1、第四章 住房金融,了解住房金融的基本概念和基本内容 理解我国的住房公积金的性质、特点、 使用过程和管理制度 了解我国住房金融的发展,相关内容回顾,房地产金融分类：不同房地产领域 经营性质,土地金融,房产金融,政策性房地产金融,自营性房地产金融,公积金；经适房,狭义住房金融+房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通,相关内容回顾,我国房改的四个阶段1978年1993年住房实物分配制度改革阶段 第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978-1985年）。 第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年-1993年）。 1994年1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段 三改四
2、建 1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 1999年-2004年住房市场化全面推行阶段 2003年国发200318号文发布（国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知）2005年至今房地产调控阶段 我国政府开始加强宏观调控,三改四建,三改：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。 四建：即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济
3、适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。,补充：根据用途进行的房地产分类,（1）住宅（住房）。即各种供人们生活居住使用的房地产。 （2）商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。 （3）工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。,补充：住房金融机构,金融机构是指从事金融服务业有关的金融
4、中介机构，为金融体系的一部分。 金融服务业包括银行、证券、保险、信托、基金等行业，与此相应，金融中介机构也包括银行、证券公司、保险公司、信托投资公司和基金管理公司等,补充：住房金融机构,国外的住房金融机构： 例如：美国的储贷协会、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公库、德国的住宅互助储金信贷社 特点：专业化、政策性 我国的住房金融机构：银行信贷部门（ 98.5% ）,住房金融概述住房金融的定义界定 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。（1）英国学者David Garnett（1991）等认为住房金融是居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维
5、护和维修的货币运行制度。（2）美国学者Randall（1988）从住房抵押的角度来理解住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，他暗示了住房金融就是抵押贷款。,1,1,住房金融的定义界定,（3）我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。（4）本书根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机构。同时，住房金融中最
6、重要的就是与居民住房购置有关的货币融通活动。 P73页定义,居民+消费性的非营利住房机构+政府+营利性住房机构,本章对住房金融的界定,本章住房金融的研究重点也将主要放在消费者的住房金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。,住房金融的基本特征,1.住房金融与一般金融共同特征：储蓄从盈余家庭（存款家庭）流向赤字家庭（贷款家庭） 2.住房金融自身特征 （1）住房金融的核心是住房消费信贷 （2）住房金融的融资对象主要是居民，贷款具有零散性 （3）住房金融的资金融通具有长期稳定性 （4）住房金融的资金融通具有较强的政策性,住房金融的核心是住房消费信贷,住房金融核心内容住房信用信用规模最大的是住房建设和住
7、房消费住房建设主体住房消费信贷中典型的是向居民发放的住房购买贷款注：建立了住房消费金融也就解决了住房开发的融资问题,住房开发商,政府,职工单位,住宅合作社,居民,生产性贷款,极少,消费信贷,住房金融的融资对象主要是居民，贷款具有零散性,住房消费的主体是居民居民贷款时间、数额、期限、信用情况等存在差别零散性,住房金融的资金融通具有长期稳定性,（1）长期性：贷款期限长，还款期限长达2030年原因：房价收入比：3-6属于合理范围（2）保持资金融通长期稳定性：各国采取不同的措施（美国-二级抵押市场 英国-商业银行负债、资金多元化 德国-契约储蓄制度和抵押债券 日本-邮政储蓄系统等）,住房金融的资金融通
8、具有较强的政策性,（1）通过政府的税收政策对购买自由住房融资提供补贴（2）成立政策性的住房金融机构（3）发展政策性的住房金融工具,住房金融的分类,1、是否由正式的住 房金融机构办理2、是否享受政府 政策优惠 （经营性质）,正式的住房金融,非正式的住房金融,政策性住房金融,商业性住房金融,3、根据资金来源、 运作方式不同P78,开放式,封闭式,混合式,住房金融的成功范例,住房金融的成功范例,美国的住房抵押贷款模式（开放和多元化）住房抵押贷款模式是一种商业性较强的市场化住房金融模式，主要为市场经济比较发达的国家所应用。商业性的住房金融机构, 互助合作性的住房金融机构, 政策性住房金融机构政策性住房
9、金融机构：联邦住宅抵押贷款公司即房地美；联邦国家抵押贷款协会即房利美；联邦住房贷款银行系统；联邦住宅局退伍军人局政府全国抵押贷款协会,商业性的住房金融机构：商业银行和人身保险公司互助合作性的住房金融机构：储蓄和贷款协会,美国的住房抵押贷款模式,美国的高度发达的住房抵押贷款模式由抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场构成，两个市场之间的良性互动在提高居民住房水平的同时也促进了金融业自身的发展。发达的二级市场解决了住房抵押贷款一级市场的流动性风险问题，同时拓宽了资金来源渠道，并辅以健全的个人信用制度和保险体系来降低二级市场中证券的不确定性。为了保证政府政策向弱势群体有所倾斜，政府的保险机构主要为中低收
10、入者的住房贷款提供保险，不仅分散了住房贷款机构的风险，也解决了中低收入者的购房资金问题。,住房金融的成功范例,新加坡的住房公积金模式中央公积金法（惠民率达85%）（中央公积金局+建屋发展局）住房公积金模式是一种政策性较强的住房金融模式，其实质是政府为维护居民的基本住房需要而推行的一种长期性的强制性储蓄制度。雇主与雇员按雇员工资收入的一定比例交存公积金到住房公积金管理机构，管理机构负责该项资金的收缴、经营和归还。雇员在发生与住房有关的支出时可以申请使用该项资金。,惠民率达85%,建屋发展局按照购房者的家庭月收入将购房家庭分为四个等级,并据此确定贷款资格和使用方向。800新元以下的家庭被归入最低的
11、一个等级,这部分家庭享受廉租房即租赁组屋,一般是一居室、两居室和三居室的组屋。租金自己出一半,另一半由政府以补贴的形式给予资助,这个等级的家庭约为10%。另外三个等级的家庭的月总收入水平分别是8005000新元,50008000新元和8000新元以上。其中第二和第三等级的家庭不能租房,必须买房,收入为50008000新元的家庭还可购买档次较高的公寓。购房家庭在首付大约20%的购房款后即可向建屋发展局申请公积金贷款。而收入处于第四个等级的家庭既不能购买建屋发展局提供的组屋,也不能享受优惠的公积金贷款。他们只能从房地产市场直接购买住房并通过商业渠道获得贷款。,新加坡的住房公积金制度,新加坡是最典型
12、、最成功利用公积金制度解决其居民住房问题的国家，其住房公积金模式具有资金稳定性强、存款期限长、筹资额巨大、资金成本低的特点，并在一定程度上缩小了社会贫富差距。同时，新加坡的公积金管理实现了法制化，并且完全处于政府的严密控制之下，成为政府支持住房发展的主要资金来源。,住房金融的成功范例,德国的住房储蓄模式住房储蓄模式是一种互助性较强的住房金融模式，是为集体自助而建立的一个封闭的、合同制储蓄体系，旨在通过共同储蓄帮助存款人筹措资金，获得属于自己的住房。该集体归集的资金只能用于集体内的成员，即只有存款人才有资格从该机构得到贷款。,德国的住房储蓄模式,住房储蓄银行法契约储蓄是住房储蓄银行的专有经营领域
13、德国的住房储蓄体系以契约系统为主，以存款系统和贷款系统为辅，其融资体系不依赖于资本市场，而是依靠居民的自由资金，政府并不强制居民储蓄，而是采用针对性和灵活性都比较强的经济手段，给予住房储蓄参与者奖励和税收优惠，鼓励居民尤其是中低收入的居民加入住房储蓄，来减轻购房者的负担。,奖励形式,其一是针对中低收入家庭的住房储蓄奖励。如对于年收入在5万马克以下的单身居民,当住房储蓄合同中的存款达1万马克时,政府给予每年100马克的奖励。而对于年收入不超过10万马克的夫妇,当其共同存款达到2万马克时,政府给予每年200马克的奖金。其二是针对“雇员资金积累款 ”的储蓄奖励。在德国,企业主除付给雇员工资外,每月还
14、另付雇员用于积累的资金,并存入长期账户。对这部分资金,雇员有权要求其雇主直接存到其住房储蓄账户上。如果雇员是年收入在27000马克以下的单身职工或是年收入不超过54000马克的双职工夫妇,政府对这部分储蓄给予10%的奖励。,第二节 我国的住房公积金制度,一、住房公积金的性质和特点 1.定义 国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等注册单位及其在职职工缴存的长期住房储金。,区别于乡村集体企业,举例,包括中外合资、中外合作、外资企业及外商投资股份有限公司,如民办幼儿园、民办门诊部民办体育场等,2、住房公积金的性质工资，是住房分
15、配货币化的重要形式注：住房公积金全部归职工占有，但其所有权是限制性所有权占有、使用、收益和处分收到一定程度的限制。3、住房公积金的特点,义务性（强制性）,互助性,保障性,基数比例时间,储蓄和融通,购房、增资,二、住房公积金的归集、使用与提取,1、归集住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构，依据住房公积金管理条例，将职工个人按法定比例缴存的及其所在单位按规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中心在受托银行开立住房公积金专户内，存入职工个人账户内，并集中管理运用的行为,缴存对象,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社
16、会团体等注册单位及其在职职工注：（1）外方职工除外 （2）有条件的单位聘用的进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金 （3）城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金 （4）无工作的城镇居民、离退休职工以及农村居民不建立住房公积金 （5）新设立企业办理缴存登记的时间要求,缴存住房公积金的工资基数,职工本人上一年度的月平均工资（每年核定一次）包括：计时工资 计件工资 奖金 津贴 补贴 加班加点工资 特殊情况下支付的工资上限,广州住房公积金管理中心,关于更改2009年度住房公积金缴存基数上限的通知,各住房公积金缴存单位： 经与市统计部门进一步核实，本市2008年职工月平均工资应为3780元，
17、我中心于4月17日发出的关于做好2009年度住房公积金缴存调整工作的通知（穗公积金中心20099号）中相关数据有误。现就更改2009年度住房公积金缴存基数上限的有关问题通知如下： 本市2008年职工月均工资更改为3780元，相应的2009年度住房公积金缴存基数上限更改为3780元518900元。穗公积金中心20099号文件的其他内容不变，请各单位按照最新的数据做好缴存调整工作。 广州住房公积金管理中心 二九年五月十二日,缴存比例,动态调整机制一般不低于5%（-20%）个人缴存比例应当等于或高于单位缴存比例,住房公积金月缴存额,住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资*职工住房公积金缴存
18、比例）+（职工本人上一年度月平均工资*单位住房公积金缴存比例）上下限http:/ 严格时限的效率原则使用,职工个人使用,管理中心的运用,申请个人住房贷款,发放职工住房贷款购买国债,贷款风险准备金管理费用城市廉租房建设补充资金,收益,3、住房公积金的提取,住房公积金的提取：缴存职工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户的住房公积金存储金额取出来，从而实现住房公积金的价值，发挥其作用的行为。,职工住房消费的提取,购买、建造、翻建、大修自住住房,偿还购房贷款本息,所需支付房租超出家庭工资收入规定比例,职工丧失缴存条件的提取,职工离、退休,完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系,迁出户口或出
19、境定居,职工死亡或宣告死亡,补充：住房公积金的转移、中断和恢复,职工变动工作时，其公积金本息转移到新单位名下的职工个人住房公积金帐户；（转移）职工因故脱离工作单位，中断工资关系的，其住房公积金缴存随之中断，结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金帐户内；（中断）职工恢复工作，工资关系在原单位，则继续在原单位缴存住房公积金，工资关系转移的，则住房公积金缴存随之转移；（恢复）单位与职工终止劳动关系的，单位必须在30天内到住房公积金管理中心办理变更手续，到受托银行办理职工住房公积金转帐或封存手续。（变更与封存）,简化的住房公积金归集和使用过程,单 位,职工,职工,住房公积金管理中心
20、,职工,中央政府,住房公积金贷款,偿还住房公积金贷款,购买债券,债券本息偿还,住房公积金缴存,住房公积金提取,三、住房公积金的利率和税收,1、利率政策低存低贷（1）、存款利率（2）、贷款利率每年1月1日，一年一定P84-85历年存贷款利率（3）沉淀利率存款准备金率,当年缴存：活期存款利率,上年结转：3月整存整取存款利率,2、税收政策免税政策,（1）个人住房公积金的免税个人所得税及利息税的免征（2）住房公积金管理中心的免税贷款及购买国债收入免征税,四、现行住房公积金的管理制度,我国住房公积金的管理原则是：住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。国务院建设行政主管部门会同财
21、政部门、中央银行拟订住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住房公积金管理工作的指导。具体的操作包括以下几个方面,一、住房公积金管理原则,补充：1.住房委员会,根据住房公积金管理条例规定，住房委员会是由直辖市、省会城市、设区的市设立的住房公积金的决策机构。其组成人员包括人民政府负责人、财政、建设等部门负责人、工会代表、专家等。其职责包括依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；根据有关规定拟订住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划；审批住房公积金归集、使用计划的执行情况报告。,补
22、充：2.住房公积金管理中心,根据住房公积金管理条例规定，直辖市、省会城市和设区的市应当按照精简、效能原则，设立住房公积金管理中心，负责公积金的管理运作，它是不以营利为目的的独立的事业单位。其职责是编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办住房委员会决定的其他事项。但住房公积金管理中心并不直接参与住房金融业务，它必须委托相关银行来办理住房金融业务，具体来说,住房公积金金融业务管理,住房公积金管理中心应当按照中国人民银行的有关规定
23、，委托住房委员会指定的银行（即受托银行）办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续。 住房公积金管理中心应当与受托银行签定委托合同。,补充：3.住房公积金的监督,住房公积金的监督主要包括财政部门行使本区域住房公积金监督职责；住房公积金管理中心由财政部门和住房委员会监督；住房公积金管理中心应当接受审计部门的监督；住房公积金管理中心和职工个人有权督促各单位按时履行相关作为；住房公积金管理中心应当督促受托银行及时办理委托合同约定的业务；单位、职工有权查询，住房公积金管理中心和银行不得拒绝，对帐目有异议的应当复核并在天内给予答复，职工有权检举、揭发控告挪用公积金的行为。
24、,P86 图4-2 住房公积金管理组织体系,住房公积金制度安排和政策实施中的问题1、住房公积金制度中的几个问题 ：住房公积金的风险管理问题住房公积金运行的监督问题职工个人的贷款权和提村权问题,2、住房公积金政策实施中的几个问题：住房公积金归集率不高住房公积金管理机构的设置混乱职工个人权益缺乏保障住房公积金的互助性难以发挥,我国住房金融发展分析,充分发挥商业银行在住房金融中的主导作用改革住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融。设计适合居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具。1、成立国家住房公积金总局2、以市场为基础，实行公积金贷款利率市场化培育住房二级抵押市场。,思考题,1、我国住房金融制度存在的问题及对策。2、中外住房金融制度比较。3、我国住房金融效率分析4、住房公积金贷款工具创新研究。,
