， 我国房地产登记基本程序。,【政策法规】,房屋登记办法 房屋登记簿管理试行办法 经济适用住房管理办法,第一节 房地产登记基本原理,一、房地产登记基本含义,房地产登记 1、房地产登记的定义 专门登记机关， 对房地产权利人、权利性质、权力来源、取得时间、变更情况， 和房地产面积、结构、用途、座落、四至等， 在专门登记薄中进行记载。,2、。

10、房地产估价 第四章成本估价法及其运用 第四章成本估价法及其运用 一 成本估价法的概念和理论依据概念 成本估价法又称为重置成本估价法 原价法 承包商法等 是指在估价时点上 以重新建造 开发 待估房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础 再加上一。

11、第四章 房地产企业,第一节 房地产企业的特征和企业制度,一、房地产企业的性质 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本处所指的房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其他类型。 从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份制、外资企业等。 全民所有制企业是指依法自。

12、房地产金融（第四版）,第四章 房地产信贷,通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1房地产信贷的含义、特征及条件；2房地产信贷资金的筹集渠道及筹集特征；3房地产信贷的现状；4房地产信贷的积极效应。,【学习目标】,导言目前，间接融资方式仍然是中国房地产业的基本融资形式，其中最典型、最重要的间接融资方式就是商业银行的房地产信贷业务。,第一节房地产信贷概述,一、房地产信贷的起源,第一节房地产信贷概述,一、房地产信贷的起源 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，。

13、第四章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。2、权益（物权）是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。二、房地产的特征（一）位置固定性。

14、1,第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素第三节 房地产评估的成本法在房地产评估中应用第四节 收益法在房地产评估中应用第五节 市场法在房地产评估中的应用第六节 假设开发法第七节 基准地价修正法*第八节 路线价法*第九节 在建工程评估*,2,第一节 房地产评估概述,一、房地产及其特性二、房地产评估的原则 三、房地产评估的目的和价值类型四、房地产评估的程序,3,一、房地产及其特性,(一)房地产的概念(二)房地产的特性,4,(一)房地产的概念,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面。

15、 第四章 房地产价格评估o 土地使用权评估评估o 建筑物评估o 房地产评估o 在建工程评估【教学目的和要求】o 通过学习，要求学生了解房地产的概念、种类、特性及评估的专业原则； 掌握 房地产价格的涵义、种类、价值类型以及影响价格的因素； 熟练运用 收益法、市场法评估房地产；熟悉在建工程，掌握在建工程的评估步骤和方法。【 教学重点和难点 】o 1、收益现值法在房地产评估的运用o 2、市场法在房地产评估中的运用o 3、假设开发法在房地产评估中的运用第一节 土地使用权评估o 土地使用权估价基本理论o 土地使用权评估的收益法o 土地使用。

16、第四章 房地产评估,土地使用权评估评估建筑物评估房地产评估在建工程评估,【教学目的和要求】,通过学习，要求学生了解房地产的概念、种类、特性及评估的专业原则；掌握房地产价格的涵义、种类、价值类型以及影响价格的因素；熟练运用收益法、市场法评估房地产；熟悉在建工程，掌握在建工程的评估步骤和方法。,【教学重点和难点】,1、收益现值法在房地产评估的运用2、市场法在房地产评估中的运用,第一节 土地使用权评估,土地使用权估价基本理论土地使用权评估的收益法土地使用权评估的市场法土地使用权评估的成本法假设开发法路线价估价法,。

17、第四章 房地产评估,学习目标： 1、理解土地和房地产特征 2、理解房地产评估市场法的应用 3、理解房地产评估成本法的应用 4、理解房地产评估收益法的应用 5、掌握房地产评估假设开发法的应用 6、了解在建工程评估,第一节 房地产评估概述,一、土地的特性一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义地说，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类的活动的结果。 土地的供给 自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量 经济供给。

18、1,第四章 房地产评估,本章教学内容：通过本章教学，能使学生了解房地产的特性、评估原则及评估程序，掌握资产评估三种基本方法收益法、市场法、成本法、在房地产评估中的应用熟悉在建工程的评估方法。 本章教学目的：要求掌握资产评估三种基本方法收益法、市场法、成本法、在房地产评估中的应用。 本章重点与难点：对房地产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法关键。对收益法在房地产评估中的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标的确定是难点。,2,3,第四章 房地产评。

19、第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述 第二节 土地使用权评估的特点 第三节 土地权属及其处理 第四节 土地使用权评估的方法 第五节 建筑物评估的特点 第六节 建筑物评估的方法,第一节 房地产评估概述,一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）,决定,决定,2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）。